VSM Sodba I Cp 57/2022

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

1Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo razsodilo, da je izvršba z zaznambo sklepa o izvršbi In 919/2014 z dne 25. 11. 2014 v zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Mariboru pri nepremičnini – posamezni del stavbe št. 3, v stavbi št. 2761, k.o. ..., v lasti tožeče stranke (v nadaljevanju tožnik) do celote (1/1), s cenitvijo in prodajo te nepremičnine ter poplačilom upnika iz zneska, dobljenega s prodajo, nedopustna (točka I izreka) ter toženi stranki (v nadaljevanju toženka) naložilo, da v 15 dneh od prejema sodbe povrne tožniku pravdne stroške v znesku 2.411,79 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka II izreka).

2Zoper ugodilni del citirane sodbe (in posledično tudi stroškovno odločitev, v zvezi s čemer ne poda izrecne pritožbene graje) je pritožbo vložila toženka, ki uveljavlja vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Pritožba sodišču prve stopnje očita, da je sprejelo nepravilno in nezakonito odločitev, saj se dobra vera domneva in od toženke ne more pričakovati poizvedovanje o dejstvih, ki niso z ničemer izkazana. Ključni pogoj za varstvo pridobitelja hipoteke je njegova dobrovernost, ki pa jo je potrebno presojati v razumnih mejah. Tožnik je bil tisti, ki bi moral dokazati, da toženka v času pridobitve hipoteke ni bila v dobri veri. A. A. je toženki ob sklenitvi notarskega zapisa o pridobitvi hipoteke prikazoval, da je lastnik vseh spornih parcel v celoti in je posledično tudi vse nepremičnine zastavil. Svoje lastništvo je izkazoval s predložitvijo prodajne pogodbe, sklenjene v obliki notarskega zapisa. Sodišče je zmotno zaključilo, da naj bi iz prodajne pogodbe jasno izhajalo, da stanovanjska stavba na parc. št. 1348/1 ne vključuje tožnikovega stanovanja. Tožnik ni predložil načrtov, ki naj bi bili podlaga notarskemu zapisu, iz katerega naj bi izhajalo, da je bil zastavljen zgolj poslovni prostor, niti domnevnega javnega razpisa v dnevniku Večer, kar pomeni, da svojemu trditvenemu in dokaznemu bremeni ni zadostil. Tožnikovo stanovanje se ne nahaja na parc. št. 1348/1, ampak 1349/1, za katero iz prodajne pogodbe izhaja, da se prodaja celotna stavba v izmeri 801 m2 in dvorišče v izmeri 237 m2. Iz vseh prodajnih pogodb, ki se nanašajo na tožnikovo stanovanje, izhaja, da je bilo slednje pripisano vložku 217 in ne 1618, pod katerim se je vodila nepremičnina parc. št. 1348/1. Ker so bile nepremičnine parc. št. 1348/2, 1349/1 in 1349/2 kupljene v celoti, so A. A. pripadle tudi vse stavbe, ki so na navedenih zemljiščih stale. Toženka je tako lahko upravičeno verjela A. A., da je kupil celotno parcelo in posledično celotno stavbo, v kateri se nahaja stanovanje tožnika. Dvom v informacije, ki jih je podal A. A., v času sklepanja pogodbe o pridobitvi hipoteke ni obstajal. Sodišče ni pojasnilo, kako naj bi toženka takrat vedela, kje se nahaja tožnikovo stanovanje, če tega takrat ni vedel niti tožnik, saj so se ta dejstva razčistila šele leta 2012 v postopku vzpostavitve etažne lastnine. Dejstvo, da je tožnik do takrat bil prepričan, da njegovo stanovanje leži na parceli št. 1348/1, ne pove ničesar o tem, da je bila v to prepričana tudi toženka, ki je bila s strani A. A. zavedena, da je sam lastnik vseh parcel in stavb v celoti. Neresnična je ugotovitev sodišča, da naj bi iz predmeta pogodbe SV 999/06 in intabulacijske klavzule jasno izhajalo, da ne vključuje tožnikovega stanovanja. A. A. se je v zemljiško knjigo vpisal kot lastnik navedenih parcel v celoti in pri vseh se je tudi vknjižila hipoteka v korist toženke. Zemljiškoknjižno sodišče pri vpisu očitno ni ugotovilo nobenih nepravilnosti, ker drugače vpisa ne bi izvedlo. Prav tako teh ni ugotovila notarka, ki je sklepala oba notarska zapisa – tako SV 456/08, kot tudi SV 999/06. Sodišče prve stopnje se do teh okoliščin ni opredelilo, kar predstavlja bistveno kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožnik tekom postopka ni uspel dokazati, da toženka ni bila v dobri veri. Vpisane nerešene plombe na dobro vero nimajo vpliva, saj se nobena izmed vpisanih plomb ne nanaša na tožnika, niti na nobenega od njegovih pravnih prednikov, niti na samo relevantno stavbo, kar pomeni, da ni mogoče, da bi toženka vedela ali morala vedeti za kakršnokoli pravico tožnika na navedeni nepremičnini. Sodišče se do navedb toženke o tem, zakaj te plombe niso bile relevantne ni opredelilo in je zavzelo napačno stališče, da naj bi plombe vplivale na dobro vero toženke. Postopanje sodišča je napačno do te mere, da je arbitrarno in v nasprotju z načelom enakosti pred zakonom in enakem varstvu pravic (14. in 22. člen Ustave RS – v nadaljevanju URS) ter krši pravico toženke do sodnega varstva (23. člen URS). Ker je sodišče s svojim ravnanjem povzročilo tudi relevanten poseg v zavarovanje terjatve toženke, je kršen tudi 33. člen URS. Standard raziskovalne dolžnosti, kot ga je sodišče toženki naprtilo z izpodbijano sodbo, je v nasprotju s stališčem Vrhovnega sodišča RS, ki je v zadevi II Ips 143/2015 z dne 15. 2. 2016 zavzelo stališče, da je banka dolžna preveriti resničnost zemljiškoknjižnega stanja v primeru, da obstajajo indici, ki vzbujajo dvom v resničnost tega stanja in da je banka s temi indici tudi seznanjena. V konkretnem primeru je toženka iz razloga, ker sporne nepremičnine v času ustanovitve hipoteke niso bile vpisane v zemljiško knjigo, lahko zaupala zgolj in samo dokumentaciji, ki jo je predložil A. A. Toženka se zavzema za ugoditev pritožbi, spremembo izpodbijane sodbe v smeri zavrnitve tožbenega zahtevka s stroškovno posledico. Podrejeno se zavzema za razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek.

