VSK Sklep I Cp 596/2017

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

1Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v celoti zavrnilo tožbene zahtevke, s katerimi je tožnik uveljavljal 1.) razveljavitev zakupne pogodbe za določena zemljišča (pašnike) na A. planini, sklenjeni med prvim in drugim tožencem; 2.) ugotovitev, da je bila zakupna pogodba s sprejemom ponudbe že sklenjena med tožnikom in prvim tožencem; oziroma podrejeno, da je dolžan prvi toženec v roku 15 dni skleniti to pogodbo s tožnikom; 3.) izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo tega zakupnega razmerja v zemljiški knjigi ter 4.) povrnitev pravdnih stroškov. Glede na neuspeh je sodišče prve stopnje tožniku še naložilo, da mora prvemu in drugemu tožencu povrniti pravdne stroške.

2Zoper to sodbo se pritožuje tožnik po pooblaščencu. V pritožbi prvenstveno navaja, da je bila zakupna pogodba z drugim tožencem sklenjena nezakonito. V konkretnem primeru je namreč tožnik zahteval razveljavitev sklenjene zakupne pogodbe med prvim in drugim tožencem in sklenitev te pogodbe z njim na dveh različnih podlagah. Najprej je zatrjeval, da ima prednostno upravičenje prvega vrstnega reda, torej da je (dosedanji) zakupnik predmetnega zemljišča (1. točka drugega odstavka 27. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih, v nadaljevanju ZKZ), glede česar se je sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi (sicer nepravilno) opredelilo. Poleg tega pa je zatrjeval, da drugi toženec ne izpolnjuje pogoja po 2. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ (zakupnik sosednjega zemljišča), zato bi bilo potrebno izbrati novega zakupnika med vsemi ostalimi osebami, ki so ponudbo prvega toženca sprejeli in svoje prednostno upravičenje utemeljevali na podlagi 3. točke drugega odstavka 27. člena ZKZ. Teh razlogov pa sodišče prve stopnje ni obravnavalo, ker je napačno štelo, da tožnik v tem delu nima več pravnega interesa. Zgolj ugotovitev, da tožnik ni uspel izkazati prednostnega upravičenja po 1. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ ne more voditi do zaključka, da zaradi tega nima pravnega interesa za izpodbijanje sklenjene zakupne pogodbe zaradi nepravilno upoštevanega prednostnega upravičenja drugega toženca po 2. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ. Morebitna ugodilna odločitev o tem zahtevku lahko namreč privede do tega, da bo zakupna pogodba sklenjena s tožnikom (kot upravičencem po 3. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ) oziroma bi moralo sodišče od prvega toženca zahtevati, da izmed preostalih sprejemnikov ponudbe izbere tistega, ki ima najvišje prednostno upravičenje. Pritožnik je še izpostavil, da zakupna pogodba iz leta 2011 (za predmetna zemljišča) med Pašno skupnostjo A. in prvim tožencem še vedno velja. Ta pogodba namreč ni samodejno prenehala s prenehanjem pašne skupnosti, prav tako pa je tožnik (kot njen predstavnik) ni nikoli odpovedal. Tožnik je eden od naslednikov te pašne skupnosti in ima iz tega določene pravice, kar je prvemu tožencu tudi jasno predočil, zato je tudi upravičeno uveljavljal prednostno pravico do zakupa po 1. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ. Nasprotna odločitev v izpodbijani sodbi torej ni pravilna. Glede na navedeno pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo sodišča prve stopnje razveljavi.

3Prvi in drugi toženec sta na pritožbo odgovorila. Pritožbenim navedbam sta nasprotovala, dodatno pojasnjevala svoja stališča ter pritrjevala argumentaciji sodišča prve stopnje. Predlagala sta, da višje sodišče pritožbo zavrne, priglasila pa sta tudi stroške vloženega odgovora.

4Pritožba je utemeljena.

