70. člen ZOR

Pogodba opredeljena kot daritev za primer smrti v paragrafu 956 ODZ je bila kot taka realizirana (teorija realizacije), saj se je darilodajalec zavezal izpolniti obveznost, obdarjenka pa je to pravico prevzela (soglasje volj).

Tudi če bi bil dokazan obstoj aneksa oziroma dogovora o spremembi pravne pripadnosti nepremičnin z vlaganji, tožnika na njegovi podlagi ne bi mogla pridobiti solastninske pravice. Dogovor o priznanju solastninskega deleža je po funkciji v sistemu vlagateljeve oziroma graditeljeve lastninske pravice in v tem podoben pogodbi o prodaji in drugim pogodbam o odsvojitvi. Obravnavana nepremičnina je postala lastnina preoblikovane občine oziroma toženke na podlagi 5. člena ZLNDL. Za vsako nepremičnino v družbeni lastnini je do tedaj, ko je bila olastninjena, veljal pravni režim družbene lastnine in z njim povezane omejitve glede razpolaganja. V navedenem obdobju je promet z nepremičninami urejal ZPN, ki je določal, da mora biti pogodba, s katero se prenese pravica uporabe oziroma lastninska pravica na nepremičnini, pismena (prvi odstavek 5. člena ZPN). Določal je še, da je pogodba, ki je sklenjena v nasprotju s prejšnjim odstavkom, nična (drugi odstavek 5. člena ZPN). Namen pismene oblike kot konstitutivnega elementa je bil v tem, da se je omogočila družbena kontrola prometa nepremičnin. Pri tem za dosego tega namena zadostuje, da je v pismeni pogodbeni listini vsebovan sporazum strank

Pasivno legitimiran v izbrisni tožbi je tisti, v čigar korist je bila z izpodbijano vknjižbo vknjižena pridobitev ali izbris pravice. Razlogi neveljavne vknjižbe so lahko (med drugim) napake (neveljavnost ali nepopolnost) zemljiškoknjižnega dovolila, omejitve oziroma neobstoj razpolagalne sposobnosti ali napake zemljiškoknjižnega sodišča.

Pravilno je izhodišče sodišča prve stopnje, da prodajna pogodba namesto razlastitve ne pomeni prometa z nepremičninami (zato pritožba tudi neutemeljeno vztraja, da bi bilo treba upoštevati ZKZ). Gre za pogodbo, ki nadomešča razlastitveni postopek in pravnomočno razlastitveno odločbo. Po enotnem stališču sodne prakse je treba zato pridobitev lastninske pravice s takšno pogodbo enačiti s pridobitvijo lastninske pravice na podlagi odločbe državnega organa. Sodišče prve stopnje je pravilno upoštevalo, da ima že sama pogodba učinek v lastninskopravni sferi. Ker se lastninska pravica pridobi na originaren način že na podlagi pogodbe namesto razlastitve, vknjižba v zemljiški knjigi pa je le deklaratorne narave, je pravilno pojasnilo tudi, da v pogodbi, ki nadomešča razlastitev, intabulacijska klavzula ni potrebna. V ZRPPN sicer res ni izrecno določeno, da razlaščeno zemljišče preide v družbeno lastnino s sklenitvijo pogodbe, vendar je takšno enotno stališče sodne prakse, ki ga je pravilno upoštevalo tudi sodišče prve stopnje. Sporazuma strank (v smislu prvega odstavka 69. člena ZOR), da naj bo posebna oblika (sodna overovitev podpisa prodajalke) pogoj za veljavnost njune pogodbe

Določilo tretjega odstavka 69. člena ZOR je potrebno razumeti kot izjemo od pravila, ki je zapisano v 70. členu ZOR. Dogovor strank o posebni obliki je praviloma res pogoj za veljavnost pogodbe. V kolikor pa je namen dogovora o obliki, da se zagotovi dokaz o obstoju pogodbe ali če gre za dosego kakšnega drugega namena, potem je pogodba sklenjena z doseženim soglasjem o njeni vsebini, ob nadaljnjem upoštevanju morebitnih zakonskih (kogentnih) določb o obliki.

Soglasje volj mora biti izrecno doseženo o bistvenih sestavinah pogodbe in se ne domneva, pač pa mora biti izkazano. Kreditne pogodbe brez v naprej točno določenih bistvenih elementov med (gospodarskimi) subjekti niso niti običajne, niti racionalne, še toliko manj v konkretnem primeru, ko gre za banko. Ker je tožeča stranka kot kreditojemalec sama sebe štela za šibkejšo stranko kreditnega razmerja, v interesu katere je bila predpisana pisnost kreditne pogodbe, je bila takšna oblika pogoj njene veljavnosti.

