VSL Sklep I Ip 486/2025

I. Pritožbi se delno ugodi, sklep se v I., III. in IV. točki izreka razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek, sicer pa se pritožba zavrne in se sklep v II. točki izreka potrdi.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za nov sklep.

1Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo, da se ugovor dolžnika z dne 8. 10. 2024 zavrne (I. točka izreka sklepa), da se predlog dolžnika za odlog izvršbe zavrne (II. točka izreka sklepa), da se zahteva dolžnika za povrnitev izvršilnih stroškov zavrne (III. točka izreka sklepa) in da je dolžnik dolžan upniku v 8 dneh plačati 367,20 EUR izvršilnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po poteku roka za njihovo prostovoljno plačilo do plačila (IV. točka izreka sklepa).

2Zoper sklep se pravočasno laično pritožuje dolžnica. Navaja, da je najemna pogodba dvostranska pogodba. Vsaka stranka mora izpolniti svojo obveznost. Po 588. členu OZ mora zakupodajalec izročiti zakupniku zakupljeno stvar skupaj z njenimi pritiklinami. Izročitev pa pomeni, da mora najemodajalec izročiti najemniku stanovanje v neposredno posest, mu izročiti ključe od stanovanja, da mu omogoči, da ta začne izvrševati dejansko oblast nad stvarjo. S samim podpisom pogodbe najemna pogodba s stani najemodajalca ni izpolnjena. Šele, če bi v notarskem zapisu pisalo, da je najemnik oddal, najemodajalka pa sprejela stvar oziroma da je najemodajalec ob podpisu pogodbe stvar izročil, bi se lahko štelo, da je s samim notarskim zapisom dokazal, da je svojo obveznost izpolnil. Dolžnica zatrjuje v ugovoru, da gre v izvršilnem naslovu za obligacijo prizadevanja in ne obligacijo rezultata. Že gramatikalno je to jasno. Po prvem oziroma drugem odstavku 26. člena ZIZ, sodišče izvršbo, ki je odvisna od poprejšnje izpolnitve kakšne upnikove obveznosti, dovoli, če upnik v predlogu za izvršbo določno označi javno ali po zakonu overjeno listino, s katero lahko dokaže, da je obveznost izpolnil, oziroma da je pogoj nastopil. Če upnik tega ne more dokazati na ta način, se izpolnitev obveznosti oziroma nastop pogoja dokazuje s pravnomočno odločbo, izdano v pravdnem postopku. Obveznost najemojemalca za plačilo najemnine nastopi, če najemodajalec najemojemalcu stvar izroči. Nastanek in zapadlost obveznosti dolžnika iz neposredno izvršljivega notarskega zapisa sta vezani na nastop pozitivnega dejstva, zato je upnik tisti, na katerem je trditveno in dokazno breme. Zaključek v izpodbijanem sklepu, da "dolžnica ni predložila nobenih dokazil, da ji upnika navedenih nepremičnin nista izročila, in da je poleg tega upnik v odgovoru na ugovor jasno navedel, da so bile nepremičnine dolžnici izročene", predstavlja zmotno stališče, da bi morala dolžnica dokazovati nastop dejstva, upnik pa v odgovoru na ugovor ni zadostil dokaznemu bremenu, njegove zgolj trditve pa tudi dolžnici niso bile vročene v izjavo. Izvršilni naslov ni primeren za izvršbo, saj ni določno niti določljivo navedeno, na kakšen način (izročitev ključev) najemodajalec izpolni svojo obveznost, kaj šele, da jo je (že) izpolnil.

3Upnik je odgovoril na pritožbo, ji nasprotoval in priglasil stroške odgovora na pritožbo.

4Pritožba je delno utemeljena, v preostalem pa ni utemeljena.

5V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje dovolilo izvršbo na podlagi izvršilnega naslova, neposredno izvršljivega notarskega zapisa najemne pogodbe notarja A. A. opr. št. SV 329/24 z dne 5. 3. 2024, in sicer zaradi izterjave denarne terjatve iz naslova najemnine. Dolžnica je zoper slep vložila obravnavani ugovor, v katerem je uveljavlja, da upnika svoje obveznosti po izvršilnem naslovu nista izpolnila, saj ji nista izročila in omogočila rabe nepremičnin, ki so bile predmet najema, navedeno pa predstavlja negativno dejstvo. Izročitev nepremičnine je bila bistvena sestavina pogodbe. Pogodba je bila zaradi neizročitve razvezana po samem zakonu.