5Zakup kmetijskih zemljišč je urejen v IV. poglavju ZKZ in se smiselno navezuje na postopek prodaje. Tudi pri zakupu je v drugem odstavku 27. člena ZKZ določen vrstni red prednostnih upravičencev, in sicer je v 1. točki naveden (dosedanji) zakupnik, v 2. točki zakupnik ali lastnik (kmet) sosednjega zemljišča ter v 3. točki drugi kmet, kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jim je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti. S tem je uvedena določena omejitev prometa s kmetijskimi zemljišči, saj lastnik ne more povsem samostojno odločati, komu bo nepremičnino oddal v zakup. V predmetni pravdi se obravnava zemljišče, ki je v lasti občine, zato v skladu s šestim odstavkom 27. člena ZKZ dovoljenje upravne enote za ta pravni posel ni potrebno oziroma je izbirni postopek med sprejemniki ponudbe (lahko) izvedel prvi toženec sam.

6Iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da je prvi toženec 5. 4. 2016 objavil ponudbo za zakup petih parcel na območju planine A., na to ponudbo pa se je odzvalo več interesentov (sprejemnikov ponudbe), med njimi tudi tožnik in drugi toženec. Prvi toženec je zakupno pogodbo sklenil z drugim tožencem, ki je (edini) uveljavljal prednostno pravico do zakupa po 2. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ¹ (zakupnik sosednjega zemljišča). Tožnik je s tožbo zahteval razveljavitev te zakupne pogodbe in sklenitev pogodbe z njim, zatrjeval pa je, da je upravičeno uveljavljal prednostno pravico po 1. točki (naslednik predhodnega zakupnika oziroma sedanji zakupnik predmetnih zemljišč), zato bi moral imeti prednost pred drugim tožencem. Poleg tega je navajal, da drugi toženec ne izpolnjuje pogojev po 2. točki, saj ima v najemu zgolj manjši del (0,25 %) sosednje parcele, ki je od predmetnih (v zakup danih) zemljišč oddaljen vsaj tri kilometre zračne linije, zato je prvi toženec nezakonito ugodil njegovi prednostni pravici. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi najprej zaključilo, da tožnik ni prednostni upravičenec po 1. točki. Zapisalo je, da je bil prejšnji zakupnik teh zemljišč Pašna skupnost A., ki je bila leta 2016 izbrisana iz registra agrarnih skupnosti, tožnika pa ni mogoče šteti za njenega pravnega naslednika. Zaradi tega naj bi to (predhodno) zakupno razmerje po samem zakonu prenehalo. Z razlogi, da drugi toženec nima prednostnega upravičenja po 2. točki, pa se sodišče prve stopnje ni ukvarjalo. Obrazložilo je, da tožnik že s tem - ko ni izkazal svojega prednostnega upravičenja po 1. točki - nima več interesa za razveljavitev zakupne pogodbe. Tudi če bi sodišče prve stopnje ugotovilo, da prednostno upravičenje drugega toženca po 2. točki ni bilo pravilno upoštevano, namreč zakupna pogodba s tožnikom ne bi mogla biti sklenjena.

7Po oceni višjega sodišča je sodišče prve stopnje sicer pravilno ugotovilo, da so člani Pašne skupnosti A. decembra 2015 sprejeli sklep o prenehanju njenega delovanja, zato je bila ta skupnost z odločbo Upravne enote T. z dne 4. 3. 2016 izbrisana iz registra agrarnih skupnosti. Pritožba pa utemeljeno kritizira zaključke izpodbijane sodbe, da je zaradi tega zakupna pogodba iz leta 2011 po samem zakonu prenehala in da tožnik ni "pravni naslednik" te skupnosti. Pašna skupnost namreč ni pravna oseba temveč ima bodisi naravo skupnosti ali družbe civilnega prava (XXVII. oziroma XXVIII. poglavje Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ). Kot taka torej ne more biti lastnica premoženja oziroma v pravnem prometu ne more pridobivati pravic in obveznosti, temveč predstavlja zgolj pravni instrument, ki omogoča sodelovanje določenega števila fizičnih oseb pri uresničevanju njihovih (osebnih) interesov. Načeloma velja, da vstopajo v pravna razmerja s tretjimi osebami vsi člani te skupnosti, ki tudi odgovarjajo za obveznosti (kot dolžniki) oziroma imajo pravico zahtevati izpolnitev obveznosti (kot upniki) solidarno. Zakupna pogodba iz leta 2011 torej v pravno formalnem smislu ni mogla biti sklenjena s Pašno skupnostjo A., temveč so bili neposredni nosilci pravic in obveznosti iz tega pravnega razmerja vsi njeni člani (tudi tožnik). S prenehanjem Pašne skupnosti A. ni prišlo do prenehanja pogodbene stranke (zakupnika), zato na tej podlagi zakupna pogodba (po samem zakonu) ni mogla prenehati. Ker ta pašna skupnost ni pravna oseba, ob njenem prenehanju tudi ne more imeti pravnih naslednikov.

