VSK sodba Cpg 424/2014

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijano sodbo razsodilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 1, z dne 25.9.2012, v veljavi v prvem odstavku za 6.848,29 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznega zneska dalje do plačila in v tretjem odstavku za izvršilne stroške v znesku 152,12 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6.9.2012 dalje do plačila (II. točka izreka); da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati tudi 3.595,18 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznega zneska dalje do plačila (IV. točka izreka); toženi stranki je naložilo, da tožeči stranki povrne v osmih dneh 1.283,85 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (V. točka izreka). Poleg tega je sklenilo še, da se zaradi delnega umika tožbe sklep o izvršbi okrajnega sodišča v prvem odstavku razveljavi za 195,02 EUR s pp (I. točka izreka), in da se dovoli sprememba tožbe z dne 10.1.2013 (III. točka izreka).

Zoper celotno odločbo je iz vseh treh pritožbenih razlogov tožena stranka vložila obsežno pritožbo. Navedla je, da ne drži, da se je obvezala plačevati 1.094,38 EUR mesečne najemnine, in da bi to veljalo zgolj v primeru neuresničevanja 3.6. člena Najemne pogodbe, z dne 5.11.2010 (v nadaljevanju: Pogodba). Prvostopenjsko sodišče je spregledalo „vstopni podatek“ o začetni najemnini in najemnini za čas treh tednov najema v mesecu novembru 2010. Če bi upoštevalo, da je novembrska najemnina na ravni celotnega meseca znašala 733,33 EUR, bi uvidelo, da je bila že prvotna začasna najemnina blizu 760,00 EUR, kot jo je kasneje predlagala tudi tožeča stranka. Znesek 1.094,38 EUR mesečne najemnine bi obveljal le v primeru, če se tržne razmere ne bi poslabšale. Zato so tudi vsi izračuni tožeče stranke napačni, ker izhajajo iz predpostavke, da se razmere na trgu niso spremenile. Člen 3.6. Pogodbe določa, da mora priti do dogovora („se bosta dogovorili“), torej za dovršna dejanja dogovora in ne le „poizkušala dogovoriti“. To je razvidno tudi iz člena 9.2. Pogodbe, ki pravi, da bosta pogodbenika vse spremembe „urejala“ (v nedovršni obliki) v obliki pisnih aneksov k pogodbi. Da tega nista uredili (dovršno) je izključna krivda na tožeči stranki. Obligacijski zakonik (v nadaljevanju: OZ), v tretjem in četrtem odstavku 51. člena pravi, da je mogoče dodatne dogovore sklepati tudi drugače, kot s pisnimi aneksi, sicer stranka druge možnosti, kot odstopa od pogodbe, nima. Tožena stranka si je prizadevala izposlovati dogovor o znižanju cen, saj bi v primeru odstopa od pogodbe imela visoke „oportunitetne“ stroške. Ni jasno, zakaj je prišlo do delnega umika tožbe, česar sodišče tudi ni pojasnilo. Kaže pa to na sum napačnega obračunavanja tudi drugih računov. Zvišanje tožbenega zahtevka za 3.595,18 EUR je iz gornjih razlogov neupravičeno, saj izhaja iz napačne domneve o mesečni najemnini 1.094,38 EUR. Tožena stranka je predlagala zaslišanje prič V.V. in D.J. ter tožene stranke, ki bi vsi lahko potrdili navedbe tožene stranke in dejansko vsebino Pogodbe. Predlagala je tudi izvedenca, da bi ugotovil porabo ogrevanja in elektrike, saj je tožena stranka plačevala račune, ki se sploh niso nanašali na njene prostore. Račun št. 72 se nanaša na elektriko za odjemno mesto na D. cesti in ne za poslovni prostor toženke na L. ulici. „Kaj je nadalje z računi št. 76 in 79, ki se prav tako nanaša na odjemno mesto na D. cesti?