VSL Sodba I Cp 1814/2022

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se ugodi zahtevku, ki se glasi:

„Ugotovi se, da je izvršba – na nepremičnini z ID znakom parcela 0000 1274/1 in parcela 0000 1287/2, v lasti tretje tožene stranke do ½, in v lasti četrto tožene stranke do ½, dovoljena s sklepom Okrajnega sodišča v Trbovljah opr. št. I 23/2021 z dne 22. 1. 2021 – nedopustna.

II. Tožena stranka je v roku 15. dni od prejema te sodbe dolžna tožeči stranki plačati 3.173,50 EUR stroškov postopka, v primeru zamude s plačilom z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka roka za prostovoljno izpolnitev dalje do plačila.

1Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek za ugotovitev nedopustnosti izvršbe na nepremičnini parc. št. 1274/1 in 1287/1, obe k.o. X. Glede pravdnih stroškov je odločeno, da jih mora tožeča stranka povrniti toženi stranki v višini 3.148,79 EUR.

2V pravočasno vloženi pritožbi tožeča stranka uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Odločitev, oprto na nosilni razlog, da tožnica – zaradi pomanjkanja razpolagalnega posla – nima lastninske pravice v pričakovanju, označuje za nepravilno. Toženi stranki, ki leta dolgo aktivno preprečuje prenos lastninske pravice, sodišče ne bi smelo nuditi pravnega varstva. Tožnica je sprejela ponudbo tretje in četrte toženke za prodajo kmetijskega zemljišča. S sprejemom ponudbe je bila kupna pogodba sklenjena; pod odložnim pogojem, da bo s strani upravne enote odobrena. Glede spornih zemljišč je bila odobrena z odločbo Upravne enote A. z dne 16. 4. 2020, v zvezi z inštančno odločbo z dne 26. 8. 2020 in odločbo Upravnega sodišča republike Slovenije I U 1426/2020 z dne 13. 1. 2022. Z dopisom z dne 10. 9. 2022 je tožeča stranka takoj, ko je pridobila veljaven zavezovalni posel, tretje in četrto toženo stranko pozvala k izpolnitvi pogodbe, torej k izdaji razpolagalnega posla. S tožbo v zadevi II P 124/2022 zahteva izpolnitev pogodbe, torej izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Vsi toženci so že od leta 2007 dalje seznanjeni, da ima tožnica lastninsko pravico v pričakovanju. Spornih parcel ni mogoče ponovno prodajati, ker sta bili že prodani tožnici. Tožencem očita zlorabo določb o prodaji kmetijskega zemljišča. Opozarja na načelo vestnosti in poštenja ter prepoved zlorabe pravice (5. in 7. čl. Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Sklicuje se na 23. čl. Ustave, ki terja učinkovito pravno varstvo, sodišče pa nudi pravno varstvo nekomu, ki je nesporno zlorabljal prisilne določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih. Stroškovni del odločitve je očitno napačen, saj seštevek odmerjenih stroškov znaša 1.900,74 EUR in ne 3.148,79 EUR, koliko je tožencem na račun stroškov prisojeno.

3Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Pritrjuje ugotovitvam, zaključkom in pravnim stališčem prvostopenjskega sodišča, s to razliko, da zanika tudi obstoj zavezovalnega pravnega posla. Sklicuje se na pravno prakso, ki obstoj lastninske pravice v pričakovanju pogojuje z razpolagalnim poslom, ki ni bil sklenjen, kar je očitno, saj vknjižbeno dovoljenje tožnica iztožuje v pravdnem postopku II P 124/2022. Predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške pritožbenega postopka.

4Pritožba je utemeljena.

