508. člen ZOR

Pravilen je materialnopravni zaključek sodišč druge in prve stopnje, da revidentoma na podlagi odločbe Upravne enote Maribor ter njunega dopisa tožnici z dne 10. 6. 1998, ni moglo ostati neznano, da si del prodanih nepremičnin lastijo tretje osebe. Ker sta revidenta tožbo vložila šele 30. 10. 2001, je prekluzivni rok enega leta (515. člen ZOR) za uveljavljanje pravne napake že potekel.

Ker je stranka svoj življenjski primer (napačno) presojala v luči kondikcijskega zahtevka, sodišča pa ga je (pravilno) presojalo v luči instituta odgovornosti za pravne napake, je bilo stranko v skladu z materialnopravdnim vodstvom dolžno pozvati k navedbi tistih dejstev, ki so relevantna z vidika jamčevalnih zahtevkov. Kadar je sodišče glede na okoliščine konkretnega primera dolžno opraviti materialnopravdno vodstvo ter se stranka nanj odzove z navedbo manjkajočih dejstev, je sankcija prekluzije ne sme prizadeti. Stranki nista bili v zmoti glede predmeta pogodbe, marveč glede zemljiškoknjižnega stanja. Bili sta v zmoti glede tega, kateri del stvarnega sveta predstavljajo nepremičnine z zemljiškoknjižnimi podatki. To pa ni zmota v predmetu.

Vzrok nesklepčnosti tožbe je lahko tudi pomanjkljivo opisan življenjski primer. V konkretnem primeru je moral kupec (svojemu) nadaljnjemu kupcu vrniti kupnino, ker je bila (kupljena in nato prodana) stvar obremenjena z napako. Odgovornost prodajalca za takšno škodo zaradi zaupanja se ne presoja po splošnih pravilih o poslovni odškodninski odgovornosti, pač pa po posebnih predpostavkah prodajalčeve odgovornosti za napake.

Če prodajalec premičnino proda v okviru svoje dejavnosti, kupec, ki je bil v dobri veri, da je prodajalec lastnik stvari, po 31. členu ZTLR (enako določbo vsebuje tudi sedaj veljavni 64. člen SPZ) pridobi lastninsko pravico tudi, če prodajalec ni imel pravice razpolagati s stvarjo. Pravilna je tako odločitev sodišča druge stopnje, da izpolnitev ni bila obremenjena s pravno napako.

Prodaja tuje stvari ni neveljavna in zavezuje. Vendar pa se je tedaj, ko postane očitno, da prodajalec lastninske pravice na predmetu pogodbe ne bo uspel prenesti, pogodba zaradi nemožnosti izpolnitve razdrla po samem zakonu.

Dobra vera pri nedopustnem razpolaganju z nacionaliziranimi nepremičninami ne konvalidira pravnega posla.

Prodajalčeva odgovornost za pravne napake preneha s potekom prekluzivnega roka, v katerem lahko kupec uveljavlja sankcije za pravne napake. Izjemo, če je tretji začel spor, preden je ta rok iztekel, je potrebno razlagati zožujoče. Primer, ko kupčev kupec toži svojega prodajalca (sedaj tožnika)na vračilo kupnine na podlagi jamčevanja za pravne napake, je po svoji naravi takšen, da sodi pod splošno pravilo in ne vsebuje pravnorelevantnih dejstev, ki bi bila po svojih značilnostih izjema glede na splošno pravilo. Pod izjemo glede na splošno pravilo lahko uvrstimo le spor med lastnikom vozila in tožnikom zaradi vrnitve vozila ali ugotovitve lastninske pravice oziroma spor o pravici, ki izključuje ali zmanjšuje kupčevo lastninsko pravico. Zaradi uveljavljanja zahtevka na vračilo kupnine kupčeva lastninska pravica ni bila izključena, pač pa je bila izključena iz razloga, ker je imel lastninsko pravico na stvari nekdo tretji. Tretji v smislu 508. člena ZOR kot tudi 515. člena ZOR je samo tisti, ki ima bodisi lastninsko bodisi zastavno ali kakšno drugo pravico, nobene podlage pa v zakonu ni za razlago, da bi bil tretji oseba, ki uveljavlja zahtevek iz jamčevanja.

Ob sklenitvi prodajne pogodbe je tožnik vedel, da je garaža zgrajena brez gradbenega dovoljenja in ni legalizirana ter se je s tem strinjal. Zaradi tega ne more razdreti pogodbe. V zvezi s pogodbeno zavezo prodajalk, da bosta speljali legalizacijski postopek, v kolikor bo nastopila potreba, pa tožnik nastopa take potrebe v roku enega meseca po sklenitvi pogodbe, ko je zahteval legalizacijo, ni niti zatrjeval niti izkazal. Tako ta pogodbena obveznost prodajalk še ni zapadla, zato ni mogel s sklicevanjem na neizpolnitev razdreti pogodbe.

V obravnavani zadevi je moralo revizijsko sodišče presoditi, ali je dogovor o pogodbeni kazni veljaven, glede na to, da je zamuda, na katero se pogodbena kazen navezuje, odvisna tudi od okoliščin, na katere dolžnik ne more (v celoti) vplivati. Presodilo je, da je dogovor veljaven, ker ga v obravnavanem primeru ni mogoče obravnavati ločeno od pravil o prodajni pogodbi in dolžnosti izpolniti obveznost ter pravil o jamčevanju za pravne napake.

Ugibanje o tem, kateri izmed „vseh“ vendar nesubstanciranih revizijskih razlogov so v posamičnem primeru sploh uveljavljani, ni naloga revizijskega sodišča, ki razen pravilne uporabe materialnega prava preizkusi izpodbijano sodbo samo v mejah razlogov, ki so v reviziji opredeljeno in obrazloženo navedeni. Soglasje volje in s tem vsebina dogovora pogodbenih strank o predmetu pogodbe je dejanska ugotovitev, ki je v postopku z revizijo ni mogoče izpodbijati.

