VSL Sodba I Cpg 374/2021

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi:

Tožena stranka Banka A. d. d., ..., MŠ: ..., je dolžna v 15 dneh po pravnomočnosti te sodbe tožeči stranke B. d. o. o., ..., MŠ: ..., izstaviti notarsko overjeno izbrisno pobotnico z naslednjo vsebino:

a. Tožena stranka Banka A. d. d., ..., MŠ: ..., izrecno in nepogojno dovoljuje, da se pri idealnem deležu do ½ (do ene polovice), v lasti tožeče stranke B. d. o. o., ..., MŠ: ..., nepremičnin parc. št. 001/12 k. o. ... (ID 001), parc. št. 001/27 k. o. ... (ID 002), parc. št. 001/28 k. o. ... (ID 003), parc. št. 002/61 k. o. ... (ID 004) in parc. št. 002/62 k. o. ... (ID 005), vknjiži izbris maksimalne hipoteke ID zaznambe 006 zaradi zavarovanja terjatve v višini 368.000,00 EUR z dospelostjo 31. 5. 2012,

b. Tožena stranka Banka A. d. d., ..., MŠ: ..., izrecno in nepogojno dovoljuje, da se pri idealnem deležu do ½ (do ene polovice), v lasti tožeče stranke B. d. o. o., ..., MŠ: ..., nepremičnin parc. št. 002/61 k. o. ... (ID 004) in parc. št. 002/62 k. o. ... (ID 005), vknjiži izbris hipoteke ID zaznambe 007 zaradi zavarovanja terjatve v višini 418.296,04 EUR z dospelostjo 28. 2. 2010,

c. Tožena stranka Banka A. d. d., ..., MŠ: ..., izrecno in nepogojno dovoljuje, da se pri idealnem deležu do ½ (do ene polovice), v lasti tožeče stranke B. d. o. o., ..., MŠ: ..., nepremičnin parc. št. 002/61 k. o. ... (ID 004) in parc. št. 002/62 k. o. ... (ID 005), vknjiži izbris maksimalne hipoteke ID zaznambe 008 zaradi zavarovanja terjatve v višini 379.653,00 EUR z dospelostjo 28. 2. 2010,

d. Tožena stranka Banka A. d. d., ..., MŠ: ..., izrecno in nepogojno dovoljuje, da se pri idealnem deležu do ½ (do ene polovice), v lasti tožeče stranke B. d. o. o., ..., MŠ: ..., nepremičnin parc. št. 002/61 k. o. ... (ID 004) in parc. št. 002/62 k. o. ... (ID 005), vknjiži izbris maksimalne hipoteke ID zaznambe 009 zaradi zavarovanja terjatve v višini 339.935,00 EUR z dospelostjo 30. 11. 2009,

sicer bo slednjo nadomestila ta pravnomočna sodba.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki pravdne stroške v znesku 2.532,25 EUR v roku 15 dni, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči naslednji dan po izteku 15-dnevnega paricijskega roka do plačila, pod izvršbo.“

II. Tožeča stranka je dolžna v roku 15 dni toženi stranki povrniti pravdne stroške, vključno s pritožbenimi, v znesku 3.304,18 EUR v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tožbenemu zahtevku ugodilo in toženi stranki naložilo, da v 15 dneh po pravnomočnosti sodbe tožeči stranki izstavi notarsko overjeno izbrisno pobotnico z natančno določeno vsebino (I. točka izreka) ter v roku 15 dni tožeči stranki povrne njene pravdne stroške v višini 2.532,25 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne zamude dalje (II. točka izreka).

2Zoper navedeno sodbo je tožena stranka vložila pravočasno pritožbo. Uveljavlja vse pritožbene razloge po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in v celoti zavrne tožbeni zahtevek tožeče stranke ter ji naloži plačilo stroškov postopka, oziroma podredno, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da se tožbenemu zahtevku ugodi pod pogojem plačila kupnine za Objekt G1/G2, tj. da je tožeča stranka dolžna toženi stranki plačati 40.000,00 EUR v istem roku kot ji je tožena stranka dolžna izstaviti izbrisno dovoljenje.

3Pritožba je utemeljena.

4Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je tožeča stranka kot nepremičninski posrednik sodelovala pri prodaji kompleksa treh sklopov zemljišč (D1/D2, E1/E2 in G1/G2), v lasti družbe C. d. o. o., na katerih so bile vpisane hipoteke v korist tožene stranke. Med pravdnima stranka je v zvezi s prodajo potekala elektronska korespondenca. Tožena stranka je izdajo izbrisnih pobotnic za izbris hipotek na predmetnih nepremičninah pogojevala s tem, da se nepremičnine prodajo vsaj za ceno 140.000,00 EUR neto, kupnina pa se nakaže toženi stranki. Zakoniti zastopnik tožeče stranke je uslužbenki tožene stranke D. D. dne 29. 5. 2019 poslal sporočilo, da je pridobil kupce, ki so bili pripravljeni nepremičnine kupiti po navedeni ceni. D. D. je dne 28. 6. 2019 tožeči stranki sporočila, da je kreditni odbor odobril prodajo celotnega sklopa nepremičnin za neto ceno 140.000,00 EUR in prosila, da ji posredujejo pogodbe o nakupu v pregled ter sporočijo, kdaj so predvidena nakazila ter na kakšne način bodo izdane izbrisne pobotnice. Z dopisom z dne 12. 7. 2019 je D. D. nadalje sporočila tožeči stranki, kdo jo nadomešča v času dopusta ter jo ponovno prosila, da jim posreduje osnutek kupoprodajne pogodbe oziroma predpogodbo, ko bo ta podpisana. Prodajalec C. d. o. o. je dne 12. 7. 2019 s tožečo stranko in E., d. o. o. kot kupcema, sklenil prodajno predpogodbo, s katero sta se kupca zavezala za sklop G1/G2 plačati pogodbeno ceno v višini 48.800,00 EUR. Aro, vsak v višini 4.400,00 EUR, ki se všteje v kupnino, sta se zavezala plačati na račun prodajalca, preostanek kupnine, vsak v višini 20.000,00 EUR, pa po podpisu prodajne pogodbe na račun tožene stranke. Tožeča stranka je toženo stranko z dopisom z dne 17. 7. 2019 obvestila, da so prodani vsi trije sklopi parcel, da so bile s kupci sklenjene predpogodbe ter plačana ara ter da potrebujejo za sklenitev prodajnih pogodb izjavo banke o nameri izdaje izbrisnih pobotnic. Tožena stranka je po prejemu predpogodb tožeči stranki dne 13. 8. 2019 sporočila, da ni pripravljena izdati izbrisnih dovoljenj za objekt G1/G2, saj prodajna cena tega sklopa bistveno odstopa od ocenjene vrednosti tega sklopa ter zato, ker je eden od kupcev (E. d. o. o.) povezan s prodajalcem (C. d. o. o.). Navedeno predstavlja tveganje za banko, da realizirani odpis ne bi bil davčno priznani odhodek. Kupoprodajna pogodba med prodajalcem C. d. o. o. in B. d. o. o. ter E., d. o. o. kot kupcema je bila sklenjena dne 22. 8. 2019. Tožeča stranka je dne 26. 9 .2019 na račun tožene stranka plačala neto kupnino (20.000,00 EUR) in jo pozvala k izdaji izbrisnega dovoljenja. Dne 27. 9 .2019 je tožena stranka plačilo kupnine vrnila tožeči stranki z navedbo, da ni podlage za plačilo.

5Pritožba sodišču sicer sodbi sodišča prve stopnje utemeljeno očita, da napačno izhaja iz predpostavke, da naj bi bilo v obravnavani zadevi sporno, ali je tožena stranka imela pooblastilo za sprejem ponudbe tožeče stranke in ali je tožena stranka ponudbo tožeče stranke sprejela. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da naj bi kupoprodajno pogodbo za navedeno nepremičnino sklenila tožena stranka, kot pooblaščenka družbe C. d. o. o., je po presoji pritožbenega sodišča sicer res zmotna. Tožeča stranka je namreč že v tožbi hkrati navedla, da sta B. d. o. o. ter E., d. o. o., kot kupca, neposredno z družbo C. d. o. o., kot prodajalko, dne 12. 7.2019 sklenila Prodajno predpogodbo, nato pa dne 22. 8. 2019 še Prodajno pogodbo. Tega tožena stranka ni prerekala.¹ Ker pa ugotovitev sodišča prve stopnje, da naj bi tožena stranka sprejela ponudbo tožeče stranke za nakup nepremičnin družbe C. d. o. o.,² ne predstavlja odločilnega dejstva za presojo tega spora, iz tega razloga pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja (340. člen ZPP) ni podan. Ne glede na navedeno zmotno dejansko ugotovitev je torej sodišče prve stopnje nadalje pravilno presojalo, ali se je tožena stranka zavezala izstaviti izbrisno pobotnico tožeči stranki.