“ Dogovor lahko stranki skleneta tudi drugače, kot s pisnim aneksom. To izhaja iz točke 9.2. člena, ki pravi, da bosta vse spremembe „urejali“ (v nedovršni obliki) v obliki pisnih aneksov. Tožena stranka ga je pripravila in ga posredovala tožeči stranki. Prvostopenjsko sodišče je preskočilo 3.6. člen Pogodbe, ker bi zvišana najemnina (v višini 1.094,38 EUR) lahko stopila v veljavo s 1.1.2012 le, če tožena stranka ne bi pred tem pravočasno sprožila postopkov za dosego dogovora o nižji najemnini. Prvostopenjsko sodišče sicer ugotavlja potek dogovarjanja med strankama, vendar to dejstvo zavrže kot nepomembno. Pri tem zaide tudi v protislovje, saj ne pojasni, zakaj tožeča stranka vtožuje zvišano najemnino, če so potekala pogovarjanja za njeno znižanje. Če tudi tožeča stranka priznava poslabšanje razmer na trgu, in poda predlog za znižanje najemnine na 760,00 EUR, kako je potem mogoče, da za sodišče obvelja zvišana najemnina. Prvostopenjsko sodišče bi moralo zaščititi toženo stranko kot šibkejšo stranko. Upoštevati bi moralo, da člen 3.6. Pogodbe deluje prekluzivno na predhodni 3.5. člen. Raba 51. člena OZ s strani prvostopenjskega sodišča je preozka, ker ni upoštevalo nečastnih namenom tožeče stranke. Nerazumna je tudi odločitev, da ni nobene dodatne vrednost v zaslišanju predlaganih prič, saj bi te lahko pojasnile neiskrenost in nezanesljivost tožeče stranke. Prav spreminjanje doseženih dogovorov je bil razlog za elektronsko sporočilo tožene stranke, z dne 11.8.2012, saj bi „predlagana oblika“ pomenila tudi enkraten vdor tožeče stranke v poslovno zasebnost tožene stranke in nadzor nad njenim poslovanjem. Pritožnica je navedla, da je prenehala s plačevanjem najemnine v aprilu 2012, ker je tožeča stranka kršila določilo 3.6. Pogodbe. Navedla je tudi, da ni jasno, kako lahko prvostopenjsko sodišče očitek oderuštva v razmerju 1 proti 3 (1.000,00 EUR najemnine in 3.000,00 EUR prometa) označi kot pomanjkljivo trditveno podlago. Če bi vpogledalo v dostopne objavljene podatke Statističnega urada RS in Urada za makroekonomske analize in razvoj, bi uvidelo svojo zmoto. Pritožnik je nato podal nekaj statističnih podatkov o padcu realnih prihodkov v trgovini na drobno in te podatke primerjal s podatki o upadu prihodka tožene stranke. S tem, ko prvostopenjsko sodišče omenja možnost odpovedi Pogodbe s strani tožene stranke, kaže na izrazito pristranskost in odmik od načela resnice in pravičnosti. V zvezi z obratovalnimi stroški pritožba opozarja na 3.9. člen Pogodbe, po kateri so v celoti strošek najemnika „v tistem delu, ki bremenijo v najem vzete površine“, kar pomeni, da pavšalni znesek ureja le tiste stroške, ki jih ni mogoče ugotoviti glede na porabo. Za potrditev dejanske porabe je tožena stranka tudi predlagala izvedenca energetike oziroma elektro stroke. Tožeča stranka kljub obljubi ni montirala odštevalnega števca in je predlagala, da ga tožena stranka montira sama na lastne stroške. „Pri elektriki je bilo odjemno mesto zavedeno na dveh različnih naslovih, o čemer je tožena stranka prvostopno sodišče opozorila in ni res, da teh trditev ni prerekala, kakor ugotavlja prvostopno sodišče, saj jim je odprto nasprotovala“. V skladu z vsem navedenim so po mnenju pritožbe neutemeljene tudi zamudne obresti. Pritožba tudi meni, da bi moralo sodišče zaradi ekonomičnosti postopka v tem primeru odločiti hkrati tudi o nasprotni tožbi, o čemer bo sicer odločalo v drugem postopku.

