VSL Sklep in sklep II Cp 598/2018

Pritožbi se delno ugodi in se sklep v točki III/1 izreka spremeni tako, da glasi:

"Nasprotni udeleženec C. U. je dolžan plačati predlagateljici H. H. 27.136,24 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodne odločbe do plačila."

V preostalem delu se pritožba zavrne kot neutemeljena in se v nespremenjenem delu potrdi sklep sodišča prve stopnje.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom razdružilo nepremičnine, kot izhaja iz izreka. Nasprotnemu udeležencu C. U. je naložilo, da plača predlagateljici 27.136,24 EUR s pripadki in C. U. mora plačati tudi Š. U. 5.337,32 EUR s pripadki. Do poplačila imata predlagateljica in druga nasprotna udeleženka zakonito zastavno pravico na posameznem delu stavbe nasprotnega udeleženca. Odločilo je, da bo o stroških sodišče odločilo s posebnim sklepom.

2Proti temu sklepu vlaga pritožbo predlagateljica iz vseh pritožbenih razlogov. Povzema izrek izpodbijanega sklepa. Postopek se je pričel 1989 leta. Š. U. pa je prišla kot solastnica šele od sklenitve darilne pogodbe. Predlagateljica se zavzema, da se stanovanje v četrti etaži razdeli na dve stanovanji med predlagateljico in nasprotno stranko. Če je več solastnikov, ima prednost tisti, ki ga določi sodišče, upoštevajoč velikost idealnih deležev, dosedanji način rabe in potrebe. Sodišče spregleda 268. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki določa, da bi se postopek moral začeti po prejšnjih predpisih, kar je Zakon o nepravdnem postopku (ZNP). Zato je sodišče moralo opraviti delitev po času vložitve predloga. 122. člen ZNP predvideva, da se opravi hišna delitev in solastniki dobijo tisti del, za katerega izkažejo upravičen interes. Šele če to ni mogoče, se razdeli tako, da vsak dobi vrednost svojega solastninskega deleža oziroma lahko eden izplača druge, v roku, ki ne sme biti daljši kot tri mesece. Predlagateljica vztraja pri fizični delitvi in sodna praksa iz SPZ je neupoštevna. Sodišče bi moralo upoštevati sodno prakso iz ZNP, ki je bila drugačna (I Cp 774/2001, Cp 370/2006). Sodišče ni ugotavljalo smotrnosti delitve glede na stanje pred začetkom gradnje oziroma ni upoštevalo dogovora. Sodišče je upoštevalo stanje ob zaključku sodnega postopka, kar je napačno. Ponavlja, kaj sta se C. U. in H. U., poročena H., dogovorila v času gradnje od 1967 dalje. Vse je bilo dogovorjeno, da bo na pol. Predlagateljica uporablja po dogovoru, nasprotna udeleženca s člani družine pa uporabljajo več, kot je njihov delež. Zlasti samovoljno zaseda četrto etažo, čeprav sta tam dve stanovanji. Možna je delitev na dve stanovanji. To je ugotovil že izvedenec B. B., ki je ugotovil, da je bilo po prej vgrajenih in preizkušenih inštalacijah to možno z minimalnimi stroški in posegi. Temu so nasprotni udeleženci nasprotovali in začeli v odsotnosti in brez vednosti predlagateljice izvajati predelave, vgrajevati instalacije, nadgradnjo oblok, preurejanje kanalizacijskih odtokov in vodovodnih instalacij. Pravo stanje je bilo ugotovljeno v pravdi pred Okrajnim sodiščem v Ljubljani pod opr. št. I P 343/92, ko je sodnik P. opravil ogled. Ugotovil je, da so dvojne varovalke, dvojni odtoki in dve vodovodni napeljavi. Nerazumljivo je odklanjanje nasprotnih udeležencev, da se te malenkosti odpravijo. Izvedenec je ugotovilo, da je bilo vse zgrajeno z namenom za ločeno vgrajevanje odštevalnih števcev, za vodovodno in kanalizacijsko napeljavo, kar se lahko še danes razdeli z manjšimi sredstvi. Ves čas je bil dogovor, da bo vse na pol. Tako je bilo tudi vknjiženo v zemljiški knjigi. V stanovanje v pritličje sta se vselila predlagateljica in njen mož marca 1972. Nasprotni udeleženec se je vselil v tretjo stanovanjsko etažo, to je prvo nadstropje v drugi polovici leta 1975. V četrti etaži pa je predlagateljici in možu pripadala kuhinja, dnevna soba, shramba s souporabo predsobe, stranišče in stopnišče