6Izbris hipoteke se v skladu z zakonom lahko zahteva, če je izpolnjen eden izmed pogojev oziroma primerov, določenih v drugem odstavku 154. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Gre za t. i. primere materialnega prenehanja hipoteke. V formalnem smislu pa hipoteka preneha z izbrisom iz zemljiške knjige, pri čemer je listina, ki je podlaga za izbris, izbrisna pobotnica. Odgovor na vprašanje, ali je tožena stranka dolžna izstaviti izbrisno pobotnico tožeči stranki, je torej povezan z vprašanjem, ali je izpolnjen kateri izmed pogojev drugega odstavka 154. člena SPZ. V skladu z omenjenim odstavkom se izbris hipoteke lahko zahteva:

- če dolžnik plača terjatev, ki je z njo zavarovana;

- če terjatev, zavarovana s hipoteko, preneha;

- če se hipotekarni upnik odreče hipoteki;

- če je ista oseba postala lastnik nepremičnine in imetnik hipoteke na tej nepremičnini;

- če hipoteka s potekom časa ugasne;

- če se zastavljena stvar proda za poplačilo zavarovane terjatve.

7Po mnenju sodišča prve stopnje je tožeča stranka že plačala terjatev, ki je zavarovana s hipoteko, za katero se v tej pravdi zahteva izbrisna pobotnica. Tožeča stranka je namreč kupnino za svoj del nakazala toženi stranki in je tako svojo obveznosti izpolnila. Tožena stranka pa naj bi ji kupnino neupravičeno vrnila, zaradi česar naj bi bila sama v upniški zamudi (točka 16 obrazložitve izpodbijane sodbe). Po presoji pritožbena sodišča je to stališče materialnopravno zmotno, saj ni pravilno enačenje med terjatvijo, ki izvira iz kupoprodajne pogodbe za prodajo predmetnih nepremičnin in terjatvijo, ki izhaja iz pravnega posla med banko in njenim dolžnikom (družbo C. d. o. o.), ki je bila zavarovanja s hipoteko na navedenih nepremičninah. Do izbrisa hipoteke na tej podlagi bi lahko prišlo le, če bi tožeča stranka trdila in dokazala, da je bila zavarovana terjatev (terjatev, ki izvira iz pravnega posla med Banko A. d. d. in C. d. o. o.) plačana ali je kako drugače prenehala.³ Tožeča stranka pa ni podala nobenih trditev glede terjatve, ki jo je imel upnik (Banka A. d. d.) do dolžnika (družbe C. d. o. o.) na podlagi pravnega posla med njima, ki je bila zavarovana z zastavno pravico na dolžnikovih nepremičninah. Zaradi navedenega je sodišče prve stopnje nepravilno štelo, da je tožeča stranka z nakazilom svojega dela kupnine po prodajni pogodbi z dne 22. 8. 2019 toženi stranki plačala terjatev, zavarovano s hipoteko tožene stranke.

8Ker torej terjatev ni prenehala na podlagi plačila, tožeča stranka pa ni zatrjevala ostalih pogojev za izbris v skladu s 154. členom SPZ, bi zahtevek lahko temeljil kvečjemu na pogodbeni podlagi.⁴ Tožeča stranka bi tako lahko od tožene zahtevala izstavitev izbrisne pobotnice le, če bi bila ta takšen razpolagalni posel dolžna opraviti, to je, če bi se zavezala izstaviti izbrisno pobotnico v korist tožeče stranke. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev o ugoditvi zahtevku oprlo na ugotovitev, da je tožena stranka dala zagotovilo, da bo, ob primerni kupnini, izdala izbrisne pobotnice (točka 11 obrazložitve izpodbijane sodbe). Tudi takšno stališče pa je po mnenju pritožbenega sodišča zmotno. Za presojo, ali je tožena stranka dolžna izdati izbrisna dovoljenja, je najprej treba odgovoriti na vprašanje, ki ga izpostavlja pritožba, ali je v imenu tožene stranke voljo izrazila oseba, prek katere pravna oseba v pravnem prometu lahko izraža pravno zavezujočo voljo. Če namreč volje ni izrazila prava oseba, niti ni bistveno, ali sta stranki dosegli dogovor o pogojih izdaje izbrisne pobotnice.⁵