6Sodišče prve stopnje je ugovor zavrnilo z obrazložitvijo, da je iz 2. člena najemne pogodbe razvidno, da sta se stranki dogovorili, da s podpisom pogodbe upnika najemnici oddata, dolžnica pa prevzame v najem celotne nepremičnine in so bile s podpisom nepremičnine izročene ter jih je dolžnica prevzela. Obveznost dolžnice, da upnikoma plačuje mesečno najemnino, je jasno določena v izvršilnem naslovu, dolžnica pa se ne more upirati izpolnitvi obveznosti, za katero se je zavezala. Sodišče prve stopnje zato tudi ni opravilo predlaganega zaslišanja prič in ogleda. Odločitev sodišča prve stopnje ni pravilna.

7Višje sodišče ugotavlja, da iz 2. člena najemne pogodbe sicer res izhaja, da s to pogodbo najemodajalec najemniku odda, najemnik pa prevzame v najem celotne nepremičnine z že vgrajeno opremo, ki jo je najemnik še pred podpisom te pogodbe pregledal in jo jemlje v stanju v kakršnem se ta nahaja. Vendar pa je sodišče prve stopnje spregledalo, da iz tretjega odstavka 5. člena najemne pogodbe izhaja, da so se stranke tudi dogovorile, da v času sklepanja te pogodbe del predmeta najema še ni sposoben za fizično primopredajo, pri čemer se v tem segmentu najemodajalca najemniku zavezujeta izročiti predmet najema najpozneje do 1. 4. 2024. V najemni pogodbi tako ni dogovorjeno, da je nepremičnina v najem prevzeta oziroma so ji izročene že s samim podpisom pogodbe. Takšen ni niti pomen 2. točke najemne pogodbe, ki jo je sodišče prve stopnje razlagalo napačno. Napačno pa je na dolžnico tudi naprtilo dokazno breme v zvezi s tem, da ji upnika nepremičnin nista izročila, poleg tega pa je sodišče prve stopnje samo ugotovilo, da je dolžnica predlaga dokaze z zaslišanji in z ogledom, ki jih sodišče prve stopnje ni izvedlo.

8Po stališču teorije mora upnik v primeru vzajemne terjatve določno označiti javno ali po zakonu overjeno listino, s katero lahko dokaže, da je izpolnil vzajemno obveznost oziroma je nastopil pogoj (26. člen ZIZ). Če upnik tega v predlogu za izvršbo ne stori, ga mora sodišče prve stopnje pozvati k dopolnitvi predloga. Če in da teh listin ni oziroma upnik vzajemne obveznosti ni izpolnil, pa je del trditvenega bremena dolžnika v ugovoru.¹ Slednjega je dolžnica v ugovoru po presoji višjega sodišča izpolnila. Sicer pa sta tudi upnika za svoje trditve o izročitvi nepremičnin predlagala zaslišanje delavcev, ki so po prevzemu nepremične čistili nepremičnine in naj bi po trditvah upnikov v njej našli predmete dolžnice. Dolžnica pa poleg navedenega utemeljeno uveljavlja tudi, da se je sodišče prve stopnje oprlo na golo navedbo upnikov, da je bila nepremičnina izročena iz njenega odgovora na ugovor, ne da bi ji odgovor sploh vročilo v izjavo, kar poleg povedanega predstavlja tudi kršitev pravice do izjave.

9Posebnih pritožbenih navedb glede odločitve o dolžničinem predlogu za odlog izvršbe dolžnica ni podala, vendar pa je višje sodišče o materialnopravnem preizkusu odločitve ugotovilo, da je le-ta pravilna.

10Po pojasnjenem je pritožba utemeljena v delu zoper I., posledično pa tudi zoper III. in IV. točko izreka sklepa, zato ji je višje sodišče v tem delu ugodilo, sklep v tem obsegu razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). V preostalem je pritožbo, ker tudi ni ugotovilo nobenih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, zavrnilo in sklep v II. točki izreka potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

11V novem postopku bo sodišče ponovno moralo odločiti o ugovoru dolžnice in stroških ugovornega postopka, ob upoštevanju v tem sklepu navedenih izhodišč in po vročitvi odgovora na ugovor dolžnici v izjavo ter opravi naroka, na katerem bo izvedlo predlagane dokaze z zaslišanji.

12Odločitev o stroških pritožbenega postopka je višje sodišče skladno s četrtim odstavkom 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pridržalo za nov sklep.

¹ Dr. Damjan Orož, Ugovor v izvršbi in njegov vpliv na stopnjo pravne varnosti, doktorska disertacija, str. 52.