VSK Sodba Cpg 41/2025

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka mora v 15 dneh povrniti toženi stranki tudi stroške pritožbenega postopka v znesku 1.855,62 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (od 16. dne).

1Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, da mora tožena stranka v 15 dneh plačati tožeči stranki 300.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13. 4. 2023 dalje do plačila. Poleg tega je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo tudi odločilo, da mora tožeča stranka toženi stranki povrniti pravdne stroške.

2Zoper to sodbo se je po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nadaljnjo obravnavo. V pritožbi opozarja, da v konkretnem primeru pogodba ni nična. Gre za zavezovalni pravni posel. Ničnostna sankcija iz osmega odstavka 201. člena Zakona o urejanju prostora (v nadaljevanju: ZUreP-3) pa se nanaša na razpolagalni pravni posel. V tej zvezi se pritožba sklicuje na sodbo VSR RS II Ips 84/2021. Tožeča stranka je trdila in dokazala, da je bila s strani tožene stranke zavedena, da je zadeva v zvezi s predkupno pravico pravočasno urejena. Na sestanku 15. 12. 2022 je bilo namreč vprašanje predkupne pravice razrešeno na način, da tožena stranka razpolaga z listino o neuveljavljanju predkupne pravice. Pritožba v tej zvezi opozarja na naučeno izpoved prič tožene stranke. Po drugi strani pa to ne velja za izpovedbe prič tožeče stranke. Pritožba opozarja tudi na odločbo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije II Ips 104/2016. Dolžna skrbnost tožeči stranki ni nalagala, da bi ob podpisu pogodbe od tožene stranke zahtevala predložitev pisnih dokazil, da je bila izjava občine o neuveljavljanju predkupne pravice pravočasno pridobljena. Tožeča stranka se je povsem utemeljeno zanesla na ustna zagotovila zastopnikov tožene stranke. Podana je tudi vzročna zveza med nedopustnim ravnanjem in škodo. Nadalje pritožba opozarja na procesno kršitev, in sicer v tistem delu, ko sodišče prve stopnje neutemeljeno ni sprejelo novih navedb in dokazov v pripravljalni vlogi z dne 7. 11. 2024. Sodišče je zagrešilo tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka s tem, ko je opustilo dokazni predlog po postavitvi izvedenca finančne stroke ter je opustilo zaslišanje priče A. A. S tem je bilo tožeči stranki onemogočeno dokazovanje višine poslovne škode.

3Tožena stranka je po svojem pooblaščencu podala obrazložen odgovor na pritožbo in predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Priglasila je tudi stroške pritožbenega postopka.

4Pritožba tožeče stranke ni utemeljena.

5Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v celoti in popolnoma ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem tudi ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka; niti take, na katere opozarja obravnavana pritožba, niti take, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti.

6ZUreP-3 ureja zakonito predkupno pravico v korist države oziroma občine v zvezi z zagotavljanjem pogojev za urejanje javne infrastrukture. Ureja jo drugače (tako v materialnopravnem kot v procesnem pogledu)¹, in sicer glede na pravilo, da se z zakonito predkupno pravico smiselno uporabljajo pravila o pogodbeni predkupni pravici, če za posamezen primer zakon ne določa drugače.

7ZUreP-3 (ki se uporablja od 1. 6. 2022) v 201. členu določa pravice in obveznosti oseb, vključenih v prodajo nepremičnin s predkupno pravico lokalne skupnosti ali države. Lastnik nepremičnine, ki je v območju predkupne pravice, mora nepremičnino pred prodajo ponuditi v odkup državi ali občini kot nosilcu predkupne pravice. Država ali občina se o sprejetju ali zavrnitvi ponudbe izjavi v 15 dneh od njenega prejema. V izjavi o zavrnitvi ponudbe se navedeta datum prejema ponudbe in ponujena cena. Če država ali občina v 15 dneh od prejema ponudbe ne predloži izjave o njenem sprejetju, se šteje, da država ali občina ni sprejela ponudbe. V tem primeru se lahko nepremičnina proda drugi osebi, pri čemer cena ne sme biti nižja od tiste, ki je bila ponujena državi ali občini. Prodajalec mora v primeru prodaje drugi osebi, notarju predložiti pisno ponudbo, ki jo je dal državi ali občini, in izjavo države ali občine, da ponudbe ni sprejela ali da ne uveljavlja predkupne pravice, ali dokazilo o tem, da je že poteklo 15 dni od njegove ponudbe. Pogodba, sklenjena v nasprotju z navedenimi zakonskimi določbami o predkupni pravici države ali občine, je nična (osmi odstavek 201. člena ZUreP-3).

8Pritožbeno sodišče v celoti soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da je v opisanem primeru zakon zaradi kršitve določb o predkupni pravici države ali občine predpisal ničnostno sankcijo že za zavezovalni posel².

9Pravdni stranki sta v obravnavani zadevi 15. 12. 2022 sklenili pisno prodajno pogodbo za nakup dveh nepremičnin, ki sodita v območje predkupne pravice Občine Piran. Nobenega dvoma ni, da pred sklenitvijo omenjene prodajne pogodbe niso bile spoštovane omenjene določbe ZUreP-3 o predkupni pravici občine³, zato je tudi po oceni pritožbenega sodišča prodajna pogodba pravdnih strank z dne 15. 12. 2022 nična. To pa pomeni, da je brez učinka tudi akcesorni pogodbeni dogovor o ari, spričo česar je sodišče prve stopnje utemeljeno zavrnilo tožbeni zahtevek iz naslova povračila dvojne are.

