VSC Sklep Cp 352/2018

I. Pritožbi se ugodi in se razveljavi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

1Z uvodoma navedeno izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo:

- da se ugotovi, da je nepremičnina parc. št. 1637/0 k.o. ... (ID ...3590) do celote skupna lastnina tožeče stranke M. T., M ..., EMŠO ... in B. T., M ..., EMŠO ... (točka I izreka),

- da je tožena stranka dolžna tožeči stranki M. T. in B. T. izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim dovoljuje pri nepremičnini parc. št. 1637/0 k.o. ... (ID ...3590) do celote vpis skupne lastnine M. T. in B. T. (točka II izreka),

- da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni plačati tožeči stranki 5.798,23 EUR pravdnih stroškov na račun Okrožnega sodišča v Celju, organa za brezplačno pomoč št. 01100-6370421586, sklic Bpp 37/2016, pa 1.108,50 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po preteku paricijskega roka do plačila (točka III izreka).

2Toženec je s pritožbo izpodbijal sodbo sodišča prve stopnje z uveljavljanjem vseh treh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) in predlagal ugoditev pritožbi ter spremembo izpodbijane sodbe tako, da se tožbeni zahtevek zavrne, podredno pa je predlagal razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zahteval je tudi plačilo vseh stroškov pravdnega postopka. Navajal je, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da so drugi tožnik in toženčevi pravni prednici M. in A .K. (v nadaljevanju: sestri K.) sklenili pogodbo 26. 5. 1992, da gre za najemno pogodbo, te pogodbe pri svoji odločitvi o obstoju lastninske pravice na nepremičnini parc. št. 1637 k.o. ... na podlagi 25. člena Zakona o temeljih lastninskopravnih razmerij (ZTLR) ni pravilno upoštevalo. Pogodbo je upoštevalo le v delu, ko je ugotovilo, da na podlagi navedene pogodbe tožnika nista bila dobroverna in posledično zahtevku tožnikov ni ugodilo na podlagi 24. člena ZTLR. Sodišče prve stopnje bi moralo upoštevati tudi, da institut gradnje na tujem svetu izključuje kakršnokoli pravno poslovno dogovarjanje lastnika zemljišča in graditelja in da tožnika lastninske pravice na ta način zaradi sklenitve pogodbe nista mogla pridobiti. Obstoj zakupnih pogodb izključuje uporabo določb ZTLR o gradnji na tujem svetu, te določbe je mogoče uporabiti le tedaj, ko razmerja v zvezi z gradnjo med strankama niso drugače pogodbeno urejena, tako sodna praksa, in sicer sodba Višjega sodišča v Kopru I Cp 675/2004, sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 49/2008 in II Ips 28/2011, tega sodišče prve stopnje materialnopravno zmotno ni upoštevalo. Drugi tožnik je v pravdi P 487/2009 Okrožnega sodišča v Celju trdil, da je lastnik sporne nepremičnine na podlagi sklenjene kupoprodajne pogodbe s sestrama K., takšna pogodba, četudi na njeni podlagi drugi tožnik ali oba tožnika nista pridobila lastninske pravice, predstavlja dogovarjanje med tožnikoma in sestrama K. Zgolj sklenitev pogodbe za to nepremičnino pomeni, da sta tožnika, ali vsaj drugi tožnik, bila v dogovorih z zemljiškoknjižnima lastnicama. Iz pogodbe izhaja tudi, da v kolikor prepisa nepremičnine ne bo mogoče izvesti, to pomeni, da je sklenjena najemna pogodba. Ker prepis ni bil izveden, je bila med sestrama K. ter drugim tožnikom sklenjena najemna pogodba, izpovedb obeh tožnikov pa izhaja, da sta pri sklepanju pogodbe sodelovala oba. Tožnika sta se tudi sama sklicevala na sklenjeno pogodbo z dne 25. 6. 1992 in jima je njena vsebina bila znana. Ker lastninska pravica ni bila vpisana na drugega tožnika, saj je le on podpisal pogodbo, je med strankama pričela veljati najemna pogodba, kar pomeni, da sta tožnika zemljišče uporabljala na podlagi najemne pogodbe. Tožnika sta to vedela, vedela sta, da imata zemljišče zgolj v najemu na podlagi dogovora s sestrama K., pa sta kljub temu na najetem zemljišču zgradila objekt. S sklenjeno pogodbo sta prodajalki kupcu dovolili, da lahko začne kupec parcelo št. 1637 takoj in brezpogojno uporabljati, navedeno pomeni, da sta mu dovolili uporabljati parcelo, kot želi sam. Za uporabo parcele je torej obstajal dogovor, to pa izključuje pridobitev lastninske pravice z gradnjo na tujem zemljišču in uporabo 25. člena ZTLR. Sodišče prve stopnje tega ni upoštevalo, zahtevku tožnikov je neutemeljeno ugodilo, zaradi sklenjene pogodbe ne bi smelo uporabiti 25. člena ZTLR. Sodišče prve stopnje zmotno ni upoštevalo dejstva, da je bila parcela 1637 v času gradnje objekta kmetijsko zemljišče, to je bila tudi ob zaključku gradnje, da je bila ves čas gradnje kmetijsko zemljišče, izhaja iz dopisov Občine Celje z dne 2. 