VSM Sodba I Cp 762/2021

I. Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in sodba sodišča prve stopnje spremeni v II. točki izreka tako, da se: za besedno zvezo "60 dni" doda besedilo "od vročitve sodbe sodišča druge stopnje".

II. V presežku se pritožba zavrne kot neutemeljena in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožeča stranka krije sama svoje stroške odgovora na pritožbo.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se toženi stranki (v nadaljevanju toženki) odpove najemna pogodba št. 70102-49/2018-03/06 z dne 24. 8. 2018 (I. točka izreka). V II. točki izreka je odločilo, da je toženka dolžna v roku 60 dni izprazniti stanovanje št. 1, ki se nahaja v pritličju večstanovanjske stavbe na naslovu ... in ga prostega oseb ter stvari izročiti tožeči stranki (v nadaljevanju tožnici). V III. točki izreka je odločilo o stroških pravdnega postopka in jih v višini 447,98 EUR naložilo v plačilo toženki.

2Zoper sprejeto odločitev se pritožuje toženka, ki v pravočasni pritožbi navaja, da je bistvo njenega nasprotovanja tožbenemu zahtevku dejstvo, da se v 70 let staro stanovanje ni nič vlagalo, razen kar je vložila sama, zoper cenitev gospoda A. A. na podlagi katerega je tožnica potem določila oziroma zvišala najemnino, pa ni imela možnosti ugovora, saj se je od leta 2018, ko je bila določena tržna najemnina v višini 92,25 EUR po sedaj veljavni pogodbi stanje stanovanja samo še poslabšalo, zato ni podlage, da se njena najemnina zviša na 176,00 EUR, kar je za 91 %. V posledici tega so ji tudi kršene njene ustavne pravice. Tožnica je kot edino možnost ugovora na cenitev predlagala, da na lastne stroške naroči cenitev, ker pa ni lastnica stanovanja ne more cenilcu dati nobenih podatkov, niti nima denarja za cenitev, sodišče prve stopnje pa pri določitvi višine nove najemnine ni upoštevalo, da gre za neustavni postopek, kjer so kršene njene ustavne pravice in temeljne svoboščine. Sodišče je primerjalo spletne oglase za oddajanje enosobnih stanovanj v najem, vendar so ta stanovanja obnovljena in opremljena, njeno stanovanje pa ni primerljivo s temi stanovanji in ni bilo nikoli obnovljeno, grajeno je bilo v letu 1950, je brez elektrike, s svinčenimi vodovodnimi cevmi, brez ogrevanja, kopalnice in tople vode. Tožnica ji ni odgovorila na njeno priporočeno pismo, kjer je odgovarjala na prvi opomin pred tožbo, na odpoved najemnine. Ves čas plačuje najemnino po pogodbi, h kateri ni bil sklenjen noben aneks, niti ni bila sklenjena nova pogodba, obvestilo zoper katerega ni možna pritožba pa predstavlja grobo kršitev njenih pravic. Sodišče je neupravičeno določilo rok izselitve 60 dni, čeprav je v najemni pogodbi določen odpovedni rok najmanj 90 dni. Krivdnih razlogov za odpoved najemne pogodbe ni, saj ves čas plačuje najemnino v višini 92,25 EUR. Pogodbe k novi višji najemnini za 176,00 EUR pa ni podpisala. Predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma podrejeno sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

3Tožnica se v odgovoru na pritožbo zavzema za potrditev izpodbijane sodbe.

4Pritožba je delno utemeljena.

5Sodišče druge stopnje je izpodbijano sodbo preizkusilo v okviru pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti (350. člen Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

6Bistvo toženkinega nasprotovanja tožbenemu zahtevku in sedaj pritožbe je v dejstvu, da je najemnina določena previsoko za 70 let staro in dotrajano stanovanje.