O zadevi je odločalo Višje sodišče v Kopru, saj je bila v skladu s 105.a členom Zakona o sodiščih (ZS) na podlagi sklepa predsednika Vrhovnega sodišča Republike Slovenije, št. Su 72/2013, z dne 7.5.2013, prenesena od Višjega sodišča v Ljubljani v reševanje na tukajšnje sodišče.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je prvostopenjsko sodišče pravilno ugotovilo za to pravdo vsa odločilna dejstva, na tako ugotovljena dejstva pa je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem ni zagrešilo nobene kršitve postopka, ne takšne, ki jo uveljavlja tožena stranka s pritožbo, kot tudi ne kršitve, na katero je dolžno paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP). Razlogi prvostopenjskega sodišča so izčrpni in prepričljivi in si niso med seboj v nasprotju, kot to zatrjuje pritožba v zvezi z višino najemnine. Prvostopenjsko sodišče je jasno zapisalo, da sta se stranki dogovarjali o znižanju najemnine, toženi stranki pa ni prisodilo v plačilo „zvišano“ najemnino (kot jo označuje pritožba), ampak najemnino v tolikšni višini, kot je bila v Pogodbi dogovorjena.

Prvostopenjsko sodišče je pravilno povzelo vsebino določb Pogodbe, in sicer tako določb v zvezi z višino najemnine, kot tudi v zvezi s stroški, ki nastanejo z uporabo poslovnega prostora. V skladu s točko 3.5. Pogodbe je znašala mesečna najemnina za poslovni prostor (1) od 1. 1. 2012 dalje (2) 1.094,38 EUR. Pogodbeni stranki sta se dogovorili tudi in ta dogovor zapisali v točki 3.6. Pogodbe, da „če se bodo spremenili pogoji na trgu, se bosta najemnik in najemodajalec dogovorila o spremembi višine najemnine“. Tožena stranka zatrjuje, da je do sprememb pogojev na trgu prišlo, vendar to samo po sebi tudi po prepričanju pritožbenega sodišča glede na pogodbeni dogovor ne zadošča za znižanje višine najemnine, saj se pogodbenici nista dogovorili za avtomatizem, ki bi glede na (npr. statistične) pokazatelje sprememb na trgu povzročilo (z računsko operacijo) tudi spremembo v višini najemnine. Obravnavano pogodbeno določilo je jasno in ne potrebuje nobene, niti slovnične razlage, njene vsebine pa tudi ni bilo potrebno ugotavljati z zaslišanjem prič in toženke (3): dogovorili sta se le, da se bosta v okviru svoje pravice, da prosto urejata njuno obligacijsko razmerje (pri čemer ni šlo za primer, ko bi bili k sklenitvi dogovora prisiljeni ali omejeni s predpisi ali moralo) v primeru sprememb razmer na trgu dogovorili o spremembi višine najemnine. Do dogovora pa pride le takrat, kadar se o nekem vprašanju doseže soglasje volj obeh strank (15. člen OZ). Če to soglasje ni doseženo (4), je na posamezni pogodbeni stranki, da se odloči, kako bo glede na svoje poslovne interese naprej ravnala, to je, ali bo v (nespremenjenem) pogodbenem razmerju vztrajala, ali bo od njega odstopila (5). Vsekakor samo pogodbeno določena zaveza o »dogovoru« glede spremembe pogodbe ne more pomeniti, da se, četudi ga stranki ne dosežeta, upošteva volja ene izmed strank, npr. tiste, ki ni bila kriva za to, da dogovor ni bil sprejet, ali ki je pripravila pisni aneks k pogodbi (6) ali si je bolj prizadevala, da do dogovora pride , ali ki je bila v razmerju „šibkejša“, kot to napačno tolmači pritožba.