in tega nista takoj zasedla. Leta 1978 sta predlagateljica in moža, pokojna mati in C. U. prosila, da se začasno v četrto etažo vseli hči A. U., ki je bila noseča. To sta dovolila za dve leti. Nikoli pa nista dovolila Š. U., da uporablja njun del etaže. Ona se je vselila po izselitvi A. U. nasilno in brez vednosti predlagateljice, le z dovoljenjem C. U. Še danes nočejo plačevati uporabnine. Sodišče pa ni upoštevalo dogovora. Zaradi ugotavljanja enovitega stanovanja v drugem nadstropju je sodišče postavilo dva sodna izvedenca in sodišče zaključi, da oba ugotavljata, da sta potrebna za vzpostavitev dveh samostojnih enot vlaganja. Sodišče vzame le zadnje obstoječo stanje, čeprav je možna fizična delitev na način, kot je bilo v času gradnje in po dogovoru. Predlagateljica je predložila tudi izvedeniško mnenje družbe G. O dogovoru za četrto etažo se sodišče ni opredelilo. Predlagateljica je pripravljena financirati vsa dela za vzpostavitev prejšnjega stanja. Dve manjši stanovanji sta več vredni kot eno večje. Delitev je ekonomsko upravičena. Sodišče je napačno presojalo upravičen interes. Tudi predlagateljica ima otroke, ki nimajo rešenega stanovanjskega problema. Nasprotni udeleženci pa zaradi prekluzije niso zmožni izkazati plačilne zmožnosti. Uporabnine še niso plačali. O tem teče druga pravda. Š. U. je zatrjevala, da je sposobna pridobiti kredit, kar ni relevantno za to zadevo. C. U. pa je naknadno dostavil potrdilo o stanju računa, kar je prepozno. Obširno razlaga, kaj je treba predelati, da bi bili dve stanovanji v četrti etaži. Za uporabno dovoljenja bo treba pridobiti projektno dokumentacijo in brez izvedbenega projekta etaže ne bo mogoče legalizirati. Četrta etaža je zgrajena neskladno z lokacijsko in gradbeno dokumentacijo in legalizaciji se ne bo moč izogniti, ne glede na eno stanovanje ali dve. Sodišče pa ni zmotno raziskalo vseh odločilnih dejstev in je zato zmotno uporabilo materialno pravo. Pritožnica opozarja na Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb, iz katerih izhaja, da mora biti za vsako stanovanje na parceli najmanj eno parkirno mesto. Tega pa nasprotna udeleženka ne izpolnjuje, saj ni dobila dveh parcel, ki predstavljajo dovoz in zemljišče pod stavbo. Torej nima parkirnega mesta in ne more dobiti v izključno last nobenega stanovanja. Predlagateljica ima večji delež kot Š. U. in zato je izkazala večji interes. Š. U. pa nima dveh otrok, ampak le eno hčerko, kot zmotno ugotavlja sodišče. Predlagateljica pa ima petčlansko družino. Izpodbija tudi ugotovljene cene posameznih delov. Iz podatkov GURS-a izhaja, da je vrednost nepremičnin kar 36% višja. Izvedenka je vzela za primerjavo nepremičnine na lokacijah, ki nimajo s to lokacijo zveze in so neprimerljive. Vztraja, da četrta etaža ni črna gradnja. Sodišče je nato ugotovilo, da je vrednost nepremičnine kot celote manj vredna, ker je zgornja etaža brez ustreznega gradbenega dovoljenja, kar zmanjšuje vrednost za 11.500,00 EUR. V zemljiški knjigi ni vpisana zaznamba, da gre za črno gradnjo. Sodišče le zaključi, da je inšpekcijska odločba bila izdana 19. 10. 1970 na podlagi Zakona o urbanističnem planiranju in takrat niso poznali zaznambe. Sodišče pa le šteje, da Š. U. ima močnejši interes, ker že vrsto let živi z možem in dvema otrokoma in nima druge nepremičnine. Ne strinja se z osnovnim poročilom in dopolnitvijo izvedenke glede cenitev. Predlagala je, da izvedenka dopolni cenitev in ponovno preuči vrednost vseh etaž po GURS-u in oceni zgornjo etažo, tako da ni črna gradnja. Zato cenitev ne ustreza trgu nepremičnin. Cenitev je iz leta 2016 in to bi bilo treba revalorizirati, ker so se nepremičnine v Ljubljani v letu 2017 bistveno spremenile. Nasprotna udeleženka je imela v preteklosti vsaj še dve stanovanji in sicer eno v L., drugo v M. Pred koncem postopka pa je vse odtujila. Hčeri predlagateljice pa nimata stanovanj in živita v najemu.