3Tožnik se v odgovoru na pritožbo zavzema za zavrnitev pritožbe in poudarja, da toženka v pritožbi niti ni konkretizirala, v čem naj bi se kazale s pritožbo pavšalno uveljavljane kršitve.

4Pritožba ni utemeljena.

5Sodišče druge stopnje je v skladu s 350. členom ZPP preizkusilo sodbo sodišča prve stopnje ter ugotavlja in zaključuje, da sodišče prve stopnje ni storilo po uradni dolžnosti upoštevnih (drugi odstavek 350. člena ZPP) in s pritožbo uveljavljanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, razjasnilo je relevantne dejanske okoliščine, pomembne za odločitev in pravilno uporabilo materialno pravo, izpodbijana sodba ima natančne razloge o vseh odločilnih dejstvih, je jasna in jo je mogoče preizkusiti, zato v izogib ponavljanju sodišče druge stopnje povzema pravilne zaključke sodišča prve stopnje, v zvezi s pritožbenimi očitki, ki so bistveni za odločitev pa dodaja:

6Kot izhaja iz izpodbijane sodbe, je tožnik na stanovanju, ki ga je dne 22. 3. 2002 kupil od B. B. (v nadaljevanju tožnikovo stanovanje) pridobil lastninsko pravico še pred nakupom nepremičnin s strani A. A.¹ ter pred ustanovitvijo obeh hipotek,² ki sta bili nato v postopku vzpostavitve etažne lastnine preneseni tudi na tožnikovo stanovanje.

