6. člen SZ-A

Za poseg v pravico do zasebne lastnine gre, če mora lastnik nepremičnine, vrnjene mu v last ob denacionalizaciji, trpeti najemno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas in za neprofitno najemnino z vnukinjo pokojne imetnice stanovanjske pravice. Neustaven položaj je posledica zakonske ureditve, po kateri vselej, tudi v primerih, kakršen je obravnavani, ko je denacionalizacijski zavezanec kot najemodajalec (in tedaj še lastnik) sklenil najemno razmerje za neprofitno najemnino, velja, da sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja ter da zato vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca (107. člen ZS-1). Zakonodajalec je torej spregledal določene vidike posebnega položaja denacionalizacijskih upravičencev, ki v last dobijo vrnjeno z najemno pogodbo obremenjeno nepremičnino. Po oceni Vrhovnega sodišča bi tožnica svojo ustavno pravico do zasebne lastnine lahko zavarovala tako, da bi zahtevala sklenitev najemne pogodbe za tržno najemnino. Ker pa ji veljavna zakonska ureditev dopušča zgolj možnost vstopa v obstoječe najemno razmerje (107. člen SZ-1 izjemne predvideva), bi bila taka protiustavnost (protiustavna pr

Enotno je stališče, sprejeto v sodni praksi, da na že pravnomočno končane postopke odločbe Ustavnega sodišča ne vplivajo, pač pa spreminjajo pravno stanje le glede vlagatelja ustavne pritožbe v konkretni zadevi. Pritožnica se tako ne more sklicevati na stališče, ki jo je v zvezi z razlago zakona (SZ) Ustavno sodišče sprejelo v odločbi U-I-128/08 v letu 2009, torej po tem, ko je bilo s pravnomočno sodbo že odločeno, da je bila toženka upravičena skleniti najemno pogodbo za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. V času sklepanja, kot je pravilno obrazložilo že sodišče prve stopnje, sporna pogodba ni nasprotovala nobenim prisilnim predpisom, zato ni mogla biti nična, veljavno sklenjena pogodba pa tudi ni mogla postati nična zaradi naknadne spremembe zakona oziroma sodne prakse.

Gre za spor med zatrjevano resničnim (tožnico) in navideznim kupcem (toženka). Tožnica bi morala dokazati obstoj zatrjevanega dogovora med njo in toženko in to v času sklepanja kupoprodajne pogodbe, to je obstoj obligacijsko pravne zaveze toženke, kot navideznega kupca, da bo vse koristi iz prodajne pogodbe toženka prenesla na tožnico, kot resničnega kupca. V kolikor bi obstajal med pravdnima strankama kasneje kakšen dogovor o prenosu lastništva na stanovanju, bi šlo za obljubo, ki pa ne predstavlja odločilnega dejstva, obstoja zavezovalnega pravnega posla.

Tako v času sklenitve najemne pogodbe leta 1993 kot v času izselitve najemnika v aprilu 2001 je veljal SZ, ki je v primerih prenehanja zakonske zveze oziroma razpada zunajzakonske skupnosti in smrti najemnika varoval vse tiste upravičence (uporabnike oziroma družinske člane) iz najemne pogodbe, ki so v stanovanju po izselitvi (smrti) najemnika ostali ter jim torej nudil ustrezno najemno varstvo tudi po prenehanju najemnega razmerja z najemnikom, ki se je iz stanovanja izselil oziroma je umrl. Takšno varstvo zagotavljata tudi 109. in 110. člen SZ-1. Ugovor zastaranja je res materialnopravne narave, vendar pa mora stranka navesti potrebno dejansko podlago do konca prvega naroka.

Ustavno sodišče je v odločbi U-I-128/08, Up-933/08 z dne 7. 10. 2009 razlikovalo med zakoncem ali izvenzakonskim partnerjem najemnika – prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice ter drugimi njegovimi ožjimi družinskimi člani (iz kroga oseb iz 6. člena SZ) le pri obravnavi vprašanja upravičenosti teh do neprofitne najemnine, ter se ni splošno opredelilo, kot to razlaga toženka, da se vse pravice najemnikov – prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice po njihovi smrti prenesejo le na zakonca oziroma izvenzakonskega partnerja, ne pa tudi na druge ožje družinske člane.

