VSC Sodba Cpg 18/2022

I. Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se v izpodbijanem delu sodba sodišča prve stopnje:

- v III. točki izreka spremeni tako, da se glasi: ″Ugotovi se, da na dan 3. 9. 2021 obstoji terjatev tožeče stranke zoper toženo stranko v višini 17.424,27 EUR.″

- v IV. točki izreka spremeni tako, da se glasi: ″Ugotovi se, da na dan 3. 9. 2021 obstoji nasprotna terjatev tožene stranke zoper tožečo stranko v višini 17.424,27 EUR.″

- v V. točki izreka spremeni tako, da se glasi: ″Terjatvi pravdnih strank, ugotovljeni pod točkama III. in IV. izreka sodbe se pobotata do celotne višine.″

- v VI. točki izreka spremeni tako, da se glasi: ″Zavrne se tožbeni zahtevek tožeče stranke za plačilo komunalnih stroškov v znesku 53,30 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 12. 2014 dalje do plačila, v znesku 218,82 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od od 31. 1. 2015 dalje do plačila, v znesku 218,82 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 3. 3. 2015 dalje do plačila, v znesku 438,21 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 5. 2015 dalje do plačila, v znesku 483,47 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 5. 2015 dalje do plačila, v znesku 460,75 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 7. 2015 dalje do plačila, v znesku 427,82 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 7. 2015 dalje do plačila, v znesku 406,11 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 8. 2015 dalje do plačila, v znesku 364,51 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 10. 2015 dalje do plačila, v znesku 441,21 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 11. 2015 dalje do plačila, v znesku 292,13 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 12. 2015 dalje do plačila, v znesku 293,91 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 12. 2015 dalje do plačila, v znesku 318,74 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 1. 2016 dalje do plačila, v znesku 500,02 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2. 3. 2016 dalje do plačila, v znesku 538,18 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 3. 2016 dalje do plačila, v znesku 451,09 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 5. 2016 dalje do plačila, v znesku 631,29 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 5. 2016 dalje do plačila, v znesku 399,37 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 7. 2016 dalje do plačila, v znesku 489,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 8. 2016 dalje do plačila, v znesku 388,18 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 9. 2016 dalje do plačila, v znesku 274,51 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 10. 2016 dalje do plačila, v znesku 393,22 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 11. 2016 dalje do plačila, v znesku 334,45 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 12. 2016 dalje do plačila, v znesku 187,54 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 12. 2016 dalje do plačila, v znesku 146,11 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 1. 2017 dalje do plačila, v znesku 135,30 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2. 3. 2017 dalje do plačila, v znesku 135,41 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 3. 2017 dalje do plačila, v znesku 204,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 4. 2017 dalje do plačila, v znesku 94,11 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 5. 2017 dalje do plačila, v znesku 235,52 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 6. 2017 dalje do plačila, v znesku 308,76 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 7. 2017 dalje do plačila, v znesku 258,21 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 8. 2017 dalje do plačila, v znesku 245,79 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 9. 2017 dalje do plačila, v znesku 229,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 10. 2017 dalje do plačila, v znesku 293,75 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 11. 2017 dalje do plačila, v znesku 212,65 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 12. 2017 dalje do plačila, v znesku 121,63 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 1. 2017 dalje do plačila, v znesku 278,77 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15. 1. 2013 dalje do plačila, v znesku 211,01 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 1. 2014 dalje do plačila, 315,27 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 1. 2015 dalje do plačila, v znesku 245,31 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 1. 2016 dalje do plačila, v znesku 82,41 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 2. 3. 2018 dalje do plačila, v znesku 68,69 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 3. 2018 dalje do plačila, v znesku 58,27 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 4. 2018 dalje do plačila, v znesku 60,91 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 5. 2018 dalje do plačila, v znesku 111,53 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 6. 2018 dalje do plačila, v znesku 317,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 7. 2018 dalje do plačila, v znesku 150,95 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 8. 2018 dalje do plačila, v znesku 313,66 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 9. 2018 dalje do plačila, v znesku 169,46 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 9. 2018 dalje do plačila, v znesku 21,05 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 9. 2018 dalje do plačila, v znesku 261,47 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 10. 2018 dalje do plačila, v znesku 489,45 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 11. 2018 dalje do plačila, v znesku 237,29 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 12. 2018 dalje do plačila, v znesku 467,96 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 1. 2019 dalje do plačila, v znesku 841,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 12. 2019 dalje do plačila, v znesku 305,59 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 1. 2020 dalje do plačila in v znesku 145,62 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30. 1. 2021 dalje do plačila.″

II. V preostalem delu se pritožba tožene stranke in v celoti pritožba tožeče stranke zavrneta ter se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi.

III. Tožeča stranka mora v 15 dneh od vročitve te odločbe povrniti toženi stranki njene pritožbene stroške v znesku 1.356,78 EUR.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo² (I.) sklenilo, da se dopusti sprememba tožbe (z dne 17. 5. 2021) in razsodilo, (II.) da se zavrne tožbeni zahtevek (1.) za razvezo pogodbe o najemu nepremičnin športnih objektov št. 3/08 PGT z dne 1. 4. 2008 (pogodba); (2.) za vračilo nepremičnin, ki so podrobneje opredeljene v izreku izpodbijane sodbe, v roku 8 dni in prostih stvari tožene stranke (toženke) v posest tožeče stranke (tožnice); (3.) za plačilo 84.766,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 9. 2016 dalje do plačila iz naslova zadržanih najemnin in (4.) za plačilo desetih (letnih) zneskov iz naslova zvišanja najemnin v višini 11.475,00 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo za posamične zneske od 1. 1. dalje v letih od 2012 do 2021 do plačila, ter (III.) ugotovilo obstoj terjatve tožnice zoper toženko na dan 3. 9. 2021 v višini 23.081,40 EUR; (IV.) ugotovilo obstoj terjatve toženke zoper tožnico na dan 3. 9. 2021 v višini 19.096,28 EUR; (V.) opravilo pobot terjatev iz III. in IV. točke izreka in (VI.) odločilo, da je zaradi pobota toženka dolžna tožnici plačati v roku 15 dni 3.985,12 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4. 9. 2021 dalje do plačila. S sodbo je (VII.) odločilo tudi o povrnitvi pravdnih stroškov, in sicer, da je tožnica dolžna v roku 15 dni povrniti toženki 8.732,81 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