5Na predlog prvega toženca in druge toženke (upnikov) se zoper tretjo in četrto toženko (dolžnici) na Okrajnem sodišču v Trbovljah vodi izvršilni postopek I 23/2021, zaradi izterjave 69.649,33 EUR. Predmet izvršbe sta nepremičnini 1274/1 in 1287/2, obe k.o. X (v nadaljevanju sporni nepremičnini). V tem izvršilnem postopku je tožnica podala ugovor tretjega, ki ga je izvršilno sodišče zavrnilo. Skladno s tretjim odstavkom 65. čl. ZIZ je tožnici omogočeno, da v pravdnem postopku dokaže, da je izvršba na predmet izvršbe nedopustna (sklep I 23/2021 z dne 12. 4. 2021 – listina A 27). Gre za pravno sredstvo, ki tretjemu omogoča, da prepreči izvršbo na določen predmet, ker ima na predmetu izvršbe take pravice, ki jih lahko pred izvedbo izvršbe uveljavi z izločitveno pravdo (prvi odstavek 64. čl. ZIZ).

6Sodišče prve stopnje je – glede spornih nepremičnin – ugotovilo, da tožnica razpolaga z zavezovalnim pravnim poslom, to je s pogodbo za nakup spornih nepremičnin (36. točka obrazložitve izpodbijane sodbe). Odzvala se je na ponudbo tretje in četrte toženke za prodajo kmetijskega gospodarstva, ki je bila na oglasni deski Upravne enote A. objavljena v času od 19.1.2007 do 19.2.2007. Pravni posel je bil sklenjen februarja 2007 s tožničinim sprejemom ponudbe (sporni nepremičnini sta dve od ponudenih zemljišč). Upravni postopek odobritve pravnega posla, ki je trajal kar 15 let, je bil končan z odločbo Upravne enote A. št. 000/2007-139 z dne 16. 4. 2020 (priloga A6) v zvezi s sodbo Upravnega sodišča I U 1426/2007-139 z dne 13.1.2022 (priloga B81).

7Prvi toženec in druga toženka sta na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa pogodbe o zavarovanju terjatve SV 45/2013 z dne 25. 2. 2013 na spornih nepremičninah pridobila hipoteko za zavarovanje terjatve 494.046,00 EUR. Hipoteka je bila v zemljiški knjigi vpisana 14. 6. 2013, učinkuje pa od 25. 2. 2013.

8Nasproti si torej stojita tožničina pravica do zasebne lastnine (33. čl. Ustave RS) in pravica prvega toženca ter druge toženke do poplačila s stvarno pravico (pogodbeno hipoteko) zavarovane denarne terjatve. Odločiti je treba: ali varovati prvega toženca in drugo toženko, ki sta zaradi zaradi izvršljive denarne terjatve in pogodbeno ustanovljene zastavne pravice upravičena poseči na predmet izvršbe ali tožnico, ki zatrjuje, da ima na predmetu izvršbe lastninsko pravico v pričakovanju.

9Sodna praksa (tudi ustavnosodna praksa in novejša pravna teorija) vknjižbi lastninske pravice na nepremičnini, pridobljeni s pravnim poslom, ne pripisuje več izključnih absolutnih učinkov. V 34. točki obrazložitve izpodbijane sodbe je pravilno izpostavljeno, da izvršbo preprečuje tudi lastninska pravica v pričakovanju. Zahtevek je sodišče prve stopnje zavrnilo, ker ocenilo, da tožnica lastninske pravice v pričakovanju nima, ker razpolaga le z zavezovalnim, ne pa tudi z razpolagalnim pravnim poslom za pridobitev lastninske pravice (37. točka obrazložitve prvostopenjske sodbe). Sklicuje se na sodno prakso¹, ki pravno varstvo nevknjiženega tretjega, ki zatrjuje lastninsko pravico v pričakovanju, pogojuje z obstojem (tudi) razpolagalnega pravnega posla. Ugotovilo je, da tožnica na spornih nepremičninah nima pravice, ki bi preprečevala izvršbo, ker je razpolagalni posel pogoj za pridobitev lastninske pravice na pravnoposloven način.