9Pravna oseba lahko svojo voljo v pravnem prometu (tudi sklepanje pogodb) izraža prek zakonitega zastopnika, prek prokurista ali prek pooblaščenca. V skladu z 32. členom Zakona o gospodarskih družbah (ZGD-1) družbo zastopajo zgolj osebe, ki so določene z zakonom ali aktom o ustanovitvi družbe na podlagi zakona (zakoniti zastopnik). Tožena stranka je banka, organizirana kot delniška družba. Zakon o bančništvu (ZBan-2)⁶ določa, da banko zastopa in predstavlja uprava.⁷ Sodišče prve stopnje je v točki 9 obrazložitve izpodbijane sodbe zapisalo, da delavka D. D. ni bila zakonita zastopnica tožene stranke in sama ni mogla sprejeti takšne odločitve (zaveza za izdajo izbrisne pobotnice), je pa o tem obvestila kreditni odbor, ki je bil tisti odločevalec, ki je lahko veljavno sklepal takšne pogodbe. Takšne ugotovitve sodišča prve stopnje so napačne. Banko namreč glede na zakonska določila zastopa in predstavlja uprava. Uprava oziroma njeni člani so torej tisti, ki lahko v imenu tožene stranke sklepajo pogodbe oziroma podajajo pravno zavezujoče izjave nasproti tretjim osebam. Kot izhaja iz dokumenta Razkritje glede ureditev upravljanja v Banki A. d. d. (priloga spisa A26) je kreditni odbor osrednji organ odločanja o vseh transakcijah s kreditnim tveganjem. Navedeno pa ne pomeni, da lahko kreditni odbor podaja pravno zavezujoče izjave nasproti tretjim osebam, temveč zgolj odloča o kreditnem tveganju. Kreditni odbor kot notranji organ banke ni pristojen za sklepanje pogodb oziroma podajanje zavezujočih izjav nasproti tretjim osebam.

10Poleg uprave bi takšno zavezujočo izjavo sicer lahko podala tudi druga oseba, če bi imel za to ustrezno pooblastilo, podeljeno s strani uprave. Da bi tako pooblastilo imela kreditni odbor ali uslužbenka D. D., tožeča stranka ni dokazala. Tožena stranka zato v pritožbi tudi utemeljeno opozarja na to, da bančni uslužbenec (brez ustreznih pooblastil) tretjim osebam ne more podati pravno zavezujoče izjave tako, da jim posreduje (sporoča), kakšno odločitev naj bi sprejeli drugi organi oziroma osebe. Iz navedenega tako izhaja, da se tožena stranka ni mogla zavezati za izdajo izbrisne pobotnice tožeči stranki, saj zaveze, tudi če bi le-ta obstajala, ni podala oseba, prek katere pravna oseba v pravnem prometu lahko izraža pravno zavezujočo voljo. Kot utemeljene se zato izkažejo pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo, s tem ko je presodilo, da je kreditni odbor lahko veljavno sklepal takšne pogodbe, pri čemer je celotna komunikacija potekala med tožečo stranko in pri toženi stranki zaposleno D. D.

11Prav tako pa je po presoji pritožbenega sodišča utemeljen tudi pritožbeni očitek, da je v času, ko je med strankama potekala komunikacija po elektronski pošti, s katero naj bi tožena stranka izrazila svojo voljo, da izda izbrisno pobotnico za vse tri istočasno prodajane sklope (dopis z dne 28. 6. 2019), tožeča stranka nastopala zgolj v vlogi nepremičninskega posrednika, ne pa enega od kupcev nepremičnine (objekta G1/G2). Iz trditev tožeče stranke same izhaja, da je bilo toženi stranki sporočeno, kdo je kupec navedene nepremičnine šele z dopisom tožeče stranke z dne 17. 7. 2019, ko so bile toženi stranki posredovane sklenjene predpogodbe. Drži torej pritožbeni očitek, da je pojmovno nemogoče šteti elektronsko sporočilo tožene stranke z dne 28. 6. 2019 kot zavezo v razmerju do tožeče stranke kot kupca, glede na to, da toženi stranki tedaj kupec navedene nepremičnine še niti ni bil znan. Da se je tega zavedala tudi tožeča stranka sama pa izhaja iz dejstva, da je z dopisom z dne 17. 7. 2019 toženo stranko pozvala k podaji (nezavezujoče) izjave banke o nameri izdaje izbrisnih pobotnic, za kar ne bi bilo potrebe, če bi menila, da je tožena stranka že prevzela zavezo za izstavitev izbrisnih pobotnic.