2Zoper zavrnilni del sodbe in sklepa³ je tožnica vložila pravočasno pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in s predlogom, naj se pritožbi ugodi in izpodbijana sodba spremeni tako, da se zahtevku v celoti ugodi, podredno pa, naj se razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi med drugim navaja, da iz sklenjene pogodbe ne izhaja, da lahko najemnik vlaganja vleče v nedogled, jih ne opravi in ne predloži listinskih dokazil o opravljenih vlaganjih, na podlagi katerih bi tožnica lahko obračunala DDV in amortizacijo. Predmetno mora tožnica knjižiti. Ona je lastnik objektov. Toženka ji ni izročila potrebnih listin, ampak je vlaganja opravila mimo dogovora in ko se ji je zdelo potrebno. S tem se ne zamakne datum obračunanja vlaganj in s tem neplačevanje polovice najemnine. Zavlačevanje z imenovanjem neodvisnega cenilca je v prid toženki. Tožnica je navajala, da so podani pogoji za odstop od pogodbe po 106. členu Obligacijskega zakonika (OZ), saj ji je toženka onemogočila vpogledati v vzdrževanje objektov in opraviti ogled vlaganj. Tožnica je 9. 1. 2011 dobila popis del z izmero in cenami, ni pa prejela računov, naročilnic, dobavnic, garancijskih listov in podobnega. Ni bilo mogoče opraviti poračuna vlaganj in knjigovodsko voditi izdatkov. Poračun je pomenil, da se mora najemnina zvišati. Tožnica je toženko z dopisom 15. 9. 2016 obvestila, da odstopa od pogodbe iz razlogov neplačevanja komunalnih prispevkov in neprimernega vzdrževanja objekta. Sodišče prve stopnje je štelo dopis kot opomin, a se sodbi II Ips 831/2009 in II Ips 457/93 nanašata na drugačen primer. Iz prve sodbe celo izhaja, da so obratovalni stroški del najemnine. Z neplačevanjem stroškov komunale je toženka direktno kršila 13. člen pogodbe, kljub rednim opominom. Vseeno je, ali je to del najemnine ali groba kršitev pogodbe. Sodišče prve stopnje je pritrdilo, da je dolžna toženka plačati komunalne stroške, a tega ni štelo kot odpovedni razlog. Sodišče ne bi smelo opraviti pobota, saj je bil zahtevek toženke zastaran (gre za zahtevek iz let 2008 do 2014). Napačno je razumelo, da se amortizacija odšteva od vlaganj, a bistveno je, da bi morala toženka predložiti listine – račune, na podlagi katerih bi tožnica lahko obračunala amortizacijo ter upoštevala vstopni DDV. Kršena je bila tudi davčna zakonodaja. Glede komunalnih stroškov gre za obdobje, ki je bilo sanirano pred petimi leti in toženka ves čas ni plačevala komunalnih stroškov. Toženka za svojo pobotno terjatev ni predložila nobenih dokazil, le zapisnik delovnega sestanka. Tožnica je pravočasno ugovarjala zastaranje. Tožnica ni imela možnosti sodelovanja z ustreznim strokovnjakom pri postavljanju vprašanj izvedencu, pri čemer se je sklicevala na ustavno odločbo. Predlagala je soočenje izvedenca s predlagano pričo, ki bi lahko izvedencu postavljala konkretnejša vprašanja in z njim polemizirala ter postavljala nasprotne trditve. Stranke imajo pravico do strokovne pomoči pri zaslišanju izvedencev. V tem delu ji je bilo onemogočeno dokazovanje.

3Toženka je v obširnem in vsebinskem odgovoru na pritožbo tožnice predlagala zavrnitev neutemeljene pritožbe ter povrnitev stroškov odgovora na pritožbo s pripadki. Med podrobnim odgovarjanjem na pritožbene očitke je tudi izpostavila, da tožnica procesnemu pobotnemu ugovoru ni z ničemer nasprotovala.

