816. člen ZOR

Po določbi 816. člena ZOR namreč naročitelj lahko prekliče naročilo za posredovanje kadarkoli hoče, če se temu ni odpovedal in če preklic ni v nasprotju s poštenjem. V času, ko je toženka hišo prodala s posredovanjem drugega nepremičninskega posrednika, je torej s tožnico sklenjena pogodba ni več zavezovala in ji ni mogoče očitati, da ji je bila nezvesta oziroma da jo je kršila.

Posrednikov zahtevek za plačilo dvojne provizije zaradi naročnikove kršitve posredniške pogodbe je neutemeljen. Predložitev cenitve izvedenca gradbene stroke v posredniški pogodbi ni bila dogovorjena. Nepredložitev dokaza o lastništvu prodajane nepremičnine pa ni imela nikakršne vloge, saj je bil, da stranki nista sklenili prodajne pogodbe, dejstvo, da se stranki nista sporazumeli za ceno.

Pravilno je izhodišče, da je bilo bistvo pri pogodbi o posredovanju, da posrednik pridobi plačilo, ko je pogodba o prodaji nepremičnine sklenjena in določbe v pogodbi (adhezijski), ki vanj posegajo, zahtevajo strogo razlago v smislu 143. člena ZOR. Glede določb o trajanju pogodbe „za nedoločen čas“ je mogoče pritrditi stališču prvostopenjskega sodišča, da so stroge, posebej, če se upošteva, da v pogodbi ni izrecno navedeno to, kar gre naročniku po zakonu, in sicer da lahko pogodbo kadarkoli prekliče, tudi ni navedeno, kako to lahko stori (po 816. členu ZOR je namreč naročitelj lahko preklical naročilo za posredovanje, kadarkoli je hotel, če se temu ni odpovedal in če preklic ni v nasprotju s poštenjem). Presoja, da so določbe pogodbe, da v primeru, če ne pride do sklenitve pogodbe, lahko posrednik od naročnika zahteva 5% (2,5 kratna provizija za prodajo) provizijo oz. posredovalnino, prestroge, nasprotujejo načelu vestnosti in poštenja (12. člen ZOR), enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih (11. člen), je pravilna. Ne gre za pogodbeno kazen kot izpostavlja pritožba, pač pa za plačilo pogodbeno dogovorjene 2,5 kratne provizije oz. kot je to v pogodbi zapisala tožeča

Naročiteljevo odpoved preklicu naročila je potrebno ozko interpretirati in velja le, če je izrecna in nedvoumna.

Toženka se je kot naročnica zavezala tožeči stranki kot posredniku plačati v primeru uspešnega posredovanja pri prodaji nepremičnine 2% od dogovorjene kupnine pri prodaji nepremičnine kot posredniško plačilo, drugačnega ustnega dogovora o dolžnosti plačila provizije od dogovorjene kupnine samo za polovico vrednosti nepremičnine, pa v postopku ni dokazala.

Pravdni stranki sta sklenili pogodbo o posredovanju, pri čemer gre za vnaprej sestavljeno pogodbo na formularju s splošnimi pogoji, ki jih je določil prvi pogodbenik, torej tožeča stranka.

Ker tožeča stranka ni dokazala preklica naročila tožene stranke v nasprotju s poštenjem, ji ne pripada plačilo polne provizije, ki je z tak primer določeno v pogodbi o posredovanju, ki sta jo sklenili pravdni stranki.

Pravilno je izhodišče, da je treba pri razlagi pogodbe najprej izhajati iz narave same pogodbe, to je njene kavze. Pravilna je argumentacija v obeh sodbah, da je bistvo pogodbe o posredovanju določeno v 816. členu ZOR, po katerem lahko naročitelj prekliče naročilo za posredovanje kadarkoli hoče, če se temu ni odpovedal in če preklic ni v nasprotju s poštenjem. Ta določba opredeli pravno podlago posredniške pogodbe. Določbe v pogodbi, ki posegajo vanjo (še posebej, če gre za adhezijsko pogodbo), pa zahtevajo strogo razlago.

Dogovor, po katerem pogodba o posredovanju dopolnjuje pogodbo o zastopanju, ni izključen, predvsem pa ni v nasprotju z ustavnimi načeli, prisilnimi predpisi in moralo.

Dogovor, po katerem pogodbo o posredovanju dopolnjuje pogodba o zastopanju, ni v nasprotju z ustavnimi načeli, prisilnimi predpisi in moralo, in je torej dopusten.

Ker v pogodbi o posredovanju ni bilo dogovorjeno, da ima posrednik pravico do provizije, tudi če njegovo priznanje ostane brezuspešno, je sklenitev posla pogoj za priznanje provizije.

V skladu z določbo prvega odstavka 339. člena ZPP (1977) bi moralo sodišče izdati dopolnilno sodbo, saj sodišče s sodbo z dne 10.11.1997 ni odločilo, o vseh zahtevkih, o katerih se mora odločiti s sodbo. Tožena stranka za stanovanje ni sklenila prodajne pogodbe, zato ni zavezana k plačilu provizije.

Sklepčnost pomeni, da iz dejstev, ki jih je tožnik navedel v tožbi, izhaja tista pravna posledica, ki jo tožnik zatrjuje v zahtevku. Gre za materialnopravno predpostavko za izdajo sodbe zaradi izostanka. Posrednik pridobi pravico do plačila s sklenitvijo pogodbe, za katero je posredoval (813. člen), če ni drugače dogovorjeno. Za posredniško pogodbo je značilno tudi to, da posrednik nima pravice sprejemati kupnine oz. sprejemati za naročitelja izpolnitev obveznosti iz pogodbe, sklenjene z njegovim posredovanjem. Pravico do tega ima le, če ima za to posebno pismeno pooblastilo. Še manj ima posrednik pravico v svojstvu posrednika sklepati "sporazum" ali "predpogodbo" v lastnem imenu (s samim seboj). Če pa že to vendarle stori, nima pravice do povračila stroškov "za posredovanje in izdelavo pogodb".