VSK sklep I Cp 1446/2006

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se r a z v e l j a v i in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.
Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da sta tožnika lastnika vsak do 1/2 parc. št. 1763/3, vl.št. E 35, k.o. Po., to je zemljišča v površini 390 m2 in jima izstaviti zemljiškoknjižno listino sposobno za vpis prenosa lastninske pravice na njuno ime. Odločilo je, da krijeta tožeča stranka ter prva in druga tožena stranka vsaka svoje stroške postopka, tožeči stranki pa je naložilo, da je dolžna povrniti tretji toženi stranki stroške postopka v višini 234.072,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 29.06.2006 dalje v roku 15 dni. V obrazložitvi sodbe je zavzelo stališče, da v tem pravdnem postopku ni moglo z gotovostjo ugotoviti, ali predstavlja ločeni del zemljišča celotno parcelo št. 1763/3, ki naj bi bila prodana tožnikoma s pogodbo z dne 11.4.1985. To bi lahko ugotovilo le z izvedbo dokaza z izvedencem geodetske stroke, ki pa ni bil predlagan. Cenilec A.J. je ocenil ne le vrednost stanovanja, ki sta ga kupila tožnika, ampak tudi zemljišča v površini 570 m2. Vendar sodišče meni, da iz cenitve ni jasno, zakaj je bilo predmet cenitve tudi zemljišče, saj cenilec ni bil prepričan, da spada k stanovanju tudi zemljišče. Zakaj je cenilec ocenil tudi to zemljišče, pa ni znala pojasniti niti priča N.V., ki je povedala, da je bila cenitev osnova za sklenjeno prodajno pogodbo. Ta priča je tudi povedala, da so v določenih primerih prodajali samo stanovanja, v drugih pa tudi zemljišča, odvisno od primera do primera, kako se je glasil sklep Izvršnega sveta. Iz sklepa Samoupravne interesne skupnosti O.P., Enote za upravljanje s stavbnimi zemljišči z dne 07.04.1981 je sodišče ugotovilo, da so bile stanovanjski hiši na parc.št. 3146 k.o. P. dodeljene kot funkcionalno zemljišče parc.št. 2710/4, 3146 in 2710 v skupni izmeri 981 m2 . V skladu s tem sklepom bi bilo potrebno pri geodetski izmeri upoštevati in izmeriti zemljišča, kot so ga uporabljale stranke B.O., B.G. in S.M.. Iz teh dejstev je sklepalo, da je bilo zemljišče dodeljeni hiši kot celota, da sporno zemljišče ni bilo nikoli odmerjeno od preostalega funkcionalnega zemljišča in da tudi dogovor z ostalimi stanovalci za odprodajo tega zemljišča ni bil dosežen, saj med solastniki hiše ni bilo soglasja o odkupu posameznega dela zemljišča. Končno pa je tudi iz dejstva, da tožnika več kot 10 let po sklenitvi pogodbe nista poskrbela za ustrezno deklaracijo njune zatrjevane pravice na delu parcele št. 3146 zaključilo, da nista dokazala, da sta kupila tudi parcelo št. 1763/3 v izmeri 390 m2, še manj pa, da to zemljišče predstavlja celotno parcelo št. 1763/3 k.o. Po., oziroma kateri njen del predstavlja. Zato je njun zahtevek na ugotovitev lastninske pravice zavrnilo.

