532. člen ZOR

Prvi odstavek 512. člena OZ daje predkupnemu upravičencu pravico, da zahteva razveljavitev pogodbe in sklenitev pogodbe pod enakimi pogoji z njim, če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na nedobrovernega tretjega, o nameravani prodaji pa predhodno ni obvestil predkupnega upravičenca. Pravilna vsebinska razlaga tega določila je lahko le takšna, da ima predkupni upravičenec pravico zahtevati sklenitev pogodbe (le) s prodajalcem. Takšno stališče podpira tudi obširna sodna praksa, iz katere je razvidno, da so v tovrstnih primerih predkupni upravičenci tožbe na sklenitev pogodbe vložili zoper prodajalce, zato je stališče iz sodne odločbe VSL I Cp 1913/2007, ki jo citira sodišče prve stopnje, preseženo.

Institut izpodbijanja dolžnikovih pravnih dejanj predpostavlja situacijo, ko ima upnik denarno terjatev zoper dolžnika, dolžnik pa skuša preprečiti njeno poplačilo. Gre za primere, ko se uveljavlja relativna neveljavnost oz. neučinkovitost dolžnikovega ravnanja zaradi dolžnikove neplačevitosti in se s tožbo zahteva, da pravno dejanje nima učinka do tožeče stranke glede njene terjatve do dolžnika v določenem znesku in da je zato pridobitelj dolžan dopustiti, da tožeča stranka terjatev do dolžnika poplača iz pridobiteljevega premoženja. Če je bila stranka predpogodbe (prodajalec) pri sklepanju predpogodbe v opravičljivi zmoti glede bistvene lastnosti predmeta (od katere je odvisna opredelitev njene vrednosti), lahko odkloni sklenitev bodoče glavne pogodbe. Status nepremičnine (s tem pa njena vrednost) je odločilna lastnost predmeta (in s tem element pred/pogodbe).

S pogodbo dogovorjeno predkupno pravico sta pravdni stranki lahko omejili z določenimi pogoji, saj je tako ravnanje v okviru splošnega načela o svobodnem urejanju obligacijskih razmerij. Pogodbena določba je skladna s 527. členom ZOR o vsebini predkupne pravice. Ta zakonska določba tudi ni onemogočala dogovorov o pogodbeni predkupni pravici še v drugih situacijah. Neizpolnjevanje pogodbeno dogovorjenega pogoja za uveljavljanje predkupne pravice je zadostovalo za zavrnitev tožbenega zahtevka, saj v takem primeru vprašanje dobrovernosti novega kupca ni pravno pomembno.

Materialnopravno zmotno je stališče, da zato, ker je bil zahtevek za izbris vknjižbe lastninske pravice na kupca zavrnjen, iz tožbenih navedb ne izhaja utemeljenost (oblikovalnega) zahtevka za razveljavitev zavezovalnega in razpolagalnega posla ter (dajatvenega) zahtevka za to, da se sporna nepremičnina pod enakimi pogoji proda tožeči stranki (sklepčnost).

Revizijsko sodišče pritrjuje stališču tožnikov, da njun tožbeni zahtevek po prvem odstavku 512. člena OZ ni nesklepčen, ker nista vložila izbrisne tožbe po 243. členu ZZK-1, in da lahko izbrisno tožbo vložita tudi kasneje oziroma kadarkoli. Povedano drugače, revizijsko sodišče ugotavlja, da ne obstoji obvezna objektivna kumulacija tožbenega zahtevka po prvem odstavku 512. člena OZ z izbrisno tožbo po 243. členu ZZK-1.

Po mnenju teoretikov lahko predkupni upravičenec zaradi kršitve predkupne pravice kvečjemu uveljavlja odškodninski zahtevek zaradi škode, ki bi mu s tem eventualno nastala. Ker tožnik predkupne pravice ni imel, tudi o njeni kršitvi ni mogoče govoriti, zato nima pravice zahtevati plačila ne od tožnice ne od toženca.

