VSL Sklep I Cp 489/2025

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

II. Nasprotni udeleženec sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

1Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje odločilo, da se nepremičnine katastrska občina X parcele 000, 001 in 002, v solasti predlagateljice do 11/12, nasprotnega udeleženca do 1/12, razdelijo tako, da vse nepremičnine prevzame v last predlagateljica in tako postane lastnica do celote (točka I izreka). Odločilo je tudi, da je predlagateljica dolžna izplačati nasprotnemu udeležencu znesek 44.000,00 EUR, najkasneje v treh mesecih po pravnomočnosti odločbe skupaj z obrestmi, po katerih se v kraju, kjer ležijo nepremičnine, obrestujejo bančni depoziti za dobo treh mesecev, od dneva pravnomočnosti odločbe do dneva plačila (točka II izreka). Do celotnega poplačila iz točke II izreka sklepa ima nasprotni udeleženec na nepremičninah katastrska občina X parcelah 000, 001 in 002 zakonito zastavno pravico (točka III izreka). Skupni stroški postopka so 4.192,97 EUR, nasprotni udeleženec je dolžan plačati predlagateljici 349,41 EUR skupnih stroškov, v roku 30 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti do plačila (točka IV izreka). Predlagateljica in nasprotni udeleženec nosita vsak svoje stroške postopka (točka V izreka).

2Zoper ta sklep se je iz pritožbenih razlogov zmotne ugotovitve dejanskega stanja in bistvenih kršitev določb postopka pritožil nasprotni udeleženec. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne v novo odločanje drugi sodnici istega sodišča. Navaja, da sodišče ni decidirano pojasnilo razlogov, zakaj je svojo odločitev oprlo na cenitev, ki je za pritožnika najmanj ugodna. Poleg tega se sodišče s svojimi argumenti ni izjasnilo glede vseh ugovorov, ki jih je nasprotni udeleženec podal v zvezi s cenitvijo cenilca A. A., predvsem glede izbire tako imenovanih primerljivih nepremičnin, temveč se je sodišče brez podrobnejšega pojasnila oprlo na A. A. cenitev. Absolutno bistveno kršitev določb postopka predstavlja tudi pomanjkanje razlogov sodišča glede zavrnjenih dokaznih predlogov nasprotnega udeleženca. V predmetnem postopku je sodišče najprej angažiralo izvedenca in cenilca B. B., ki je izdelal svojo cenitev z dne 15. 1. 2022 in skupno vrednost ocenjevanih nepremičnin ocenil na 521.842,30 EUR. Po pripombah strank in zaslišanju je izdelal dopolnitev svoje cenitve 30. 11. 2022 in ocenjevane nepremičnine ocenil na 888.418,33 EUR. Kljub temu, da nobena od strank zoper tako dopolnjeno cenitev ni podala relevantnih pripomb, pa je sodišče 9. 12. 2022 izdalo sklep, da se za sodnega izvedenca imenuje C. C. Sodišče ni pojasnilo razlogov, zakaj bi bilo potrebno novo izvedenstvo. Cenilec C. C. je bil postavljen arbitrarno in ob neupoštevanju pravice nasprotnega udeleženca do izjave v postopku. Sodišče ne omeni dopolnitve izvedenskega mnenja B. B. z dne 30. 11. 2022 in v tem je podana tudi protispisnost. V točki 5 sodišče zmotno povzema interes nasprotnega udeleženca, ki je v tem, da v naravi prejme solastniški delež, ki ustreza njegovemu solastniškemu deležu skoraj do potankosti in ne prejem parcele št. 001. Sodišče se ne opredeli do tega, da sta se oba izvedenca B. B. in C. C. strinjala z nasprotnima cenitvama. Sodišče je nato angažiralo izvedenca A. A., ki je tržno vrednost ocenil na dan 13. 4. 2024 na 528.000,00 EUR. Nasprotni udeleženec je podal obširne pripombe na pravilnost cenitve, predvsem v zvezi z izborom primerljivih prodaj, kljub temu pa se sodišče do njih ni opredelilo. Nejasni so zaključki sodišča v točki 7 sklepa, da druga novo nastala parcela ne bi merila 500 m². Upoštevati je treba dejstvo, da sta še sedaj na spornem naslovu vsaj dve samostojni funkcionalni enoti, od teh eno predstavlja podstrešno stanovanje z vso potrebno inštalacijo. Ravno tako je nasprotni udeleženec jasno izrazil namen, da bo on financiral vsa potrebna dela, tako izdelavo ločenega vhoda, kot tudi ločitev inštalacij. Gradbeno dovoljenje ni potrebno. Nasprotnemu udeležencu ni mogoče odreči pravice do ohranitve lastninskega položaja s fizično delitvijo predmetne nepremičnine s pavšalnim zaključkom sodišča, da predlagateljica kot večinska lastnica objekta za takšna dela ni dala soglasja in da je delež nasprotnega udeleženca do 1/12 zanemarljiv, ne da bi sodišče sploh konkretno ugotavljalo in presojalo, kakšna dela so potrebna za fizično delitev, ali bi sploh posegala v skupne dele objekta, ob ponovnem poudarku, da bi vsa dela izvedel in financiral izključno nasprotni udeleženec. Sodišče se ni opredelilo glede možnosti, da se izdelajo notranje stopnice iz podesta.