7Ker stavbe na navedenih parcelnih številkah³ v času nastanka obeh hipotek niso bile etažirane, je A. A. na spornih nepremičninah obakrat ustanovil skupno hipoteko.

8Pritožbeno sporno je le še vprašanje dobre vere toženke v času sklenitve kreditne pogodbe z dne 23. 6. 2008 oziroma sestave notarskega zapisa o ustanovitvi hipoteke SV 456/08.

9Na dobro vero (in v zvezi s tem na načelo zaupanja v zemljiško knjigo) se lahko sklicuje le tisti upnik, ki je pridobil zastavno pravico na pravnoposlovni podlagi, kar je v konkretnem primeru bilo izpolnjeno. Sodišče prve stopnje je pravilno upoštevalo, da se dobra vera domneva.

10Sodišče druge stopnje pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje, da toženka ob sklenitvi notarskega zapisa SV 456/08 z dne 23. 6. 2008 ni bila v dobri veri, da je med zastavljenimi nepremičninami s strani A. A. tudi tožnikovo stanovanje oziroma povedano drugače, tožnik je tekom postopka uspel izpodbiti domnevo o dobri veri toženke. Ni pritrditi pritožbi, da je sodišče prve stopnje vprašanje dobre vere presojalo neživljenjsko in da je od toženke pričakovalo poizvedovanje o dejstvih, ki niso z ničemer izkazana. Čeprav toženka v pritožbi navaja, da ji je A. A. ob sklenitvi notarskega zapisa prikazoval, da je lastnik vseh spornih parcel⁴, ki jih je posledično tudi vse v celoti zastavil in da jo je pri tem zavedel, to še ne pomeni, da ni bila dolžna opravljati nobenih dodatnih poizvedb, o čemer več v nadaljevanju.

11Tekom postopka na prvi stopnji je bilo ugotovljeno, da v času sklenitve notarskega zapisa SV 1058/06 z dne 18. 8. 2006 (prva hipoteka) A. A. še ni bil vknjižen kot lastnik zastavljenih nepremičnin. Ob sklepanju prve, kot tudi druge pogodbe o ustanovitvi hipoteke, je bilo iz zgodovinskega izpiska iz zemljiške knjige za parcelo št. 1348/1 razvidno, da je bil zavrnjen vpis pridobitve lastninske pravice, vknjižba pridobitve prve hipoteke in kasneje prav tako tudi vknjižba druge hipoteke (priloga A12). Toženka se v pritožbi sklicuje na to, da je pomembna le parcela št. 1349/1, v zvezi s katero ni bilo nobenih težav pri vpisu A. A. v zemljiško knjigo, kot tudi ne težav pri vpisu prve hipoteke in meni, da parcela št. 1348/1 za zadevo ni pomembna, saj je bilo v postopku vzpostavitve etažne lastnine ugotovljeno, da tožnikovo stanovanje leži na parceli št. 1349/1, ki je naknadno dobila svojo številko, in sicer 1349/6.