Vprašanje, ali je bila nepremičnina v času sklenitve pogodbe med prvo in drugotoženo stranko nezazidano ali zazidano stavbno zemljišče, za presojo sodišča ni pomembno, saj je vprašanje namembnosti stvar upravnih postopkov in bi tožnik moral v spornem času to vprašanje sprožiti pred pristojnim upravnim organom. Poleg tega pa bi to lahko vplivalo le na predkupno pravico, pri čemer se na to kršitev lahko sklicuje le predkupni upravičenec, kar tožnik ni (bil), pogodba pa je v takem primeru izpodbojna in ne nična.

Predpisi glede zakonite (in pogodbene) predkupne pravice določajo, da mora predkupni upravičenec zahtevati le, razveljavitev pogodbe (in sklenitev nove pogodbe pod istimi pogoji), ne terjajo pa, da postavi dodatne zahtevke za razveljavitev razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila) in (kot je izhajalo iz ZOR) za razveljavitev samega prenosa lastninske pravice (vknjižbe).

Najemniki (oziroma prejšnji imetniki stanovanjske pravice) v denacionaliziranih stavbah zoper denacionalizacijske upravičence ne morejo (brez njihovega soglasja) uveljavljati pravice do odkupa stanovanja. Predpisi glede zakonite (in pogodbene) predkupne pravice določajo, da mora predkupni upravičenec zahtevati le razveljavitev pogodbe (in sklenitev nove pogodbe pod istimi pogoji), ne terjajo pa, da postavi dodatne zahtevke za razveljavitev razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila) in (kot je izhajalo iz ZOR) za razveljavitev samega prenosa lastninske pravice (vknjižbe). Tožnica lahko izbrisno tožbo zoper kupca stanovanja vloži kadarkoli. Tožnica ima zakonito predkupno pravico na enosobnem stanovanju in ne na (celi) stanovanjski hiši, zato jo lahko le v takem obsegu tudi uveljavlja. Drugačno stališče, po katerem mora tožnica zahtevati prodajo cele stanovanjske hiše, ni sprejemljivo, saj bi šlo v tem primeru za pretiran poseg (v že tako omejeno) lastninsko pravico prodajalcev, širitev predkupne pravice brez pravne podlage in zapolnitev z vsebino, ki je nima.

Kupoprodajna pogodba z odložnim pogojem je sklenjena z dnem, ko sprejme prodajalec izjavo kupca o sprejemu ponudbe in vstopi v veljavo, ko jo pristojna upravna enota odobri.

Povsem nepomembno za to pravdo je, ali je tožnica sodno deponirala znesek 11,000.000 SIT v 30 dneh po tem, ko je izvedela za ceno prodane nepremičnine. Z nastalo kršitvijo tožničine predkupne pravice namreč ni bila več podana situacija, ki jo ureja 508. člen OZ, čigar ratio je zagotoviti prodajalcu enak položaj ne glede na to, ali proda stvar predkupnemu upravičencu ali tretjemu. V primeru kršitve predkupne pravice s prodajo stvari tretjemu je do razveljavitve prodajne pogodbe prikrajšan izključno predkupni upravičenec (prodajalec je prejel kupnino od kupca, kupec pa stvar, ki je predmet prodajne pogodbe). Tožničina obveza plačila kupnine je tako, ob analogni uporabi 508. člena OZ, nastala šele ob pravnomočnosti (in izvršljivosti) sodbe o razveljavitvi prodajne pogodbe med toženko in tožencem in o dolžnosti sklenitve nove prodajne pogodbe med toženko in tožnico.