12. 1993 in 25. 10. 1993. Sodišče prve stopnje se neutemeljeno sklicuje, da je predmetna parcela sedaj stavbno zemljišče, ni pa odločalo o tem, ali tožnika sedaj, v času odločanja pridobivata lastninsko pravico, ampak ali sta jo pridobila, ko je bil objekt zgrajen v letu 1995. Takrat pa je bilo to zemljišče še kmetijsko zemljišče. To dejstvo bi sodišče prve stopnje moralo upoštevati in ugotoviti, da zaradi tega, ker je bila nepremičnina parc. št. 1637 k.o. ... kmetijsko zemljišče, tožnika z gradnjo na tem zemljišču nista postala tudi lastnika tega zemljišča. Sodišče prve stopnje pa ni presojalo dobrovernosti toženca ob pridobitvi lastninske pravice v letu 2004. Toženec ni bil lastnik zemljišča v času gradnje, to je postal šele po zaključeni gradnji v letu 2004. Ravnanje sester K. v času gradnje in njuna nedobrovernost vpliva le na pridobitev lastninske pravice tožnikov, ne vpliva pa sama po sebi na pridobitev lastninske pravice toženca. Ko je toženec v letu 2004 sklepal izročilno pogodbo s sestrama K., pa tožnika nista bila vpisana v zemljiško knjigo, niti ni bila v zemljiški knjigi vpisana kakršnakoli pravica v njuno korist. Sodišče prve stopnje bi moralo ugotoviti tudi, ali je toženec postal lastnik na podlagi izročilne pogodbe ali ne, tega pa sploh ni ugotavljalo in se tudi ni opredelilo do toženčevih navedb, da je postal lastnik sporne nepremičnine na podlagi izročilne pogodbe in da sta bili sestri K. v času sklepanja le-te kot pravni prednici vpisani v zemljiško knjigo, njuna lastninska pravica pa ni bila omejena z nobeno pravico v korist tožnikov. Za stavbo pa je bilo rečeno, da je nelegalna gradnja in je v teku postopek rušitve, kar je toženec preveril in je bilo celo res. Kdor se zanese na podatke iz zemljiške knjige, ne more trpeti škodljivih posledic. Če je toženec nepremičnino pridobil od sester K. na podlagi pogodbe potem, ko je preveril stanje v zemljiški knjigi, ga ne morejo zadeti škodljive posledice. Lastninska pravica toženca ne more biti omejena zaradi nevpisanih izvenknjižno pridobljenih pravic tretjih oseb. Tudi, če bi tožnika postala lastnika na podlagi gradnje na tujem, pa nista, še preden je toženec pridobil lastninsko pravico od sester K., ta pravica v zemljiški knjigi ni bila vpisana in ne more vplivati na toženčevo pravno poslovno pridobitev lastninske pravice potem, ko se je zanesel na podatke iz zemljiške knjige in se je vpisal kot lastnik v zemljiško knjigo. Sodišče prve stopnje tega ni preverjalo, niti ni obrazložilo, ni se do teh pravno pomembnih dejstev in trditev toženca opredelilo. S tem je zagrešilo bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Dalje je toženec v pritožbi še navajal, da sodišče prve stopnje svoje odločitve pod točko II izreka sodbe sploh ni obrazložilo. Ni se opredelilo do toženčevih navedb, da tožnikoma ni dolžan izstaviti zemljiškoknjižnega dovolila, sodbe sodišča prve stopnje v tem delu ni mogoče preizkusiti, manjkajo razlogi o odločilnih dejstvih, s tem je sodišče prve stopnje zagrešilo bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Zahteva po izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila je obligacijska pravica in lahko temelji zgolj na obstoju nekega obligacijskega pravnega posla, takšen obligacijski pravni posel pa ne obstaja. Zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila je neutemeljen, sodišče prve stopnje bi ga moralo zavrniti. Navedbe tožnikov glede originarne pridobitve lastninske pravice na podlagi instituta gradnje na tujem pa izključujejo in same po sebi nasprotujejo utemeljenosti zahtevka po izstavitvi zemljiškoknjižnega dovolila. Zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila je nesklepčen in bi ga sodišče prve stopnje moralo zavrniti tudi iz tega razloga. Izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vpis lastninske pravice tožnikov v zemljiško knjigo ni potrebna, ker sta zatrjevala pridobitev lastninske pravice na originarni način z gradnjo na tujem zemljišču. Pritožba je izpodbijala tudi odločitev o stroških pravdnega postopka.