8Pritožba utemeljeno graja tudi stališče sodišča prve stopnje, da tožnik (že) na podlagi predhodne ugotovitve, da ni prednostni upravičenec do zakupa po 1. točki, nima več upravičenega interesa za razveljavitev zakupne pogodbe (na podlagi zatrjevanj, da prednostna pravica drugega toženca po 2. točki ni bila pravilno upoštevana). Kot je bilo že omenjeno, se je na ponudbo za zakup predmetnih zemljišč odzvalo več (sedem) interesentov. Iz obvestila prvega toženca z dne 21. 11. 2016 izhaja, da je le drugi toženec uveljavljal prednostno pravico po 2. točki, vsi ostali interesenti (tudi tožnik) pa so uveljavljali prednostno pravico po 3. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ. V primeru neizkazane prednostne pravice tožnika po 1. točki in razveljavitve zakupne pogodbe zaradi tega, ker drugi toženec ne bi izkazal svojega prednostnega upravičenja po 2. točki, sodišče res ne bi moglo odločiti, da je potrebno to pogodbo skleniti s tožnikom, saj je k sklenitvi konkuriralo več interesentov, ki so uveljavljali prednostno pravico po 3. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ. Kljub navedenemu pa tožnik ima upravičen (pravni) interes za razveljavitev zakupne pogodbe, saj bi moral prvi toženec v tem primeru izvesti nov izbirni postopek, kjer bi imel tožnik vsaj potencialno možnost izbire. Pravnega interesa (pravovarstvene potrebe) namreč ne gre enačiti z utemeljenostjo tožbenega zahtevka, temveč je pravni interes izkazan v vsakem primeru, ko bi stranka ob morebitnem uspehu lahko pridobila določeno pravno korist (prim. odločbo Ustavnega sodišča Up-163/98).

9S tem, ko je sodišče prve stopnje tožniku odreklo pravni interes za izpodbijanje zakupne pogodbe, je kršilo njegovo pravico do sodnega varstva po 23. členu Ustave RS (kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP), zaradi napačnega materialno pravnega stališča pa tudi ni ocenjevalo zakonitosti sklenjene zakupne pogodbe z drugim tožencem. Kot je bilo že zgoraj omenjeno, je sodišče prve stopnje nepravilno presodilo tudi pravno naravo Pašne skupnosti A., pravne posledice njenega prenehanja (na zakupno pogodbo iz leta 2011) in pravni status njenih članov ter v tem delu nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Zaradi vsega navedenega je torej višje sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo v celoti razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena in prvi odstavek 355. člena ZPP).

10V novem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje ponovno oceniti pravno naravo zakupne pogodbe za predmetna zemljišča, ki so jo člani Pašne skupnosti A. leta 2011 sklenili s prvim tožencem, s tem povezan pravni položaj tožnika (ali je soimetnik oziroma soupravičenec pravic iz te zakupne pogodbe) ter na podlagi vseh teh ugotovitev odločiti o zatrjevanem izpolnjevanju prednostne pravice do zakupa po 1. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ. Zaradi dispozitivnosti nekaterih zakonskih določb naj sodišče prve stopnje z materialno procesnim vodstvom tudi vzpodbudi stranke k predložitvi ustanovnega akta Pašne skupnosti A. in omenjene zakupne pogodbe iz leta 2011 ter (po potrebi) k ustrezni dopolnitvi s tem povezanih navedb. Prav tako pa naj vsebinsko obravnava tožnikove trditve o (ne)zakonitem uveljavljanju prednostne pravice drugega toženca do zakupa po 2. točki drugega odstavka 27. člena ZKZ ter meritorno odločiti o utemeljenosti zahtevka za razveljavitev zakupne pogodbe.

11Odločitev o pritožbenih stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

¹ Pri navajanju prednostnega vrstnega reda je v nadaljevanju – na nekaterih mestih - izpuščen dopis, da gre za drugi odstavek 27. člena ZKZ.