Vsi, ki po določbi prvega odstavka 117. člena SZ lahko nastopajo kot kupci lastninjenih stanovanj, sodijo po samem zakonu v krog originarnih upravičencev. Ožji družinski član ima tako svojo pravico do odkupa, le da je njena uresničitev vezana na privolitev imetnika stanovanjske pravice kot primarnega odkupnega upravičenca. S privolitvijo po 117. členu SZ imetnik stanovanjske pravice tako ne prenaša svoje pravice do odkupa na nekoga, ki te pravice nima, temveč odloča, kdo izmed ostalih upravičencev do privatizacije bo po določbah SZ lahko uresničil svoje odkupno upravičenje. S privolitvijo se torej imetnik stanovanjske pravice odpoveduje svoji prednostni pravici do odkupa. Ker zakon omogoča odpoved prednostni odkupni pravici v celoti, ni nobene ovire tudi za delno odpoved. Zato lahko imetnik stanovanjske pravice kot primarni upravičenec kupi stanovanje skupaj s katerim od drugih upravičencev, torej tudi z zakoncem.

S tem, ko določba 2. odstavka 41. člena SZ dolžnost sklenitve aneksa oziroma pravico najemodajalca, da odkloni sklenitev aneksa k najemni pogodbi zaradi povečanja števila oseb v njegovem stanovanju veže na število oseb, za katere se šteje stanovanje primerno, napotuje na določbo 5. člena SZ, ki določa definicijo primernega stanovanja. Ta pa ne določa le razporeditve prostorov v stanovanju, temveč govori o primernosti stanovanja za določen krog oseb - za lastnika oziroma najemnika ter njune ožje družinske člane, če živijo z lastnikom oziroma najemnikom v skupnem gospodinjstvu. Kdo so ožji družinski člani lastnika oziroma najemnika pa SZ določa v 6. členu. Po določbi 6. člena SZ med ožje družinske člane najemnika po SZ ni mogoče šteti tudi najemnikovega zeta in najemnikovih vnukov, razen, če so ti na dan uveljavitve SZ (19.10.1991) stalno, več kot dve leti, živeli v ekonomski skupnosti s prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, a slednjega v konkretnem primeru tretja do peta tožena stranka sploh niso zatrjevale. Ker tretja do peta tožena stranka niso ožji družinski člani prve tožene stranke - najemnika stanovanja in

V primeru smrti imetnika stanovanjske pravice po uveljavitvi SZ, vnukinja kot uporabnica nima pravice do sklenitve kupoprodajne pogodbe.

Stanovanje, kupljeno po privatizacijskih predpisih, je skupno premoženje zakoncev, čeprav je pogodbo zanj sklenil le eden izmed njiju kot ožji družinski član s privolitvijo njegovega očeta kot imetnika stanovanjske pravice.

Po sklenitvi najemnika pogodbe, se po smrti najemnika njegova vnukinj ne more sklicevati, da ima status uporabnika.

Toženka ni dokazala, da je z najemnikom stanovanja živela v zunajzakonski skupnosti. Zato se na določbo 1. odst. 56. čl. SZ ne more uspešno sklicevati.

Razlogi, ki jih navaja pritožnica (torej, da zet imetnice stanovanjske pravice ni ožji družinski član v smislu določbe 6. člena SZ ter da zato prvotoženka privatizacijske pogodbe z njim ne bi smela skleniti; pogodbe s tretjetoženko, pa ne bi smela skleniti, ker tožnica ni podala pisne privolitve v smislu določbe 117. člena SZ) predstavljajo le razloge zaradi katerih bi bila pogodba izpodbojna, ne pa razlogov, ki bi povzročili ničnost pogodbe.

Zakonec ali zunajzakonski partner lahko po smrti najemnika zahteva, da lastnik z njim sklene najemno pogodbo, čeprav v pogodbi z umrlim ni bil naveden kot uporabnik. Odločilno je, da je bil dejanski uporabnik stanovanja, da je torej v njem bival. Tožnica je zahtevala sklenitev najemne pogodbe proti plačilu neprofitne najemnine, sodišče prve stopnje pa je zahtekvu ugodilo, ne da bi navedlo dejansko in pravno podlago za takšno najemnino.