Ker se overitev podpisa prodajalca na pogodbi o nepremičninah opravi le zaradi izvedbe v zemljiški knjigi, overitev za samo veljavnost pogodbe ni predpisana. Posledično očitana pomanjkljivost overitve podpisa prodajalca, ki se nanaša na popolnost razpolagalnega pravnega posla, ne predstavlja razloga ničnosti zavezovalnega pravnega posla.

Namen obličnosti pri poroštveni izjavi je v varstvu poroka pred nepremišljenostjo. Ker je toženka kot direktorica glavnega dolžnika vedela za glavno obveznost, za katero se je zavezala kot porok, interes toženke kot poroka v konkretni zadevi ni bil v ničemer prizadet. Zato ni razloga, da bi poroštveni izjavi zaradi pomanjkljive obličnosti odrekli veljavnost.

Dejstvo izstopa tožene stranke iz skupne obratovalnice z dnem 31. 3. 1992 iz poslovnih prostorov na naslovu G. ni povzročilo prenehanja najemne pogodbe za toženo stranko. Najemno razmerje je namreč civilnopravno razmerje inter partes. Če v vlogi ene od strank tega razmerja nastopa občina kot upravni organ, odločbe, ki jih sprejema v okviru svoje upravne funkcije, ne vplivajo avtomatično na razmerja, v katerih nastopa kot drugi strani prirejena stranka in ne kot oblastveni organ.

Zagotavljanje varnosti, rednosti in nemotenosti zračnega prometa je v javnem interesu, vendar pa širitev javnega interesa tudi na področje veljavnosti pravnih poslov ni na mestu. V skladu z načelom afirmacije pogodbe je zato treba trdoto predpisane sankcije v ZOTMR plovbi za primer, če pogodba ni sklenjena v predpisani obliki, tudi v tem primeru omiliti s teorijo realizacije.

V 1065. členu ZOR je opredeljena vsebina kreditne pogodbe, v 1066. členu ZOR pa je določeno, da mora biti pogodba sklenjena v pisni obliki in da zakon določa, kaj mora taka pogodba vsebovati. Za stranke pogodbenega razmerja je pomembno, da poznata medsebojne pravice in dolžnosti. Za kršitev pravil o obličnosti veljajo sankcije po splošnih pravilih iz prvega odstavka 70. člena ZOR.

Pravilo, da je pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, nična, razen, če iz namena predpisa, s katerim je določena oblika, ne izhaja kaj drugega (55. člen OZ), lahko na podlagi 14. člena OZ smiselno uporabimo tudi za poroštveno izjavo. Če izhajamo iz namena obličnosti pri poroštveni izjavi, ki je v varstvu poroka pred nepremišljenostjo, interes tožnika kot poroka v konkretni zadevi ni bil v ničemer prizadet. Toženec je bil namreč seznanjen z vsebino glavne obveznosti, za katero se je zavezal kot porok. Če interes toženca ni bil v ničemer prizadet, ni razloga, da bi poroštveni izjavi, ki je sicer obličnostno pomanjkljiva, odrekli veljavnost.

Ker je na narok za sklenitev pogodbe pristopil toženčev oče, ki je bil sodniku osebno poznan in je napisal, da pristopi J. K. ml., je sodišče pravilno ugotovilo, da je sklenil pogodbo v svojem imenu in za svoj račun. Če bi kupoval nepremičnino za toženca, bi moral predložiti pooblastilo toženca, za katero je v 90. členu ZOR predpisana posebna oblika. To bi sodnik gotovo zapisal v pogodbo in sodišče druge stopnje pravilno razlaga, da pomanjkanje pooblastila veliko bolj moti kot pripis ml., za katerega je tožnica navedla, da se je imel oče navado tako predstavljati. Pogodba za toženca zaradi pomanjkljivosti v obličnosti sploh ne bi mogla imeti pravnega učinka (70. člen ZOR) in sodišče prve stopnje je glede na določilo 73. člena ZOR pravilno ugotavljalo, kako se je pogodba izpolnjevala. Ker je ugotovilo, da je sporno nepremičnino (skupaj z ženo) od nakupa v letu 1962, pa vse do svoje smrti leta 1991 užival J. K. in tam naredil tudi zidanico oziroma vikend, je pravilno ugotovilo, da je toženec ni užival in ni bil lastnik.