Sodišče zmotno presoja vprašanje nujnosti potrebe po nepremičnini, saj predlagateljica prebiva v D. Nasprotni udeleženec je konstantno uporabljal predmetno nepremičnino, zato je arbitraren zaključek, da nasprotni udeleženec dejansko nujne potrebe po nepremičnini nima in bi mu to predstavljalo vikend na E. Predlagateljica je v nepremičnino na E. prihajala bistveno redkeje kot nasprotni udeleženec in v njem nikdar ni prenočila.

Nasprotni udeleženec je pozvan s strani sodišča izjavil, da se ne strinja, da se uporabi A. A. cenitev iz pravdnega spisa, ki je bila izdelana za potrebe motenjske pravde v okviru poskusa sporazumne rešitve zadeve. Zato je neutemeljen zaključek, da A. A. cenitev predstavlja logično nadaljevanje že takrat izdelane cenitve. V zvezi z navedbami izvedenca A. A., da na pamet ne pozna rasti cen nepremičnin, niti izvedenec A. A. niti sodišče ni pojasnilo A. A. kontradiktornosti in nejasnosti, da so s strani A. A. upoštevane rasti cen za nepremičnino 2 (14,4 %) nesprejemljive glede na razpoložljive podatke o rasti cen nepremičnin po GURS. Sodišče neodpravljenih nepravilnosti in nedoslednosti ter neargumentiranosti A. A. mnenja ne more odpraviti s pavšalnim pojasnilom, da naj bi bila njegova cenitev razumljiva le osebam, ki imajo ustrezno strokovno znanje in jo lahko pravilno razumejo. S takšno argumentacijo se sodišče postavlja na stališče, da je cenitev nerazumljiva tudi sodišču samemu, saj ni strokovnjak na tem področju. Sodišče ni odgovorilo na nobeno opozorjeno nepravilnost A. A. poročila, ravno tako tudi ne na dejstvo, da je navedeni izvedenec v zvezi z lokacijo primerljive nepremičnine 1 (F.) upošteval le 10% prilagoditev, ni pa upošteval nobene prilagoditve pri nepremičnini 2 (Cesta 10, E.) in pri nepremičnini 3 (G.). Neargumentirano je sodišče zavrnilo tudi cenitev predmetnih nepremičnin in objekta J. 16, E., kljub dejstvu, da GURS v predstavitvah novega modela vrednotenja pojasnjuje, da modeli vrednotenja in izračunane vrednosti v postopku poskusnega izračuna odražajo stanje trga nepremičnin na 1. januar 2024 ter stanje podatkov o nepremičninah v katastru nepremičnin na dan 10. junij 2024.

