VSK sklep Cp 648/2009

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se
s p r e m e n i
in se zemljiškoknjižni predlog zavrne.

Izbrišejo se vpisi opravljeni na podlagi sklepa zemljiškoknjižne referentke z dne 17.3.2009.
Predlagatelj je dolžan povrniti nasprotnemu udeležencu 229,47 EUR stroškov ugovornega in pritožbenega postopka v 15 dneh.

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo ugovor nasprotnega udeleženca in potrdilo sklep zemljiškoknjižne referentke z dne 17.3.2009, s katerim je zavrnila zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske pravice pri nepremičnini vpisani v podvložku št. 1135/11 k.o. S., identifikacijska številka 10.E, kot last Prostovoljnega gasilskega društva, na podlagi pogodbe o prodaji stanovanja z dne 11.10.1993, v zvezi s členom 6 ZPPLPS, kupoprodajne pogodbe z dne 10.6.2002 in notarskega zapisa kupoprodajne pogodbe z dne 2.12.2005 in pri navedeni nepremičnini na podlagi teh listin dovolilo predznambo lastninske pravice v korist predlagatelja in Z.P., na vsakega do ½.

Zoper sklep o zavrnitvi ugovora je vložil pritožbo nasprotni udeleženec. V pritožbi navaja, da je prišlo v konkretnem primeru do večkratnih prenosov lastninske pravice, ki v zemljiški knjigi niso vpisani. Kot lastnik nepremičnine je vpisan nasprotni udeleženec, ki je najkasneje v letu 1991 z uveljavitvijo Stanovanjskega zakona postal lastnik. Sodišče prve stopnje, ki načeloma pritrjuje temu stališču nasprotnega udeleženca, pa je vseeno dalo prednost predlagatelju M.P., ker ta dokazuje prvi prenos s prodajno pogodbo, sklenjeno po Stanovanjskem zakonu in šteje prodajalca iz te prve pogodbe kot zemljiškoknjižnega lastnika stanovanja. To stališče je po mnenju pritožnika zmotno. ZPPLPS je stopil v veljavo leta 1999, torej šest let po tem, ko je podjetje C. prodalo stanovanje, zato te določbe ni mogoče uporabiti za nazaj, to je v obdobju, ko naj bi podjetje prodalo stanovanje Mi.P. Podjetje C. je isto nepremičnino najprej 2.11.1993 prodalo Mi.P., s pogodbo o neodplačnem prenosu družbenih stanovanj z dne 28.2.1994 pa jo je preneslo še na Stanovanjski sklad Republike Slovenije, kar izhaja iz dopisa, ki ga je Stanovanjski sklad RS dne 27.1.2001 naslovil na tedanjega pooblaščenca Prostovoljnega gasilskega društva. Vzporedno je Mi.P. prodala nepremičnino naslednjemu v verigi kupcev. Če se tako uporabi določba 6. člena ZPPLPS, kot jo je uporabilo sodišče prve stopnje, se lahko vsak prodajalec nepremičnine, ki ni vpisan v zemljiški knjigi kot lastnik le-te, sklicuje na prodajo na podlagi Stanovanjskega zakona, kar bi posledično dopuščalo domnevo, da je prodajalec tudi zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine. Pri pravno-poslovnih pridobitvah lastninske pravice na izveden način je potrebno dokazati pravnega prednika. Poleg veljavnega pravnega naslova in pridobitnega načina je nujen predpogoj za pridobitev lastninske pravice pridobitelja razpolagalna sposobnost odsvojitelja. To ima samo zemljiškoknjižni lastnik in v konkretnem primeru je pravno odločilno, da nihče izmed prodajalcev ni bil nikoli zemljiškoknjižni lastnik sporne parcele. Zato pritožnik predlaga, da se izpodbijani sklep razveljavi in predlog za vpis predznambe lastninske pravice na sporni nepremičnini na M.P. in Z.P. vsakega do ½ kot neutemeljen zavrne, predlagateljema pa naloži, da povrneta stroške nasprotnemu udeležencu.

Pritožba je utemeljena v spodaj navedenem obsegu.

