80. člen ZOR

Ker v obravnavanem primeru pravočasna izpolnitev pogodbe ni bila bistvena sestavina pogodbe, sama zamuda v pogodbi določenega predvidenega roka ne pomeni razloga za neizpolnitev pogodbe na strani prodajalcev v pomenu drugega odstavka 80. člena ZOR. Tožnica in njen mož sta sicer dvomila, ali bo nov rok spoštovan in zato odstopila od pogodbe, vendar je že pritožbeno sodišče pravilno pojasnilo, da gre za subjektiven odnos kupcev do ravnanja tožencev in da v njuni trditveni podlagi ni nikakršnih objektivnih razlogov, zakaj naj toženci svoje obveznosti ne bi mogli izpolniti od decembra 2000 do junija 2001.

Dogovor o ari mora biti jasen in nedvoumen. Samo na podlagi okoliščine, da je ena stranka drugi ob sklenitvi pogodbe plačala določen denarni znesek (še zlasti, če je njena obveznost, ki je nastala s sklenitvijo pogodbe, denarna obveznost), ni mogoče sklepati, da sta se stranki s tem (konkludentno) dogovorili za aro. V dvomu je zato treba šteti, da ima takšno plačilo značilnost delne izpolnitve, in ne tudi osrednje funkcije are - utrditve pogodbenih obveznosti.

Ker je tožena stranka predmetno stanovanje prodala tretji osebi, svojih obveznosti po predpogodbi ne more več izpolniti, zato tožeča stranka od nje tega v obravnavani zadevi niti ni zahtevala, pač pa je s tožbo zahtevala plačilo dvojne are, podrejeno pa vrnitev danega zneska kupnine. Ravnanje tožeče stranke pomeni odstop od predpogodbe in s tem njeno razvezo brez naknadnega roka v skladu s 127. členom ZOR, saj je iz ravnanja tožene stranke razvidno, da svoje obveznosti niti v dodatnem roku ne bi izpolnila.

Pravdna sposobnost stranke je odločilno dejstvo, ki ga sodišče ni preverilo. Ker ni ni ugotavljalo, kdo so dediči po umrli stranki, je podana kršitev po 11. in 14. točki 2. odst. 339. čl. ZPP. Za naknadno odobritev posla zastopanega, ki je bil sklenjen brez njegovega pooblastila, ni potrebna posebna oblika, zato zadošča tudi odobritev s konkludentim ravnanjem.

Materialnopravna predpostavka zahtevka na vrnitev dvojne are je odgovornost pogodbi nezveste stranke, ki je aro prejela (drugi odstavek 80. člena ZOR), medtem ko je zahtevek na vrnitev izpolnjenega objektivna posledica razdrtja pogodbe (drugi odstavek 132. člena ZOR). Zgolj opredelitev, da znesek takratnih 201.995,00 DEM »predstavlja« aro, v besedilu sporazuma o zavarovanju sama zase tako še ni ustvarila obveznosti tožeče stranke, da s svojim premoženjem zavaruje tudi morebitno terjatev upnika iz naslova odgovornosti osebnega dolžnika za neizpolnitev prodajne pogodbe. Revizijsko sodišče v besedilu 114. člena ZPPSL ne najde podlage za stališče, da je ta določba urejala eno izmed materialnopravnih posledic začetka stečajnega postopka – to je, obrestno mero v višini TOM za obrestovanje vseh denarnih terjatev po začetku stečajnega postopka, ne oziraje se pri tem, po kakšni obrestni meri so se obrestovale denarne terjatve pred začetkom stečajnega postopka.

Sporazumno podaljšan rok za izpolnitev obveznosti izraža voljo obeh strank, da ima tudi kasnejša izpolnitev zanju pomen oziroma da je izpolnitev v kasnejšem času, kot je bil določen s predpogodbo in nato dvakrat podaljšan, za obe stranki še zmeraj sprejemljiva.

Dogovor o ari je realen kontrakt, torej je sklenjen šele tedaj, ko je ara izročena. Pomen are je v utrditvi pogodbene obveznosti pogodbenih strank, kar izhaja iz pravnih posledic neizpolnitve pogodbe v primeru, ko je ara dana, določenih v 1. in 2. odstavku 80. člena ZOR (možnost pogodbi zveste stranke obdržati prejeto aro ali vrnitev dvojne are, če je aro prejela pogodbi nezvesta stranka). Drugače povedano, svojo utrditveno funkcijo ara lahko izpolni le, če je plačana, vsak drugačen dogovor o njenem naknadnem plačilu pa nima materialnopravnega značaja are. Ker med pravdnima strankama ni sporno, da ara ob sklenitvi pogodbe ni bila plačana, je določilo o obročnem plačilu are mogoče obravnavati le kot dogovor o obročnem plačilu kupnine.

V sodni praksi se je že uveljavilo stališče, da je pogodba o prenosu poslovnega deleža nična (brez pravnega učinka), če je kršena zahteva po obličnosti tovrstne pogodbe (1. odstavek 70. člena ZOR v zvezi s 3. odstavkom 416. člena ZGD-E; sodba Vrhovnega sodišča RS III Ips 42/2006 z dne 19. 12. 2006). Če je pogodba o glavni obveznosti nična, pa sankcije v zvezi z aro iz 80. člena ZOR ne morejo biti utemeljene, ker je narava dogovora o ari akcesorna (1. odstavek 79. člena ZOR). Trditve tožeče stranke, da je "do zamika vplačil na strani tožeče stranke prišlo izključno iz razloga nezaupanja, ki se je pojavilo, ker mu tožena stranka ni dostavila nikakršnih dokazil o lastništvu" ter "v upanju, da se bo to glede na obljube vendarle zgodilo, ko pa kljub plačani ari od tožene stranke ni dobil nobene reakcije v smislu predložitve dokazil, mu je postalo jasno, da tožena stranka verjetno sploh ni zemljiškoknjižni lastnik," dopuščajo možnost kvalifikacije, da je tožeča stranka uveljavila ugovor ogroženosti in zato morda upravičeno zadržala svojo izpolnitev (prim. 123. člen ZOR).

