139. člen ZOR

Sankcija za neuresničitev namena razlastitve ni ničnost, pač pa izpodbojnost, ki bi jo lahko pravni prednik tožnika uveljavljal v maksimalnem roku pet let od sklenitve pogodbe namesto razlastitve oziroma v roku treh let, če je za razlog izpodbojnosti izvedel prej.

Vprašanje pravnega interesa (določba prvega odstavka 109. člena ZOR je govorila o zainteresirani osebi) se pri pogodbeni stranki, ki uveljavlja ničnost pogodbe, sploh ne more resno zastavljati, saj je izven vsakega dvoma, da ima taka oseba interes, tudi pravni, da vloži tožbo za ugotovitev njene ničnosti. Vprašanje pravnega interesa je problematično le pri tretjih osebah, ki niso pogodbene stranke. V tej zadevi je zahtevala ugotovitev ničnosti pogodbe pogodbena stranka. Zato ni dvoma, da gre za „zainteresirano osebo“ po določbi prvega odstavka 109. člena ZOR. Revident spregleduje, da nakup poslovnega deleža še ne pomeni nakupa sredstev kapitalske družbe. Že pri vrednotenju likvidacijske vrednosti gospodarske družbe (v primeru nedelujočega podjetja) se poleg vrednosti sredstev upoštevajo tudi obveznosti gospodarske družbe. Revident bi zato moral opreti revizijo na dejanske ugotovitve sodišč nižjih stopenj o vrednosti poslovnega deleža in ne neposredno na vrednost nepremičnin. Zgolj s poudarjanjem, da je vrednost zemljišč presegala višino kupnine za poslovni delež, v tem sporu ne more uspeti.

Nesprejemljiv je zaključek, da se šteje, da je bila pogodba sklenjena, ker se je izvrševala. Res je pogodba, ki ji manjka zahtevana pisna oblika, veljavna, če je bila v celoti ali v pretežnem delu izpolnjena (73. člen ZOR), vendar bi se sodišče lahko sklicevalo na teorijo o realizaciji le, če bi pogodbenika sklenila ustno najemno pogodbo; razlogov o tem pa izpodbijana sodba nima. Zgolj bivanje v stanovanju in plačevanje najemnine namreč ne zadošča, saj mora biti pogodba najprej sklenjena, da lahko konvalidira.

Ker je bila sporna pogodba sklenjena kot odplačen pravni posel, tveganje (aleatornost) pa je bistven element takega posla, ni podlage za presojo o njegovi neveljavnosti in pravnem neučinkovanju v razmerju do tožnika (tak zahtevek je postavil tožnik, čeprav bi bila pravna posledica kršitve načela enakosti vzajemnih dajatev, na katero se je opiral, razveljavitev pogodbe).

Institut izpodbijanja dolžnikovih pravnih dejanj predpostavlja situacijo, ko ima upnik denarno terjatev zoper dolžnika, dolžnik pa skuša preprečiti njeno poplačilo. Gre za primere, ko se uveljavlja relativna neveljavnost oz. neučinkovitost dolžnikovega ravnanja zaradi dolžnikove neplačevitosti in se s tožbo zahteva, da pravno dejanje nima učinka do tožeče stranke glede njene terjatve do dolžnika v določenem znesku in da je zato pridobitelj dolžan dopustiti, da tožeča stranka terjatev do dolžnika poplača iz pridobiteljevega premoženja. Če je bila stranka predpogodbe (prodajalec) pri sklepanju predpogodbe v opravičljivi zmoti glede bistvene lastnosti predmeta (od katere je odvisna opredelitev njene vrednosti), lahko odkloni sklenitev bodoče glavne pogodbe. Status nepremičnine (s tem pa njena vrednost) je odločilna lastnost predmeta (in s tem element pred/pogodbe).

Presoja pogojev čezmernega prikrajšanja.