3Na vročeno pritožbo sta odgovorila nasprotna udeleženca in predlagata razveljavitev.

4Pritožba je delno utemeljena.

5Pritožnica najprej graja pravilno uporabo materialnega prava. Opozarja na določbo 268. člena SPZ, ki določa, da vsi postopki, ki so se začeli pred uveljavitvijo tega zakona, se zaključilo po določbah prejšnjih zakonov, razen če SPZ ne določa drugače. Postopek se je pričel leta 1989 in takrat je veljal ZNP, ki je tudi materialnopravno reševal problem delitve stvari in skupnega premoženja. Gre za določbo 118. in 122. člena ZNP. Pritožba sicer nima prav, da ZNP drugače ureja podlago za razdružitev, kot jo ureja 70. člen ZNP. Vendar je treba opozoriti na peti odstavek 122. člena ZNP, ki ureja tek obresti, ki jo določa zakon o obligacijskih razmerjih za zamudne obresti mora prevzemnik plačati obresti po obrestni meri o obligacijskih razmerjih za zamudne obresti in da obresti tečejo od dneva izdaje sodne odločbe do plačila. SPZ pa v tem delu določa drugače, in sicer obresti, po katerih se v kraju, kjer leži nepremičnina, obrestujejo bančni depoziti za dobo treh mesecev od dneva pravnomočnosti odločbe do dneva plačila. Rešitev iz 122. člena ZNP je za pritožnico bolj ugodna in zato je pritožbeno sodišče zaradi zmotne uporabe materialnega prava v tem delu pritožnici delno ugodilo in spremenilo izpodbijani sklep v točki III. izreka v delu, ki se nanaša na predlagateljico, to je v prvem odstavku (peta alineja prvega odstavka 358. člena ZPP).

6Primerjava 70. člena SPZ, na katerega se je oprlo sodišče prve stopnje, in 118. in 122. člena ZNP glede načina delitve pokaže, da je sodišče vsebinsko pravilno odločilo, saj sta oba zakona v tem delu skoraj identična. Najprej je sodišče pravilno ugotavljalo, ali je možen sporazum o delitvi solastnine in ugotovilo, da to ni možno (prvi odstavek 118. člena ZNP). Nato je ugotavljalo, ali je možno opraviti fizično delitev, da solastnik dobi tisti del stvari, za katerega izkaže upravičen interes. Pritožba ne graja ugotovitev in odločitev sodišča prve stopnje glede ugotovljenega interesa in razdelitve stavbe in zemljišča pod točko I. izreka, kakor tudi ne glede skupnih delov stavbe. Izpodbija pa ugotovitev, da je sodišče Š. U. pri posameznem delu stavbe št. 000 dodelilo stanovanje oziroma etažo, ki jo udeleženci postopka imenujejo četrta etaža.