Zoper sodbo sta vložila tožnika pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Najprej menita, da jima sodišče popolnoma neupravičeno očita, da bi morala dokazati z izvedencem geodetske stroke obseg parcele št. 1763/3, saj obseg te parcele tekom tega postopka nikoli ni bil sporen. Trditev tožeče stranke glede obsega parcele, ki je bila predmet tega spora, nikoli ni bila prerekana s strani tožene stranke. Če pa bi sodišče že podvomilo o obsegu parcele št. 1763/3 k.o. Po., tožnika menita, da bi ju moralo v skladu z določbo 285.čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP) opozoriti na nepopolne navedbe o pomembnih dejstvih. Sicer pa sta med postopkom predlagala tudi dokaz z izvedencem gradbene stroke zaradi ugotovitve, da ne posegata s svojo posestjo izven parcele št. 1763/3 k.o. Po., pa je bil ta njun dokazni predlog zavrnjen. Tudi iz dejstva, da sta plačala 570 m2 zemljišča, parc.št. 1763/3 k.o. Po. pa meri samo 390 m2, izhaja, da zemljišče, na katerem uveljavljata lastninsko pravico, ne presega tistega zemljišča, ki sta ga kupila. Tožeča stranka meni, da je pomembno pri odločitvi v tej zadevi tudi dejstvo, da je pogodbo pripravila O.P. in zato bi bilo treba vse morebitne dvomljive zapise šteti njej v breme. Dejstvo je, da sta tožnika dokazala, da je O.P. prodala in prejela kupnino za 570 m2 zemljišča. Vsa opravila v zvezi s prodajo oziroma nakupom je vodila O.P. Sestavila je pogodbo, določila je ceno nepremičnine in prejela celotno kupnino, ki je predstavljala ocenjeno vrednost stanovanja in zemljišča. Povsem brez pomena je stališče prvostopenjskega sodišča, da zemljišče ni moglo biti prodano, ker ni bilo doseženo soglasje med stanovalci. Ostala dva stanovalci za nakup nista bila zainteresirana, zato je za prodajo tožnikoma pomembno zgolj soglasje tožene stranke O.P. Tudi sklepanje sodišča o neurejenem zemljiškoknjižnem stanju ni relevantno. Treba je izhajati iz razmer v času prodaje, statusa družbene lastnine in pomembno vlogo družbenopolitične skupnosti, ki zasebniku ni bila naklonjena pri urejanju tovrstnih opravil. Dodatno problematiko je predstavljalo neurejeno zemljiškoknjižno in zemljiško katastrsko stanje, sprememba katastrske občine in osnovanje zemljiške knjige. Ko se je uredila zemljiška knjiga za k.o. Po. in izvedla parcelacija prejšnje parcele 3146 k.o. P. tudi v parcelo št. 1763/3 k.o. Po., pa je tožnik s tožbo pristopil takoj k urejanju lastninsko pravnega razmerja. Tožnika predlagata spremembo izpodbijane sodbe tako, da se tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno razveljavitev in ponovno odločanje o zadevi. Uveljavljata tudi povračilo pritožbenih stroškov.

Na pritožbo je odgovorila O.P., ki vztraja, da funkcionalnega zemljišča v času sklepanja prodajne pogodbe s tožnikoma, ni bilo mogoče deliti. Že zato je odločitev prvostopenjskega sodišča pravilna. Tudi iz teksta pogodbe se vidi, da sporno zemljišče ni bilo prodano tožnikoma, saj je v pogodbi zapisano, da se dovoli vknjižba lastninske pravice za kupca, v nadaljevanju pa je govora o pravici souporabe, kar je lahko mišljeno le kot souporaba z drugimi, ki bivajo v tej hiši, nikakor pa ne kot souporaba zakoncev B., saj tudi pri lastninski pravici ni govora o solastnini. O.P. ni prenesla na tožnika pravico uporabe določenega dela funkcionalnega zemljišča. Zato pravni posel v tem delu ni nikoli nastal in predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane sodbe.

Pritožba je utemeljena.