Za odločitev v predmetni pravdi glede obveznosti plačila najemnine v tolikšni višini, kot je bila dogovorjena s Pogodbo, je bila torej ključna ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da tožena stranka ni izkazala, da bi se stranki dogovorili za nižjo najemnino od tiste, določene v točki 3.5. Pogodbe. S to ugotovitvijo, ki je v bistvu pritožba ne izpodbija, pritožbeno sodišče tudi povsem soglaša, saj je pritožba s poudarjanjem, da sta se stranki dogovarjali (7) o znižanju višine najemnine, ne more izpodbiti. Pravdni stranki nista dogovora o znižanju najemnine dosegli v pisni, pa tudi ne v ustni obliki, kar je prvostopenjsko sodišče ugotovilo s pravilno oceno izvedenih dokazov in svojo odločitev v izpodbijani sodbi (v točki 14 obrazložitve) tudi jasno obrazložilo. Zato je tudi brezpredmetno pritožbeno sklicevanje na določila tretjega in četrtega odstavka 51. člena OZ (8).

Neutemeljena je pritožba tudi v delu, ko izpodbija pravilno ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da tožena stranka ni podala dovolj trditvene podlage (9) za ugotavljanje, ali je bila Pogodba oderuška v smislu 119. člena OZ. Da bi tožena stranka uspela z ugovorom oderuštva, bi morala zatrjevati in izkazati tako subjektivni element (stisko, nezadostno izkušenost, lahkomiselnost…), kot tudi očitno nesorazmerje med višino najemnine in tistim, kar je zanjo prejela. Samo njeno zatrjevanje, da poslovni prostor nima dobre lokacije, da v njem ni vode, sanitarij in odštevalnih števcev, da najemnina presega za več kot 50 % najemnino primerljivega poslovnega prostora, in da je najemnina v določenih mesecih predstavljala več kot 30 % vseh prihodkov tožene stranke (10), tudi po presoji pritožbenega sodišča ne zadošča za ugotovitev, da je bila Pogodba oderuška.

V Pogodbi je jasen tudi zapis dogovora o obveznosti tožene stranke glede obratovalnih stroškov za poslovni prostor, ki ga je imela v najemu. Prvostopenjsko sodišče je tudi v zvezi s tem pravilno ugotovilo, da sta se pravdni stranki v točki 3.9. Pogodbe dogovorili, da bo tožena stranka obratovalne stroške plačevala v deležu 29 % od vseh obračunanih stroškov dobaviteljev, in sicer glede na sorazmerni delež velikosti poslovnega prostora, ki ga je imela v najemu, glede na velikost celotnega poslovnega prostora tožene stranke na tistem odjemnem mestu. Zato tudi ne more biti utemeljena pritožbena kritika, da sodišče ni izvedlo dokaza z izvedencem, ki bi ugotovil toženkino dejansko porabo ogrevanja in elektrike, saj takšen dogovor o plačilu obratovalnih stroškov, to je glede na dejansko porabo iz Pogodbe ne izhaja. Pritožbena navedba, da bi se pavšalni znesek plačeval samo za tiste obratovalne stroške, za katere se ne more ugotoviti dejanska poraba, zaradi česar naj bi tožena stranka tudi predlagala dokaz z izvedencem, pa tudi pritožbena navedba, da naj bi tožeča stranka obljubila, da bo montirala odštevalni števec, sta novi dejstvi, ki ju je tožena stranka navedla prvič šele v pritožbi, in zato pravno neupoštevni (prvi odstavek 337. člena ZPP).

V zvezi s stroški za elektriko tožena stranka ne more uspeti niti s pritožbeno navedbo, da je „odprto“ nasprotovala trditvam tožeče stranke glede naslovov na računih za te stroške. Kot izhaja iz spisovnih podatkov, in kot je pravilno ugotovilo tudi prvostopenjsko sodišče, ni tožena stranka po tem, ko je tožeča stranka s pripravljalno vlogo, z dne 14. 5. 2013, navedla razloge, zakaj takšen zapis naslova na računih (11), v zvezi s tem podala več nobenih navedb, in torej tudi teh obrazložitev tožeče stranke ni izpodbijala. Zato je bila pravilna odločitev prvostopenjskega sodišča, da se šteje (v skladu z drugim odstavkom 214. člena ZPP) dejstvo, da se računa nanašata na poslovni prostor tožene stranke, za priznano.

