20. člen SZ-A

Že pred popravo vpisa iz zemljiške knjige je bilo povsem jasno razvidno, da je bila lastninska pravica na nepremičnini prenesena na tretjo toženko (z dne 31. 12. 1997 pri 36/100). Kasnejša poprava vpisa (da se lastnika pod zap. št. 20 podčrtata z rdečo in se opravi vezava med 21 in 20 vpisom) na publicitetni učinek prenosa lastninske pravice tako prav v ničemer ni mogla vplivati. Zato je pravilna odločitev sodišča, da je bila tožba vložena po poteku enoletnega prekluzivnega roka.

Upravičenec lahko do odkupa uspe z zahtevkom za sklenitev prodajne pogodbe zoper privatizacijskega zavezanca v primeru, če je le-ta odtujil nepremičnino, na kateri je imel upravičenec stanovanjsko pravico, tretjemu, le ob predpostavki, da je skupaj s takšnim zahtevkom uveljavljal tudi izpodbojni zahtevek zaradi neveljavnosti pravnega posla, sklenjenega med privatizacijskim zavezancem in tretjo osebo. Takšne pogodbe namreč ni mogoče šteti za nično.

Napačno si toženec razlaga določbe člena 25. Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, iz katerih jasno izhaja, da se obratovalni stroški toplotne postaje delijo po površini posamezne enote. Ker gre za skupne stroške toplotne postaje je za odločanje v tej zadevi nepomembno ali gre za enostanovanjsko ali večstanovanjsko hišo, sicer pa s temi in ostalimi trditvami v pritožbi toženec uveljavlja pritožbeni razlog zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, kar v sporih majhne vrednosti ni dovoljeno.

Najemniki (oziroma prejšnji imetniki stanovanjske pravice) v denacionaliziranih stavbah zoper denacionalizacijske upravičence ne morejo (brez njihovega soglasja) uveljavljati pravice do odkupa stanovanja. Predpisi glede zakonite (in pogodbene) predkupne pravice določajo, da mora predkupni upravičenec zahtevati le razveljavitev pogodbe (in sklenitev nove pogodbe pod istimi pogoji), ne terjajo pa, da postavi dodatne zahtevke za razveljavitev razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila) in (kot je izhajalo iz ZOR) za razveljavitev samega prenosa lastninske pravice (vknjižbe). Tožnica lahko izbrisno tožbo zoper kupca stanovanja vloži kadarkoli. Tožnica ima zakonito predkupno pravico na enosobnem stanovanju in ne na (celi) stanovanjski hiši, zato jo lahko le v takem obsegu tudi uveljavlja. Drugačno stališče, po katerem mora tožnica zahtevati prodajo cele stanovanjske hiše, ni sprejemljivo, saj bi šlo v tem primeru za pretiran poseg (v že tako omejeno) lastninsko pravico prodajalcev, širitev predkupne pravice brez pravne podlage in zapolnitev z vsebino, ki je nima.

Predlogu se ugodi in se revizija tožnice dopusti glede vprašanja ali v primeru sporazumne razveze protipravne prodaje preneha pravica predkupnega upravičenca zahtevati sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji.

V 20. členu SZ gre za prekluzivni rok materialnega prava. Pravila o zastaranju se ne uporabljajo v primerih, ko je v zakonu določen rok, v katerem je treba vložiti tožbo ali opraviti določeno dejanje, ker bi bila sicer pravica izgubljena. 20. člen SZ ureja takšen položaj, namreč rok, ki je potreben za vložitev tožbe in za katerega se po izrecni zakonski določbi pravila, ki veljajo za zastaralni rok, ne uporabljajo. Pri prekluzivnih rokih ni mogoče uporabiti pravil o zadržanju in pretrganju, kot to velja za zastaranje. Sodišče tudi ni dolžno uporabiti pravil o zadržanju zastaranja iz 385. člena ZOR (enak 362. členu OZ) ne glede na to, da je bila tožnica v času teka prekluzivnega roka poslovno nesposobna.