Če sta potencialna kupca razdrla predpogodbo pred iztekom potencialni prodajalki danega roka za izpolnitev njene možnosti oprostitev pravic tretjega na nepremičnini, ki je bila predmet nameravane prodaje, je razlog za neizpolnitev (pre)pogodbe, upošteven za odločitev o pravni usodi dane are, na strani potencialnih kupcev.

Določba prvega odstavka 508. člena ZOR se nanaša na pogodbeno dogovorjeno stanje stvari, torej na izrecen (če gre za pisno pogodbo, zapisan) pogodbeni dogovor strank o tem, da bo uresničevanje lastninske pravice na stvari, ki jo bo prodajalec z ustreznim razpolagalnim pravnim poslom prenesel na kupca, omejeno z določeno (drugo) pravico oziroma pravnim dejstvom. Hipoteka zato ne bi imela značilnosti pravne napake le, če bi se stranki prodajne pogodbe izrecno dogovorili, da je stanovanje, ki je predmet prodaje, obremenjeno s hipoteko. Ker pa takega (izrecnega) dogovora (oziroma tožničine privolitve) ni bilo, je pravilen zaključek sodišč prve in druge stopnje, da je šlo za pravno napako. Kupovalka namreč stanovanja ni prevzela v ustreznem (običajnem) pravnem stanju.

Tožnica bi lahko v konkretnem primeru zahtevala le vračilo delnic, ne pa tudi njihovo protivrednost. Delnice s prvotno oznako B so kasneje pridobile oznako G, ker so postale predmet pravnega prometa. V primeru, da se bo v novem postopku ugotovilo, da so delnice z oznako B tvorile isti razred, kot delnice z oznako G, ne bo mogoče zaključiti, da tožnica zahteva drug predmet izpolnitve.

Za obstoj pravne napake zadošča, da zato, ker prodajalec ni bil lastnik stvari, ni bil dosežen učinek sklenjene prodajne pogodbe in izročitve stvari, to je kupčeva pridobitev lastninske pravice. Katera tretja oseba je pravi lastnik sporne stvari pa je za razmerje med pravdnima (pogodbenima) strankama nepomembno.

Prva tožena stranka - posrednik - ni pogodbena stranka v prodajnih pogodbah in zato ni odgovorna za vračilo kupnine. Po razdrtju pogodb zaradi pravnih napak (510. člen ZOR) ima tožeča stranka povračilni zahtevek za vrnitev plačanega zneska samo od sopogodbenika (132. člen ZOR). Zoper posrednika pa bi imela tožeča stranka odškodninski zahtevek, če bi bili podani vsi elementi civilnega delikta (820. člen ZOR). Tožeča stranka sicer zatrjuje protipravno ravnanje posrednika, krivdo, škodo in vzročno zvezo, vendar zneska plačane kupnine ni mogoče opredeliti kot škodo, ker je ta znesek predmet povračilnega zahtevka zoper drugo toženo stranko kot sopogodbenika tožeče stranke. Ta znesek ne predstavlja škode, ker ima tožeča stranka pravnomočno prisojeno terjatev zoper drugotoženo stranko in ji škoda še ni nastala.

Policija je zasegla tožniku prodano vozilo zato, ker je na njem tretji imel lastninsko pravico. Le pravica tretjega, ne pa posebne omejitve javnopravne narave, je povzročila obstoj okoliščin, ki utemeljujejo uporabo določbe 510. člena ZOR o sankcijah za pravne napake. Pogodba je bila razdrta po samem zakonu, tožnik kot kupec pa je pridobil pravico do vrnitve kupnine.

Sankciji razdrtja pogodbe oziroma zmanjašnja kupnine zaradi pravne napake stvari nastopita ne glede na prodajalčevo krivdo, medtem ko se tako njegova kot odškodninska obveznost tretjih, ki s kupcem niso bili v poslovnem razmerju, presoja po splošnih pravilih odškodninskega prava.

Toženec je tožniku izročil prodani avtomobil, toda na avtomobilu je imel lastninsko pravico nekdo tretji, zaradi česar je bil tožniku avtomobil zasežen. Zato sta sodišči prve in druge stopnje pravilno razsodili, da je imela prodana stvar pravno napako in da je bila po določilu prvega odstavka 510. člena v zvezi s 508. členom ZOR kupoprodajna pogodba razdrta.

Bivša zakonca izmed katerih je eden ob soglasju drugega prodal skupno stanovanje, ki je bilo obremenjeno z zastavno pravico za posojilo, ki ga je najel eden izmed njiju za skupne potrebe, stanovanje pa je bilo potem prodano na dražbi v izvršilnem postopku in vzeto kupcu, morata vrniti slednjemu prejeto kupnino, ker je takšna pogodba po zakonu razdrta.

Ker je tožena stranka trdila in dokazovala, da je bil med strankama kot predmet pogodbe dogovorjen star agregat, ki ga je tožena tudi vgradila, tožeča pa njenih trditev in dokazov ni izpodbila, je povsem pravilna obrazložitev sodišča prve stopnje, da je tožena s tem svoj del pogodbene obveznosti izpolnila. Trditev tožeče stranke, da ni bilo dogovora o vgraditvi starega agregata, je novota, ki jo tožeča stranka prvič uveljavlja šele v obravnavani pritožbi, zato teh trditev sodišče druge stopnje ni upoštevalo, saj tožnik niti ne zatrjuje, da te trditve brez svoje krivde ni mogel postaviti že v postopku pred sodiščem prve stopnje.