12Iz besedila prodajne pogodbe (priloga A6), ki jo je A. A. toženki predložil pred ustanovitvijo prve hipoteke, je jasno razvidno, da je kot stanovanjska stavba – stavbišče opredeljena le nepremičnina na parc. št. 1348/1, glede katere je v nadaljevanju izrecno zapisano, da v naravi predstavlja poslovni prostor (prodajalna, kavarna in slaščičarna s pomožnimi prostori, kot so pisarne, skladišča in shrambe ter sanitarni prostori), ko je hkrati iz prodajne pogodbe, s katero je C. C. (priloga A5) od družbenega podjetja "D." kupil (sedaj tožnikovo) stanovanje, razvidno, da se stanovanje nahaja na parceli št. 1348 (ki je bila kasneje razdeljena na 1348/1 in 1348/2). Toženka se v pritožbi sicer sklicuje na to, da je iz obeh pogodb jasno razvidno, da je tožnikovo stanovanje pripisano vl. št. 217, nepremičnina na parceli št. 1348/1 pa je pripisana vl. št. 1618, vendar to še ne pomeni, da je bila pri sklepanju hipotekarne pogodbe, ko ni bila pozorna na to, da A. A. ni postal lastnik vseh delov stavbe na parceli št. 1348/1, v dobri veri. Šele tekom postopka vzpostavitve etažne lastnine v letu 2012 je namreč bilo ugotovljeno, kje tožnikovo stanovanje dejansko leži, na kateri parceli in h kateri vložni številki spada. To pa ne pomeni, da se je toženka lahko zgolj zanašala na podatke, ki jih je pred sklenitvijo druge hipoteke predložil A. A., kot skuša prikazati v pritožbi, saj bi se ji zaradi številnih zgoraj opisanih indicev (besedila pogodbe o nakupu poslovnega prostora, očitne težave pri vpisu lastninske pravice in prve hipoteke na parc. št. 1348/1) ter nerešene plombe, na katere je opozorila notarka (o čemer več v nadaljevanju), upoštevaje njeno profesionalno skrbnost⁵, moral vzbuditi dvom o tem, kaj vse je dejansko bil predmet prodajne pogodbe, ki jo je predložil A. A. in posledično tudi predmet zastave v okviru parcele št. 1348/1.

13Dokler etažna lastnina na stavbi parc. št. 1349/1 ni bila vzpostavljena, je bilo glede tožnikovega stanovanja, upoštevaje zapis v verigi prodajnih pogodb, utemeljeno verjeti, da se stanovanje nahaja v stavbi na parceli št. 1348/1 in ne 1349/1, ne glede na zapis številke vložka⁶. Prav tako pa je iz zgodovinskega izpiska za parcelo št. 1348/1 razvidno, da je bil že leta 2004 začet postopek etažiranja za stanovanjsko stavbo na naslovu E., ko se je opravil odpis stanovanj, posameznih delov z identifikacijsko številko 4.E in 5.E ter je bila lastninska pravica vknjižena v korist vsakokratnega lastnika podvložka 1618/2 in 1618/3, ne pa v korist A. A. (priloga spisa A12), kar je še dodaten indic, ki bi pri toženki moral vzbuditi dvom v dejansko lastninsko pravico A. A. na parceli št. 1348/1.

14Glede na povedano toženka ne more biti uspešna s pritožbenimi navedbami, da tožnik ni predložil načrtov, ki naj bi bili podlaga notarskemu zapisu prodajne pogodbe in domnevnega javnega razpisa v dnevniku F., kar naj bi pomenilo, da slednji ni izpolnil svojega trditvenega in dokaznega bremena v zvezi z izpodbijanjem domneve dobrovernosti.

15Toženka bi morala že glede na sam opis predmeta pogodbe (priloga A6) biti bolj pozorna oziroma skrbna, saj je pri parceli št. 1348/1 jasno razvidno, da se prodaja le poslovni del. Res je, da iz opisa pogodbe izrecno ne izhaja, da slednja ne vsebuje tožnikovega stanovanja, vendar je pritrditi stališču sodišča prve stopnje, da je iz opisa pogodbe jasno razvidno, da se ne prodaja celotna stavba na nepremičnini parc. št. 1348/1⁷.

16Upoštevaje takrat znane informacije, da tožnikovo stanovanje leži na parceli št. 1348/1 in dejstvo, da se A. A. na nepremičnini parc. št. 1348/1 ni vknjižil kot lastnik oziroma da je bil vpis lastninske pravice (in obeh hipotek) zavrnjen, je takšnemu stališču vsekakor pritrditi. Pritožbene navedbe o tem, da "tega niti zemljiškoknjižno sodišče ni ugotovilo in je v celoti izvedlo vpis lastninske pravice in hipotek", so neutemeljene, saj so v nasprotju z dokaznim postopkom. Dejstvo, da se je vpis lastninske pravice in obeh hipotek izvedel na parceli št. 1349/1, ne pomeni, da je bilo urejeno tudi zemljiškoknjižno stanje za parcelo št. 1348/1, kot skuša prikazati toženka. Posledično sodišče prve stopnje tudi ni storilo očitane bistvene kršitve določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ko se ni opredelilo do okoliščine, da "je lastninska pravica A. A. dejansko vpisana na vseh nepremičninah, vključno s hipoteko toženke".