10Prvi toženec in druga toženka (upnika) sta zastavno pravico pridobila s pogodbo o zavarovanju terjatve (notarski zapis SV 45/2013 z dne 25. 2. 2013 – listina B62); hipoteka na osnovi te pogodbe je bila v zemljiško knjigo vpisana prej, kot je bil (leta 2020) odobren – s sprejemom ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča – med tožnico in tretjo ter četrto toženko sklenjen pravni posel. V sodni praksi je utrjeno stališče, da se na zemljiškoknjižno stanje in dobro vero lahko sklicuje upnik, ki je pridobil pogodbeno zastavno pravico na nepremičnini (ne pa tudi tisti, ki je zastavno pravico pridobil šele z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi).

11V konkurenci upnika s pogodbeno hipoteko na eni strani in imetnika lastninske pravice v pričakovanju na drugi strani, je v sodni praksi varovan položaj hipotekarnega upnika. Varovanost upnikov s pogodbeno hipoteko je v sodni praksi uveljavljena zaradi načela zaupanja v zemljiško knjigo. V obravnavanem primeru se hipotekarna upnika (prvi toženec in druga toženka) ne moreta uspešno sklicevati na to, da ob pridobitvi hipoteke nista vedela za razpolaganje s sporno nepremičnino v korist tožnice; tudi onadva sta se namreč odzvala na ponudbo za prodajo kmečkega gospodarstva in prejela obvestilo upravne enote z dne 28. 3. 2007 o ponudbi (listina B63). V obravnavanem primeru zato dejstvo, da upnika razpolagata s pogodbeno hipoteko, ni odločilno. Ob nastanku hipotekarnega razmerja sta namreč upnika vedela za pravni posel med tožnico in zemljiškoknjižnima lastnicama.

12Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo vsa pravno odločilna dejstva in pravilno povzelo sodno prakso. Pravilna je ugotovitev, da z razpolagalnim poslom, ki je pogoj za pridobitev lastninske pravice na pravnopogodben način, tožnica ne razpolaga. Da tožnica z vknjižbenim dovoljenjem ne razpolaga (razpolagalni pravni posel ni bil sklenjen) in da je bil zavezovalni pravni posel perfekten (odobren) kasneje, kot sta upnika pridobila pogodbeno zastavno pravico, sta sicer pomembni okoliščini, nista pa odločilni. Pri odločitvi je treba upoštevati tudi druge okoliščine, ki jih je sodišče prve stopnje ugotovilo, ni jim pa – zaradi nepravilne uporabe materialnega prava - dalo zadostne teže. Z vknjižbenim dovolilom tožnica res ne razpolaga, si je pa za sklenitev razpolagalnega posla – vse od dne, ko je sprejela ponudbo za nakup kmetijskega gospodarstva – aktivno prizadevala. Po tem, ko je od Upravne enote A. prejela Obvestilo o ponudbi za prodajo kmetijskega zemljišča z dne 28. 3. 2007 (listina B63), je pravočasno vložila vlogo za odobritev pravnega posla. Prodajalki (tretjo in četrto toženko) je pozvala, da z njo skleneta pisno prodajno pogodbo. V pravdnem postopku na Okrožnem sodišču v Ljubljani P 48/2010-II, ki se je zaključil z odločbo revizijskega sodišča II Ips 151/2012 z dne 6. 12. 2012, je uveljavljala in uspela doseči ugotovitev ničnosti kupoprodajne pogodbe, ki sta jo s prodajalkama (tretjo in četrto toženko) sklenila prva in druga toženka glede štirih zemljišč, ki so sicer stavbna, vendar so bila tudi vsebovana v ponudbi za prodajo kmetijskega gospodarstva kot celote. V upravnem postopku, ki je trajal od 16. 4. 2007, ko je tožnica podala vlogo za odobritev pravnega posla, do januarja 2022, ko je o odobritvi pravnega posla dokončno odločilo Upravno sodišče RS z odločbo I U 1426/2020-43 (15 let), si je aktivno prizadevala za odobritev pravnega posla in zavrnitev odobritve pravnega posla, sklenjenega s prvim tožencem in drugo toženko. V dolgotrajnem postopku, ki se je kar dvakrat prelevil tudi v upravni spor (odvijal na Upravnem sodišču RS), je pokazala vztrajnost in skrbnost. Takoj po tem, ko je bila njena pogodba za nakup kmetijskega zemljišča odobrena, je na tretjo in četrto toženko naslovila poziv za podpis in dokončno realizacijo prodajne pogodbe (dopis z dne 10. 9. 2020 – listina A23). V dopisu je izrecno zahtevala izdajo zemljiškoknjižnega dovolila. Po tem, ko sta tretja in četrta toženka izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila zavrnili (dopis z dne 29. 9. 2020 – listina A24), je vložila tožbo, s katero po sodni poti uveljavlja izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za zemljiškoknjižni prenos vseh kupljenih zemljišč (tožba z dne 24. 2. 2922 – listina A44). Iz 3. točke v tožbi postavljenega zahtevka je razvidno, da uveljavlja tudi izdajo dovolila za zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice spornih zemljišč. S tožbo se bori tudi za vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, ker sta prvi toženec in druga toženka v izvršilnem postopku P 00/2014 uspela kupiti štiri zemljišča, ki sodijo v kmečko gospodarstvo, ki je bilo premet prodaje². S to tožbo uveljavlja tudi neveljavnost in izbris hipoteke, ki je pri nepremičninah, ki so bile predmet prodaje, vpisana v korist prvega toženca in druge toženke zaradi zavarovanja terjatve iz notarskega zapisa SV 45/2013.

