VSM Sklep I Cp 202/2023

Pritožba se zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

1Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedenim sklepom ugotovilo, da je parcela ID znak ... 553 pripadajoče zemljišče stavbe z naslovom K. 12, ID znak stavbe ... 522, stoječe na parceli ID znak ... 552/1 (točka I izreka), da je parcela ID znak ... 553 splošni skupni del stavbe ID znak ... 522 in je v solasti vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe ID znak ... 522 (točka II izreka), ter po pravnomočnosti tega sklepa zemljiški knjigi odredilo, da opravi vpis kot navajata I. in II. točka izreka tega sklepa, v vrstnem redu zaznambe tukajšnjega postopka vpisane z ID zaznambe ... in opraviti izbris zaznambe ID ... (točka III izreka).

2Zoper sklep je pritožbo vložila nasprotna udeleženka občina C., iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP in 42. členom Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP-1) ter predlaga razveljavitev izpodbijane odločitve in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Pritožba sodišču prve stopnje očita, da ni presodilo, ali so lastniki stavbe z naslovom K. 12 po materialnem pravu pridobili in zadržali lastninsko pravico na spornem pripadajočem zemljišču. Ni sporno, da so pravni predniki predlagatelja in ostalih nasprotnih udeležencev uporabljali sporno zemljišče kot vrt. vendar pa pretekla raba ni odločilna, ampak je odločilno, kdo je bil nosilec pravice uporabe, upoštevajoč nekdanje predpise, ki so bili podlaga za pridobitev teh pravic. Po 12. členu v Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (nadaljevanju ZTLR) je imel lastnik stavbe pravico uporabe na tistem zemljišču, ki je bilo namenjeno redni rabi. Po mnenju pritožnika se uporabniki stanovanj niso šteli za imetnike pravice uporabe zemljišča, ki je bilo v družbeni lastnini po vrsti rabe vrt, zaradi česar na podlagi prodajnih pogodb za stanovanje niso pridobili pravice uporabe na vrtu. Pravica uporabe je morala temeljiti na ustreznem pravnem naslovu, ki ga etažni lastniki nimajo. Na vrtu bi lahko etažni lastniki pravico do uporabe pridobili s pogodbo na podlagi 51. člena Zakona o stavbnih zemljiščih (v nadaljevanju ZSZ) z dodelitvijo v uporabo. Ker takšne pogodbe nimajo, niso mogli pridobiti pravice do uporabe, s tem pa tudi ne pripadajočega zemljišča v stavbi. Zgolj zato, ker etažni lastniki sporno nepremičnino uporabljajo, to še ni podlaga za ugotovitev, da nepremičnina predstavlja pripadajoče zemljišče k stavbi. V postopku določitve funkcionalnega zemljišča k stavbi je bila zgolj parcela št. 552/1 določena kot funkcionalno zemljišče za stavbo K. 12. Pritožba nasprotuje obsegu sporne nepremičnine in izpostavlja, da bo imela po tej odločitvi nepremičnina na naslovu K. 12 večje funkcionalno zemljišče kot nepremičnina na naslovu K. 14, kar ne zagotavlja enakovrednih življenjskih pogojev prebivalcev obeh stavb. Pritožnica pritožbenih stroškov ni priglasila.

3Odgovor na pritožbo sta vložili nasprotni udeleženki A. A. in B. B., ki soglašata z odločitvijo sodišča prve stopnje in se zavzemata za zavrnitev pritožbe.

4Pritožba ni utemeljena.

5Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločalo o predlogu predlagatelja, kot etažnega lastnika stavbe z naslovom K. 12, da se ugotovi, da je parcela ID znak ... 553 (v nadaljevanju parcela 553) pripadajoče zemljišče stavbe.

6Pripadajoče zemljišče je splošni skupni del stavbe, ki je v solasti vsakokratnih etažnih lastnikov stavbe.¹

7Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL-1) v 43. členu določa merila za določitev pripadajočega zemljišča, in sicer se pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upoštevajo zlasti (1) prostorski akti in upravna dovoljenja, (2) katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atrijem in podobno, (3) pretekla raba zemljišča in (4) merila in pogoji iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču. Merila niso opredeljena kot primarna ali subsidiarna (kot je določal prej veljaven ZVEtL), temveč jim je ustrezno težo dolžno dati sodišče ob upoštevanju namena zakona in okoliščin vsakokratnega primera. Sodišče prve stopnje je presojalo, ali okoliščine konkretnega primera dajejo podlago za zaključek, da sporna parcela prestavlja pripadajoče zemljišče stavbe na naslovu K. 12.

8Med udeleženci postopka ni bilo sporno, da so pravni predniki predlagatelja in ostalih nasprotnih udeležencev (v času družbene lastnine le uporabniki stanovanj, sedaj pa etažni lastniki) ves čas od izgradnje hiše uporabljali sporno parcelo. Pritožnica je navajala, da se je parcela uporabljala kot vrt, predlagatelj in ostali nasprotni udeleženci pa so navajali, da sporna parcela v praksi predstavlja zelenico, prostor za igro in počitek in delno tudi vrt.