7Za pritožbo je odločilno, da sta se prvotna solastnika zemljišča, na katerem sta zgradila hišo (brat in sestra, predlagateljica in prvi nasprotni udeleženec), dogovorila, da bo hiša do polovice last obeh, kakor je bilo tudi zemljišče. Meni, da je ta sporazum veljal tudi za izdelavo četrte etaže in sicer tako, da ni odločilno stanje četrte etaže v času zadnjega naroka oziroma odločitve sodišča, ampak je odločilen dogovor, ki sta ga sklenila ob sami izgradnji. Sodišče prve stopnje se je odločilo, da odloča o delitvi nepremičnine po stanju, v kakršnem se nepremičnina nahaja na dan izdaje sklepa sodišča. Pravilno je stališče, da sodišče ne more odločati o stanju, ki ne obstaja v naravi. Zmotno meni pritožba, da bi bilo treba upoštevati, da se v četrti etaži lahko z gradbenimi posegi vzpostavita dve enoti oziroma dve stanovanji in nato dobi vsaka stranka eno. Sodišče pravilno ugotavlja, da med strankami ni soglasja o tem, da bi bila taka gradbena vzpostavitev možna.¹ Dogovor ob gradnji oziroma že izpeljana "etažna lastnina" v naravi na podlagi domačih dogovorov, je bila res sprejeta v sodni praksi kot "navidezna solastnina". Šlo je za primere, ko je bila v zemljiški knjigi vpisana solastnina, v naravi pa je obstajala etažna lastnina na podlagi dogovorov.² V našem primeru pa bi za vzpostavitev dveh stanovanj bilo treba opraviti vsa izvedbena gradbena dela, ki sta jih ugotovila tako izvedenec B. B. kot C. C. (prvi v izvedeniškem mnenju 2006, drugi v izvedeniškem mnenju 2013 z dopolnitvami 2014). V tem času pa je glede gradenj oziroma posegov po določbi 67. člena SPZ potrebno soglasje vseh solastnikov, kar pa nasprotni udeleženci niso soglašali. Oba izvedenca sta opisala, kaj vse bi bilo treba narediti, da bi bila možna vzpostavitev dveh stanovanj v četrti etaži. Obsežna sodna praksa, ki jo citira sodišče prve stopnje na 7. strani sklepa, je enotna, da če soglasja ni, fizična delitev ni mogoča na način, kot jo želi pritožba, in sicer, da se opravijo gradbena dela za vzpostavitev dveh stanovanj.

8Zato pritožbeno sodišče ne bo odgovarjalo na pritožbene navedbe, ki se ukvarjajo z obravnavo posameznih gradbenih del in pojasnil, kako bi bilo mogoče izpeljati dve enoti.

9Za pritožnico je tudi nesprejemljivo dejstvo, da je bilo ob začetku izdelave četrte etaže med bratom in sestro dogovorjeno, da bosta dve enoti, nato pa se je vzpostavilo stanje, da je samo eno stanovanje. Sodišče prve stopnje je pojasnilo, da je merodajno stanje ob izdaji sklepa in ne, kot zmotno meni pritožba, stanje ob izdelavi četrte etaže. Med (dolgim) postopkom bi lahko pritožnica dosegla, da se stanje ustavi oziroma ne bi smela dati soglasja, da se v stanovanje v četrto etažo vseli najprej ena bratova hči, nato pa še nasprotna udeleženka. Predvsem pa predlagateljica spregleda, da ima sedaj Š. U. položaj nasprotne udeleženke, saj je v zemljiško knjigo vpisana kot solastnica do 1/4. Ne gre za vprašanje ugotavljanja interesa za uporabo stanovanja le med bratom in sestro. Ob odločanju ima sodišče prve stopnje tri solastnike in mora upoštevati interese teh treh solastnikov. Š. U. ni le hči C. U. in ni le družinska članica, ampak je solastnica nepremičnine, ki se deli. Predlagateljica je med pravdo, in to je tudi povzročilo zastoj v postopku, neuspešno skušala izpodbiti darilno pogdbo med nasprotnima udeležencema in sedaj mora sprejeti solastninsko stanje, ki je v trenutku delitve. Ni mogoče vztrajati, da sta z gradnjo hiše pričela brat in sestra 1967 leta, saj se je vmes lastninsko stanje spremenilo. Tako se izkaže, da ni pomembno, da je v pravdi I P 343/92 bilo ugotovljeno na ogledu, da so v četrti etaži obstajale tudi dvoje varovalk in dve vodovodni napeljavi. Vse to bi bilo pomembno, če bi bilo soglasje, da se iz do sedaj nesporno obstoječega enega stanovanja oziroma ene enote z gradbenimi deli vzpostavita dve enoti. Razlika v vrednosti, na katero pritožba opozarja, pa se mora poračunati z izplačili med solastniki. Tako pa je že leta 1978 v četrto etažo prišla A. U. in nato še po njeni izselitvi Š. U., ki tam še sedaj živi z družino. Pri tem ni pomembno, ali ima Š. U. enega ali dva otroka. Pomembno je, da je izkazala svoj interes, da v stanovanju ostane in da gre za eno stanovanje v četrti etaži. Kot solastnica pa je v drugačnem položaju, kot oseba, ki zaseda stanovanje z dovoljenjem solastnika.