Zahteva po pisni obliki je izpolnjena tudi, če stranki podpišeta le vsaka po en izvod pogodbe in sta obe listini vsebinsko skladni.

Ob dejstvu, da sta obe pravdni stranki odgovorni za to, da ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe, je prejete zneske are mogoče opredeliti in o njih odločiti v skladu z določbo 210. člena ZOR: obveznost vrnitve nastane tudi v primeru, kadar nekdo nekaj prejme glede na podlago, ki se ni uresničila. Toženka prejeti denar neupravičeno zadržuje, zaradi česar ga je dolžna tožnici vrniti v obsegu, predvidenem v določbi 214. člena ZOR.

Če dokazni predlog ni substanciran, je že to zadosten razlog za njegovo zavrnitev. Informativnih dokazov sodišče ne le ni dolžno izvajati, temveč jih niti ne sme izvajati. Med pogodbenima strankama sporazumno dogovorjena poznejša pretvorba prvotno kot dela kupnine plačanega zneska v aro ni prepovedana in z materialnopravnega vidika spričo načela proste dispozicije pogodbenih strank (10. člen ZOR) v ničemer problematična.

Če ni veljavno sklenjena glavna pogodba, je neveljaven tudi dogovor o ari. Zato gre lahko le za neupravičeno obogatitev na strani tožene stranke s posledično dolžnostjo vrnitve (210. in 214. člen ZOR).

ZOR ne prepoveduje utrditve obveznosti iz predpogodbe z aro, zaradi česar tudi glede are, dane ob sklenitvi predpogodbe, obveljajo določbe 79., 80. in 81. člena ZOR. Dogovor o ari v zvezi s predpogodbo meri na to, da se doseže pogodbena disciplina tako v korist ene kakor druge stranke, s čimer je ustreženo načelu enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih (11. člen ZOR). Gre za dispozitivno zakonsko določbo, zaradi česar ni mogoče reči, da bi ob sklenitvi predpogodbe bil dogovor o ari prepovedan.

Če sta potencialna kupca razdrla predpogodbo pred iztekom potencialni prodajalki danega roka za izpolnitev njene možnosti oprostitev pravic tretjega na nepremičnini, ki je bila predmet nameravane prodaje, je razlog za neizpolnitev (pre)pogodbe, upošteven za odločitev o pravni usodi dane are, na strani potencialnih kupcev.

Tožnika nimata pravice do vrnitve dvojne are, ker je razlog za neizpolnitev predpogodbe na njuni strani.

Iz določila predpogodbe izhaja, da kupca v primeru odstopa od predpogodbe nista upravičena do vračila are, v primeru, če bi odstopil prodajalec po svoji pooblaščenki, pa je dolžan kupcema vrniti dvojno aro. Ne gre torej za dogovorjeno pravico (ene ali obeh strank) do odstopa od predpogodbe (prvi odstavek 83. člena ZOR), temveč je bila s tem le dogovorjena sankcija za primer neizpolnitve predpogodbe v smislu prvega in drugega odstavka 80. člena ZOR. Tudi vrednostni papirji so lahko predmet are. Dogovor o hrambi are pri tretjem ni v nasprotju z njenim namenom, da utrjuje (pred)pogodbeno zavezo.

Tožnik kupoprodajne pogodbe za prodajo nezazidanega stavbnega zemljišča ni podpisal, zato glavna pogodba ni bila veljavno sklenjena. Kadar ni obveznosti iz glavne pogodbe, tudi ara kot sredstvo učvrstitve glavne obveznosti ni veljavna.

Veljavnost kupoprodajne pogodbe za nepremičnino ni odvisna od tega, ali je ta nepremičnina vpisana v zemljiški knjigi.

Pogodba o ari je akcesorna pogodba o premoženjski koristi, ki jo pogodbenik izroči sopogodbeniku ob sklenitvi glavne pogodbe. Če je za neizpolnitev glavne pogodbe odgovoren pogodbenik, ki je aro prejel, mora v primeru, ko je njegov sopogodbenik izbral to sankcijo (drugi odstavek 80. člena ZOR), vrniti aro in poleg tega plačati še en znesek are (oziroma "vrniti dvojno aro"). Zamudne obresti, ki jih mora tak pogodbenik plačati skupaj z glavnico iz stranske pogodbe o ari, če je bila dana v denarju, tečejo za prejeti znesek are od dneva njenega prejema, za drugi del dvojne are pa od dneva, ko bi moral izpolniti svojo pogodbeno obveznost iz glavne pogodbe.

Plačilna nesposobnost ne predstavlja nezmožnosti izpolnitve ne po 137. členu ZOR (ki nastopi iz objektivnih razlogov, ko je predmet izpolnitve na primer uničen in podobno, ali iz subjektivnih razlogov, ko nastopi smrt stranke in podobno), niti ne nezmožnost izpolnitve po 354. členu ZOR (ki je možna predvsem pri individualno določenih izpolnitvah).