9Pritožnica meni, da pretekla raba za odločitev o tem, ali sporna parcela predstavlja pripadajoče zemljišče stavbe, ni odločilna, ampak je odločilno, kdo je bil nosilec pravice uporabe, upoštevajoč nekdanje predpise, ki so bili podlaga za pridobitev teh pravic. Pritožnica v pritožbi izpostavlja, da sodišče prve stopnje ni presodilo, ali so lastniki stavbe z naslovom K. 12 po materialnem pravu pridobili in zadržali lastninsko pravico na spornem pripadajočem zemljišču.

10Sodišče prve stopnje je upoštevalo kriterije, določene v 43. členu ZVEtL-1, med katerimi je tudi pretekla redna raba (3. točka prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1). To pa ni edini kriterij, ki ga je upoštevalo, saj je upoštevalo tudi druge kriterije, in sicer da je sporno zemljišče v razmerju do stavbe predstavljalo ter ga etažni lastniki uporabljajo kot zelenico, prostor za igro in počitek, zelenjavni vrt, v preteklosti pa so ga uporabljali tudi kot prostor za sušenje perila in stepanje preprog. Kot izhaja iz točke 13 obrazložitve izpodbijanega sklepa, je zaključilo, da sta izpolnjena kriterija iz 2. in 3. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1.

11Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja:

- da sporna parcela v naravi predstavlja zemljišče, ki je neposredno povezano s stavbo in njenim stavbiščem ter skupaj s parcelo ID znak ... 552/1 (v nadaljevanju parcela 552/1) predstavlja zaključeno celoto na njeni severni, vzhodni in južni strani,

- da sta obe sporni parceli že od izgradnje stavbe dalje bili uporabljani kot celota in sta bili oziroma sta še ograjeni z eno ograjo,

- da so od izgradnje stavbe dalje sporno parcelo uporabljali le stanovalci stavbe na naslovu K. 12,

- da je bila stavba zgrajena leta 1904 na parceli št. 68/4 k.o. ... na kateri se je nahajala gradbena parcela št. 157 k.o. ... in da je bilo že tedaj zemljišče, ki je bilo namenjeno uporabi stavbe, sestavljeno iz dveh parcel, in sicer gradbene parcele št. 157 k.o. ... in vrtne parcele št. 68/4 k.o. ...

- da se ob primerjavi mapnih kopij teh dveh parcel z lego današnjih parcel ID znak ... 552/1 in ... 553 le-te skoraj prekrivajo, da je odstopanje na južni strani stavbe K. 12 zaradi izgradnje OŠ D. D. ter na severni strani stavbe K. 12, zaradi izgradnje stavbe K. 14, zaradi teh odstopanj pa se je pojavila razlika v velikosti parcel, kot so bile nekdaj in kot so sedaj,

12Pritožnica v pritožbi sodišču prve stopnje očita, da ni natančno ugotovilo obsega sporne parcele, "saj sta v preteklosti obe parceli skupaj merili 1154 m2, sedaj pa ti merita 1321 m2", vendar so pritožbena izvajanja v tej smeri neutemeljena. Pritožnica tekom postopka niti ni zatrjevala, da je velikost parcele 553 sporna in da bi se morala ugotavljati njena pravilna velikost. Hkrati pa je iz pritožbenih navedb razvidno, da bi naj odstopanja v velikosti med primerjavo površine obeh parcel v preteklosti in danes, nastala "zaradi priključitve dela stare parcele, označene s številko 68/5 k gradbeni parceli stavbe K. 12", kar se torej nanaša na parcelo št. 552/1 in ne 553, o kateri je odločalo sodišče prve stopnje.

13Sodišče druge stopnje pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje, da gre za zemljišče, ki je namenjeno in potrebno za normalno funkcioniranje oziroma redno rabo izključno stavbe K. 12 (sporna parcela ni bila nikoli v uporabi tretjih oseb ali stanovalcev kakšne sosednje stavbe), zaradi česar so pritožbene navedbe o neenakovrednih življenjskih pogojih in privilegiranosti stanovalcev stavbe K. 12 nasproti stanovalcem stavbe K. 14, neutemeljene, pritožnica pa v tem delu niti nima pravnega interesa za pritožbo, saj se ne more zavzemati za korist nekoga tretjega, ki ni udeleženec tega postopka. Uporaba parcele 553 stanovalcem namreč ni bila zagotovljena kot kakšna izjema ali poseben privilegij, ampak je že v času gradnje stavbe bilo predvideno, da uporabniki stavbe uporabljajo obe parceli.