ZGD je v 416. členu urejal predkupno pravico družbenikov kot obliko zakonite predkupne pravice pri nakupu poslovnega deleža, ki pa ni bila določena kogentno, s tem da so se za zakonito predkupno pravico glede na četrti odstavek 533. člena ZOR smiselno uporabljala pravila o prodaji s predkupno pravico (iz njegovega 527. - 533. člena). Tako se je smiselno uporabljalo tudi pravilo iz prvega odstavka 532. člena ZOR, po katerem je lahko predkupni upravičenec, ki ni bil obveščen o nameravani prodaji poslovnega deleža in o njenih pogojih, zahteval razveljavitev prenosa in da se poslovni delež pod enakimi pogoji proda njemu. Pri toženkah gre za imetnike enotnega poslovnega deleža, katerih predkupna pravica je (po prvem odstavku 415. člena ZGD) skupna, in s tem za enotne sospornike (po 196. členu ZPP), zoper katere se lahko izda sodba na podlagi pripoznave le, če vse priznajo zahtevek. Pravdna stranka so sicer vsi enotni sosporniki skupaj, vendar pa so njihova procesna dejanja lahko različna. Zato v primeru nasprotovanja med njihovimi dejanji velja najkoristnejše dejanje, kar je treba v vsakem konkretnem primeru presoditi glede na končni cilj v pravdi. Tožene stranke težijo k

V primeru, da bi najemnik dosegel razveljavitev med najemodajalcem in tretjim (drugo toženko) sklenjene prodajne pogodbe in pa sklenitev prodajne pogodbe, katere predkupna pravica pa ni bila vpisana v zemljiško knjigo, bi najemnik niti po sklenitvi prodajne pogodbe ne mogel doseči vknjižbe lastninske pravice v svojo korist. Če se namreč vknjižba lastninske pravice v korist tretjega ne razveljavi, potem ostane kot lastnik vpisan v zemljiško knjigo tretji. Tudi če bi najemnik predlog za vknjižbo lastninske pravice oprl na prodajno pogodbo z najemodajalcem (ali pa na sodbo, ki bi nadomestila prodajno pogodbo), bi bila vknjižba zoper kot lastnika vknjiženega tretjega nedopustna. Vpisi so namreč dovoljeni le zoper osebo, na katero je ob času začetka zemljiškoknjižnega postopka že vpisana pravica, glede katere se bo izvršil nov vpis (prvi odstavek 17. člena ZZK; enako sedaj 9. člen in prvi odstavek 150. člena ZZK-1); ki pa je v tem primeru tretji, ne pa najemodajalec.

Posledice kršitev pogodbeno dogovorjenih predkupnih pravic, katerih predmet ni stvar, se v ustaljeni sodni praksi presojajo ob analogni uporabi 532. člena ZOR, ki ureja predkupno pravico pri prodajni pogodbi. 1. To določilo v 1. odstavku opredeljuje (med drugim) vsebino pravnega varstva predkupnega upravičenca, izhajajoč pri tem iz pravnega položaja predkupnega upravičenca in zavezanca. Tako ne zadostuje zgolj zahtevek na razveljavitev prenosa, temveč mora predkupni upravičenec obenem zahtevati tudi, da se stvar pod enakimi pogoji odstopi njemu. 2. Ena izmed predpostavk zahtevkov za sodno varstvo izključnih avtorskih pravic je imetništvo teh pravic na strani tožeče stranke (167. člen ZASP). Tožeča stranka ob zaključku glavne obravnave 13.3.2003 teh pravic na avtorskem delu, ki je bilo predmet založniške pogodbe 33/3pg/97, ni več imela. Zato ne more uspešno uveljaviti prepovednih in odstranitvenih zahtevkov iz naslova kršenja njenih izključnih avtorskih pravic, ki jih je imela po tej pogodbi le do 11.8.2002. Ti zahtevki so že po naravi stvari naravnani na prihodnost gledano z gledišča zaključka glavne obravna

