VSRS Sodba II Ips 349/2010

Reviziji se delno ugodi in se sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da se po spremembi v celoti glasi:

„Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se izrek pod točko 1. in 2. po spremembi v celoti glasi:

„1. Tožena stranka C. d.o.o., je dolžna s tožečo stranko J. D., skleniti kupoprodajno pogodbo z naslednjo vsebino:

Kupoprodajna pogodba,

ki jo skleneta:

1. C. d.o.o., , mat. št. ..., davčna št. ..., kot prodajalec in

2. D. J., EMŠO ..., davčna št. ..., kot kupec

1. člen

Pogodbeni stranki ugotavljata:

- da je prodajalec dejanski in zemljiškoknjižni lastnik nepremičnin parc. št. 967/4 v izmeri 5000 m2, 967/6, 1090/1, 1120, 1129 in 84/4.S, vse k.o. ..., vpisane pri vl. št. 791 v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča A.;

- da je prodajalec na oglasni deski Upravne enote A. v času od 12.4.2008 do 12.5.2008 izobesil ponudbo za prodajo zgoraj navedenih nepremičnin in sicer za ceno 15.000,00 EUR,

- da je bil kupcu z odločbo Upravne enote A. št. 330-343/2007 (306) z dne 20.8.2007 priznan status kmeta,

- da se je kupec na prodajalčevo ponudbo javil in jo sprejel ter pri tem uveljavljal prednostno pravico pri nakupu na podlagi 4. tč. 1. odst. 23. čl. ZKZ-UPB1,

- da je Upravna enota A. 14.5.2008 izdala obvestilo št. 330-307/2008 (306), s katerim je kupca obvestila, da je le on uveljavljal prednostno pravico pri nakupu na podlagi 4. točke 1. odstavka 23. člena ZKZ-UPB1,

- da je kupec državljan Republike Slovenije.

2. člen

Prodajalec C. d.o.o., s to pogodbo proda, izroči in prepusti v last in posest kupcu D. J., kupec D. J. pa od prodajalca kupi in prevzame v last in posest nepremičnine, vpisane v zemljiško knjigo Okrajnega sodišča A. pri vl. št. 791 k.o. ..., ki obsegajo parcele št. 967/4 (v izmeri 5000 m2), 967/6, 1090/1, 1120, 1129 in 84/4.S, za med seboj dogovorjeno kupnino 15.000,00 EUR.

Kupnino plača kupec prodajalcu ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe.

3. člen

Kupec prevzame kupljene nepremičnine v last in posest z dnem sklenitve te pogodbe in se od tedaj dalje zavezuje plačevati dajatve, ki odpadejo na kupljene nepremičnine.

4. člen

Prodajalec se zaveže plačati davek od prometa nepremičnin ter stroške overitve njegovega podpisa, kupec pa nosi stroške vpisa te pogodbe v zemljiško knjigo.

6. člen

Ta pogodba prične veljati z dnem njenega podpisa.

Ta pogodba je sestavljena v štirih izvodih, od katerih prejme vsaka stranka en izvod, ostala dva izvoda pa sta namenjena za potrebe davčnega in zemljiškoknjižnega postopka.

Prodajalec: C. d.o.o.
Kupec: D. J.

vse to v roku 15 dni, v nasprotnem primeru bo navedeno kupoprodajno pogodbo nadomestila ta sodba.

2. Drugačen zahtevek se zavrne.“

Sicer se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.“

Sicer se revizija zavrne.

Tožena stranka mora v 15 dneh, od vročitve te sodbe, povrniti tožeči stranki njene revizijske stroške v znesku 669,38 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila. Tožena stranka krije sama svoje stroške odgovora na revizijo.

1Tožnik je s tožbo z dne 18. 07. 2008 od sodišča zahteval, naj razsodi, da je tožena stranka dolžna z njim skleniti kupoprodajno pogodbo za nepremičnine parc. št. 967/4, 967/6, 1090/1, 1120, 1129 in 84/4.S, vse k.o. ..., mu jih izročiti in prepustiti v last in posest za kupnino 15.000,00 EUR ter tudi izdati ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo.