3Tožnika sta v odgovoru na pritožbo prerekala pritožbene trditve in predlagala zavrnitev pritožbe.

4Iz izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje izhajajo naslednje ugotovitve:

- da je bila med sestrama K., kot prodajalkama in tožnikoma, kot kupcema (oziroma le drugim tožnikom) 25. 6. 1992 sklenjena kupoprodajna pogodba, katere predmet je bila nepremičnina parc. št. 1637 k.o. ... in da so se s pogodbo prodajalki in kupca, oziroma kupec, sporazumeli in obvezali, da bosta kupca takoj, ko bo mogoče, uredila tudi uradno spremembo lastništva. V kolikor pa to ne bo mogoče, dajeta prodajalki nepreklicno to parcelo v najem za nedoločen čas, kupca pa jima plačata 130.000,00 SIT kot najemnino v enkratnem znesku, kar pomeni, da nimata do prodajalk nobenih obveznosti več, znesek je bil poravnan ob podpisu pogodbe, kupca pa sta v skladu s pogodbo lahko pričela zemljišče takoj in brezpogojno uporabljati,

- da kupoprodajna pogodba ni bila zemljiškoknjižno izvedena, da tožnika nista pridobila lastninske pravice na sporni nepremičnini in je to dejstvo bilo obema znano, sta pa tožnika na predmetnem zemljišču zgradila objekt in lastnici zemljišča sestri K. se gradnji nista uprli, da sta torej graditelja vedela, da gradita na tujem, ker sta bila le najemnika zemljišča in da se lastnici gradnji nista uprli, na tožnika pa tudi nikoli nista naslovili zahtevka na podlagi 25. člena ZTLR (torej nista zahtevali zase lastninske pravice na objektu, nista zahtevali porušitve objekta, nista zahtevali plačila prometne cene zemljišča),

- da je po namenski rabi Mestne občine ... sporna parcela stavbno zemljišče, da je površina zemljišča pod stavbo 107 m2, površina objekta s streho - napušči 139 m2, preostanek 89 m2 zemljišča pa predstavlja zemljišče, potrebno za redno vzdrževanje stavbe in dostop z vozili, njihovo parkiranje, da sporno zemljišče v celoti predstavlja objekt in k temu objektu pripadajoče funkcionalno zemljišče.

5Na podlagi podatkov v spisovnem gradivu je pritožbeno sodišče ugotovilo, da po tožnikih zatrjevana dejstva, da sta na spornem zemljišču zgradila objekt s skupnimi sredstvi (kot zakonca) niso bila prerekana.

6Tako ugotovljenega dejanskega stanja pritožba ne izpodbija, izpostavlja pa, da sodišče prve stopnje ni ugotovilo, kdaj sta tožnika pridobila lastninsko pravico, ali sta jo pridobila takrat, ko je bila objekt zgrajen v letu 1995 ali sta jo pridobila sedaj, v času odločanja. V letu 1995 pa je bilo zemljišče še kmetijsko zemljišče, uporaba instituta pridobitve lastninske pravice z gradnjo na tujem kmetijskem zemljišču pa ni mogoča, ker gre za pridobitev lastninske pravice v nasprotju z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih.