10Prav tako je sodišče prve stopnje utemeljeno zavrnilo tožbeni zahtevek tudi, kolikor se je opiral na pravno podlago iz 91. člena Obligacijskega zakonika. Pogodbenik, ki je kriv za sklenitev nične pogodbe, odgovarja svojemu sopogodbeniku za škodo, ki mu nastane zaradi ničnosti, če ta ni vedel in ni bil dolžan vedeti za vzrok ničnosti. Za uspešno uveljavljanje odškodninske odgovornosti po tej pravni podlagi ne zadostuje zgolj izkaz nepoštenosti tožene stranke, marveč bi morala tožeča stranka hkrati izkazati, da je bila ob sklepanju prodajne pogodbe sama poštena oziroma da je ravnala skladno s pravili skrbnosti.

11Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo (česar obravnavana pritožba ne izpodbija), da je bila tožeča stranka že v mesecu septembru 2022 seznanjena z obstojem predkupne pravice Občine Piran na nepremičnem premoženju, ki je bilo predmet obravnavane prodaje⁴. Kljub temu pa je tožeča stranka obravnavano pisno prodajno pogodbo sklenila (podpisala), ne da bi vztrajala pri izpeljavi strogo formaliziranega postopka iz 201. člena ZUreP-3, ki vedno pripelje do listinskega dokaza, ki jasno izkazuje stanje predkupne pravice. Tožeča stranka je vsekakor vedela, da listine priložene pogodbi ne vsebujejo izjave o neuveljavljanju predkupne pravice oziroma ne vsebujejo dokazil o poteku roka s ponudbo občini, kjer občina v danem roku ni sprejela ponudbe. Za izpolnitev ustrezne skrbnosti tožeče stranke pri obravnavanem pravnem poslu tudi po oceni pritožbenega sodišča ne zadošča zgolj ustna informacija s strani zastopnika tožene stranke (ki naj bi tožečo stranko besedno zavedel, da tožena stranka na svojem poslovnem naslovu razpolaga z listino o neuveljavljanju predkupne pravice), temveč bi morala tožeča stranka pred podpisom prodajne pogodbe posebej preveriti takšno ustno izjavo, oziroma bi morala pred podpisom prodajne pogodbe pozvati toženo stranko, da ji predloži na vpogled izjavo Občine Piran o neuveljavljanju predkupne pravice oziroma zavrnitve ponudbe za odkup, oziroma da ji predloži izkaz, da je bila ponudba o odkupu podana in je potekel 15 dnevni rok za izjavo, v kateri je predkupni upravičenec zavrnil ponudbo za odkup oziroma se nanjo ni odzval in je nastopila domneva, da ne sprejema ponudbe. Tožeča stranka bi morala ob ustrezni skrbnosti preveriti izjavo zastopnika tožene stranke, da je predkupna pravica urejena, zlasti v smeri, da bi pred podpisom prodajne pogodbe zahtevala od tožene stranke, da ji predloži na vpogled listine, ki bi izkazovale stanje predkupne pravice. Od skrbne stranke se namreč pričakuje, da bo dejansko preverjala obstoj listin glede predkupne pravice, upoštevaje ob tem, da je prodajalec tisti, ki je dolžan izvesti postopek s predkupno pravico pri lokalni skupnosti zaradi uveljavljanja predkupne pravice na stavbnih zemljiščih, ki ležijo na njenem območju. Če bi torej v konkretnem primeru tožeča stranka ravnala z dolžno skrbnostjo, bi lahko hitro ugotovila, da prodajalec z ustreznimi listinami glede predkupne pravice sploh ne razpolaga. Ker je tožeča stranka to skrbnost opustila, je sprejela tveganje ničnosti sklenjene prodajne pogodbe.

12Iz teh razlogov se pritožbeno sodišče niti ni posebej ukvarjalo s pritožbenimi očitki, ki se nanaša na trditve, da je tožena stranka tožečo stranko ob sklenitvi pogodbe zavedla z izjavo, da je vprašanje predkupne pravice z Občino Piran urejeno. Prav tako se pritožbenemu sodišču ni bilo treba ukvarjati z ostalimi pritožbenimi očitki, zlasti tistimi, ki se nanašajo na procesne kršitve.

13Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP).

14Tožeča stranka mora v 15 dneh povrniti toženi stranki stroške pritožbenega postopka v znesku 1.855,62 EUR s pp (2.500 odvetniških točk za odgovor na pritožbo, 35 odvetniških točk za materialne pavšalne stroške in 22% DDV na odvetniško nagrado).

¹ Sodba VS RS, II Ips 204/2009.
² Enako sodba VS RS, II Ips 204/2009. Sodba VS RS, Ips 84/2021 pa obravnava predkupno pravico solastnika po 66. členu Stvarnopravnega zakonika, kjer pa posebna sankcija za kršitev predkupne pravice ni predpisana.
³ Tožena stranka je šele 22. 12. 2022 poslala omenjeni občini ponudbo za odkup pod enakimi pogoji, kot so bili dogovorjeni v prodajni pogodbi z dne 15. 12. 2022.
⁴ O tem jo je seznanila nasprotna stranka, ko ji je posredovala lokacijsko informacijo.