Pritožba utemeljeno graja zaključek izpodbijane sodbe, "da zahtevek ni utemeljen, ker sodišče na podlagi uspeha celotnega postopka ni moglo z gotovostjo ugotoviti, ali je bilo tožnikoma s pogodbo z dne 11.4.1985 dejansko tudi prodano zemljišče sedanje parc. št. 1763/3 v izmeri 390 m2, tedaj del parc. št. 3146 k.o. P. oziroma kateri njen del predstavlja". Med postopkom tožena stranka nikoli ni oporekala trditvi tožnikov, da je prav parcela št. 1763/3 k.o. Po. tisti del prejšnje parc. št. 3146 k.o. P., ki je bil predmet prodaje v letu 1985. Trdila je in tudi po ugotovitvi izpodbijane sodbe dokazala, da je plačala 570 m2, parc. št. 1763/3 k.o. Po. pa meri manj, saj meri le 390 m2. V skladu z določbami ZPP vsaka stranka v pravdi nosi breme, da se mora izjaviti o trditvah nasprotnika. Če se stranka ne izjavi niti izrecno, niti molče, in če oporekanje ne izhaja iz njenega celotnega obnašanja, potem je treba neprerekane trditve vzeti za podlago sodbe (Juhart, Civilno procesno pravo, str. 304; Ude, Civilni pravdni postopek, 2002, str. 229). Takšno je tudi stališče sodne prakse. Drži tudi pritožbena navedba, da je tožeča stranka predlagala izvedbo dokaza z izvedencem gradbene stroke, da s svojo posestjo ne posega izven parcele št. 1763/3 k. o. Po., pa je sodišče prve stopnje ta njen dokazni predlog zavrnilo kot nepotreben. Ker je trdila, da ima v posesti tisti del zemljišča, ki ga je kupila leta 1985 in zaradi posesti, ki jo je izvajala iz nakupa, iztoževala lastninsko pravico na tem delu zemljišča, ne drži niti stališče prvostopenjskega sodišča, da zaradi neaktivnosti tožeče stranki ni moglo z gotovostjo ugotoviti, ali predstavlja parc. št. 1763/3 k.o. Po. tisti del parc. št. 3146 k.o. P., ki je bil tožnikoma prodan s pogodbo 11.04.1985. Končno pa ima pritožba tudi prav, da bi v primeru, če se je sodišču pojavil dvom glede obsega parc. št. 1763/3 k.o. Po., moralo po določbi 285. člena ZPP tožeči stranki dati možnost, da se dejansko stanje glede te okoliščine pojasni. Vsekakor pa bi ob neprerekanih trditvah o tem, ali predstavlja parc. št. 1763/3 k.o. Po. prav tisti del prejšnje parc. št. 3146 k.o. P., ki je bil predmet nakupa v letu 1985, sodišče prve stopnje moralo vzeti za podlago sodbe to dejstvo in ker je prekoračilo pooblastila, ki jih ima pri ugotavljanju dejanskega stanja, je s tem kršilo postopek, saj je postopalo v nasprotju z določbo 214.čl. ZPP, v kateri je določena, katera dejstva so predmet dokazovanja. Tožeča stranka v pritožbi to kršitev postopka izrecno uveljavlja, kršitev je vplivala na pravilnost in zakonitost sodbe, saj je sodišče zavrnitev tožbenega zahtevka oprlo prav na nemožnost ugotovitve tega dejstva, zato gre za absolutno bistveno kršitev postopka iz 1.odst. 339.čl. ZPP, kar je imelo za posledico razveljavitev sodbe po 1 odst. 354.čl. ZPP in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Če gre namreč za procesno napako pri ugotavljanju dejanskega stanja, je po veljavnih določbah ZPP možna samo razveljavitev odločbe in ponovitev postopka pred sodiščem prve stopnje. Samo v primeru, če senat spozna, da je treba za pravilno ugotovitev dejanskega stanja ponoviti vse ali le nekatere od že izvedenih dokazov pred sodiščem druge stopnje, razpiše pritožbeno obravnavo (2.odst. 347.čl. ZPP ).

Tudi v preostalem delu je pritožba utemeljena.