17Glede dejstva, da A. A. na nepremičnini parc. št. 1348/1 v času ustanovitve druge hipoteke še ni bil vknjižen kot lastnik nepremičnine, katero je zastavil, pritožba ne more biti uspešna s sklicevanjem na to, da "vpis lastninske pravice zgolj formalno še ni bil izveden", saj takšne navedbe kažejo na njeno nezadostno skrbnost. V tej smeri pa pritožba tudi prihaja sama s seboj v nasprotje, saj na enem mestu zatrjuje, da je bil A. A. vknjižen kot lastnik zastavljenih nepremičnin, nato pa navaja, da je zaradi tega, "ker nepremičnine v času sklenitve hipoteke še niso bile vknjižene v zemljiško knjigo, lahko zaupala zgolj in samo dokumentaciji, ki jo je predložil A. A.". Kot banka, ki profesionalno opravlja posle kreditiranja, bi morala toženka biti še bolj pozorna, kot kakšna povprečna fizična ali pravna oseba in ne more uspeti z navedbami, da je "upravičeno verjela A. A., da je kupil celotno stavbo" ter da je bila z njegove strani zavedena.

18Sodišče prve stopnje od toženke ni pričakovalo, da bi "morala vedeti, na kateri parceli se nahaja tožnikovo stanovanje", kot izhaja iz pritožbe. Bi pa morala toženka, glede na podane indice, ki so kazali na to, da A. A. ni kupil vseh stavb na parceli št. 1348/1⁸ in da v zvezi s to parcelo očitno pravno ali dejansko stanje ni urejeno (saj je bil A. A. zavrnjen vpis lastninske pravice in tudi vpis prve hipoteke), ravnati z večjo skrbnostjo in sama preveriti vse podatke, ne pa se zanašati na s strani A. A. predložene podatke.

19Pritožba se sklicuje na to, da je stališče sodišča prve stopnje v zvezi z obstoječimi plombami, na katere je ob sklepanju druge hipoteke opozorila notarka, napačno, saj se nobena izmed plomb ni nanašala na stavbo, v kateri je tožnikovo stanovanje, niti na nobenega izmed tožnikovih pravnih prednikov. Stališče sodišče prve stopnje ni, da so omenjene plombe neposredno vplivale na dobro vero toženke, ampak da predstavljajo enega izmed dodatnih indicev, ki nakazuje na določene težave oziroma opozarja na večjo skrbnost in previdnost pri sklepanju posla, na kar bi toženka, kot strokovnjak na svojem področju, vsekakor morala biti pozorna.

20Dokazni postopek je pokazal, da toženka glede na vse podane indice ni mogla biti v dobri veri glede tega, da je A. A. res v celoti lastnik nepremičnine parc. št. 1348/1. Ob ugotovljenih okoliščinah se namreč na zaupanje v zemljiško knjigo in posledično dobro vero, brez da bi opravila dodatne poizvedbe in se prepričala v dejansko lastninsko stanje spornih nepremičnin, ne more sklicevati. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da je tožbeni zahtevek utemeljen. Toženka se ne more sklicevati na "pretirano strogost sodišča prve stopnje" in na "neživljenjske zahteve po preverjanju dejanskega lastništva", saj je dokazni postopek pokazal, da se je zanašala le na trditve A. A. in sama ni opravila nobenih dodatnih poizvedb, kar bi nakazovalo na njeno skrbnost.