2Sodišče prve stopnje je zahtevku tožnika kot predkupnega upravičenca po 23. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (Ur. l. RS, št. 55/2003 – UPB1, v nadaljevanju ZKZ) v celoti ugodilo. Zavzelo je stališče, da je za opredelitev nepremičnine odločilna navedba parcelne številke in katastrske občine, ne pa tudi površine, ki je zraven dopisana. Odločilo je, da je tožnik zato, ker v ponudbi pri navedbi parc. št. 967/4 k.o. ... ni bilo navedeno, da površina 5000 m2 predstavlja le del parcele, utemeljeno štel, da se za ceno 15.000,00 EUR prodajajo celotne parcele, ki so v ponudbi navedene.

3Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi tožene stranke in je sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo. Odločilo je, da glede parc. št. 967/4 med pravdnima strankama ni prišlo do soglasja glede predmeta prodaje. Poudarilo je, da je kljub temu, da pisni sprejem ponudbe sicer kaže na to, da je tožeča stranka ponudbo sprejela le glede 5000 m2 parc. št. 967/4, tako soglasje le navidezno, saj je bil tožnik prepričan, da se ponudba nanaša na celotno parcelo, vključno z delom, ki je stavbno zemljišče, tožena stranka pa je bila prepričana, da prodaja le del te parcele. Obrazložilo je, da zaradi izrecnega pogoja v ponudbi, da se zemljišča prodajajo le v paketu, ni mogoča delna ugoditev zahtevku za sklenitev prodajne pogodbe glede preostalih zemljišč.

4Zoper odločitev sodišča druge stopnje je tožnik vložil predlog za dopustitev revizije. Ta je bila dopuščena s sklepom II DoR 139/2010 z dne 01. 07. 2010 glede vprašanj: (1) ali je v primeru v predpisani obliki izjavljene volje izključena možnost nesporazuma o predmetu obveznosti in (2) ali je sodišče druge stopnje tožniku odvzelo pravico do pritožbe, ko je o vprašanju vsebine ponudbe in vsebine sprejema ponudbe zavzelo drugačno stališče od sodišča prve stopnje, nato pa samo zavzelo stališče o nadaljnjem vprašanju, tj. ali je prišlo do nesporazuma v smislu 16. člena Obligacijskega zakonika.

5Na podlagi tega sklepa tožnik tako vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz prvega in drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, naj revizijsko sodišče izpodbijano sodbo sodišča druge stopnje razveljavi in potrdi sodbo sodišča prve stopnje ter toženi stranki naloži v plačilo stroške postopka, podrejeno pa, da reviziji ugodi, izpodbijano sodbo sodišča druge stopnje razveljavi in zadevo vrne sodišču druge stopnje v ponovno odločanje.

6Tožnik v reviziji navaja, da se odločitev sodišča druge stopnje o obstoju nesporazuma med strankama razlikuje od sodbe in sklepa Vrhovnega sodišča, opr. št. II Ips 57/2003 z dne 29. 01. 2004. Iz te odločbe namreč izhaja, da je v primeru v predpisani obliki izjavljene volje že pojmovno izključena možnost nesporazuma v predmetu obveznosti kot razloga za nenastanek pogodbe. Ko je torej neujemanje pisnih izjav glede predmeta pogodbe izključeno, trditve o neujemanju prodajalčeve volje z njegovo lastno izjavo pa ne zadostujejo za ugotovitev nesporazuma med strankama, ni podlage za zaključek, da pogodba ni nastala. Pri prodaji kmetijskih zemljišč gre za strogo obličen postopek ponudbe in sprejema ponudbe brez predhodnih pogajanj in velja le tisto, kar je v predpisani obliki izraženo. V takih okoliščinah je možnost nesporazuma v predmetu obveznosti izključena. Tožnik poudarja, da je toženka v ponudbi jasno zapisala, katere nepremičnine prodaja, pri čemer pri parc. št. 967/4 ni navedla, da prodaja le del parcele, navedla pa je tudi, da gre za „prodajo v paketu“. Tožnik meni, da so za ugotavljanje volje strank pomembne predvsem tiste navedbe, ki so bile navedene v pisni ponudbi, saj je na podlagi teh oblikoval svojo voljo za sprejem ponudbe. Poudarja, da je ponudbo razumel tako, da se prodaja celotna parcela in ne le njen del in se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da bi objavljeno ponudbo enako razumel tudi vsak povprečen človek. Tožena stranka je družba, ki se ukvarja s posli, ki se nanašajo na nepremičnine, in bi zagotovo, če bi res imela namen prodati le del sporne parcele, že pred oddajo ponudbe opravila parcelacijo parc. št. 967/4 ali pa s parcelacijo vsaj začela (tudi sicer pa tožena stranka ni utemeljila, zakaj prodaja ravno 5000 m2). Tožnik meni, da je očitno toženka prodajala celotno parcelo 967/4. Podrejeno pa tožnik navaja, da je bilo brez dvoma med strankama doseženo soglasje volj vsaj glede 5000 m2 parc. št. 967/4 ter ostalih zemljišč in bi morala pogodba ostati v veljavi vsaj v tem delu. S tem, ko je sodišče druge stopnje odločilo, da med strankama ni bilo soglasja volj glede prodaje oziroma nakupa parcele št. 967/4, kljub temu, da je tožnik izpovedal, da je bil prepričan, da se ponudba nanaša na celotno parcelo (saj navedena parcelna številka v celoti identificira parcelo), je sodišče druge stopnje zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. S tem, ko je sodišče druge stopnje meritorno odločilo o zadevi in izdalo sodbo, popolnoma nasprotno prvostopenjski sodbi, je tožniku odvzelo pravico do pritožbe. Prav tako je bistveno kršilo določila pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj tožeči stranki ni bila dana možnost obravnavanja pred sodiščem druge stopnje.