Na podlagi navedenih ugotovitev je pritožbeno sodišče zaključilo, da pritožba, ki jo je tožena stranka vložila zoper sodbo (II. in IV. točka izreka) ni utemeljena, zato jo je v skladu s 353. členom ZPP zavrnilo in potrdilo v izpodbijanem delu sodbo sodišča prve stopnje.

V zvezi z odločitvijo prvostopenjskega sodišča o ustavitvi postopka zaradi delnega umika tožbe (I. točka izreka) (12) je pritožba navedla, da ni jasno, zakaj je prišlo do delnega umika tožbe, in da sodišče tega tudi ni pojasnilo. V skladu z načelom dispozitivnosti (3. člen ZPP) lahko tožeča stranka med postopkom razpolaga s svojim zahtevkom, tudi tako, da ga (delno ali v celoti) umakne, pri čemer ni dolžna navesti razlogov za takšno svojo procesno dejanje. Temu pa se lahko nasprotna stranka upre tako, da v roku iz drugega odstavka 188. člena ZPP izjavi, da v umik ne privoli, česar pa tožena stranka v tem sporu ni storila in tega v pritožbi niti ne zatrjuje. Zato je pritožbeno sodišče tudi v tem delu obdržalo odločitev prvostopenjskega sodišča v veljavi.

Zoper odločitev iz III. točke izreka odločbe tožena stranka ni podala nobenih pritožbenih navedb, zato jo je pritožbeno sodišče preizkusilo le v mejah iz drugega odstavka 350. člena ZPP, in ker nobenih kršitev ni ugotovilo, je tudi v tem delu obdržalo v veljavi sklep sodišča prve stopnje.

--------------------------------------

op. št. 1: za katerega je bila tožeča stranka najemodajalka, tožena stranka pa najemnica

op. št. 2: terjatev tožeče stranke iz te pravde predstavlja (poleg obratovalnih stroškov) razliko najemnine za mesece januar, februar in marec 2012 v mesečni višini 87,55 EUR in najemnine od meseca aprila 2012 dalje v mesečni višini 1.094,38 EUR.

op. št. 3: zato je prvostopenjsko sodišče ravnalo pravilno, da je predlagane dokaze (za ugotavljanje vsebine Pogodbe) z zaslišanjem prič V.V. in D.J. ter toženke zavrnilo kot nepotrebne, v zvezi s čemer pritožba tudi ne pove, kako je ta procesna odločitev vplivala na zakonitost in pravilnost izpodbijane sodbe.

op. št. 4: in torej ostaneta stranki le pri „dogovarjanju“

op. št. 5: takšnemu stališču, ki ga je podalo tudi prvostopenjsko sodišče, pritožba neutemeljeno očita, da kaže na pristranskost sodišča, saj je z njim sodišče zgolj podalo možna ravnanja, ki jih ima v skladu z zakonom pogodbenica, ko ne uspe skleniti želenega dogovora.

op. št. 6: katerega nista podpisali obe stranki

op. št. 7: kar sicer med strankama niti ni sporno

op. št. 8: ki je tudi sicer materialno pravno napačno, saj se dogovor o znižanju višine najemnine, četudi bi bil dosežen, ne more uvrstiti med stranske sestavine najemne pogodbe oz. med dogovore, ki ne posežejo v obseg obveznosti pogodbenic; pritožba pa je v delu, ko zatrjuje napačno uporabe te določbe zaradi „nečastnih namenov“ tožeče stranke, tudi nerazumljiva.

op. št. 9: glede tega bi morala tudi oblikovati zahtevek

op. št. 10: kar pritožba posebej izpostavlja, četudi v zvezi s tem tožena stranka ni predlagala nobenega ustreznega dokaza

op. št. 11: računa za elektriko št. 72 in 89, kjer je bilo kot odjemno mesto navedeno D. cesta, tožena stranka v pritožbi dodaja še račun št.79

op. št. 12: ki je zgolj deklaratorne narave