Če tožena stranka ne nasprotuje spremembi tožbe, sodišče po uveljavljenem stališču sodne prakse ni dolžno izdati posebnega sklepa o dovolitvi spremembe tožbe. Tožnica lahko kot dejanska solastnica nepremičnine do ½ proti obema toženkama kot nedobrovernima pridobiteljicama (toženki sta vedeli, da se izvenknjižno stanje teh nepremičnin ne ujema z zemljiškoknjižnim stanjem) uveljavlja vse pravice, ki po civilnem pravu preprečujejo nastanek stvarne pravice nedobrovernega pridobitelja. V obravnavani zadevi gre za primer lastninske tožbe, s katero tožnica zahteva pravno izročitev svoje stvari, in sicer izstavitev zemljiškoknjižne listine.

Da bi bil popis del lahko odločilen za dokazovanje, katere obveznosti je tožeča stranka s pogodbo prevzela, bi tožena stranka morala dokazati najprej, da so predloženi popisi del in predizmere sestavni del Osnovne pogodbe, sklenjene med investitorjem in toženo stranko, in bi kot taki lahko vplivali tudi na obseg prevzetih obveznosti tožeče stranke. Določba pogodbe, v kateri sta se tožena stranka in investitor dogovorila, da je potrebno za dodatna dela skleniti aneks k pogodbi, ni mogoče podvesti pod določbo 2. odstavka 70. člena ZOR, po kateri pogodba, ki ni sklenjena v dogovorjeni obliki, nima pravnega učinka, če sta stranki dogovorili, da je pogoj za njeno veljavnost posebna oblika. Iz prej navedenega pogodbenega določila namreč ne izhaja, da sta pogodbeni stranki posebno obliko dogovorili kot pogoj za veljavnost aneksa, temveč le, da je za dodatna dela potrebno skleniti aneks.

Iz sklepa o spremembi družbenikov in poslovnih deležev, navedenega v notarskem zapisu, je razvidno, da je pogodba o odplačnem prenosu poslovnega deleža druge dolžnice na novega družbenika bila sklenjena, vendar ne v obliki notarskega zapisa. Pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, nima pravnega učinka, če iz namena predpisa, s katerim je določena oblika ne izhaja kaj drugega (prvi odstavek 70. člena Zakona o obligacijskih razmerjih – ZOR, ki je veljal v času sklenitve navedene pogodbe). Najstrožja obličnost v takrat veljavnem tretjem odstavku 416. člena ZGD je bila predpisana za veljavnost samega pravnega posla oziroma pogodbe (forma ad solemnitatem), in sicer zaradi varstva javnega interesa. V skladu z navedenim je kot sankcija zaradi nespoštovanja predpisane obličnosti v danem primeru predvidena ničnost, na kar pa je bilo sodišče prve stopnje dolžno paziti po uradni dolžnosti (prvi odstavek 109. člena ZOR). Ker navedena pogodba ni bi sklenjena v tej obliki, ni mogla ustvariti pravno relevantnih učinkov za pogodbenike in s tem zlasti ne za drugo dolžnico.

Pri presoji veljavnosti obličnostno pomanjkljive pogodbe je sicer res možno upoštevati načelo realizacije pogodbe, ki pa je omejeno z namenom, zaradi katerega je oblika predpisana. O realizaciji pogodbe je mogoče govoriti v primeru, ko pogodbene stranke izpolnijo svoje obveznosti oziroma jih izpolnijo vsaj v bistvenih in pomembnih delih, zato je nepravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je vprašanje, ali je bila kupnina plačana ali ne, za odločitev nepomembna.

Tudi za veljavnost pravnih poslov med izvenzakonskima partnerjema je potrebno, da so sklenjeni v obliki notarskega zapisa. Nobenih razlogov ni za sklepanje, da je zakonodajalec ob sprejemu ZN želel s črtanjem drugega odstavka 62. člena ZZZDR skrčiti obseg pravnih poslov, ki morajo biti sklenjeni v posebni obliki, samo na zakonce, pač pa je bil njegov namen le spremeniti potrebno obliko, v kateri morajo biti posli sklenjeni.

Pooblastilo, ki je bilo le overjeno, ne pa sestavljeno v obliki notarskega zapisa, ni nično, temveč le izpodbojno.

Dobroverna posest lahko konkurira vpisu v zemljiško knjigo zgolj izjemoma, ker posega v načelo konstitutivnosti vpisa v zemljiško knjigo, vanj pa je mogoče poseči le zaradi varstva močnejšega interesa. To pa je lahko le dobroverna posest prvega kupca proti slabovernemu drugemu, kupcu, ki se je vknjižil v zemljiško knjigo; gre torej za primere, ko se drugi kupec vpiše v zemljiško knjigo pred prvim kupcem in ko zato prvi kupec proti drugemu kupcu uveljavlja svojo močnejšo pravico iz prve pogodbe (primerjaj 3. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, v nadaljevanju ZTLR; tako tudi sodba II Ips 83/93).