Polica o življenjskem zavarovanju in pogodba o vezavi sredstev sama po sebi nista ustrezni garanciji. Pri izpodbijanju prodajne pogodbe za stanovanje zaradi kršitve predkupne pravice je potrebno položiti pri sodišču znesek zapadlega dela kupnine ali ustrezno garancijo za plačilo kupnine v roku za vložitev tožbe. Kasnejši polog ali predložitev garancije sta prepozna in s tem neupoštevna.

V četrtem odstavku 533. člena ZOR določena smiselna uporaba pravil o prodaji s predkupno pravico tudi za zakonito predkupno pravico pomeni samo to, torej le smiselno uporabo, ne pa direktne uporabe ZOR. V poštev pride samo takrat, kadar določeno vprašanje v specialnem zakonu ni urejeno, in še takrat samo smiselno, torej skladno z razlago pomena specialne ureditve. SZ za uveljavljanje zakonite predkupne pravice določa bolj formalne pogoje in tudi krajši rok v primerjavi z zakonsko ureditvijo pogodbene predkupne pravice v ZOR. Ker je omejitev lastninske pravice uvedena z zakonom, je tudi njena ureditev usmerjena v čim manjše omejevanje. SZ ne zahteva, da bi morale biti predkupnemu upravičencu znane vse bistvene sestavine sporne pogodbe in da zato rok za vložitev tožbe teče tudi, če mu ni znana kupnina. To predkupnemu upravičencu ne more škodovati v tem smislu, da ne bi smel kasneje tožbe in sodnega pologa kupnine prilagoditi podatkom, ki jih brez svoje krivde ni mogel uporabiti ob vložitvi tožbe.

V primeru izpodbijanja prodajne pogodbe zaradi kršitve predkupne pravice določa zakon obligatorno plačilo kupnine ali predložitev sodišču garancijo, da bo kupnina plačana. Predložitev listine, ki naj bi pomenila ali dokazovala garancijo za plačilo kupnine, je torej obvezna priloga tožbe. Če taka listina ob vložitvi tožbe ni predložena sodišču, tožba ni popolna. To nalaga sodišču ravnanje po 2. odstavku 108. člena ZPP, torej poziv tožeči stranki, naj s predložitvijo manjkajoče listine tožbo v določenem času dopolni.

Najemnik kot bivši imetnik stanovanjske pravice lahko uveljavlja predkupno pravico v roku 30 dni od kar je zvedel za kupoprodajno pogodbo.

Položitev zneskov, ki so na račun kupnine, po sklenjeni pogodbi zapadli v plačilo do vložitve tožbe, ali garancije zanje pri sodišču, je procesna predpostavka za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice.

Tožnika sta kot predkupna upravičenca po 18. členu SZ uveljavljala kršitev svoje predkupne pravice, ker je prva toženka, ki je podedovala po uveljavitvi SZ denacionalizirano nepremičnino, hišo prodala drugemu tožencu. Rok za vložitev tožbe za izpodbijanje take pogodbe in sklenitev pogodbe s predkupnim upravičencem je določen v 20. členu SZ in je prekluzivne narave. Pritožbeno sodišče je glede okoliščine, kdaj sta tožnika zvedela za pogodbo, z izbiro le enega od dveh možnih datumov iz sodbe prve stopnje in brez pojasnila za tako izbiro bistveno kršilo določbe pravdnega postopka. Odločilne dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje je s takim ravnanjem skrčilo, s tem brez pritožbene obravnave spremenilo dejansko stanje in na podlagi te ugotovitve zavrglo tožbo. Pritožbeno sodišče ni pojasnilo, zakaj se ne strinja s stališčem prvega sodišča, da je kljub kasnejšemu plačilu izpolnjena tudi procesna predpostavka iz četrtega odstavka 20. člena SZ. To bi glede na podatke v spisu moralo pojasniti, saj bi stališče prvega sodišča utegnilo biti v skladu z že uveljavljenim stališčem v sodni praksi, po katerem sicer rok za vložitev tožbe iz tretjega odstavka 20. člena SZ teče tudi, č

Tudi v primeru, ko prodajalec ne predloži predkupnemu upravičencu pogodbe na vpogled, teče 30 dnevni rok za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice od dneva, ko je zvedel za pogodbo.