V konkretni zadevi je bilo sporno vprašanje lastninske pravice na parc. št. 1763/3 k.o. Po. Tožeča stranka je zatrjevala in dokazovala, da je to nepremičnino kupila skupaj s stanovanjem v letu 1985. Ali je ta njena trditev resnična je sodišče prve stopnje najprej presojalo iz vsebine same pogodbe z dne 11.04.1985, v kateri je prodajalec uporabil besedo pravica souporabe in ne izključna pravica uporabe. Že iz tega besedila je naredilo sklep, da trditev tožnikov glede uporabe tega besedila v pogodbi, ker gre za dva kupca, ne prepriča. To sklepanje sodišča prve stopnje pritožba prepričljivo izpodbija. V letu 1985, ko se je sklepala sporna pogodba, je bil v veljavi Zakon o prometu z nepremičninami (Ur.l. SRS 19/76), ki je poznal samo pojem pravice uporabe. Po drugem odstavku 7. člena tega zakona se je s prenosom lastninske pravice na stavbi, ki stoji na zemljišču v družbeni lastnini, prenesla tudi pravica uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je bilo potrebno za njeno redno uporabo. V pogodbi uporabljena besedica "souporaba" je bila uporabljena mimo zakonske terminologije in zato tudi po mnenju pritožbenega sodišča zgolj iz te besedice ni mogoče izpeljati sklepa, da je bilo zemljišče v skladu s predpisi, ki so veljali v času sklenitve pogodbe prodano dvema kupcema (tonikoma) ali vsem stanovalcem v stanovanjski hiši. Razlaga, ki sta jo v zvezi s tem pogodbenim besedilom zatrjevala tožnika, zato ni neprepričljiva, kot meni sodišče prve stopnje. Pritožba pa utemeljeno ob tem tudi opozarja, da je v primeru nejasnosti določila treba določilo razlagati v korist stranke, ki ni pripravila pogodbe (člen 100 ZOR), torej tožeče stranke.

Ker je bila osnova za sklenjeno prodajno pogodbo, cenitev, je za presojo tega, kaj je bilo predmet prodaje, pomembna predvsem ta, saj je tudi priča N.V. pojasnila, da bi moralo biti iz cenitve razvidno, ali je bila predmet prodaje tudi pravica souporabe. Cenitveno poročilo je v konkretni zadevi pripravil cenilec A.J. Iz cenitve je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bilo ocenjeno tudi zemljišče v površini 570 m2. Ugotovilo je tudi, da je v primeru prodaje stanovanja drugemu stanovalcu v tej hiši (B.) bilo zemljišče, ki pripada stanovanju ocenjeno drugače (vrednost zemljišča je bila določena v idealnem deležu in nato pomnožena z neto etažno površino stanovanja) in tudi v prodajni pogodbi je pri tej stranki bil uporabljen drugačen tekst, saj je v pogodbi bila omenjena le pravica souporabe na zemljišču pod stavbo, funkcionalno zemljišče pa ne. Kljub temu pa je po mnenju sodišča prve stopnje to premalo za zaključek, da je bilo predmet prodaje pri tožnikih tudi zemljišče. Dvom o tem izvaja iz zapisa cenilca, da pripada k stanovanju po neuradnih podatkih tudi del parc. št. 3146 in parc. št. 2710/2 v skupni izmeri 570 m2 Ta dvom pa po mnenju pritožbenega sodišča ni utemeljen, če se upošteva dejstvo, ki ga sodišče prve stopnje samo povzema iz izpovedi priče N.V., da je namreč prodajalec kot osnovo za sklenitev pogodbe prevzel v celoti cenitev. Če je prodajalec sprejel predmet, ki je bil ocenjen s strani cenilca kot tisti predmet, ki ga prodaja, pa ne more biti dvoma, da je v konkretni zadevi bila predmet prodaje tudi pravica uporabe na zemljišču, ki je v postopku osnovanja nove zemljiške knjige za Portorož dobilo samostojno parcelno številko in glede katerega je sodišče prve stopnje na ogledu ugotovilo, da je funkcionalno ločeno in zaokroženo, da je v višini pritličnega stanovanja tožnikov, iz katerega je vhod v njuno stanovanje, ostali dve stanovanji v nadstropju pa imata vhod na severozahodnem oz. severnem delu, kjer je zemljišče dvignjeno na višino prve etaže.