13Tožnica si je torej v upravnem postopku, upravnih sporih in več pravdnih postopkih – nazadnje pa še v izvršilnem postopku I 23/2021 – prizadevala in si še prizadeva za to, da kmetijsko gospodarstvo, ki sta ga tretja in četrta toženka ponudili v prodajo, ostane v lasti ponudnic; da ga bo kot predkupna upravičenka (z odobrenim pravnim poslom glede kmetijskih zemljišč) lahko prenesla v svojo last. Ni ji mogoče očitati, da bi za dosego tega cilja lahko nastopala drugače, bolj učinkovito. V postopkih, ki jih je za dosego tega cilja vodila, je bila uspešna. Tega pa ni mogoče trditi za prvega toženca in drugo toženko, ki sta tudi sprejela ponudbo za prodajo kmetijskega gospodarstva. V postopku za odobritev svojega pravnega posla nista bila uspešna³. S prodajalkama (tretjo in četrto toženko) sta dne 23. 3. 2007 sklenila pogodbo za nakup štirih stavbnih zemljišč (parc. št. 1286/2 1286/1, 1287/2 in 1287/3, vse k.o. X)⁴, ki tvorijo prodano kmetijsko gospodarstvo in je šlo torej za dvojno prodajo. Kmetijo, ki sta jo četrta in peta toženka ponudili v nakup predkupnim upravičencem, sta prvi toženec in druga toženka vzela v posest (na njej živita) in iz nje pridobivata dohodek. Poslopja sta obnovila, kmetijske površine kultivirala in sanirala, zgradila vodni vir, zaradi česar sta do tretje in četrto tožene stranke pridobila denarno terjatev v višini 494.046,00 EUR⁵. To terjatev sta od tretje in četrto tožene stranke (deloma) uveljavila v izvršilnem postopku In 00/2014 s prodajo zemljišč, ki so sestavni del prodanega kmetijskega gospodarstva. Ostali del terjatve uveljavljata v izvršilnem postopku I 23/2021, kjer spet posegata na nepremičnini, ki tvorita kmečko gospodarstvo.