Pravico do nakupa v času uveljavitve Stanovanjskega zakona (dne 19.10.1991, Ur.l. RS, št. 18/91, v nadaljevanju SZ) mora izpolnjevati tako imetnik stanovanjske pravice kakor tudi njegov ožji družinski član. Privatizacija stanovanj po SZ izhaja iz ureditve po ZSR. Zato je sodišče druge stopnje na te določbe pravilno opozorilo. V situaciji, kakršna je nastala med tožnico in B.L., je izbira enega od obeh stanovanj pred uveljavitvijo SZ sicer izostala, vendar pa to ne pomeni, da sta zaradi tega pridobila več pravic, kot bi jih imela, če bi do nje prišlo. Ugotovitev trajne življenjske skupnosti sovpada z ugotovitvijo statusa imetnika stanovanjske pravice in uporabnika po ZSR. Ta okoliščina pa je za pravico do privatizacije iz 117. člena SZ odločilnega pomena. Ob ugotovitvi, da bi stanodajalec lahko odpovedal stanovanjsko razmerje na enem od obeh stanovanj, ter ob nadaljnji ugotovitvi, da izbire nima več, ker je eno od obeh stanovanj že prodal imetnici stanovanjske pravice (ki je istočasno ožji družinski član na drugem), potem obveznost stanodajalca po SZ ne obstaja več.

Določba 56. člena Stanovanjskega zakona (SZ - Ur. list RS, št. 18/91) - tako kot se glasi - ne daje v najemni pogodbi navedenemu ožjemu družinskemu članu najemnika stanovanja (6. člen SZ) apriornega upravičenja, da z lastnikom po najemnikovi smrti sklene najemno pogodbo. Skupno življenje z najemnikom v stanovanju je pogoj, ki mora biti izpolnjen, da lahko ožji družinski član po najemnikovi smrti od lastnika stanovanja utemeljeno zahteva, da z njim sklene najemno pogodbo.

Vnuk najemnika ne spada med njegove ožje družinske člane. Lastnik stanovanja zato po najemnikovi smrti ni dolžan z njim skleniti najemne pogodbe.

Zakoncu prejšnjega imetnika stanovanjske pravice ni SZ določil pred drugimi ožjimi družinskimi člani nobene prednosti pri privatizaciji stanovanja, to je nobene posebne pravice, zaradi katere bi moral prejšnji imetnik stanovanjske pravice dati pismeno privolitev za privatizacijski odkup njemu - komu drugemu izmed ožjih družinskih članov pa torej le v primeru, če ga zakonec ne bi hotel uveljaviti.

Če pride do razveze zakonske zveze imetnika stanovanjske pravice ali do prenehanja zunajzakonske skupnosti (prvi odstavek 6. člena, 56. in 147. člen SZ), kakor v tem primeru, in to pred sklenitvijo prodajne pogodbe za stanovanje, je pomembno za presojo, kdo je privatizacijski upravičenec za stanovanje, rešitev vprašanja po 57. členu SZ, se pravi, kako sta se zunajzakonska partnerja sporazumela, kdo od njiju (p)ostane najemnik stanovanja oziroma koga določi kot najemnika sodišče.

Lastnikova dolžnost prodaje zasedenega stanovanja nastopi, ko to zahteva katera izmed oseb, naštetih v 117. členu SZ, ki lahko pridobi lastninsko pravico na stanovanju in ki se izkaže s pisno privolitvijo imetnika stanovanjske pravice. Ta s pisno privolitvijo ne prenaša svoje pravice do odkupa temveč odloči le o tem, kateri izmed upravičencev do privatizacije ima pravico do odkupa stanovanja po 117. in naslednjih členih SZ. Zato dejstvo, da tožnikov oče, ki je imetnik stanovanjske pravice ni državljan RS, ne more vplivati na tožnikovo pravico do odkupa stanovanja. Razloženi pomen pisne privolitve imetnika stanovanjske pravice iz prvega odstavka 117. člena SZ tako izključuje uporabo načela, da nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam.

SZ je dal pravico do nakupa prejšnjega družbenega stanovanja (pod pogoji, določenimi v njegovih privatizacijskih določbah) krogu oseb, določenemu v tej zakonski določbi - izbiro, ali bo in katera oseba iz tega kroga bo dejansko uveljavila to pravico, pa je prepustil prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice. Ko je tako, pa seveda ni mogoče pritrditi stališču, da naj bi pisna privolitev prejšnjega imetnika stanovanjske pravice iz 1. odst. 117. člena SZ imela naravo odstopa pravice do odkupa - zaradi česar bi veljalo pravilo, da nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kakor jih sam ima.