4Zoper III., V. in VI. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje je pravočasno pritožbo vložila tudi toženka iz vseh pritožbenih razlogov in s predlogom, naj se izpodbijana sodba spremeni tako, da se zahtevek v tem delu zavrne, oziroma podredno, naj se sodba v tem delu razveljavi in zadeva v tem obsegu vrne v novo sojenje. V pritožbi ob izpostavljanju nekaterih navedb pravdnih strank izpostavlja, da tožnica kljub opozorilu s strani toženke glede zahtevka za plačilo komunalnih stroškov pravočasno ni podala zadostne trditvene podlage in gre za nesklepčen zahtevek, ki ga ni mogoče preizkusiti po temelju in višini. Nesporno dejstvo je bilo, da ima toženka vse obveznosti do komunalnega podjetja poravnane. Toženka lahko le ugiba, kaj je bilo prefakturirano na njo s strani tožnice, saj tožnica ni podala nobenih pravočasnih trditev. Po sestanku s komunalnim podjetjem 25. 9. 2014 so se omrežnine od avgusta 2014 dalje po glavnih vodomerih obračunavale lastniku, ta pa je stroške omrežnin po dogovorjenem razdelilniku prerazporedil po najemnikih oziroma uporabnikih. Tožnica ni pravočasno podala navedb o vrsti stroškov, vezi s predmetom najema, višini, ključu razdelitve,..., da bi se sploh zahtevek lahko preizkusil po temelju in višini. Glede na ugovore toženke bi bila to dolžna storiti. Šele po prvem naroku se sklicevala na nekakšen sporazum, a še takrat ni opredelila ključa razdelitve. Toženka je bila v procesni stiski in se ni mogla vsebinsko braniti ter ji je bila kršena ustavna pravica do sodnega varstva. Razširitev tožbe je brez kakršnihkoli trditev in dokazov. Toženka je podala tudi ugovor zastaranja. Ni jasno, zakaj se ga ne bi moglo obravnavati. Komunalne storitve so bodisi občasne terjatve bodisi terjatve iz gospodarske pogodbe in velja zastaralni rok 3 leta. Zahtevek za obdobje december 2016 do januar 2021 je bil postavljen 17. 5. 2021. Terjatve od decembra 2016 do 17. 5. 2018 so zastarane. Bistvena kršitev določb pravdnega postopka je podana, ker ugovor zastaranja ni bil vsebinsko presojan in gre za kršitev iz 8. točke in 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP).

5Tožnica v odgovoru na pritožbo toženke predlaga zavrnitev neutemeljen pritožbe in povrnitev pritožbeni stroškov. Med drugim izpostavlja, da je predložila izpisek odprtih postavk (IOP), ki je verodostojna listina in da navedbe ter dokazi predloženi po prvem naroku ne bi podaljšali postopka niti za 10 minut. Toženka je tista, ki ni znala pojasniti neplačevanja stroškov. Tožnici ni jasno, kaj naj bi zastaralo. Priglašeni stroški nagrade za pritožbo so previsoki.

6Pritožba tožnice ni utemeljena, medtem ko je pritožba toženke delno utemeljena.

7Pritožbeno sodišče na tem mestu okoliščin konkretnega primera ne bo podrobneje povzemalo, saj je relevantno dejansko stanje razvidno že iz izpodbijane sodbe. Se pa bo v nadaljevanju te obrazložitve opredelilo do pritožbenih očitkov, s katerimi se ugotovitve sodišča prve stopnje izpodbijajo.

8Tožničina pritožba, ki je vložena iz vseh pritožbenih razlogov, očitka bistvene kršitve določb pravdnega postopka ne konkretizira. Najbližje temu očitku je očitek v zvezi z nezmožnostjo dokazovanja, ki pa je delno nekonkretiziran, nejasen in tudi sicer neutemeljen. Pritožnica omenja sodelovanje z ustreznim strokovnjakom pri postavljanju vprašanj izvedencu, kar bi lahko kazalo na pojem t.i. strokovnega pomočnika, nato pa omenja soočenje izvedenca s predlagano (strokovno) pričo, kar kaže na institut izvedbe dokaza z verjetno t.i. izvedeno pričo in na institut soočenja takšne priče z izvedencem. Omenjene osebe, ki bi upoštevaje podatke v spisu lahko bila ali A. A. (op. ta je za tožnico izdelal ekspertizo, ki jo je predložila kot dokaz) ali B. B. (op. ta je s strani tožnice sodeloval pri ogledu, ki ga je opravil sodni izvedenec, in kjer je nenazadnje upoštevaje navedbe celo podajal pripombe), tožnica ne individualizira z imenom in priimkom. Upoštevaje vsebino očitkov in iz spisa razvidne okoliščine pritožbeno sodišče lahko le sklepa, da gre za B. B., pri čemer dodaja, da se, če gre morebiti za A. A., spodaj navedeni razlogi za neutemeljenost očitka smiselno nanašajo tudi nanj. Da tožnica ni imela možnosti sodelovanja v postopku z ustreznim strokovnjakom pri postavljanju vprašanj izvedencu, je lastno in neizkazano mnenje tožnice. Iz spisa in zadostne ter utemeljene obrazložitve izpodbijane sodbe glede zavrnitev dokazov s predlaganima A. A. in B. B. (op. glede slednjega ni pritožbeno izpodbijano, da ni bil predlagan substancirano, to je z imenom in priimkom) ne izhaja, da bi bila ta pravica tožnici kakorkoli onemogočena. Šlo bi namreč za njenega strokovnega pomočnika, ki bi tožnici z njenim lastnim angažiranjem lahko pomagal pri pripombah zoper izvedensko mnenje v podaljšanem roku za podajanje pripomb in ki bi ga lahko s seboj pripeljala na glavno obravnavano, da bi ji pomagal pri razumevanju ustnega podajanja ekspertize sodnega izvedenca ter postavljanju vprašanj. ZPP glede strokovnih pomočnikov strank namreč ne določa pravic oziroma obveznosti sodišča, da bi jih moralo sodišče vabiti na glavno obravnavo, da bi moralo opraviti zaslišanje strokovnega pomočnika oziroma njegovo soočenje s sodnim izvedencem, da bi takšni pomočniki sploh lahko sami postavljali vprašanja izvedencu (op. vprašanja lahko postavlja stranka sama oziroma po svojem pooblaščencu), ipd. V omenjeni pravici do lastnega angažiranja strokovnega pomočnika tožnica ni bila v ničemer prikrajšana. Drži torej, da stranka lahko nastopa v pravdi z (lastnim) angažiranjem (svojega) strokovnega pomočnika, vendar pa se v sodbi sodišča prve stopnje omenjena odločba Ustavnega sodišča Republike Slovenije, kot je pravilno zaključilo sodišče prve stopnje, nanaša na drugačen primer. Ustavno sodišče je reševalo zadevo, kjer stranka s svojim strokovnim pomočnikom ni mogla preveriti pravilnosti dela sodnega izvedenca. Razlog je bil v tem, da sodni izvedenec oziroma sodišče zaradi (neutemeljenih) razlogov tajnosti stranki nista dali na vpogled tega, na podlagi česar je bila ekspertiza izdelana. V tu obravnavanem primeru je tožnica prejela pisno izvedensko mnenje z možnostjo podajanja pripomb, ki jih je podala, in je aktivno sodelovala na naroku, na katerem je bil sodni izvedenec zaslišan. Če si ob tem ni pomagala z angažiranjem svojega strokovnega pomočnika, to ni krivda sodišča prve stopnje, ampak same tožnice. ZPP tudi ne pozna soočenja sodnega izvedenca s predlagano (izvedeno) pričo in zaslišanja nekakšne dodatne priče, še posebej ne v primeru, ko je izvedenska ekspertiza jasna, razumljiva in logična (to je v primeru, ko ena stranka izraža le svoje nestrinjanje z izvedenskim delom). Glede zatrjevanih pomanjkljivosti v izvedenskem mnenju se stranka lahko posluži predlogov po 254. členu ZPP, ki pa jih tožnica ni podala. Nenazadnje v zvezi z izpostavljenim očitkom tožnica v pritožbi ne pojasni, katerim pravno relevantnim dejstvom, ki so bila ugotovljena s pomočjo sodnega izvedenca, nasprotuje, kar je še dodatni razlog za zaključek o neutemeljenosti procesne kršitve.