Izvedenec je povišanje cen nepremičnin v obdobju 14. 3. 2021 do april 2024 ocenil na 26 %, v obdobju 22. 11. 2021 do april 2024 pa na 14,14 %. Navedeno pomeni, da naj bi rast cen nepremičnin v času od marca 2021 do novembra 2021 znašala 11,6 %, torej skoraj toliko kot v celotnem obdobju od novembra 2021 do aprila 2024. Soočen z navedeno razliko je ob zaslišanju pojasnil, da številk v glavi nima oziroma navedenega razhajanja ni znal pojasniti. Po zaslišanju izvedenca je nasprotni udeleženec predlagal dopolnitev A. A. cenitve z opredelitvijo rasti cen nepremičnin na območju E. v zadnjem kvartalu 2021, v letu 2022, 2023 in prvem kvartalu 2024, ravno tako glede standardov, ki naj bi ovrgli pravilnost izračuna H. H. Sodišče je na naroku 21. 11. 2024 sprejelo sklep, da se dokaznim predlogom ne ugodi brez kakršnekoli obrazložitve, v zvezi s čemer je nasprotni udeleženec takoj grajal bistveno kršitev postopka. Ker pa razlogov v zvezi z zavrnitvijo dodatnih dokaznih predlogov na navedenem naroku sodišče ni podalo niti v izpodbijanem sklepu, odločitve sodišča in pravilnost le-te nikakor ni mogoče preizkusiti. Iz cenitvenega poročila in njegovih dopolnitev ni razvidno, kakšna je bila prodajna cena primerljivih nepremičnin, da bi bilo mogoče preizkusiti pravilnost izračuna. Poudariti je treba, da se ocenjevana nepremičnina nahaja približno 250 m zračne razdalje od E. jezera in je v neposredni bližini smučišča oziroma letnega sankališča J., medtem ko se primerljive nepremičnine nahajajo na neprimerno večji razdalji. Kljub temu to dejstvo pri večini sploh ni upoštevano. Izvedenec A. A. tudi ni znal pojasniti, zakaj sam ni upošteval faktorja mikrolokacije, čeprav jo upošteva že množično vrednotenje nepremičnin. Nevzdržne so nadalje tudi trditve izvedenca A. A., da v okviru pripomb na izvedensko mnenje ni mogoče upoštevati kasnejših prodaj, ki so bile realizirane po izdelavi osnovnega mnenja, vendar pred izdelavo dopolnitve. Do vsega navedenega se sodišče v izpodbijanem sklepu ravno tako ni opredelilo, kar pomeni kršitev pravice do izjave v postopku in izostanek razlogov glede odločilnih dejstev. Razlike med ugotovljenimi vrednostmi med posameznimi izvedenci so enostavno previsoke, da bi jih bilo mogoče zanemariti ali se v izpodbijanem sklepu do njih ne opredeliti. Večja bližina jezera pomeni bistveno zanimivejšo lokacijo, izbira primerljivih nepremičnin, ki niso locirane v bližini jezera, pa ni pravilna, ker le-te ne odražajo tržne vrednosti ocenjevane nepremičnine. Prav tako je na voljo zadosti primerljivih, lokacijsko ustreznih nepremičnin v razdobju zadnjih dveh let in ni nobenega razloga, da se na primer objekt J. 4 ne bi uporabil kot primerljiva nepremičnina. Nasprotni udeleženec graja tudi odločitev sodišča glede stroškov, saj je v tem delu sodišče odločalo preko zahtevka predlagateljice, katera nikdar ni postavila zahtevka, da se ji povrnejo stroški izdelave izvedenskih mnenj in sodne takse, niti v sorazmernem delu.

3Predlagateljica je na pritožbo odgovorila in predlagala zavrnitev pritožbe.

4Pritožba ni utemeljena.

Glede fizične delitve nepremičnin

5Predmet obravnavanja je bila delitev solastnih nepremičnin v katastrski občini X in sicer parcel 000, 001 in 002, ki v naravi predstavljajo enostanovanjsko hišo z zemljišči, katerih solastnika sta predlagateljica do 11/12 in nasprotni udeleženec do 1/12. Način delitve solastne nepremičnine določa 70. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Ta v 2. odstavku določa, da v primeru, če se solastniki ne morejo sporazumeti o načinu delitve, o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku tako, da solastniki dobijo v naravi tisti del stvari, za katerega izkažejo upravičen interes. Zakon torej kot primarni način delitve solastne stvari določa fizično delitev v naravi. V 4. odstavku pa določa, da če fizična delitev stvari v naravi ni mogoča niti z izplačilom razlike v vrednosti, ali je mogoča le ob znatnem zmanjšanju vrednosti stvari, sodišče odloči, naj se stvar proda in razdeli kupnina (civilna delitev). Na predlog solastnika pa lahko sodišče odloči, da namesto prodaje pripade stvar v celoti njemu, če izplača druge solastnike tako, da jim plača sorazmerni del prodajne cene, ki jo določi sodišče. Če to predlaga več solastnikov, ima prednost tisti solastnik, ki ga določi sodišče, upoštevaje velikost idealnih deležev, dosedanji način rabe stvari in potrebe solastnikov (5. odstavek). Pritožbeni očitek je, da je fizična delitev obravnavanih nepremičnin možna.