Pritožbene navedbe, da sodišče prve stopnje določbe 6. člena Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS) ne more uporabiti v primerih, ko je bila prodajna pogodba po določbah Stanovanjskega zakona (SZ) sklenjena pred uveljavitvijo ZPPLPS v letu 1999, so zmotne. Po določbah tega predpisa se je predlagal zemljiškoknjižni vpis po uveljavitvi tega zakona, po prenehanju veljavnosti ZPPLPS, pa se je določba 6. člena ZPPLPS uporabljala na podlagi drugega odstavka 248. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1). Pomembno je torej, da je v času vložitve zemljiškoknjižnega predloga veljala ta določba, ki olajšuje dokazovanje pravnega prednika v zemljiškoknjižnem postopku. Domneva iz 6. člena ZPPLPS je bila uzakonjena zaradi urejanja zemljiškoknjižnega stanja. Za kupce stanovanj po privatizacijskih določbah SZ je bil pogosto problem pridobiti listine, ki izkazujejo verigo prenosov od investitorja stavbe do kupca, saj so se prenosi pravice uporabe praviloma opravljali izven knjižno med uporabniki družbenih sredstev, ker za te prenose zemljiškoknjižni vpisi niso bili pogoj.

Na podlagi določb SZ o lastninjenju in privatizaciji stanovanj je prišlo do spremembe družbeno lastninske pravice uporabe stanovanj v lastninsko pravico. Prodaja stanovanj po teh določbah SZ se je štela kot pravni naslov, ki ni sporen za kupca. Tudi če je bilo med nekdanjimi imetniki pravice uporabe sporno, kdo med njimi je imel pravico uporabe in kdo je postal lastnik stanovanja, ta spor ni vplival na pravico imetnika stanovanjske pravice do odkupa po privatizacijskih določbah. Pravica do odkupa je bila vezana na stanovanjsko pravico. Zato se je spor glede pravice uporabe pred olastninjenjem lahko nanašal samo na vprašanje, kateremu od nekdanjih družbenih pravnih oseb, ki je na podlagi zakona postal lastnik stanovanja, gre ustrezen del kupnine. Zato pritožbene navedbe nasprotnega udeleženca, da je leta 1991 on postal lastnik stanovanja, same po sebi ne bi imele nobenega pomena za ta postopek, če bi bil predlog za vpis vložen pravočasno, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju.

V konkretnem primeru pa gre za drug problem. Dejstvo je, da je v zemljiški knjigi bila že v letu 2003, to je pet let pred vložitvijo tega zemljiškoknjižnega predloga, vpisana lastninska pravica na nasprotnega udeleženca. Domneva iz 6. člena ZPPLPS pa se lahko uporabi samo, ko v zemljiški knjigi ni prišlo do novih vpisov. To domnevo je namreč treba razlagati zelo ozko, saj gre za odstop od temeljnih načel zemljiškoknjižnega prava. Aktualno zemljiškoknjižno stanje v tej zadevi zato ne omogoča vpisa na podlagi domneve, ki je bila uzakonjena iz zgoraj predstavljenih razlogov urejanja zemljiškoknjižnega stanja ob spremembi pravice uporabe na družbeni lastnini v lastninsko pravico. Če je nasprotni udeleženec prehitel predlagatelja z vpisom lastninske pravice v svojo korist, ni zemljiškoknjižno sodišče pristojno za odločanje o tem, kdo od udeležencev ima v sporu o lastninski pravici močnejšo pravico. Takšen spor morata udeleženca razrešiti sporazumno tako, da nasprotni udeležencev v ustrezni listini, ki je lahko podlaga za vpis v zemljiško knjigo, prizna predlagatelju lastninsko pravico. Če tega spora ne moreta urediti sporazumno, bo moral predlagatelj pridobiti listino za vpis lastninske pravice v pravdnem postopku.

Ker je sodišče prve stopnje materialno pravo zmotno uporabilo, je pritožbeno sodišče na podlagi 3. točke tretjega odstavka 161. člena ZZK-1 izpodbijani sklep spremenilo in hkrati odločilo, da se izbrišejo vsi vpisi, ki so bili opravljeni na podlagi izpodbijanega sklepa. Predlagatelju je naložilo, da je dolžan povrniti nasprotnemu udeležencu stroške, ki je povzročil nasprotnemu udeležencu z ugovornim in pritožbenim postopkom. Gre za stroške sestave ugovora in pritožbe po odvetniški tarifi in sodne takse za ugovor in pritožbo.