9Že uvodoma velja v zvezi s tožničino pritožbo poudariti, da je v postopku na prvi stopnji postavila notranje dokaj neskladno tožbo. Pretežno uveljavlja razloge za odstop od pogodbe, medtem ko s tožbo izrecno ni postavila zahtevka v smeri odstopa od pogodbe (odpovedi pogodbe), ampak le zahtevek za razvezo pogodbe, ki se upoštevaje pojme iz OZ smiselno nanaša na pritožbeno nesporno presojo instituta spremenjenih okoliščin. Ker predmetno na prvi stopnji sojenja ni bilo sporno in ker se zahtevana ″razveza pogodbe″ lahko v sodnem sporu razlaga tudi širše (op. da gre za sodno uveljavljanje odpovedi pogodbe), navedeno ni bistveno za presojo v konkretni zadevi. Velja le izpostaviti, da bi tako lahko bila najemna pogodba odpovedana šele z odločitvijo sodišča in ne z dnem spornega odstopa od pogodbe v letu 2016, saj tožnica ni uveljavljala zahtevka za ugotovitev, da je takrat odstopila od pogodbe. Hkrati je tožničino odrekanje priznanja vlaganj, ki jih je izvedla toženka, kontradiktorno njenemu denarnemu zahtevku glede zatrjevano zvišanih najemnin v višini 6 % vlaganj.

10Neutemeljen je tožničin tudi sicer pavšalen očitek o tem, da je toženka vlaganja vlekla v nedogled, saj so bila vlaganja toženke končana do 31. 12. 2010, kar je bil končni pogodbeni rok. Tožnica na prvi stopnji sojenja ni zatrjevala, česa naj tožnica ne bi opravila. Tudi v pritožbi tega ne pojasni in predvsem ne obrazloži, kako naj bi to bilo utemeljen odstopni razlog. Neutemeljeni so njeni očitki v zvezi z dokazili o vlaganjih. V pogodbi nikjer ni bilo določeno, na kakšen način mora toženka tožnico obveščati o vlaganjih. Sodišče prve stopnje je v 23. točki obrazložitve še izpostavilo, da tožnica toženke o pomanjkljivostih v zvezi z vlaganji (pogodbeno določeni časovni okvirji vlaganj, obveščanje o vlaganjih in pomanjkljivosti vlaganj) sploh ni opomnila, da (pravilno) že iz tega razloga predmetno ne more biti utemeljen razlog za odpoved pogodbe in da (pravilno) tožnica ni zatrjevala vseh okoliščin za uporabo 106. člena OZ, kar bi morala po presoji pritožbenega sodišča ustrezno povezati še z določbami ZPSPP o odpovedi pogodbe. Hkrati je v 24. točki obrazložitve izpostavljeno, da je tožnica prejela letne popise del z izmero in cenami, medtem ko je sodišče prve stopnje v tej točki sledilo izpovedbi toženke, ki je navajala o sprotnem obveščanju o vlaganjih, skoraj dnevnih koordinacijah s tožnico glede vlaganj in rednim preverjanjem popisov del s strani tožnice. Vlaganja so bila končana do 31. 12. 2010 in tožba je bila vložena 28. 11. 2016. Po lastnih trditvah je poleg toženke tudi sama tožnica opravila cenitev del, nato pa sta skupaj angažirali še neodvisnega cenilca, ki je opravil cenitev vlaganj. Opominov v zvezi z vlaganji tožnica ni izkazala, zato njenim (šele) v tej pravdi izpostavljenim (pretežno pavšalnim) očitkom v zvezi s pomanjkljivimi vlaganji, nesledenju časovnim okvirom vlaganj, nepredložitvi nekakšnih dodatnih dokaznih listin o vlaganjih, ipd., preprosto ni mogoče slediti. Tožnica je gospodarska družba, ki je kot takšna zavezana voditi ustrezne bilance in knjigovodstvo. Ves omenjeni čas do vložitve tožbe je predmetno očitno ni motilo, saj ni izkazala nobenih opominov, da bi imela kakršnekoli težave s svojim knjigovodstvom in izdelavo bilanc. Lastno in neizkazano je torej njeno mnenje, da zaradi pomanjkljivih dokazil ni mogla upoštevati nekakšne amortizacije in vstopnega DDV oziroma da predloženo s strani toženke za predmetno ni zadoščalo. Predmetno nenazadnje predstavlja tožničino notranjo sfero in že pogodbene kršitve s strani toženke niso izkazane. Opomin tožnice z dne 17. 1. 2011 za predložitev seznama opravljenih del ni izkazan, medtem ko sama tožnica dodaja, da je (že) 9. 1. 2011 prejela popise del z izmero in cenami. Kako naj bi navedeno utemeljevalo odstop od pogodbe (op. v letu 2016), tudi sicer ni razvidno.