6Nasprotni udeleženec se je zavzemal za to, da na račun njegovega deleža prejme podstrešje. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenskega mnenja izvedenca B. B. pravilno ugotovilo, da bi bila fizična delitev sicer možna, vendar vezana na izvedbo obsežnih gradbenih del. Treba bi bilo narediti stopnice (15.000 do 20.000 EUR), zapreti dostop do spodnjega stanovanja, požagati razvode za ogrevanje (3.000 do 4.000 EUR), narediti nov razvod za vodo, kanalizacijo, elektriko. Poleg tega bi bilo treba narediti frčado za dostop do podstrehe, kar pomeni poseg tudi v streho. Za vse to bi bilo potrebno gradbeno dovoljenje. Pritožba v nasprotju z mnenjem izvedenca trdi, da gradbeno dovoljenje ne bi bilo potrebno. Prav tako neutemeljeno navaja, da je možen vhod znotraj objekta, saj je to možnost izvedenec izključil, ko je povedal, da bi bilo treba zapreti loputo na podstrešje. Sodišče prve stopnje je pravilno navedlo, da fizična delitev s predelavo po ustaljeni sodni praksi ni mogoča brez soglasja solastnikov.¹ Ker predlagateljica s predvidenimi posegi ni soglašala, njenega soglasja pa ni mogoče nadomestiti s sodno odločbo (peti odstavek 67. člena SPZ), je neutemeljena pritožbena navedba o možnosti fizične delitve. To velja ne glede na to, da nasprotni udeleženec navaja, da bi on financiral te posege. Izvedenec je tudi jasno povedal, da na zemljišču ni možna fizična delitev tako, da bi vsak od udeležencev prejel zemljišče v velikosti 500 m² (kar je najmanjša velikost gradbene parcele po potrdilu občine o namenski rabi), ker je zemljišče veliko zgolj 882 m².

O vrednosti spornih nepremičnin in izplačilu solastnega deleža

7Sodišče prve stopnje je res v zvezi z oceno vrednosti spornih nepremičnin postavilo kar tri izvedence oziroma cenilce. V obravnavani zadevi sta se oba udeleženca strinjala, da se postavi še tretji izvedenec, ki bo ocenil vrednost nepremičnin. Nasprotni udeleženec neutemeljeno navaja, da se ni strinjal z uporabo mnenja izvedenca A. A., ki ga je naredil v motenjski pravdi, saj v tej zadevi ni šlo za uporabo izvedenskega mnenja iz takratnega pravdnega postopka. Izvedenec A. A. je v tem postopku izdelal novo izvedensko mnenje, kjer je nepremičnine ocenil po trenutni vrednosti. Da on izdela novo mnenje, sta se strinjala oba udeleženca na naroku dne 14. 3. 2024. Mnenje izvedenca A. A. je časovno najbližje dnevu, ko je sodišče prve stopnje odločilo v zadevi, zato je tudi po oceni pritožbenega sodišča ocena tega izvedenca edina relevantna. Ostala dva izvedenca (B. B. in C. C.) sta namreč na zaslišanju dne 14. 3. 2024 pojasnila, da sta njuni cenitvi že zastareli in bi bilo treba narediti novo. Izvedenec B. B. tudi ni znal pojasniti, zakaj tolikšna razlika med njegovo oceno vrednosti nepremičnin v osnovnem mnenju (15. 1. 2022) in dopolnitvi mnenja (30. 11. 2022), ki sta bili izdelani v razmiku 10 mesecev. Glede na to je neutemeljena pritožbena navedba, da ni bilo razloga za postavitev drugega izvedenca (254. člen ZPP). Sodišče prve stopnje tudi ni spregledalo dopolnitve mnenja izvedenca B. B., saj jo je omenilo v točki 4 obrazložitve, pri čemer je tudi pojasnilo, da sta oba udeleženca na njegovo osnovno mnenje imela pripombe. Zatrjevane bistvene kršitve določb postopka niso podane.