10Sodišče prve stopnje je tudi pravilno upoštevalo upravičeni interes za odločitev, da Š. U. pripade stanovanje v četrti etaži. Pri tem predlagateljica tudi opozarja, da ima tudi sama otroke, ki najemajo stanovanja drugje in da ima zato večji interes, da se njej dodeli to stanovanje. Kljub temu, da je pripravljena plačati razliko, je sodišče prve stopnje moralo upoštevati upravičen interes solastnice do 1/4. Zato ne vzdrži primerjava, ki jo obširno navaja pritožba. o tem, da predlagateljičini otroci nimajo stanovanja, nasprotna udeleženka pa je dobila stanovanje. To, da ima večji solastninski delež kot nasprotna udeleženka, še ne pomeni, da nasprotni udeleženki ni mogoče dodeliti enega izmed stanovanj v hiši.

11Pritožba obširno graja ugotovitve sodišča prve stopnje o tem, kakšna je vrednost nepremičnine oziroma posameznih izplačil. Meni, da bi cenilec moral upoštevati pri cenitvi četrte etaže in posledično tudi cele hiše, da gre za zakonito gradnjo in ne za gradnjo brez ustreznih dovoljenj. Pritožba meni, da če v zemljiški knjigi ni bila izdana zaznamba nezakonite gradnje, to pomeni, da je stanovanje v četrti etaži zgrajeno z ustreznimi dovoljenji. Pri tem spregleda, da je sodišče prve stopnje svojo ugotovitev o nelegalnosti stanja oprlo na izvedeniško mnenje izvedenca dr. B. B. Ta med drugim na list. št. 315 ugotavlja, da etaža štiri stanovanjskega objekta ni zgrajena skladno s projektom in nima podlage v gradbenem dovoljenju in bi bilo treba za posege za fizično delitev v četrtem nadstropju etaže dobiti gradbeno dovoljenje in statični izračun. Nato pa je sodišče upoštevalo tudi zapisnik o opravljenem inšpekcijskem pregledu (B16) z odločbo, iz katerega inšpektor ugotavlja, da je potrebno uskladiti gradnjo z lokacijskim dovoljenjem. Če pritožnica meni, da obstaja gradbeno dovoljenje za četrto etažo, bi moralo to predložiti oziroma svoje trditve dokazati. Nasprotna udeleženka pa je dokazala svoje trditve oziroma je sodišče prve stopnje moralo upoštevati dejansko stanje, ki so ga ugotovili izvedenci, odločbe in naložiti ocenitev vrednosti objekta po tem stanju. Zato ne more pritožnica uspeti z navedbami, da je cenilka zmotno ocenila vrednost objekta in zlasti četrte etaže in da bi morala upoštevati cene objektov z gradbenimi dovoljenji. Tako se izkaže, da je sodišče glede vrednosti pravilno ugotovilo in pravilno izračunalo, koliko mora predlagateljica še dobiti izplačanega zaradi razlike v solastninskem deležu. Sodišče je tudi pravilno ugotovilo, da vrednost GURS-a ne pomeni avtomatično vrednosti, ki jo mora sodišče pri razdružitvi solastnine upoštevati. Pritožnica še meni, da bi sodišče moralo upoštevati, da je v letu 2017 prišlo do povišanja cen nepremičnin. Sodišče je upoštevalo vrednost, ki jo je podala izvedenka v izvedeniškem mnenju iz leta 2016 in dopolnitev ocenitve po pripombah 4. 6. 2016 (druga dopolnitev). Odločba je bila izdana 2. 11. 2017. V tem času ni prišlo do toliko večjega povišanja, kot ga je ugotovila izvedenka, da bi bilo potrebno to stanje ponovno izračunavati. Treba je tudi upoštevati, da na koncu postopka pritožnica ni podala dokaznega predloga z novo cenitvijo oziroma valorizacijo. Sicer ima sedaj pritožnica priznane zakonite zamudne obresti, ki imajo tudi revalrizacijsko funkcijo. Predvsem je predlagateljica ves čas postopka želela, da izvedenec izdela elaborat za dve ločeni stanovanji in vztrajala, da se četrta etaža predela v dve ločeni enoti. Izvedenka pa je pojasnila, kako je prišla do cen primerljivih nepremičnin na trgu. Gotovo ni identične hiše v soseščini, ki bi bila na trgu in bi jo lahko izvedenka vzela kot primerljivo. Nujno je uporabiti način, kot ga je uporabila izvedenka in nato tudi sprejelo sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu. Tako se izkaže, da je sodišče prve stopnje pravilno izračunalo vrednost nepremičnine in četrte etaže, ko je šlo za vprašaje doplačil predlagateljici.