21Posledično ni pritrditi pritožbi, da "je sodišče prve stopnje toženki naprtilo previsok standard raziskovalne dolžnosti", ki naj bi bil v nasprotju s stališčem Vrhovnega sodišča RS iz zadeve II Ips 143/2015 z dne 15. 2. 2016. Omenjen primer namreč pritrjuje v konkretni zadevi sprejetemu stališču sodišča prve stopnje, da je banka dolžna preveriti resničnost zemljiškoknjižnega stanja v primeru obstoja indicev, ki vzbujajo dvom v resničnost dejanskega stanja lastništva, ko je banka s temi indici tudi seznanjena. Toženka v pritožbi navaja, da je "lahko zaupala zgolj in samo dokumentaciji, ki jo je predložil A. A., saj sporne nepremičnine v času ustanovitve hipoteke niso bile vpisane v zemljiško knjigo", kar v bistvu pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da ni bila dovolj skrbna, saj bi morala v takšnem primeru, glede na obstoj vseh zgoraj navedenih indicev, še posebej pozorno preveriti dejansko lastniško stanje na spornih nepremičninah. Pritožbene navedbe o tem, da dvom v informacije, ki jih je podal A. A., v času sklepanja pogodbe o pridobitvi hipoteke, ni obstajal, se glede na ugotovitve v postopku izkažejo za neutemeljene.

22Postopanje sodišča prve stopnje ni bilo arbitrarno, niti v nasprotju z ustavnimi načeli, izhajajočimi iz 14., 22., 23. in 33. členov URS. Sodišče prve stopnje je delovalo v skladu z načelom enakosti pred zakonom, toženki je bilo zagotovljeno enako varstvo pravic, kot tožniku in ni bila kršena njena pravica do sodnega varstva, prav tako pa ni bilo poseženo v zavarovanje njene terjatve, ampak so morebitne negativne posledice lahko le odraz toženkine nezadostne skrbnosti.

23Posledično je sodišče druge stopnje pritožbo toženke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP), pri tem pa se je opredelilo le do tistih pritožbenih navedb, ki so bistvenega pomena za razsojo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

24Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka. Toženka s pritožbo ni uspela (prvi odstavek 165. člena ZPP, prvi odstavek 154. člena ZPP), tožnik pa z odgovorom na pritožbo ni v ničemer prispeval k rešitvi zadeve na pritožbeni stopnji (prvi odstavek 155. člena ZPP).

¹ Pogodba o prodaji in nakupu nepremičnin SV 999/06 z dne 28. 7. 2006.
² Gre za notarska zapisa SV 1058/06 z dne 18. 8. 2006 in SV 456/08 z dne 23. 6. 2008.
³ Iz vseh treh notarskih zapisov izhaja, da je A. A. lastnik nepremičnin z ID znaki ...– 1348/1, 1348/2 (sedaj razdeljena v 1348/3, 1348/4 in 1348/5), 1349/1 (sedaj razdeljena v 1349/6, kjer se nahaja tožnikovo stanovanje, 1349/7 in 1349/8) in 1349/2 (sedaj razdeljena v 1349/9 in 1349/10).
⁴ Ter je svoje lastništvo izkazoval s prodajno pogodbo, sklenjeno v obliki notarskega zapisa.
⁵ Skrbnost dobrega strokovnjaka po drugem odstavku 6. člena Obligacijskega zakonika, saj je toženka finančna institucija, ki se profesionalno ukvarja s sklepanjem kreditnih pogodb in s tem povezanih sporazumov o zavarovanju terjatev z vknjižbo hipotek na zastavljenih nepremičninah.
⁶ Ne glede na to, katera številka vložka je bila napisana v verigi prodajnih pogodb, je upoštevaje vse ostale indice, ki so kazali na to, da bi bila potrebna (večja) skrbnost toženke pri sklepanju pogodbe o ustanovitvi hipoteke.
⁷ V notarskem zapisu prodajne pogodbe SV 999/06 z dne 28. 7. 2006 je tako izrecno in določno opisno navedeno, kaj je predmet pogodbe z zvezi s parcelo št. 1348/1, in sicer zgolj poslovni prostori, ki ležijo na tej parceli.
⁸ Glede na to, da je družbeno podjetje "D." sporno stanovanje leta 1993 že prodalo C. C., v času sklepanja prodajne pogodbe z A. A. tega stanovanja ni bilo več mogoče prodati, kar je iz opisa predmeta pogodbe tudi razvidno.