Iz določbe 3. odstavka 20. člena SZ izhaja, da je na prodajalcu dokazno breme, da dokaže, da je predkupni upravičenec izvedel za pogodbo več kot 30 dni pred tem, ko je vložil tožbo.

Uveda stečajnega postopka zoper lastnika stanovanja ne vpliva na najemnikovo predkupno pravico po SZ. Če se stanovanje prodaja na javni dražbi, lahko najemnik uveljavi predkupno pravico tako, da svojo ponudbo izenači ponudbo najboljšega ponudnika. Pravice predkupnih upravičencev ne morejo biti v nasprotju z namenom dražbe oziroma pravico najboljšega ponudnika, da v primeru, ko predkupni upravičenec izenači ponudbo, poda še višjo (boljšo) ponudbo.

V zvezi z načinom ponudbe stanovanja v odkup in njenega sprejema so v 19. členu SZ formalno in natančno določeni pogoji, vendar ne brez razloga, saj gre za pomembna pravna dejanja in je namen predpisane oblike v tem, da se preprečijo kasnejši spori. Prva toženka, ki v reviziji navaja, da je drugi toženki prodala stanovanje za enako ceno, bi se nesporazumom lahko izognila, če bi bila v ponudbi zapisala ceno, tako kot predvideva prvi odstavek 19. člena SZ. Tudi dokazovanje o tem, kdaj je tožnica zvedela za kupoprodajno pogodbo med toženima strankama, bi bilo enostavnejše, če bi bila prva toženka ravnala po četrtem odstavku 19. člena SZ takoj ob prodaji stanovanja in ne bi tega storila šele na zahtevo tožnice.

Ker tožnik v 60 dneh (tretji odstavek 19. člena SZ) ni izjavil, da ponudbo sprejema, (prvotoženo stranko je le z dopisom z dne 24. 8. 1998 obvestil, da se ne odpoveduje svoji predkupni pravici), bi bila prvotožena stranka upravičena sporno stanovanje prodati drugemu pod enakimi ali manj ugodnimi pogoji, seveda v kolikor stanovanja ne bi prodajala na prisilni javni dražbi.

Zakon nudi pravno varstvo predkupnemu upravičencu z možnostjo, da zahteva razveljavitev prodaje, le če predkupni upravičenec zahteva hkrati sklenitev prodajne pogodbe zase. Sicer takšnega varstva ni.

Glede sporov, katerih predmet je veljavnost po privatizacijskih določbah Stanovanjskega zakona sklenjenih kupoprodajnih pogodb, je v sodni praksi izoblikovano stališče, da ima pravico do izpodbijanja veljavnosti privatizacijske pogodbe, sklenjene med lastnikom stanovanja in drugim kupcem, le privatizacijski upravičenec, ki ima sam pravico terjati sklenitev prodajne pogodbe po privatizacijskih določbah Stanovanjskega zakona oziroma na podlagi pisne privolitve njegov ožji družinski član (prvi odstavek 117. člena SZ). Taka pogodba kot je sporna je zato le izpodbojna in ne nična (podobno kot v primeru kršitve predkupne pravice po določilu 20. člena SZ).

Za drugega tožnika je ugotovljeno, da mu pogodba ni bila predložena, da pa je zanjo izvedel od kupca dne 3.2.1995, medtem ko je tožbo vložil šele 24.3.1995. Zakon ne zahteva, da bi predkupnemu upravičencu morale biti znane vse bistvene sestavine pogodbe. Zato rok za vložitev tožbe teče tudi, če mu ni znana kupnina. Vendar pa mu to ne more škodovati v tem smislu, da ne bi smel kasneje tožbe in sodnega pologa kupnine prilagoditi podatkom, ki jih brez svoje krivde ni mogel uporabiti ob vložitvi tožbe.