Prodajna pogodba je bila v pretežni meri izpolnjena (tožnika sta nepremičnino izročila tožencema v posest že v juliju 1999, toženca sta velik del kupnine že plačala) in gre v konkretnem primeru za kršenje prepovedi (prometa z objekti, zgrajenimi brez lokacijskega dovoljenja in odločbe o dovolitvi priglašenih del) manjšega pomena, v posledici česar se ničnost sploh ne more uveljavljati. Podredni tožbeni zahtevek na razveljavitev sporne pogodbe, sta toženca utemeljevala s trditvami, da je bila kupoprodajna pogodba razdrta z izjavami, ki vsebujejo takšno voljo obeh strank. V tem obsegu je tožba nesklepčna, saj, če je bila pogodba (sporazumno) razdrta, je ni potrebno razveljavljati.

Pri pogodbi o dosmrtnem preživljanju morata načeloma biti vrednosti nasprotnih izpolnitev strank sorazmerni. Upoštevana mora biti temeljna značilnost pogodbe, ki je v tem, da ob njeni sklenitvi ni znano, koliko časa bo moral preživljalec izpolnjevati svoje obveznosti in torej tudi ne, ali bo vrednost njegove izpolnitve ekvivalentna vrednosti izročenega mu premoženja (in obratno); vrednost njegove izpolnitve je odvisna od negotovega dejstva, zato ima pogodba elemente tveganja. To pa pomeni, da take pogodbe ni mogoče brez pridržkov presojati po določbah 15. člena ZOR.

Ugotavljanja ničnosti pogodbe ni mogoče ločiti od njenih posledic (uveljavljanja kondikcijskih zahtevkov) in ju obravnavati po različnih pravnih režimih. Ker pravica do uveljavljanja ničnosti ne ugasne, tudi ne ugasne pravica do vrnitve tega, kar je bilo izpolnjeno na podlagi nične pogodbe.

Nižji sodišči sta pravilno presodili, da tožniki neutemeljeno uveljavljajo razveljavitev sporne pogodbe zaradi zmote in prevare. Iz njihovih ugotovitev izhaja, da tožniki ob sklepanju pogodbe niso bili v zmoti, saj so vedeli, da je višina najemnine odvisna od uspešnosti poslovanja restavracije v njihovih poslovnih prostorih in da so kljub temu pogodbo sklenili. Toženka jim ni zagotovila najnižjega zneska najemnine, zato jih ni spravila v zmoto o višini najemnine in jih ni prevarala. Zainteresiranost toženke za sklenitev najemne pogodbe prav za njihove poslovne prostore sama po sebi še ne izkazuje njene prevare. Če so se tožniki v svojih pričakovanjih o višini najemnine zmotili, lahko to pripišejo le svoji neskrbnosti in lahkomiselnosti. Pritožbeno sodišče je pravilno zaključilo, da bi vsak povprečno razgledan posameznik moral in mogel sklepati, da v najemni pogodbi določena najemnina vzpostavlja poslovni rizik najemodajalcev. Pri presoji zmote ali prevare je pomembna volja pogodbenih strank ob sklepanju pogodbe.

Pritožbeno sodišče namreč ne soglaša s stališčem prvostopenjskega sodišča, da bi za dokazovanje odločilnih zatrjevanih dejstev v tem postopku tožeča stranka kot družbenica prvotožene stranke listine slednje lahko pridobila v postopku po 446. členu oziroma 447. členu ZGD. Tak postopek je sicer možen, ni pa nujen za dokazovanje dejstev z listinami, s katerimi stranka ne razpolaga. Zato so v določbah 226. do 228. člena ZPP predvidene možnosti, da se za potrebe konkretnega pravdnega postopka pridobijo listine bodisi od državnega organa ali osebe, ki ji je poverjeno izvrševanje javnega pooblastila (226. člen ZPP), bodisi od nasprotne stranke, če je listina pri njej (227. člen ZPP), ali pa od tretjega (228. člen ZPP).