11V izpodbijani sodbi ni ugotovljeno, da je prišlo do zavlačevanja z vlaganji, prav tako pa je neutemeljen očitek tožnice, da se je s tem zavleklo neplačevanje polovice najemnine. Iz pogodbe izhaja jasen dogovor pogodbenic, da se bo polovica najemnine poračunavala z ocenjenimi vlaganji vse do dokončnega poplačila vlaganj. Izkazano tudi ni zavlačevanje s strani toženke v zvezi z imenovanjem neodvisnega cenilca in v pritožbi nenazadnje ni pojasnjeno, kako naj bi bilo to, če bi bilo izkazano, v korist le toženki. Ocenjena vlaganja niti približno še niso bila povrnjena toženki na pogodbeno dogovorjeni način poračunavanja s polovico najemnine (op. nepovrnjenih vlaganj ostaja upoštevaje tožničin zavrnjeni zahtevek glede zadržanih polovičnih najemnin in oceno vrednosti vlaganj še za približno 182.000,00 EUR). Da tožnica ni mogla opraviti ocene vlaganj brez listin (dokazil) in navzočnosti toženke, je neizkazano, saj je očitno opravila lastno cenitev in opravljena je bila tudi cenitev z neodvisnim cenilcem, ki sta ga postavili obe pogodbenici. Podobno velja za poračun vlaganj s strani tožnice, ki bi ga podpisala toženka, pri čemer ni razvidne pogodbene in siceršnje dolžnosti toženke, da se preprosto strinja enostranskim poračunom tožnice. Neizkazano je tudi, da naj bi toženka tožnici onemogočila vpogled v vzdrževanje objektov (op. tožnica je o neustreznem vzdrževanju nenazadnje predložila privatno mnenje A. A.) in ogled vlaganj. Kaj naj bi izhajalo iz trditve, da je bila šele 4. 4. 2011 opravljena cenitev opravljenih del (op. ta so bila končana do 31. 12. 2010), tožnica v pritožbi ne pojasni. Prav tako sodišče prve stopnje ni ugotovilo vrste pomanjkljivosti pri delih, ki naj bi jih opravila toženka, saj le-te niso bile niti zatrjevane. Neizkazano, nelogično in preprosto nerazumljivo je, da naj bi se toženka izogibala poračunavanju dela najemnine z vlaganji. Do dokončnega poračuna dela najemnine z vlaganji še zdaleč ni prišlo. In šele takrat bo nastopil jasno pogodbeno dogovorjeni trenutek za zvišanje najemnine, kar je botrovalo k pravilni zavrnitvi zahtevka za plačilo zvišanih najemnin.