12Tožbeni zahtevek tožeče stranke do tožene stranke je iz vseh navedenih razlogov neutemeljen, zato pritožbeno sodišče ni obravnavalo drugih pritožbenih navedb tožene stranke. Že glede na vse navedeno je bilo treba pritožbi ugoditi in sodbo sodišča prve stopnje spremeniti tako, da se tožbeni zahtevek zavrne (5. alineja 358. člena ZPP).

13Tožena stranka je s pritožbo v celoti uspela, zato je na podlagi prvega odstavka 154. člena ZPP upravičena do povračila stroškov postopka, vključno s pritožbenimi. Stroške tožene stranke je pritožbeno sodišče odmerilo po priglašenih stroškovnikih in v skladu z Odvetniško tarifo (OT). Potrebni stroški tožene stranke, nastali pred sodiščem prve stopnje, znašajo 500 točk za odgovor na tožbo (tar. št. 19/1 OT), 500 točk za prvo pripravljalno vlogo (tar. št. 19/1 OT), 375 točk za drugo pripravljalno vlogo (tar. št. 19/2 OT), 500 točk za zastopanje na pripravljalnem naroku in prvem naroku za glavno obravnavo (tar. št. 20/1), 2 x 55,50 EUR za potne stroške Ljubljana – Novo mesto – Ljubljana za pristop na narok dne 6. 10. 2020 in dne 4. 3. 2020 (člen 10 OT), 2 x 80 točk za odsotnost iz pisarne zaradi zastopanja na naroku dne 6. 10. 2020 in 4. 3. 2020 (člen 6/4 OT), 250 točk za tretjo pripravljalno vlogo (tar. št. 19/3 OT), 250 točk za zastopanje na naroku za glavno obravnavo dne 4. 3. 2020 (tar. št. 20/2 OT), 200 točk za urnino za zastopanje na naroku z dne 4. 3. 2020 (člen 6/1 OT), 50 točk za nagrado za pregled in sestavo končnega poročila stranki (tar. št. 39/2 OT), 20 točk za pridobitev klavzule o pravnomočnosti (tar. št. 39/4 OT), 2 oziroma 1 odstotek materialnih stroškov (člen 11/3 OT) in 22 odstotkov DDV na odvetniške storitve, skupaj 2.216,53 EUR. Potrebni pritožbeni stroški tožene stranke pa znašajo 625 točk za redno pravno sredstvo (tar. št. 21/1 OT), 2 oz. 1 odstotka materialnih stroškov (člen 11/3 OT), 22 odstotkov DDV na odvetniške storitve in sodno takso v višini 621,00 EUR, skupaj 1,087,65 EUR. Tožeča stranka je tako dolžna toženi stranki skupno plačati 3.304,18 EUR.

¹ Kot nadalje utemeljeno navaja tožena stranka v pritožbi, tudi sicer zastopanje po pooblastilu ne ustvarja pravnih učinkov v sferi pooblaščenca, temveč v sferi zastopanega. Upravičenje za zastopanje je namreč upravičenje pooblaščenca, da v imenu in za račun pooblastitelja daje in sprejema izjave pravnoposlovne volje (N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, Splošni del, GV založba, Ljubljana 2003, str. 459).
² ,,Gre torej za ugotovitev, ali naj bi bila kupoprodajna pogodba za navedene nepremičnine sklenjena neposredno s prodajalcem C. d. o. o. oziroma ali naj bi prodajno pogodbo v prodajalčevem imenu in za njegov račun sklenila tožena stranka kot njegova pooblaščenka.
³ Zaradi akcesorne narave zastavne pravice je ta namreč vezana na obstoj zavarovane terjatve.
⁴ Primerjaj VSK Sodba I Cpg 113/2018 z dne 4. 7. 2018.
⁵ Sodišče prve stopnje je navedeno ugotavljalo preko določb OZ o ponudbi in sprejemu ponudbe (točka 11 do 15 obrazložitve izpodbijane sodbe).
⁶ Uradni list RS, št. 25/15, 44/16 – ZRPPB, 77/16 – ZCKR, 41/17, 77/18 – ZTFI-1, 22/19 – ZIUDSOL, 44/19 – odl. US; veljaven v času dogovorov med pravdnima strankama.
⁷ V 37. členu določa, da mora imeti uprave banke najmanj dva člana, ki banko skupaj zastopata in predstavljata v pravnem prometu.