Takšen pritožbeni očitek je utemeljen. Sodišče prve stopnje je v točki 23 obrazložitve izpodbijane sodbe res ugotovilo zgolj dejstvo, da je po namenski rabi Mesne občine ... sporno zemljišče stavbno zemljišče, ni pa ugotovilo dejstva o tem, kdaj je sporno zemljišče pridobilo status stavbnega zemljišča, sodišče prve stopnje pa tudi ni ugotovilo dejstva, kdaj je bila gradnja na spornem zemljišču končana (v tožbi in prvi pripravljalni vlogi z dne 3. 7. 2014 sta tožnika zatrjevala, da je objekt bil zgrajen v letu 1993, v točki 11 obrazložitve izpodbijane sodbe pa je sodišče prve stopnje povzelo izpovedbo tožnika, iz katere izhaja, da sta tožnika gradnjo začela v letu 1993 ali 1994 in objekt dokončala do sedanje faze v letu 1997 ali 1998). Dejstvo o tem, kdaj je bil objekt zgrajen, je pomembno, saj je to ključna okoliščina za pravico izbire lastnika zemljišča iz petega odstavka 25. člena ZTLR. Dejstvo o statusu zemljišča v času končane gradnje pa je pomembno, kot utemeljeno trdi pritožba, ker na originaren način lastninske pravice na kmetijskem zemljišču z gradnjo ni mogoče pridobiti (tako sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 201/2001).

7Pritožba ima tudi prav, ko trdi, da institut gradnje na tujem svetu izključuje kakršnokoli pravno poslovno dogovarjanje lastnika zemljišča in graditelja in da takšno pravno stališče potrjujejo odločbe VS RS II Ips 49/2008, II Ips 28/2011 in odločba VSK I Cp 675/2004. Vendar je v vseh teh citiranih odločbah dejansko stanje po presoji pritožbenega sodišča drugačno od dejanskega stanja v obravnavani zadevi. Predmet zakupne pogodbe, oziroma najemne pogodbe v navedenih zadevah je (tudi) obstoječ objekt, v katerega je zakupnik oziroma najemnik vlagal, med pogodbenima strankama pa ni bilo pogodbenega dogovora o pridobitvi lastninske pravice zakupnika na (sicer dogovorjenih) vlaganjih na stvari, ki je predmet zakupne pogodbe.

V obravnavani zadevi pa je odločilno dejstvo, da je predmet pogodbe z dne 25. 6. 1992 zemljišče brez objekta, da sta lastnici, toženčevi pravni prednici, s sklenitvijo te pogodbe z drugim tožnikom izročili drugemu tožniku (ali obema tožnikoma) zemljišče v nepreklicni najem za nedoločen čas in v brezpogojno uporabo. Tožnika pa sta izvrševala najem na način, da sta na zemljišču zgradila objekt (novo stvar), v zvezi s to gradnjo pa pogodbene stranke v pogodbi niso uredile ničesar in najemodajalki nista nikoli nasprotovali gradnji in nista uveljavljali zahtevkov iz 25. člena ZTLR, kot je ugotovilo sodišče prve stopnje in pritožba te ugotovitve ne izpodbija.

Razmerja v zvezi z gradnjo med pogodbenimi strankami torej niso bila urejena, ni bilo pravno poslovnega dogovora glede gradnje, oziroma nastalega objekta, zato bi po presoji pritožbenega sodišča lahko prišlo do originarne pridobitve lastninske pravice na nepremičnini. Dogovori, oziroma pogodbe med graditeljem in lastnikom zemljišča lahko izključuje uporabo pravil o gradnji na tujem svetu, vendar le v primerih, ko se v takšnih dogovorih oziroma pogodbah, uredijo medsebojne pravice in obveznosti oziroma razmerja v zvezi z gradnjo na zemljišču (tako sodba VS RS II Ips 215/2014).

8Glede na obrazloženo sodišče prve stopnje še ni ugotovilo vseh potrebnih pravno pomembnih dejstev, kot to opozarja pritožba, za presojo pravilnosti zaključka sodišča prve stopnje o tem, da sta tožnika na podlagi 25. člena ZTLR pridobila lastninsko pravico na spornem zemljišču v posledici gradnje.