7Sodišče je revizijo vročilo toženi stranki, ki je nanjo odgovorila. Tožena stranka reviziji v celoti nasprotuje in navaja, da je dejansko stanje v zadevi II Ips 57/2003 v bistvenem drugačno od predmetnega. V navedeni zadevi je ena od strank zmotno v pogodbeni obrazec vpisala tudi nepremičnino, ki je ni imela namena prodati, druga stranka pa je tako ponudbo sprejela. Tudi cena je bila določena za vsako nepremičnino posebej. V predmetni zadevi pa je tožena stranka jasno navedla, kaj prodaja, ter enotno ceno za navedena kmetijska zemljišča, tožnik pa take ponudbe očitno ni sprejel. Strinja se z odločitvijo sodišča druge stopnje, da je v obravnavani zadevi očitno prišlo do nesporazuma med strankama. Meni, da je sodišče prve stopnje je ravnalo nezakonito, ko je „kreiralo vsebino pogodbenega razmerja“, v enak položaj pa bi prišlo tudi sodišče druge stopnje, če bi zahtevku tožnika delno ugodilo. Tožena stranka se ne strinja z navedbo tožnika, da je za določitev predmeta ponudbe bistvena le navedba parcelne številke in katastrske občine. Meni, da je pomembna tudi navedba površine zemljišča, saj mora v skladu z drugo alinejo drugega odstavka 20. člena ZKZ ponudba za kmetijsko zemljišče vsebovati tudi navedbo površine zemljišča, ki je predmet prodaje. Navedbo površine je treba zato pri ugotovitvi dejanske vsebine ponudbe oziroma predmeta ponudbe upoštevati v enaki meri, kot ostale sestavine ponudbe. Možnost nesporazuma o predmetu obveznosti tudi v postopkih, kjer je vsebina izjave volje predpisana, ni povsem izključena, zlasti, če do ugotovitve nesoglasja in nesporazuma strank pride v fazi samega sklepanja pogodbe in je že iz tožbenih navedb in vsebine tožbenega zahtevka tožeče stranke jasno, da soglasje volj strank glede predmeta pogodbe in cene ni bilo doseženo. Tožena stranka tudi meni, da tožniku ni bila odvzeta ustavna pravica do pritožbe, saj ta pravica ni absolutna v tem smislu, da bi morala biti dovoljena zoper vsako sodno odločbo. Sodišče druge stopnje je glede tega, ali je med strankama prišlo do nesporazuma, napravilo drugačen (pravilen) pravni zaključek in temu ustrezno spremenilo sodbo, pri čemer je ravnalo v okviru pritožbenih pooblastil in pristojnosti.

8Revizija je utemeljena.

9Tožnik se v reviziji utemeljeno sklicuje na odločbo Vrhovnega sodišča, opr. št. II Ips 57/2003 z dne 29. 01. 2004. V tej odločbi je Vrhovno sodišče zavzelo stališče, da je v primeru v predpisani obliki izjavljene volje že pojmovno izključena možnost nesporazuma v predmetu obveznosti kot razloga za nastanek ponudbe. Navedlo je, da je sporazum med strankama dosežen, ko se izjavi krijeta. Če ponudba in sprejem ponudbe ustrezata predpisani (ali dogovorjeni) obliki in če se krijeta, ustvarjata za stranki obveznosti. Vrhovno sodišče je poudarilo, da v primeru strogo obličnega postopka ponudbe in sprejema ponudbe glede prodaje kmetijskih zemljišč brez predhodnih pogajanj velja le tisto, kar je v predpisani obliki izraženo (71. člen ZOR). V takih okoliščinah je možnost nesporazuma v predmetu obveznosti praviloma izključena, pri čemer ne gre za napačno prevlado določb ZKZ nad ZOR, temveč izključno za učinkovanje stroge obličnosti.

