145. člen SZ

Tožeča stranka obstoja pogodbe o prenosu nalog za pooblaščeno organizacijo, ni dokazala, zato ne more v tem postopku uspešno v svojem imenu izterjevati stroškov od toženke.

Ni mogoče pritrditi materialnopravnemu stališču prvostopnega sodišča, da zahtevek tožeče stranke zato ni utemeljen, ker lastniki v 60 dneh od uveljavitve Stanovanjskega zakona niso pričeli s postopkom sklepanja pogodb iz 22. čl. Stanovanjskega zakona (SZ). Podpiranje takega stališča bi naravnost sililo lastnike stanovanj k nespoštovanju določil 22. in 27. čl. SZ, saj bi se s tem tja do 31.12.1996 uspešno izogibali plačevanju obratovalnih stroškov.

Da je tožeča stranka aktivno legitimirana za tožbo izhaja iz aneksa k pogodbi, po katerem sta upravnika pooblastila tožečo stranko kot dobavitelja, da od individualnih porabnikov zahteva plačilo komunalnih storitev in terjatev.

Lastnik večstanovanjske hiše je dolžan v sorazmerju s solastniškim deležem, ki ga ima na skupnih prostorih, plačati tudi stroške prenove skupne naprave, tudi če lastniki v večstanovanjski hiši še niso sklenili pogodbe o upravljanju v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše, pooblaščeni organizaciji, ki je do tedaj gospodarila s stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini.

Skupnost lastnikov v večstanovanjski hiši je posebna organizacijska oblika lastnikov stanovanj. Če je organizirana in vpisana v sodni register kot pravna oseba, ima sposobnost biti pravdna stranka (1. odst. 77. čl. ZPP/77). Neregistrirani skupnosti stanovalcev pa Stanovanjski zakon ne podeljuje pravdne sposobnosti (2. odst. 77. čl. ZPP/77), zato skupnost lastnikov, ki ni pravna oseba, ne more biti pravdna stranka.

Dokler ni sklenjena pogodba o upravljanju, je toženec dolžan poravnavati stroške upravljanja.

Ker je trajanje opravljanja nalog iz SZ vezano na pooblaščeno organizacijo prav do trenutka sklenitve pogodbe o upravljanju iz 22. člena SZ (145. člen SZ), pooblaščena organizacija (SPL) iz te pravne (in dejanske) podlage črpa svojo aktivno legitimacijo za izterjavo stroškov ogrevanja od enega lastnika večstanovanjske hiše.

Ker tožeča stranka zatrjuje, da so v popravi tožbe navedeni lastniki pravni nasledniki skupnosti stanovalcev po Zakonu o stanovanjskem gospodarstvu, mora sodišče odločiti o zatrjevani popravi tožbe in ne o spremembi tožbe.

Glede na to, da tožeča stranka svoj tožbeni zahtevek uveljavlja na poslovni podlagi, to je, da je opravljala posle upravnika kot pooblaščena organizacija (drugi odstavek 145. člena Stanovanjskega zakona; SZ), pritožbeno sodišče opozarja, da se lahko tožeča stranka na to določbo sklicuje le, če je pred uveljavitvijo SZ sklenila pogodbo o upravljanju s hišnim svetom ali stanovanjsko skupnostjo.

Na podlagi 2. odst. 145. člena SZ je tožeča stranka kot pooblaščena organizacija upravičena zahtevati povračilo sorazmernega dela stroškov upravljanja stanovanjske hiše, za čas do sklenitve pogodbe iz 11. člena SZ.

Po prejšnjem Zakonu o stanovanjskih razmerjih je bila skupnost stanovalcev tista, ki je bila dolžna vzdrževati stanovanja in hiše. Zato odškodninsko odgovarja ona, četudi je upravljanje in gospodarjenje s hišo prepustila drugemu (S.). Gre za škodo, nastalo v posledici nevzdrževanja hiše. Sedaj po Stanovanjskem zakonu je tovrstna odgovornost prešla na lastnike hiš in stanovanj, ne glede na dogajanja oziroma opustitve v zvezi z vzdrževanjem objektov za čas pred pridobljenim lastništvom.

Če v pravdi tožena stranka ugovarja aktivno legitimacijo skupnosti stanovalcev, mora sodišče ugotoviti, ali so lastniki v večstanovanjski hiši že sklenili pogodbo o upravljanju iz 22. člena SZ in kdaj je do podpisa takšne pogodbe prišlo. Slednje lahko odločilno vpliva na pravilnost uporabe materialnega prava, ki predpisuje različne pravne posledice glede na to, ali je skupnost stanovalcev izgubila lastnost pravne osebe in s tem sposobnost biti stranka postopka šele tekom pravdnega postopka ali že pred pravdo.

Opredelitev pri oznaki tožeče stranke, da jo zastopa skupnost stanovalcev, je napačna in v izrecnem nasprotju s tožbi priloženo pogodbo z dne 22.5.1992. Oznaka tožeče stranke le kot lastnikov stavbe ... pa ne zadostuje, ker ni dovolj opredeljena v smislu prvega odstavka 77. člena ZPP. Tudi, če bi bilo oznako tožeče stranke lastniki določene stavbe mogoče dobrohotno razumeti kot skupnost lastnikov te stavbe, taka oznaka tožeče stranke ne bi bila zadostna, ker zanjo ni izkazan pogoj iz drugega odstavka 77. člena ZPP, torej da ima ta konkretna skupnost lastnikov tudi lastnost pravne osebe, kot pravilno opozarja zahteva za varstvo zakonitosti, ki po obrazloženem tudi utemeljeno uveljavlja relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 5.tč.1.odst.332. čl. ZPP v povezavi s 77.čl. ZPP.

Organizacija, ki se ukvarja z upravljanjem v večstanovanjskih hišah, je na podlagi 2. odst. 145. čl. Stanovanjskega zakona (SZ) pooblaščena, da opravlja naloge iz tega zakona do sklenitve pogodbe iz 22. čl. SZ, le v primeru, če je pred uveljavitvijo SZ s hišnim svetom ali skupnostjo stanovalcev sklenila pogodbo o upravljanju (2. odst. 46. čl. Zakona o stanovanjskem gospodarstvu).

Enoletni zastaralni rok velja tudi za terjatve, nastale iz razmerja med lastnikom stanovanja in pooblaščeno organizacijo, ki je izvajalka upravljanja v večstanovanjski hiši.

Stanovanjska skupnost ima lastnost stranke v pravdi zaradi stroškov centralnega ogrevanja v hiši dokler ni sklenjena pogodba iz 22. člena SZ oziroma do izdaje sklepa sodišča iz 32. člena SZ, ki nadomesti pogodbo o upravljanju. Tak sklep pa izda sodišče le na predlog v nepravdnem postopku in ne po uradni dolžnosti.

Skupnost stanovalcev ni prenehala obstajata kot pravna oseba z uveljavitvijo Stanovanjskega zakona. Stanovanjski zakon res določa, da z dnem uveljavitve tega zakona preneha veljati Zakon o stanovanjskem gospodarstvu, po katerem so skupnosti stanovalcev postale pravne osebe. Vendar iz ostalih določb ZS (člen 145/2) izhaja, da do sklenitve pogodbe o upravljanju oziroma sklepa sodišča, opravlja naloge skupnost stanovalcev. Izvršilni predlog je mogoče zavreči samo, če se ugotovi, da je bila sklenjena pogodba o upravljanju oziroma izdan sklep sodišča, ki jo nadomešča.