Pri vprašanju očitnega nesorazmerja gre za pravni standard, ki ga mora sodišče v konkretnem primeru zapolniti. Da pa bi sodišče lahko odgovorilo na to vprašanje, je potrebno medsebojne obveznosti iz izpodbijane pogodbe objektivizirati tako, da jih je mogoče primerjati. V primeru prodajne pogodbe je torej potrebno izpolnitev prodajalca objektivizirati tako, da se ugotovi v denarnem znesku realna vrednost izpolnitve, to je izročitve kupcu v last predmeta pogodbe. Ker najemno razmerje zgolj v posledici odtujitve stvari s strani najemodajalca ne preneha, je torej pravilno izhodišče, da takšna okoliščina (obstoj dolgoročne najemne pogodbe) predstavlja upošteven element za ugotovitev tržne vrednosti zemljišča v okviru citiranega standarda, ki ga je upošteval izvedenec.

Pravna teorija je izoblikovala stališče, da gre za ničnostno sankcijo zaradi nedopustnosti le v primeru, če bi bila nedopustnost predpisana v splošnem interesu, ne pa, kadar gre za relativno nedopustnost med strankami. Tedaj pridejo v poštev druge sankcije, kot npr. delna ničnost ali prilagoditev razmerja. Zakon za kršitev načela enakovrednosti dajatev predpisuje drugačne sankcije kot ničnost. Specialno pravno pravilo za pogodbo o posredovanju oz. za sankcioniranje neenakih dajatev posrednika in naročnika je uzakonjeno v 3. odst. 822. čl. ZOR. Ta daje naročniku možnost, da od sodišča zahteva znižanje pretirano visoko dogovorjenega plačila posrednika, če plačilo (dajatev naročnika) bistveno presega posrednikov trud in storitev (dajatev posrednika). Navedena možnost pravzaprav specifično za pogodbo o posredovanju izpeljuje splošna pravna pravila o čezmernem prikrajšanju ali oderuški pogodbi, ki jih ZOR predvideva kot sredstvi za sanacijo kršitve temeljnega pravnega in moralnega načela enakosti dajatev.

Glede tožnikove pritožbene trditve, da se njegov vložek v poslovni prostor v treh letih po sklenitvi pogodbe in manj kot v treh letih od vlaganja v poslovni prostor nikakor ni mogel amortizirati tako, da bi lahko upravičil najemnino v višini 12,00 DEM m2, je treba poudariti, da bi takšne trditve lahko bile upoštevne le ob hkratnih dejanskih trditvah o toženkini zlorabi pravice, ki bi jo pogojevala odpoved najemnega razmerja takoj po opravljenih vlaganjih in v nasprotju s tožnikovo voljo. Vendar pa tožnik takih trditev ne postavlja oziroma nasprotno, v pritožbi celo navaja, da je prišlo do odpovedi v soglasju obeh pogodbenih strank.

Z izjemo domneve o resničnosti vsebine javne listine (244. člen ZPP), sodišče pri presoji dokazov ni vezano na nobena dokazna pravila, ki bi narekovala, kakšna dokazna moč gre posameznemu dokazilu. Pravilno je tudi pojasnilo sodišča druge stopnje, da bi tožnik, če je bil v zmoti glede vsebine popisa z dne 30.12.1992, lahko zahteval le razveljavitev pogodbe (61. člen ZOR), ne more pa zahtevati izročitve predmetov, za katere je zmotno mislil, da so predmet pogodbe. Ker ponujeno nadomestno upravičenje v obliki plačila tolarske protivrednosti 85.125,00 DEM ni zahtevek v smislu ZPP, sodišče, ki je vezano na zahtevke strank (2. člen ZPP), o njem ni smelo soditi. Tožnik kot kupec ima za del neizročenih mu premičnin, ki so bile predmet prodajne pogodbe, nasproti prodajalki zahtevek za izpolnitev pogodbe (v celoti). Če pa skupna vrednost neizročenih mu premičnin in dejansko izročenih mu premičnin ne dosega zneska dogovorjene kupnine, je to brez slehernega pomena za odločitev o tem zahtevku tožnika, saj pogodba veže pogodbene stranke, pri čemer tožnik njene razveljavitve tudi iz razloga morebitnega čezmernega prikrajšanja (139. člen ZOR) nikoli ni zahteval.