8Nasprotni udeleženec je tudi na mnenje izvedenca A. A. podal pripombe. Izvedenec je nanje prepričljivo odgovoril v dveh dopolnitvah mnenja in ob zaslišanju na naroku. Sodišče je v točki 5 obrazložitve sklepa podalo povzetek odgovorov izvedenca na pripombe. Neutemeljen je tako pritožbeni očitek, da se sodišče ni izjasnilo do vseh ugovorov, ki jih je podal nasprotni udeleženec na mnenje izvedenca A. A. Pripomb, ki jih je nasprotni udeleženec podal že po koncu zadnjega naroka, sodišče prve stopnje pravilno kot prepoznih ni upoštevalo. Na vse ostale pa je sodišče prve stopnje odgovorilo, pri čemer je hkrati povedalo, da je sprejelo njegovo mnenje kot prepričljivo. Zato je sodišče prve stopnje utemeljeno zavrnilo tudi predlog nasprotnega udeleženca za izdelavo nove dopolnitve mnenja izvedenca. Zatrjevane bistvene kršitve določb postopka niso podane. To, da je povzelo izpovedbo izvedenca, da njegovo cenitev lahko popolnoma razume le oseba z ustreznim strokovnim znanjem, še ne pomeni, da sodišče prve stopnje mnenja izvedenca ni razumelo. Sodišče prve stopnje je s pomočjo izvedenca odgovorilo na vse pripombe nasprotnega udeleženca na mnenje. Glede rasti cen je izvedenec podal odgovor na strani 9 prepisa zvočnega posnetka z naroka dne 21. 11. 2024 (l. št. 524 spisa), zato ne drži trditev pritožbe, da izvedenec tega ni pojasnil. Odgovoril je tudi na vse pripombe glede primerljivih nepremičnin. Pritožnik še vedno meni, da ni ustrezno upoštevana lokacija spornih nepremičnin v bližini I., pri čemer je izvedenec v zvezi s tem pojasnil, da ocenjevana nepremičnina ni na primarni lokaciji ob samem jezeru, kjer so transakcije popolnoma drugačne. Pomembna je torej tudi mikrolokacija spornih nepremičnin, ne samo makrolokacija. Glede uporabe modela množičnega vrednotenja nepremičnin je izvedenec prav tako podal jasne razloge, zakaj ga ni primerno uporabiti, nasprotne pritožbene navedbe niso utemeljene. V zvezi z nepremičnino z naslovom J. 4 je izvedenec v dopolnitvi mnenja z dne 19. 5. 2024 in ob zaslišanju pojasnil, da stanovanjske hiše, ki so bistveno manjše kot ocenjevana (100 m²) ali imajo bistveno več zemljišča, niso primerljive z obravnavano nepremičnino. Pritožbeno vztrajanje, da gre za primerljivo nepremičnino, ni utemeljeno. Izvedenec A. A. je tudi pojasnil, da v okviru pripomb na izvedensko mnenje ni mogoče upoštevati kasnejših prodaj, ki so bile realizirane po izdelavi osnovnega mnenja, vendar pred izdelavo dopolnitve, saj bi to terjalo ponovno analizo in ponovno poročilo. Glede prodajnih cen primerljivih nepremičnin je izvedenec pojasnil, da se ta lahko izračuna tako, da se pomnoži število kvadratnih metrov s ceno na kvadratni meter.

9Predlagateljica je zahtevo za povračilo skupnih stroškov (za izvedenca) podala v prvi pripravljalni vlogi z dne 15. 12. 2020 (l. št. 19 spisa), zato nasprotna pritožbena navedba ni utemeljena. Stroškov sodne takse sodišče predlagateljici v tem postopku ni priznalo.

10Glede na navedeno in ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena Zakona o pravdnem postoplku - ZPP), je pritožbo nasprotnega udeleženca zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi z 42. členom Zakona o nepravdnem postopku - ZNP-1).

11Nasprotni udeleženec ni upravičen do povrnitve stroškov za plačilo sodne takse za pritožbo, saj z njo ni uspel (1. odst. 154. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1).

¹ II Cp 3167/2016, II Cp 1545/2021, I Cp 1493/2022, II Cp 2422/2017