Tožnik bi moral zahtevati poleg razveljavitve same kupoprodajne pogodbe z dne 16.11.1994 tudi razveljavitev zemljiškoknjižne vknjižbe na drugotoženo stranko. V nasprotnem primeru prvotoženi stranki ni mogoče naložiti prenosa nepremičnine na tožečo stranko, ker te nepremičnine nima več. Tožeča stranka pa je predlagala razveljavitev prodajne pogodbe, sklenjene med toženima strankama in dolžnost prvotožene stranke, da sklene kupoprodajno pogodbo pod enakimi pogoji z njo. Zgolj na podlagi tako oblikovanega tožbenega zahtevka ob zgoraj povedanem tožeča stranka ne more doseči prenosa nepremičnine nanjo, ne da bi istočasno predlagala tudi razveljavitev stvarnopravnega (zemljiškoknjižnega) prenosa na drugo toženo stranko. Zemljiškoknjižno sodišče na podlagi take sodbe ne bi moglo izvesti vpisa lastninske pravice oziroma pravice uporabe na tožečo stranko po II. odstavku 68. člena Zakona o zemljiški knjigi, kot zmotno meni tožbeni zahtevek, ki ga je treba obravnavati enotno, lahko torej doseže učinek sanacije kršitve predkupne pravice.

Po določbi prvega odstavka 532. člena ZOR lahko predkupni upravičenec zahteva razveljavitev pogodbe, sklenjene med predkupnim zavezancem in tretjo osebo, ter sklenitev pogodbe z njim, le v primeru, če je bilo tretjemu znano oziroma mu ni moglo ostati neznano, da ima nekdo drug predkupno pravico.

Kadar predkupni upravičenec uveljavlja predkupno pravico s tožbenim zahtevkom na razveljavitev pogodbe in sklenitev pogodbe z njim, mu ni treba hkrati plačati kupnine ali je položiti pri sodišču.

V zvezi s prenosljivostjo delnic in načelno njihovo prenosljivostjo pravna teorija (glej dr. Marjan Kocbek, Prenosljivost delnic in predkupne pravice delničarjev, Podjetje in Delo, Gospodarski vestnik d.d. z dne 20.6.1995, št. 4, stran 472 in dr. Nina Plavšak, Izdaja in prenos vrednostnih papirjev, Podjetje in Delo, Gospodarski vestnik d.d. z dne 4.3.1997, št. 1 stran 12) nasprotuje ureditvi predkupne pravice v statutu delniške družbe. Obligacijska razmerja udeleženci v prometu svobodno urejajo (10. čl. ZOR). Pri prodaji delnic za promet v smislu 10. čl. ZOR nedvomno gre. Zato sodišče druge stopnje ne vidi posebne razlike med tem, da bi se delničarji med seboj (inter partes) dogovorili o predkupni pravici ustno ali pa v posebni listini v smislu 527. čl. ZOR, ali v statutu.

Pogodbo, s katero je prodajalec prodal stvar, obremenjeno s predkupno pravico, lahko izpodbija predkupni upravičenec samo, če je kupec v času sklenitve prodajne pogodbe vedel oziroma mogel vedeti, da je predmet prodajne pogodbe obremenjen s predkupno pravico. ZSZ zahteva notarski zapis samo za prodajo v smislu 14. člena ZSZ nezazidanega stavbnega zemljišča.

Po prvem odstavku 103. člena ZOR nična tista pogodba, ki nasprotuje ustavnim načelom družbene ureditve ali družbeni morali. Gre torej za zelo hude kršitve pri sklenitvi pogodbe, pa še v takih primerih je treba težiti h konvalidaciji pogodbe. Milejša oblika neveljavnosti je izpodbojnost, ki v primeru poslovno omejene pogodbene stranke ali napak volje pri sklenitvi pogodbe omogoča izpodbijanje pogodbe. Poleg tega je v zakonu posebej predvidena izpodbojnost v 139. členu ZOR (zaradi očitnega nesorazmerja vzajemnih dajatev), v 280. členu ZOR (zaradi dolžnikovih ravnanj v škodo upnikov), v 532. členu ZOR (zaradi kršitve predkupne pravice), v 908. členu ZOR (zaradi zamolčanja ali neresnične izjave pri zavarovalni pogodbi) in v drugih zakonih. Za prekluzijo je značilno, da terjatev s potekom roka ugasne, izgine, ne obstoji več naprej kot naturalna terjatev, kakor je to določeno za zastarane terjatve.