755. člen ZOR

Pogodbeno sicer ni izrecno določeno, da v primeru neplačila upravnik sam zalaga lastna sredstva, toda nobenega dvoma ni, da dobavitelji, s katerimi le tožeča stranka vstopa v pogodbeno razmerje, svoje terjatve lahko uveljavijo neposredno do tožeče stranke (upravnika) in ne glede na to, ali so obveznosti solastnikov po izstavljenih računih upravniku poravnane ali ne. Če je mandatno razmerje vzpostavljeno zato, da mandatar izterja obveznosti, terjatev ostane v pravni sferi mandanta in jo mandatar vselej izterjuje za mandantov račun. Opravlja torej tuj posel, vendar ga je upravičen opravljati v svojem imenu (indirektno zastopanje). Tožena stranka je dolžna prejete račune preveriti, in lahko v ta namen od upravnika zahteva tudi vsa potrebna pojasnila. Tožena stranka ni zahtevala nobenih pojasnil in postavkam v izračunih izvedenca tudi ni argumentirano ugovarjala, zato je bil zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni zadostila trditvenemu in dokaznemu bremenu, napačen.

Glede na posebnost mandatnega razmerja med naročnikom (stranko) in prevzemnikom (odvetnikom), tudi pri poslovnih odškodninskih terjatvah za škodo zaradi kršitve pogodbene obveznosti, ni mogoče sprejeti stališča, da začne vedno zastaranje teči prvi dan, ko je oškodovanec imel pravico zahtevati izpolnitev; odločilnejša je okoliščina, kdaj je oškodovanec lahko ob potrebni skrbnosti ugotovil, da mu je nastala škoda zaradi ravnanj prevzemnika posla, ki niso bila v skladu z dogovorjeno skrbnostjo in zato predstavljajo kršitev pogodbenih obveznosti.

V konkretnem primeru pridejo v poštev pravila o kršitvi pogodbene obveznosti (262. člen ZOR) v zvezi z odvetnikovim dolžnim ravnanjem pri opravljanju naročenega posla po splošnih pravilih, ki urejajo mandatno pogodbo in odgovornost mandatarja (1. odstavek 751. člena v zvezi z 2. odstavkom 18. člena ZOR), in po specialnih predpisih, veljavnih v času nastanka spornega razmerja, ki urejajo delo odvetnikov. V obravnavani zadevi se zahteva plačilo odškodnine zaradi kršitve mandatnega razmerja, kar pomeni, da gre za poslovno odškodninsko terjatev in ne za odškodninsko terjatev za neposlovno škodo oziroma za škodo iz naslova civilnega delikta. Glede zastaranja je prvo sodišče torej nepravilno uporabilo 1. in 2. odstavek 376. člena ZOR, namesto 3. odstavka istega člena

Določbo 29. člena SZ o vlogi upravnika kot zastopnika lastnikov stanovanj pred sodišči in upravnimi organi v sporih o njihovih pravicah in koristih je treba upoštevati le v razmerju do tretjih oseb. Obveznost toženke do tožeče stranke, katere izpolnitev slednja terja v tem postopku, pa ima svoj izvor v Pogodbi o opravljanju storitev upravljanja stanovanjske hiše, ki jo je treba opredeliti po vsebini kot pogodbo o naročilu (člen 749. - 770. ZOR). Ker tožeča stranka izterjuje stroške, ki jih mora v skladu z določbo 1. odst. 759. čl. ZOR naročitelj (toženka) povrniti prevzemniku naročila (tožeči stranki), skupaj z obrestmi od dneva, ko jih je plačal, je tožeča stranka aktivno legitimirana za izterjavo teh stroškov v svojem imenu (in ne kot "zakoniti zastopnik"), povsem neodvisno od vira sredstev za kritje stroškov obratovanja in brez potrebe po pravno nedoslednem mešanju vrst obveznosti glede na način njihovega nastanka med pogodbenimi in nepogodbenimi obveznostmi.