12Pritožba graja ugotovitev sodišča prve stopnje, da bo lahko C. U. izplačal del, ki odpade nanj, in sicer 27.126,24 EUR za predlagateljico. Nasprotni udeleženec je predložil potrdilo banke o stanju na računu, da ima razpoložljiva sredstva v višini 37.001,62 EUR. Sicer pa je tudi Š. U. predložila dokazila o kreditni sposobnosti v višini 50.000,00 EUR. Pritožnica obširno izpodbija ugotovitve sodišča o finančni zmožnosti nasprotnih udeležencev z dejstvi, da ji dolgujejo denar zaradi uporabnine. Pri tem je sodišče ugotovilo, da je bil izvršilni postopek zoper C. U. in A. U. zaključen in da novih izvršilnih postopkov ni.

13Na koncu pritožnica še trdi, da Š. U. ne more postati lastnica enega stanovanja, če nima parkirišč. Š. U. je solastnica in ima tudi pravico do delitve v naravi. Iz obrazloženih razlogov je dobila pravico do izključne lastnine na stanovanju. Zmotno meni pritožnica, da Š. U. nima nobenih pravic na zemljišču pod stavbo. Sodišče je v točki 3 izreka določilo to za splošni skupni del stavbe in te pravice ima. Res pa je, da je bil vrt oziroma dovozi razdeljen med C. U. in H. H. in da o tem med strankama ni bilo spora. Če bo hčeri oče dopuščal, da ima dovoz oziroma dostop do hiše, bo tako lahko dostopala. V nasprotnem primeru pa obstaja tudi inštitut nujne poti. Dejstvo, da ni solastnica ali lastnica parkirišča, pa ne pomeni, da ne more dobiti stanovanja. Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb se nanaša na gradnjo stanovanjskih stavb in ne na razdružitev solastnine. Če je Š. U. zadovoljna s tem, da nima parkirnega mesta, to ne pomeni, da ji sodišče ne more dodeliti stanovanja v četrti etaži. To dejstvo na pravilno uporabo materialnega prava ne vpliva v konkretnem primeru.

14Pritožba še graja sklep, da sodišče ni odločilo o predlogu za izdajo separatnih stroškov. Po zadnji točki izreka bo sodišče o stroških postopka odločilo s posebnim sklepom. Tako se izkaže, da je sodišče prve stopnje na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje nanj pravilno uporabilo materialno pravo, razen pri odločitvi glede obresti. Zato je bilo treba pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrditi sklep sodišča prve stopnje (365. člen ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

¹ Takšno stališče ne izhaja iz odločb, na katere se sklicuje pritožba in sicer sklep I Cp 1204/2001 in I Cp 240/2006.
² Primerjaj sklep VSL I Cp 89/2015, I Cp 1886/2014.