Vendar uporaba novega zakona ne pride v poštev glede določb 392. in 393. člena ZPP. V njih je izpodbijanje sodne poravnave urejeno na novo in drugače, kot je veljalo pred uveljavitvijo novega zakona. Sedaj je tožba za razveljavitev sodne poravnave urejena kot posebno izredno pravno sredstvo, zanjo pa veljajo drugačni roki in tudi razlogi izpodbijanja. Zato je treba v tej zadevi šteti, da se je postopek glede nje končal takrat, ko je bila sklenjena, v obravnavanem primeru 2.4.1997. Za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka veljajo torej razlogi, kot so veljali v navadnem civilnopravnem sporu po prejšnji ureditvi (pravno mnenje občne seje Vrhovnega sodišča Republike Slovenije dne 9.12.1999). Po tej ureditvi je pravna narava sodne poravnave mešana, ker vsebuje elemente pogodbe materialnega prava in pogodbe procesnega prava. Z njo stranke sporazumno uredijo razmerje iz materialnega prava, vendar z učinkom pravnomočne sodbe. Sodno poravnavo je mogoče izpodbijati med drugim tudi zaradi zmote ob njeni sklenitvi. Uveljavljanje novega dodatnega razloga v pritožbi za izpodbijanje sodne poravnave predstavlja v tej fazi postopka nedovoljeno spremembo tožbe.

Morebitne koristi od ugotovitve ničnosti sporne pogodbe bi lahko prirasle le v korist zasebnega premoženja. Razlogi javne koristi, ki so v postopkih odprave oškodovanja družbenega premoženja lahko upravičevali ekstenzivno razlago in uporabo 5. člena ZOR kot podlage za ničnost, torej niso podani.

Pravilna razlaga medsebojnega dogovora strank in pravilna uporaba določb SZ utemeljujeta odločitev, da mora tožena stranka kot drugo primerno stanovanje prodati tožeči stranki stanovanje, ki je opredeljeno v izreku prvostopenjske sodbe.

Tožnik si je do smrti izgovoril le pravico do posesti stanovanja, vendar ta tožnikova pravica ni v neskladju s kupno pogodbo. Pomeni le modaliteto pri plačilu kupnine, ki z določili o tožnikovi renti vsebuje tudi elemente tveganih pogodb. Po četrtem odstavku 139. člena ZOR takih pogodb ni mogoče izpodbijati zaradi čezmernega prikrajšanja. Ne glede na to pa sta sodišči prve in druge stopnje tudi ugotovili, da je cena v pogodbi realna in da ni očitnega nesorazmerja, zaradi katerega bi bil tožnik upravičen do razveljavitve pogodbe. Poleg tega sta še ugotovili, da je bila tožniku ob prodaji znana prava vrednost stanovanja.

Po prvem odstavku 103. člena ZOR nična tista pogodba, ki nasprotuje ustavnim načelom družbene ureditve ali družbeni morali. Gre torej za zelo hude kršitve pri sklenitvi pogodbe, pa še v takih primerih je treba težiti h konvalidaciji pogodbe. Milejša oblika neveljavnosti je izpodbojnost, ki v primeru poslovno omejene pogodbene stranke ali napak volje pri sklenitvi pogodbe omogoča izpodbijanje pogodbe. Poleg tega je v zakonu posebej predvidena izpodbojnost v 139. členu ZOR (zaradi očitnega nesorazmerja vzajemnih dajatev), v 280. členu ZOR (zaradi dolžnikovih ravnanj v škodo upnikov), v 532. členu ZOR (zaradi kršitve predkupne pravice), v 908. členu ZOR (zaradi zamolčanja ali neresnične izjave pri zavarovalni pogodbi) in v drugih zakonih. Za prekluzijo je značilno, da terjatev s potekom roka ugasne, izgine, ne obstoji več naprej kot naturalna terjatev, kakor je to določeno za zastarane terjatve.