10Obravnavani primer je v bistvenem podoben (argumentum a simili ad simile) primeru iz odločbe II Ips 57/2003. Čeprav je v primeru II Ips 57/2003 prodajalec v ponudbo pomotoma vključil parcelo, ki je ni imel namena prodati (drugače kot v tem primeru, kjer je tožnik želel kupiti več, kot je tožena stranka vključila v ponudbo), je podobnost s predmetnim postopkom ta, da se ponudba in sprejem ponudbe, izjavljena v predpisani obliki, med seboj krijeta (čeprav morda ne ustrezata volji strank). Kot v zadevi II Ips 57/2003, gre tudi v tej zadevi za postopek prodaje kmetijskih zemljišč brez predhodnih pogajanj, kjer velja le tisto, kar je v predpisani obliki izraženo. Za razlikovanje ni bistvenega pomena, da je bila v obravnavani zadevi cena določena enotno za vse nepremičnine, saj se ponudba in sprejem ponudbe v delu, ki se nanaša na enotno ceno 15.000,00 EUR, krijeta.

11Glede na to, da velja v postopku prodaje kmetijskih zemljišč stroga obličnost, ima pri določanju vsebine ponudbe in sprejema ponudbe vodilno vlogo teorija izjave, v skladu s katero se upošteva le tisto, kar je izjavljeno na predpisan oziroma dogovorjen način. Iz ponudbe tožene stranke jasno izhaja, da so predmet prodaje parcele 967/4 (v izmeri 5000 m2), 967/6, 1090/1, 1120, 1129 in 84/4.S k.o. ... Tudi tožnik je v sprejemu ponudbe zapisal, da sprejema ponudbo za prodajo navedenih parcel. Glede sporne parcele 967/4 je tako v ponudbi, kot tudi v sprejemu ponudbe zapisana kvadratura 5000 m2. Revizijsko sodišče se tako strinja s tožnikom, da je v konkretnem primeru nedvomno prišlo do soglasja med tožnikom in toženo stranko glede prodaje sporne parcele 967/4 v izmeri 5000 m2 ter parcel 967/6, 1090/1, 1120, 1129 in 84/4.S. Zmotno je stališče tožene stranke, da delna ugoditev zahtevku predstavlja nezakonito „kreiranje vsebine pogodbenega razmerja“, saj gre le za dosledno upoštevanje tistega, kar je izraženo v predpisani obliki (teorija izjave). V postopkih prodaje kmetijskih zemljišč ima stroga obličnost pomembno vlogo pri zagotavljanju pravne varnosti.

12Revizijsko sodišče je zato na podlagi prvega odstavka 380. člena ZPP reviziji delno ugodilo (tožnik vztraja pri sklenitvi prodajne pogodbe za celotno nepremičnino parc. št. 967/4) in je sodbo sodišča druge stopnje spremenilo tako, da je pritožbi tožene stranke le delno ugodilo in je spremenilo sodbo sodišče prve stopnje tako, da je ugodilo zahtevku za sklenitev prodajne pogodbe le za 5000 m2 parc. št. 967/4. Iz izreka je tudi izpustilo navedbo imena zastopnika prodajalca, ker je to nepotrebno. Zavrnilo pa je tudi zahtevek tožnika za izdajo zemljiškoknjižnega dovolila, kar bo obrazloženo v nadaljevanju.