9Določbi 8. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) in 10. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) izražata eno temeljnih načel zemljiškoknjižnega in stvarnega prava, to je načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Navedeni zakonski določbi določata, da kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic in še, da kdor izpolni pogoje za vpis pravice, oziroma pravnega dejstva v zemljiško knjigo v svojo korist in tega vpisa ne predlaga, nosi vse škodljive posledice takšne opustitve.

Pritožba utemeljeno trdi, da se je toženec že v odgovoru na tožbo izrecno skliceval na svojo dobrovernost in načelo zaupanja v zemljiškoknjižne podatke ob sklenitvi izročilne pogodbe. Iz trditvene podlage tožnikov pa izhaja, da sta že v tožbi in v pripravljalni vlogi z dne 3. 7. 2014 zatrjevala, da je toženec pri sklenitvi izročilne pogodbe (v letu 2004) vedel za obstoj objekta in da sta objekt zgradila tožnika, da sta tožnika že pred tem sama pridobila lastninsko pravico na originaren način. Med pravdnima strankama je torej bilo sporno, ali je toženec dobroverni pridobitelj lastninske pravice, sodišče prve stopnje pa zaradi neupoštevanja zgoraj citiranih zakonskih določb tega dejstva ni ugotavljalo, ni se opredelilo do te sporne in pravno pomembne okoliščine.

Utemeljen je zato pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje ni preverjalo, ni obrazložilo in se tudi ni opredelilo do zatrjevanih pomembnih dejstev o toženčevi sporni dobrovernosti pri pridobitvi lastninske pravice na sporni nepremičnini na pravno poslovni podlagi.

Ob utemeljevanju tožbenega zahtevka o pridobitvi lastninske pravice na originaren način je potrebno glede na podane trditve obeh strank ugotavljati tudi toženčevo nedobrovernost pri pridobitvi lastninske pravice, kar je dokazno breme tožnikov. Sodišče prve stopnje torej ni pravilno uporabilo materialnega prava in posledično še ni popolnoma in pravilno ugotovilo pravno pomembnega dejanskega stanja.

10S tem je utemeljen pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava in posledično zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, ni pa to bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ka pritožba neutemeljeno očita.

11Utemeljeno pa pritožba očita nesklepčnost (materialnopravno neutemeljenost) zahtevka pod točko II izreka izpodbijane sodbe. Sodišče prve stopnje ni navedlo dejstev in ni obrazložilo razlogov za ugoditev tudi tožbenemu zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. V tem delu sodbe sodišča prve stopnje ni mogoče preizkusiti.

12Glede na vse obrazloženo je sodba sodišča prve stopnje preuranjena, obremenjena pa je tudi z bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka, zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Ocenilo je, da glede na nepopolno ugotovljeno dejansko stanje v posledici zmotno uporabljenega materialnega prava ne more samo dopolnjevati dokaznega postopka z izvajanjem dokazov in ugotavljanjem še potrebnih pravno odločilnih dejstev ter tudi da vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje ne bo povzročilo hujše kršitve pravice strank do sojenja brez nepotrebnega odlašanja (355. člen ZPP).

13V novem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje ponoviti že izvedene dokaze in jih dopolniti, nato pa ponovno ugotoviti pravno pomembna dejstva, ki jih je že ugotovilo v izpodbijani sodbi in še manjkajoča pravno pomembna dejstva ob upoštevanju materialnega prava (določb ZTLR, določb ZZZDR, določb ZZK-1, določb Zakona o kmetijskih zemljiščih) ter ponovno presoditi o utemeljenosti, oziroma neutemeljenosti tožbenega zahtevka (prirednega, če bo presodilo, da ta ni utemeljen, pa tudi utemeljenost podrednega zahtevka).

14Razveljavitev odločitve o stroških pravdnega postopka v točkah II in III izreka izpodbijane sodbe je posledica razveljavitve sodbe sodišča prve stopnje v točki I izreka.

15Odločitev v točki II izreka tega sklepa pa temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

PRAVNI POUK: Zoper ta sklep je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje v 15 dneh od prejema pisnega odpravka te odločbe, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katero se vlaga, izjavo, da se izpodbija, pritožbene razloge in podpis pritožnika (člen 343/3 ZPP). Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit.

Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitve postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje.

O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.