12Zadeva VS RS II Ips 831/2009 obravnava druga pravna vprašanja (glede opominjanja pri odstopu od najemne pogodbe) in ni primerljiva z obravnavano. Hkrati iz omenjene odločbe izhaja, da so bili po presoji sodišča prve oziroma druge stopnje sporni obratovalni stroški dogovorjeni kot del najemnine, in VS RS je pri svojem odločanju vezano na ugotovljeno dejansko stanje (glej 370. člen ZPP), katerega del je ugotovljeni dogovor o najemnini. V tej zadevi pa iz izpodbijane sodbe in pogodbe ne izhaja, da je bilo plačilo obratovalnih stroškov dogovorjeno kot del najemnine. Pogodba ima povsem drugačno vsebino, in sicer je najemnina obravnavana posebej in njeno neplačilo je izrecno dogovorjeno kot razlog za odpoved, medtem ko je o dolžnosti plačila obratovalnih stroškov s strani toženke mogoče sklepati le na podlagi razlage 13. člena pogodbe, da najemodajalka teh stroškov ne krije. Plačevanje obratovalnih stroškov je torej ločena obveznost od najemnine oziroma postranska obveznost po najemni pogodbi. ZPSPP v 28. členu (in OZ pri zakupni pogodbi) kot razlog za odpoved določa izrecno le neplačevanje najemnine (po OZ zakupnine), medtem ko je Stanovanjski zakon (SZ-1), ki se v konkretnem primeru poslovnega najema ne uporablja, drugačen in izrecno govori o neplačevanju najemnine ali stroškov (103. člen SZ-1). Skladno z navedenim tudi po presoji pritožbenega sodišča zatrjevano neplačevanje (upoštevaje okoliščine konkretnega primera le nekakšnega dela) komunalnih stroškov ne pomeni utemeljenega razloga za odstop od pogodbe. Navedeno še posebej velja v konkretnih okoliščinah primera, ko je toženka upravičeno nasprotovala plačilu tudi iz razloga, ki se nanaša na utemeljeni procesni pobotni ugovor v višini 19.096,28 EUR (glej razloge v sodbi sodišča prve stopnje) in ki ima podlago v kršitvi pogodbe s strani tožnice (glede zaveze za ureditev komunalnih priključkov, kar je rezultiralo v škodi, ki je v tem, da je toženka več let plačevala komunalne stroške še za druge najemnike oziroma uporabnike). Ne gre torej niti za takšno kršitev pogodbe, ki bi lahko utemeljevala odstop, ampak za dejansko upravičen razlog za neplačevanje. Ob tem je odveč pripomniti, da ima tožnica na voljo zahtevek za plačilo spornih stroškov, ki ga je uspešno uveljavljala, in da je toženka uveljavljala še procesni pobot v zvezi z nepovrnjenimi vlaganji v višini cca. 182.000,00 EUR (op. tožnica je sama navajala, da bo pogodba zaradi poteka časa prenehala veljati v letu 2023). Iz česa naj bi izhajali nesporni in redni pozivi tožnice, da naj toženka sporne komunalne stroške plača, tožnica v pritožbi ne pojasni. Prav tako so bili ti stroški sporni, zato ni jasno, kaj naj bi pomenilo, da toženka (spornih) stroškov tudi po vložitvi tožbe ni plačevala. Odstopni razlog v zvezi z neustreznim vzdrževanjem predmeta najema ni izkazan. Kako je sodišče prve stopnje napačno razumelo, da se amortizacija odšteva od vlaganj, tožnica ne pojasni, medtem ko je iz sodbe razvidno, da je bila amortizacija opravljena na dan zaključka vlaganj.

13Tožnica se neutemeljeno zavzema, da sodišče prve stopnje zaradi zastaranja ne bi smelo ugoditi procesnemu pobotnemu ugovoru toženke. Sodišče prve stopnje je sicer deloma zmotno in ne v celoti pojasnjeno navedlo, da je bil tožničin ugovor zastaranja pavšalen in da je tudi sicer neutemeljen, vendar to ni vplivalo na pravilnost in zakonitost končne odločitve. Drži, da je bil že siceršnji tožničin ugovor zastaranja pavšalen, a je pri njem bistveno, da takšnega ugovora o procesnem pobotu glede preplačil ni podala. Toženka v odgovoru na pritožbo pravilno izpostavlja, da tožnica ugovora zastaranja glede procesnega pobota o preplačilih ni uveljavljala (op. njen ugovor zastaranja se je nanašal (le) na procesni pobot glede vlaganj (glej 3. pripravljalno vlogo tožnice na l. št. 81)) in da trditvam toženke v tej smeri ni nasprotovala. Ker tožnica ugovora zastaranja glede procesnega pobota o preplačilih na prvi stopnji sojenja ni podala, je njen ugovor v tej smeri na pritožbeni stopnji sojenja nedopustna in posledično neupoštevna pritožbena novota (glej tretji odstavek 337. člena ZPP). Nedopustna pritožbena novota (glej 337. člen ZPP) in še preveč pavšalna je tudi navedba, da naj bi bilo obdobje preplačil komunalnih stroškov s strani toženke ″sanirano pred petimi leti pred vložitvijo tožbe″ (op. tožba je bila vložena leta 2016, medtem ko je do preplačil prihajalo vse do sredine leta 2014). Glede navedbe, da toženka o procesnem pobotu ni predložila nobenih dokazil, že sama tožnica izpostavlja, da je predložila zapisnik delovnega sestanka pri komunalnem podjetju. Tudi sicer toženka dokazil ni bila dolžna predložiti, saj so bile trditve o ugovoru procesnega pobota zaradi preplačil nesporne in nespornih dejstev ni treba dokazovati (glej drugi odstavek 214. člena ZPP).

14Glede tožničine pritožbe je pritožbeno sodišče torej ugotovilo, da relevantno dejansko stanje ni bilo zmotno in nepopolno ugotovljeno, da materialno pravo ni bilo zmotno uporabljeno in da zatrjevana procesna kršitev ni podana, zato je njeno pritožbo v celoti zavrnilo kot neutemeljeno (353. člen ZPP) in potrdilo izpodbijani del sodbe sodišča prve stopnje.

15V zvezi s pritožbo toženke velja na tem mestu izpostaviti, da toženka (izrecno) ne izpodbija dela sodbe, s katerim je ugotovljena njena nasprotna terjatev, vendar pa gre za odločitev o procesnem pobotnem ugovoru, o sredstvu obrambe, ki je neločljivo povezano z izpodbijano odločitvijo o obstoju terjatve tožnice glede plačila komunalnih stroškov.