14Tožnica si torej premočrtno, uspešno in skladno s pravnimi pravili prizadeva za realizacijo s tretjo in četrto toženko sklenjenega pravnega posla. V dolgotrajnem upravnem in sodnih postopkih je uspela doseči, da kmetijsko gospodarstvo, ki je predmet prodaje, ostane v lasti prodajalk oz. si s tožbo z dne 24. 2. 2022 za to še prizadeva. Postopek realizacije sklenjene pogodbe je speljan do te faze, da je pravni posel – glede prodaje kmetijskih zemljišč – odobren s strani upravne enote, vknjižbeno dovolilo (razpolagalni posel) pa se uveljavlja v pravdnem postopku. Z vknjižbenim dovolilom tožnica ne razpolaga zato, ker ga tretja in četrta toženka nista pripravljeni izdati, sodni postopki pa tečejo enormno dolgo; v vseh primerih na treh (v upravnem postopku celo na štirih) stopnjah. Ustavno neskladno bi bilo na ta pravni položaj aplicirati pravilo, da v primeru neobstoječega razpolagalnega posla lastninska pravica v pričakovanju ne obstoji oz. da se tožnici, ki se za izdajo vknjižbenega dovoljenja prizadeva že vse od leta 2007, odreče varstvo, ki gre imetnikom lastninske pravice v pričakovanju. To velja toliko bolj, ker prodajalki (tretja in četrta toženka), ki bi razpolagalni posel morali skleniti, sodelujeta s prvim tožencem in drugo toženko: v njuno korist sta na prodanih nepremičninah ustanovili zastavno pravico zaradi zavarovanja terjatve, ki je nastala zato, ker sta prodano kmetijsko gospodarstvo – pred odobritvijo pravnega posla – prenesli v posest prvega toženca in druge toženke in jima dovolili, da spreminjata njegovo stanje, vanj vlagata enormne vložke, ki jih nista sposobni poravnati. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 286/2012 že zavzelo stališče, da je treba prizadetemu omogočiti uveljavljanje pravnega varstva tudi, ko pride do zlorabe s pomočjo pravnih sredstev.

15Pritožbeno sodišče zato na osnovi dejstev, ki jih je ugotovilo sodišče prve stopnje, zaključuje, da ima tožnica na zemljiščih parc. št. 1274/1 in 1287/2, obe k.o X, pravico, ki preprečuje izvršbo. Z izločitvijo teh nepremičnin iz izvršbe bo tožnica lahko uspešno dosegla izvedbo pravnega posla, za realizacijo katerega si že od leta 2007 – skrbno in z ustreznimi pravnimi sredstvi – prizadeva (358. čl. ZPP).

16V odgovoru na pritožbo tožena stranka zanika tudi obstoj zavezovalnega pravnega posla. To stališče je argumentirano v njeni vlogi z dne 11.3.2022, kjer s potrdilom o namenski rabi zemljišča z dne 17. 9. 2021 dokazuje, da sta sporni zemljišči (parc.št. 1274/1 in 1287/2, obe k.o. X) stavbni. Nesporno je, da – poleg teh dveh zemljišč – v področje stavbnih zemljišč sodijo še nekatera druga zemljišča, ki so bila predmet ponudbe, ki sta jo leta 2007 podali tretja in četrta toženka in jo je tožnica sprejela. S tožničinim odzivom na ponudbo (sprejemom ponudbe) je bila sklenjena pogodba za vsa zemljišča, ki sodijo v kmečko gospodarstvo (tudi za stavbna zemljišča)⁶. Glede kmetijskih zemljišč je bila pogodba sklenjena pogojno – pod pogojem, da bo s strani upravnega organa odobrena. Ta pogoj se je uresničil. Glede stavbnih zemljišč je bila pogodba sklenjena nepogojno; kar pa je ugotovljivo šele po odobritvi pravnega posla s kmetijskimi zemljišči. Ker je bila podana ponudba za prodajo kmetijskega gospodarstva kot celote, lahko kmetijsko gospodarstvo preide v last le tistega od sprejemnikov ponudbe, ki je upravičen do nakupa kmetijskih zemljišč. To pa je – zaradi omejitve prodaje kmetijskih zemljišč s predkupno pravico – tožnica. Ker je tožnica leta 2007 sprejela ponudbo za nakup vseh zemljišč (tudi stavbnih), je bila kupoprodajna pogodba (leta 2007) sklenjena tako glede kmetijskih kot tudi glede stavbnih zemljišč. Zavezovalni pravni posel obstaja torej za vsa zemljišča.