14Sodišče prve stopnje pri ugotavljanju obsega pripadajočega zemljišča sledilo vsem kriterijem iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 in utemeljilo, zakaj sporna parcela predstavlja zemljišče, ki je potrebno in namenjeno redni rabi stavbe. Iz obrazložitve je razvidno, da je sodišče prve stopnje uporabo vsakega posameznega kriterija temeljito pretehtalo in obrazložilo, nato pa na podlagi njihove celovite presoje, ob hkratnem upoštevanju umeščenosti stavbe v prostor, pravilno zaključilo, da sporna parcela predstavlja pripadajoče zemljišče stavbe K. 12. Pri svoji odločitvi je uporabilo celoviti pristop, ki vključuje zgodovinski vidik, načrtovanje v času gradnje, morebitne kasnejše spremembe namenske rabe od izgradnje stavbe danes, današnje namenske rabe in rabe v vmesnem času ter ugotovilo, da se je sporna parcela od izgradnje stavbe dalje uporabljala na enak način in da so jo uporabljali le vsakokratni stanovalci stavbe K. 12.

15Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, so kupci stanovanj s sklenitvijo pogodb za nakup stanovanj v stavbi na K. 12 na podlagi 12. člena ZTLR postali imetniki pravice uporabe na zemljišču, na katerem je stavba zgrajena in na zemljišču, ki je namenjeno za njeno redno rabo. Ta določba se torej nanaša tudi na pripadajoče zemljišče. Kupci stanovanj so pridobili pravico uporabe ne le na stavbišču, ampak tudi na funkcionalnem zemljišču oziroma zemljišču, namenjenem za njeno redno rabo.² Ta pravica se je ob uveljavitvi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Ur. l. RS št. 44/1997 s spremembami, v nadaljevanju ZLNDL) preoblikovala v solastninsko pravico.

16Z nakupom dela stavbe se je torej že na podlagi zakona pridobila tudi pravica uporabe na zemljišču, ki je bila namenjeno njeni redni rabi, oziroma kasneje tudi solastninska pravica, tako da so lastniki stanovanj izvirno pridobili lastninsko pravico na pripadajočem zemljišču, čeprav v prodajni pogodbi ni bilo določil o pripadajočem zemljišču in četudi v času sklepanja teh pogodb pripadajoče zemljišče sploh še ni bilo določeno, kar je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Ker je veljalo, da je zemljišče sledilo usodi stavbe, izrecen zapis prenosa pravice v pogodbi ni bil potreben.³ Etažni lastniki so z nakupom stanovanj pridobili tudi pravico uporabe oziroma kasneje lastninsko pravico na pripadajočem zemljišču, zato nasprotna udeleženka ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da "bi na vrtu lahko etažni lastniki pridobili pravico do uporabe s pogodbo na podlagi 51. člena ZSZ z dodelitvijo v uporabo in da, ker takšne pogodbe nimajo, niso mogli pridobiti pravice do uporabe, s tem pa tudi ne pripadajočega zemljišča v stavbi".

17Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo obseg pripadajočega zemljišča, na katerem so etažni lastniki pridobili lastninsko pravico že z nakupom stanovanja, vendar v konkretnem primeru zaradi tega, ker je bilo pripadajoče zemljišče sestavljeno iz dveh ločenih parcel, parcela 553 zaradi zgodovinskih posebnosti prehoda iz družbene lastnine v zasebno lastnino, ni bila vključena v prodajno pogodbo, zaradi česar posledično na njej tudi ni bil ustrezno izveden prehod lastninske pravice na kupce, ampak je sporna parcela ostala v lasti občine C. V primerih, kot je ta, je treba upoštevati, da razmerij, ki so nastala v preteklosti, ni mogoče reševati s sedaj jasno opredeljenimi instituti in pravili stvarnega prava v smislu klasičnega civilnega prava, ampak je treba v okviru pravil, veljavnih v času pridobitve pravic, etažnim lastnikom pridobljene pravice priznati tudi sedaj, kar je sodišče prve stopnje z izpodbijanim sklepom tudi storilo.

18Upoštevaje, da tekom postopka na prvi stopnji ni bilo dokazano drugače, je glede na določbi prvega in drugega odstavka 44. člena ZVEtL-1 sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je pripadajoče zemljišče (parcela 553) last etažnih lastnikov stavbe K. 12 (parcela 552/1) ter se šteje, da je s prehodom lastninske pravice na stavbi na pridobitelje prešla tudi lastninska pravica na pripadajočem zemljišču te stavbe.

19Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje, ko ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 42. členom ZNP-1).

20Sodišče druge stopnje o pritožbenih stroških ni odločalo, ker niso bili priglašeni.

¹ Prvi odstavek 42. člena ZVEtL-1 določa, da je pripadajoče zemljišče tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi.
² To je razvidno tudi iz sodne prakse, na primer sodbe VSRS II Ips 192/2014 z dne 28. 1. 2016, sklep VSRS II Ips 785/2009 z dne 28. 1. 2010, sodbe VSL II Cp 2452/2018 z dne 27. 3. 2019.
³ O tem, da prehod pravice uporabe na zemljišču, ki je potrebno za redno rabo stavbe, na kupca stanovanja in posledično ex lege pridobitev lastninske pravice na takem zemljišču ni pogojena z obstojem strokovne odmere funkcionalnega zemljišča v času nakupa stanovanja, se je izreklo tudi Ustavno sodišče RS v odločbi Up-1381/0813 z dne 23. 9. 2009. Takšno zemljišče je solastnina etažnih lastnikov.