16Toženkino zavzemanje, da je tožnica glede plačila komunalnih stroškov postavila nesklepčen tožbeni zahtevek oziroma da ni zmogla zadostnega (pravočasnega) trditvenega in dokaznega bremena, po presoji pritožbenega sodišča ni utemeljeno. Tožnica je namreč izpostavila da gre za zavezo toženke plačati komunalne (obratovalne) stroške na podlagi 13. člena pogodbe; da teh (prefakturiranih) stroškov toženka ne plačuje; da jih tožnica krije za toženko; da se toženka glede predmetnih stroškov spreneveda in da je toženka celo potrdila IOP z dne 31. 10. 2017, iz katerega izhajajo neplačani prefakturirani stroški komunale v višini 11.291,43 EUR. Hkrati je predložila prefakturirane račune in račune komunalnega podjetja, ki so bili izdani tožnici s prilogami (listinami o razdelitvi stroškov). Drži, da gre za nekoliko šibkejšo, a vseeno zadostno (pravočasno) trditveno in z njo povezano dokazno podlago. V tej fazi je bila toženka tista, ki bi morala postaviti (pravočasno) ustrezno in konkretno ugovorno trditveno podlago. S pavšalno trditvijo, da ima svoje obveznosti do komunalnega podjetja poravnane, predmetnega ni storila, saj je bilo jasno izraženo, da gre za prefakturirane račune, in kar je bistveno, iz njenega zaslišanja izhaja ravno nasprotno. Prav tako ob izpostavljeni tožničini trditveni in dokazni podlagi ne zadošča pavšalno in lastno ter neutemeljeno zavzemanje, da je tožničin zahtevek po temelju in višini neobrazložen oziroma neutemeljen. Sodišče prve stopnje je razpolagalo s šibko, a zadostno trditveno in dokazno podlago, da je te stroške po omenjenih predloženih listinah lahko tudi preverilo. Iz zaslišanja toženke še izhaja, da navedenih stroškov ni poravnala zaradi omenjenega preplačila (glej 31. točko obrazložitve izpodbijane sodbe), iz česar jasno izhaja pritrditev tožničini tezi, da se spreneveda in da sta ji torej znani (pogodbena) podlaga in višina stroškov. V zvezi s slednjim je odveč pripomniti, da se sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ni posebej opredelilo glede presoje neprerekanih trditev o zgoraj omenjenem podpisanem IOP obrazcu (op. tožnica je v zvezi s spremembo tožbe vložila še dodaten nepodpisan IOP obrazec). Višina in zapadlost posamičnih vtoževanih zneskov sta nenazadnje razvidni iz tožbenega zahtevka in iz spremembe tožbenega zahtevka, pri čemer ni jasno, kaj bi morala tožnica še dodatno navesti ob spremembi tožbe, saj je iz vsebine spremembe tožbe vsakomur jasno, da (na isti podlagi) zahteva še nadaljnje in druge zapadle zneske teh stroškov s pripadki. Da so toženki znana prav vsa dejstva o podlagi in višini zahtevka nenazadnje izhaja tudi iz navedb in dokazov pravdnih strank po prvem naroku za glavno obravnavo ter iz samih pritožbenih navedb, kar pa za pravilnost in zakonitost presoje v tem konkretnem primeru ni bistveno. Velja le pripomniti, da navedbe in listinski dokazi tožnice po prvem naroku za glavno obravnavo, kažejo na obstoj sporazuma o razdelitvi stroškov, ki ga je treba povezati s pravočasno predloženimi razdelilniki. Medtem ko navedbe toženke po prvem naroku za glavno obravnavo in v pritožbi še vedno kažejo le na pavšalno vztrajanje pri nepojasnjenem ključu razdelitve oziroma na to, da je edini dovolj konkretiziran toženkin ugovor za neplačevanje omenjenih stroškov v omenjenem preplačilu, ki ga uveljavlja v pobot. Trditev o nepojasnjenem ključu seveda nima nobene relevantne teže proti trditvi (in dokazu) o obračunavanju v skladu s sporazumom (dogovorom). Ker pa iz izpodbijane sodbe ne izhaja, da je sodišče prve stopnje kakorkoli upoštevalo navedbe in dokaze pravdnih strank, ki so bili predloženi po prvem naroku za glavno obravnavo (op. izjema so seveda navedbe in dokazi v zvezi s spremembo tožbe po prvem naroku za glavno obravnavo), velja le poudariti, da je imelo sodišče prve stopnje zadostno podlago za presojo tega zahtevka že v pravočasnih navedbah in trditvah obeh pravdnih strank in da je predmetno presojo (ob spodaj izpostavljeni izjemi) opravilo pravilno.