17Na naroku 7. 6. 2022 se je tožena stranka sklicevala tudi na nemožnost izpolnitve pogodbe. Ker sta tretja in četrta toženka po (pogojni) sklenitvi zavezovalnega posla ravnali⁷ v nasprotju z načelom vestnost in poštenja (5. čl. OZ) in v nasprotju z načelom prepovedi zlorabe pravic (7. čl. OZ), se sklenitvi razpolagalnega posla s tožnico neutemeljeno upirata. Sicer pa tožnica – z izbrisno tožbo z dne 24. 2. 2022 zahteva vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja (uveljavlja neveljavnost vknjižbe lastninske pravice za tista zemljišča, ki so bila prenešena v last prvega toženca in druge tožnice); če bo s tožbo uspela, bosta tretje in četrto tožena stranka pogodbo lahko izpolnili v celoti.

18Kadar pritožbeno sodišče odločitev prvostopenjskega spremeni, odloči o stroških celotnega postopka (drugi odstavek 165. čl. ZPP). Merilo za odločitev o stroških postopka je uspeh strank v postopku (prvi odstavek 154. čl. ZPP). Tožena stranka, ki se zahtevka ni uspela ubraniti, in je bila neuspešna tudi v pritožbenem postopku, do povračila stroškov ni upravičena. Tožeča stranka, ki je uspela z zahtevkom in pritožbo, je upravičena do povrnitve stroškov, ki so ji nastali v sledeči višini: sestava tožbe 500 točk (tar. št. 18 Odvetniške tarife)⁸, prva pripravljalna vloga (tar. št. 19/1) 500 točk, druga pripravljalna vloga (tar. št. 19/2) 375 točk, narok (tar. št. 20/1) 500 točk, odsotnost v času potovanja na narok 120 točk, pritožba (tar. št. 21/1) 625 točk, potni stroški na relaciji B. – Trbovlje – B. 78,96 EUR, materialni stroški 21,72 EUR, DDV 367,78 EUR, sodna taksa za tožbo in pritožbo 1.134,00 EUR, skupaj 3.173,50 EUR. Priglašeni stroški posvetov s stranko in pregledovanja listin so vključeni v priznane stroške sestave vlog in udeležbe na naroku.

¹ Odločba US RS Up-591/10
² Zaradi uveljavitve svoje terjatve iz notarskega zapisa SV 45/2013 z dne 25. 2. 2013 sta prvi toženec in druga toženka nastopala kot upnika zoper tretje in četrto toženko, zaradi izterjave 494.046,00 EUR. Predmet izvršbe so bila štiri zemljišča, ki so bila predmet ponudbe in prodana tožnici. Ta zemljišča sta na javni dražbi v okviru izvršilnega postopka kupila prvi toženec in druga toženka.
³ Ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča sta sprejela tudi prvi toženec in druga toženka; njuna zahteva za odobritev pravnega posla je bila zavrnjena.
⁴ Ničnost te pogodbe je ugotovljena s sodbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 151/2012 z dne 6. 12. 2012.
⁵ Terjatev je zavarovana s Pogodbo o zavarovanju terjatve SV 45/2013 z dne 25. 2. 2013.
⁶ Pogodba je sklenjena takrat, ko ponudnik sprejme od druge stranke (naslovnika) izjavo, da ponudbo sprejema (prvi odstavek 21. čl. OZ). Ponudnici (tretja in četrta tožena stranka) sta bili s tožničinim sprejemom ponudbe seznanjeni z Obvestilom o ponudbi za prodajo kmetijskega zemljišča z dne 28.3.2007 (listina B63).
⁷ Njuna ravnanja so opisana v 13. točki obrazložitve te sodbe.
⁸ Uradni list RS, št. 76/2015