Pritožba utemeljeno graja tudi sklepanje sodišča prve stopnje, da pogojev za prodajo spornega zemljišča tožnikoma v tem primeru ni bilo. Po sklepu Samoupravne interesne skupnosti O.P., Enote za upravljanje s stavbnimi zemljišči z dne 7.04.1981 so stanovanjski hiši na parc. št. 3146 k.o. P. bile kot funkcionalno zemljišče dodeljene parc. št. 2710/4, 3146 in 2710 v skupni izmeri 981 m2. V sklepu je bilo navedeno, da je pri geodetski izmeri potrebno upoštevati in izmeriti zemljišče, kot ga uporabljajo stranke B.O., B.G. in S.M. Sodišče prve stopnje ugotavlja, da to zemljišče ni bilo odmerjeno od funkcionalnega zemljišča niti pred nakupom niti ob nakupu. Hkrati pa ugotavlja, da se je v obdobju od leta 1988 do 1992 po zemljiškoknjižnih podatkih pri teh nepremičninah veliko dogajalo (uničenje parc.št. 3146, spojitev s parc.št. 2710/2, preštevilčenje, vzpostavitev prejšnjega stanja, ponovno uničenje in preštevilčenje). Ker je splošno znano, da so v tem obdobju z velikim časovnim zamikom zemljiške knjige vpisovale katastrske operacije in ker ni sporno dejstvo, da je ob osnovanju nove zemljiške knjige za k.o. Po., sporno zemljišče pridobilo samostojno parc.št. 1763/3 v izmeri 390 m2, bi moralo sodišče prve stopnje bolj natančno raziskati katastrske operacije in iz katastra ugotoviti, zakaj pa je ob osnovanju nove zemljiške knjige bilo zemljišče odmerjeno in pridobilo novo parcelno številno. Za to, da se je dovolila odmera dela zemljišča pa je tudi bilo potrebno soglasje O.P., ki je nepremičnino prodajala, ne pa soglasje ostalih stanovalcev, ki so se premislili za odkup drugega dela zemljišča ob hiši. Pritožba zato utemeljeno graja tudi to stališče prvostopenjskega sodišča. To da se je lahko poleg stanovanja prodalo tudi zemljišče ni bilo sporno, saj je priča N.V. pojasnila, da je bila prodaja različna od primera do primera. Prepovedi prodaje dela funkcionalnega zemljišča ni predpisoval niti noben zakon in noben zakon tudi ni določal, da bi za takšno prodajo moralo biti doseženo soglasje vseh stanovalcev v hiši.

Tudi dejstvo, da sta tožnika vložila lastninsko tožbo šele 10 let po nakupu, pred tem pa nista poskrbela za ustrezno deklaracijo zatrjevane pravice na delu parc.št. 3146 k.o. P., ne more predstavljati resnega argumenta proti utemeljenosti zahtevka, ki ga uveljavljata. Splošno znano je, da je v času, ko sta tožnika kupila nepremičnino, bilo vpisovanje pravnega prometa v zemljiško knjigo močno podcenjeno, sploh ko je šlo za družbeno lastnino in pravico uporabe na njej. Kot utemeljeno navajata v pritožbi sta k urejanju te zadeve pristopila, ko je stopila v veljavo nova zemljiška knjiga za k.o. Po. in je bila izvršena parcelacija prejšnje parc.št. 3146 k.o. P.

Iz vseh teh razlogov izpodbijana sodba ni mogla prestati preizkusa v pritožbenem postopka. Kot je spredaj pojasnjeno, je pritožbeno sodišče moralo to sodbo razveljaviti, ker je ugotovilo absolutno bistveno kršitev postopka. Na kaj bo moralo sodišče prve stopnje paziti v ponovnem postopku pa je razvidno že iz gornje obrazložitve.

Ker je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavilo, je po členu 165 ZPP odločitev o pritožbenih stroških pridržalo za končno odločbo.