17Utemeljeno je toženkino zavzemanje, da je podala dovolj konkretiziran ugovor zastaranja. Navajala je, da so določeni deli tožničinega zahtevka zastarani in da velja triletni zastaralni rok, medtem ko so že iz tožbe in njene spremembe razvidni vtoževani zneski za plačilo komunalnih storitev in njihova zapadlost. Zato je sodišče prve stopnje napačno ocenilo, da je ugovor zastaranja preveč pavšalen, da bi bilo o njem mogoče vsebinsko odločiti. V tem delu je podana zmotna uporaba materialnega prava, ki pa ni rezultirala v zmotno in nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju. Zahtevek glede stroškov po tožbi se nanaša na zneske, ki so zapadli od 31. 12. 2014 do 1. 12. 2016, zato te terjatve niso zastarane, saj je bila tožba vložena 28. 11. 2016 in ob njeni vložitvi še ni potekel triletni zastaralni rok. Sprememba tožbe je bila vložena 17. 5. 2021 in so vsi s spremembo tožbe uveljavljani zneski, ki so zapadli pred 17. 5. 2018 (pred tremi leti) zastarani. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da gre za upoštevaje zahtevek po spremembi tožbe ter k sodbi priložen izračun zakonskih zamudnih obresti, ki je del sodbe, za naslednje zneske (skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi na dan zaključka glavne obravnave, to je na dan 3. 9. 2021): 257,71 EUR; 199,78 EUR; 184,08 EUR; 183,40 EUR; 275,88 EUR; 126,21 EUR; 314,24 EUR; 409,93 EUR; 341,06 EUR; 322,99 EUR; 299,55 EUR; 382,08 EUR; 275,20 EUR; 166,71 EUR; 473,72 EUR; 340,03 EUR; 482,03 EUR; 355,48 EUR; 105,53 EUR; 87,54 EUR in 73,86 EUR. Seštevek zneskov znaša 5.605,01 EUR in v tolikšni višini oziroma glede plačila predmetnih vtoževanih (zastaranih) zneskov s pripadki (glej izračun, ki je priloga sodbe sodišča prve stopnje) je tožničin tožbeni zahtevek, ki je razviden iz III. točke izreka izpodbijane sodbe, neutemeljen in ga je bilo treba zavrniti (glej v izreku te odločbe spremenjeno VI. točko izreka sodbe sodišča prve stopnje). Posledično gre tožnici iz naslova plačila komunalnih stroškov na dan 3. 9. 2021 le 17.424,27 EUR glavnice s pripadki in je na omenjeni dan le v takšni višini mogoče ugotoviti nasprotno pobotno terjatev iz naslova preplačila komunalnih stroškov, ki je bila sicer ugotovljena v višini 19.093.28 EUR, ter opraviti pobot obeh terjatev v celoti.

18Skladno z zgoraj navedenim je pritožbeno sodišče na podlagi delno neutemeljene in delno utemeljene pritožbe toženke sodbo sodišča prve stopnje delno potrdilo in delno ustrezno spremenilo v III., IV., V. in VI. točki izreka izpodbijane sodbe (353. člen ZPP in peta alineja 358. člena ZPP). Sprememba ni terjala posega v odločitev o povrnitvi (pravilno odmerjenih) pravdnih stroškov na prvi stopnji sojenja, saj je sodišče prve stopnje že odločilo, da mora tožnica zaradi zanemarljivega uspeha toženki povrniti vse pravdne stroške. Po spremembi sodbe tožnica v celoti ni uspela s tožbenim zahtevkom, zato je jasno, da mora upoštevaje uspeh toženki tudi po spremembi povrniti vse pravdne stroške na prvi stopnji sojenja.

19Ker drugih (konkretiziranih) pritožbenih očitkov zoper sodbo tožnica in toženka nista podali, je pritožbeno sodišče opravilo še preizkus izpodbijane sodbe glede pritožbenih razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), pri čemer takšnih razlogov ob zgoraj izpostavljeni izjemi, ki je narekovala spremembo sodbe, ni našlo.

20Pritožbeno sodišče je na podlagi navedenega zavrnilo neutemeljeno pritožbo tožnice, medtem ko je pritožbo toženke delno zavrnilo (op. izpodbijala je prisojene komunalne stroške v celoti) in ji delno ugodilo (op. v delu vtoževanih komunalnih stroškov, ki so zastarani) ter izpodbijano sodbo delno potrdilo in jo delno spremenilo, oboje na način, ki je razviden iz izreka te odločbe.

21O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s prvim in drugim odstavkom 165. člena, prvim in drugim odstavkom 154. člena in 155. členom ZPP. Tožnica, ki s svojo pritožbo ni uspela in zato v zvezi z njo sama krije svoje stroške, mora toženki povrniti stroške potrebnega odgovora na pritožbo. Toženki se prizna priglašenih 2000 točk za odgovor na tožbo, 30 točk materialnih stroškov (ne priglašenih 2 % od nagrade, ampak 2 % od nagrade do 1000 točk in 1 % od presežka) in 22 % DDV, kar upoštevaje vrednost točke v višini 0,6 EUR skupaj znaša 1.485,96 EUR. Toženki se ne prizna priglašenih 100 točk za prejem sodbe in konferenco s stranko, saj gre za neizkazane in nesamostojne stroške, ki so že vsebovani v nagradi za odgovor na tožbo. Toženka je bila s svojo pritožbo uspešna v višini 24 % in je torej uspeh tožnice s potrebnim odgovorom na pritožbo 76 %. Toženki se v zvezi z njeno pritožbo prizna 750 točk za pritožbo (in upoštevaje vrednost spornega predmeta ne priglašenih 1875 točk), 15 točk materialnih stroškov (2 % od nagrade) in 22 % DDV ter plačilo sodne takse v višini 675,00 EUR (brez DDV), kar upoštevaje vrednost točke v višini 0,6 EUR skupaj znaša 1.234,98 EUR. Upoštevaje uspeh gre toženki tako 296,40 EUR. Tožnici se prizna 750 točk za odgovor na pritožbo (in upoštevaje vrednost spornega predmeta ne priglašenih 875 točk), 15 točk materialnih stroškov (2 % od nagrade) in 22 % DDV, kar upoštevaje vrednost točke v višini 0,6 EUR skupaj znaša 559,98 EUR. Upoštevaje uspeh gre tožnici tako 425,58 EUR. Po medsebojnem pobotu navedenih stroškov mora tožnica toženki plačati 1.356,78 EUR stroškov pritožbenega postopka.

¹ S pritožbama se upoštevaje njuno vsebino izpodbijajo le deli sodbe, ne pa tudi sklep o dopustitvi spremembe tožbe.
² Pritožbeno sodišče je tožničino pritožbo obravnavalo upoštevaje njeno vsebino, iz katere je razvidno, da se sklep o spremembi tožbe ne izpodbija.