13Vrhovno sodišče je Vrhovno sodišče je dne 06. 04. 2012 sprejelo načelno pravno mnenje, da je pri prodaji kmetijskih zemljišč po določbah veljavnega ZKZ kupoprodajna pogodba sklenjena že takrat, ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, vendar pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Zavzelo je stališče, da je v primeru, ko je izjavo o sprejemu ponudbe podalo več predkupnih upravičencev, pogojno sklenjenih več zavezovalnih pravnih poslov. Zavzelo je tudi stališče, da predkupni upravičenec, katerega pravni posel je bil odobren s pravnomočno odločbo pristojne upravne enote, šele po odobritvi lahko s tožbo v pravdnem postopku od prodajalca zahteva izročitev zemljiškoknjižnega dovolila.(1)

14V obravnavani zadevi, sta bili odločbi sodišč prve in druge stopnje izdane pred sprejemom navedenega pravnega mnenja. Vrhovno sodišče je v več takšnih zadevah odločilo, da se zaradi pravne varnosti kot pravilno obravnava do tedaj uveljavljeno stališče sodne prakse in prakse upravnih organov, da mora v primerih, ko je ponudnik odklonil sestavo pisne listine o sklenjeni pogodbi, predkupni upravičenec pred vložitvijo vloge za odobritev pravnega posla najprej iztožiti sklenitev pogodbe v pravdnem postopku, pristojna upravna enota pa je v tem primeru štela, da rok za vložitev zahteve za odobritev začne teči šele od pravnomočnosti sodbe. Če je bilo v teh zadevah na prvi in drugi stopnji ugodeno tudi zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, je Vrhovno sodišče izpodbijano odločbo spremenilo tako, da je v izrek dodalo, da se prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi na podlagi te sodbe opravi šele potem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota.(2)

15Takšna odločitev v tej zadevi ni mogoča. Pravilno je namreč stališče sodišča prve stopnje, da je tožena stranka s tem, ko je v obrazec ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, kmetije ali gozda vpisala tudi stavbna zemljišča (parcela št. 967/6), degradirana območja in nerodovitne površine (parcele št. 1090/1, del parcele št. 1120, 1129, 84/4.S) za enotno prodajno ceno tudi te podvrgla prisilnim predpisom ZKZ. Za prodajo stavbnih zemljišč sicer ni potrebno soglasje upravne enote, vendar se zaradi pogoja, da se zemljišča prodajajo v paketu, pogodba lahko sklepa le za vsa zemljišča obenem in tudi zemljiškoknjižna listina izstavlja le za vsa zemljišča obenem(3). V obravnavani zadevi je bil poleg drugih zemljišč predmet prodaje le 5000 m2 sporne parc. št. 967/4, parcelacija omenjene nepremičnine pa še ni bila opravljena, zato za ta del parcele zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila ni mogoče ugoditi. Ker pa gre za prodajo vseh zemljišč „v paketu“ je Vrhovno sodišče v tej fazi postopka zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine zavrnilo tudi za druga zemljišča.

16Če sodišče spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, ali če to odločbo razveljavi in tožbo zavrže, odloči o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Kljub delni spremembi sodbe sodišča prve stopnje revizijsko sodišče odločitve o prvostopenjskih stroških ni spreminjalo, saj je tožnik uspel z bistvenim delom zahtevka. Upoštevajoč delen uspeh tožene stranke v pritožbenem postopku, je revizijsko sodišče spremenilo odločitev o stroških v pritožbenem postopku tako, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka. Revizijsko sodišče je odločilo tudi o stroških revizijskega postopka. Tožnik je z revizijo v bistvenem delu uspel, zato je tožena stranka dolžna tožniku povrniti stroške revizije v višini 669,38 EUR (200 točk po 0,46 EUR za predlog za dopustitev revizije, kar znaša 92 EUR, takso za predlog za dopustitev revizije v znesku 80 EUR, 600 točk po 0,46 EUR za revizijo, kar znaša 276 EUR, takso za revizijo v znesku 147,78 EUR, 20 % DDV, kar znaša 73,6 EUR). Tožena stranka pa mora sama kriti svoje stroške odgovora na revizijo. Vrhovno sodišče je v skladu z določilom 41. člena sedaj veljavnega Zakona o odvetniški tarifi (Ur. l. RS, št. 67/08) uporabilo prej veljavni Zakon o odvetniški tarifi (Ur. l. RS, št. 67/2003, v nadaljevanju OT). Ker pa ta tarifa plačila za sestavo predloga za dopustitev revizije ni predvidevala (storitev je namreč postala aktualna šele z novelo ZPP-D), je v skladu s šestim odstavkom 4. člena OT delo odvetnika ovrednotilo po 3. točki tar. št. 19, saj v njej ovrednoteno storitev po merilih iz 3. člena OT ocenjuje za podobno storitev.

---.---

Op. št. (1): Pravna mnenja Vrhovnega sodišča RS, št. I/2012, str. 17.

Op. št. (2): Glej odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 369/2010.

Op. št. (3): Primerjaj z odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 151/2012.