7Sodišče druge stopnje ugotavlja, da sta pravdni stranki dne 24. 8. 2018 sklenili najemno pogodbo za predmetno stanovanje, v kateri je bilo določeno, da mora toženka plačevati najemnino v višini tržne najemnine skladno z veljavnimi splošnimi pogoji poslovanja JMMS Maribor, ki znaša 92,95 EUR mesečno od dne 8. 3. 2018 dalje. Nadalje je v najemni pogodbi, in sicer v 15. členu, določeno, da se lahko najemnina na podlagi spremembe veljavnih splošnih pogojev ali cenitve, ki jo naroči najemodajalec pri pooblaščenem cenilcu spremeni s pisnim obvestilom s strani najemodajalca. Na podlagi teh določb je tožnica pridobila cenitev, ki je vrednost tržne najemnine za stanovanje kot ga ima v najemu toženka ocenilo v višini 176,00 EUR. Toženka je sicer ugotovitvam cenitve nasprotovala, vendar pa lastne cenitve ni predložila. Na podlagi slednjega je sodišče prve stopnje zaključilo, da je ocenjena tržna najemnina primerna, saj je tožnica predložila tudi oglase za najem primerljivih stanovanj.

8Toženka je bila z dopisom z dne 31. 3. 2020 obveščena o spremembi tržne najemnine, ki se obračunava od 1. 3. 2020 dalje. Med strankama je nesporno, da toženka zvišane najemnine ne plačuje, temveč še vedno plačuje najemnino v višini 92,25 EUR. Zaradi neplačila razlike v najemnini je bila toženka opozorjena z opominom, s katerim je bila opomnjena na kršitev najemne pogodbe in na način odprave razlogov za odpoved najemne pogodbe.

9Ker toženka kljub opominu najemnine ni poravnala je tožnica zoper toženko vložila tožbo v skladu s 112. členom Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1).¹

10Predmet spora je tako odpoved najemne pogodbe za profitno stanovanje v katerem biva toženka. Pravna podlaga tožbenega zahtevka so določbe najemne pogodbe in določbe SZ-1. V najemni pogodbi je bil določen način spreminjanja najemnine, toženka je bila o spremembi tudi pisno obveščena, zato je dolžna zvišano tržno najemnino za najeto stanovanje plačevati, ne glede na dejstvo, da stranki nista podpisali nove najemne pogodbe oz. aneksa.

11Nima prav pritožba, da bi sodišče moralo za izselitev določiti 90 dnevni rok. V skladu s prvim odstavkom 112. člena SZ-1 je lastnik stanovanja tisti, ki mora odpovedati najemno pogodbo z odpovednim rokom najmanj 90 dni. Kadar pa se odpoved najemne pogodbe uveljavlja po sodni poti sodišče določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni (četrti odstavek 112. člena SZ-1). Slednjemu je pravilno sledilo tudi sodišče prve stopnje. Namen te določbe je namreč, da se najemniku najde novo prebivališče, zato je temu prilagojena tudi dolžina roka, toženka pa posebnih okoliščin, ki bi upravičevali daljši rok ne zatrjuje.

12Sodišče prve stopnje pa v izreku izpodbijane sodbe ni odločilo, kdaj rok 60 dni za izselitev prične teči. V skladu s 313. členom ZPP rok za izpolnitev dajatve začne teči prvi dan po vročitvi prepisa sodbe stranki, ki ji je naložena izpolnitev oziroma naslednji dan od dneva, ko ji je bila odločba vročena. Če pa je vloženo pravno sredstvo se šteje, da paricijski rok sploh ni začel teči, ker je pričetek njegovega teka vezan na pravnomočnost sodne odločbe, zato ta rok prične teči šele, če pritožbeno sodišče s svojo odločbo potrdi dajatveno odločbo sodišča prve stopnje in sicer od njene vročitve stranki.²

13Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje pravilno oblikovalo izrek izpodbijane sodbe (II. točka izreka) tako, da se je toženka dolžna izseliti v roku 60 dni od vročitve sodbe sodišča druge stopnje in v tem delu izpodbijano sodbo spremenilo, v preostalem delu pa pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (5. alineja 358. člena in 353. člen ZPP).

14Toženka stroškov pritožbenega postopka ni priglasila, zato je odločitev o njih odpadla (163. člen ZPP), tožnica pa z odgovorom na pritožbo v ničemer ni pripomogla k odločitvi sodišča druge stopnje, zato krije sama svoje stroške odgovora na pritožbo (155. člen v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

¹ 112. člen SZ-1: 1) Lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 90 dni. 2) Lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika preden mu ne povrne vlaganj po 98. členu zakona. 3) Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. 4) Sodišče določi rok za izselitev, ki pa ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni. 5) Spori se rešujejo prednostno. 6) Lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma, da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku.
² VSM sodba I Cp 288/2020 z dne 27. 5. 2020.