41. člen SZ-1E

V pritožbenem postopku ni sporno, da soglasje etažnih lastnikov za delitev stavbe ni bilo doseženo. Ker sklep o delitvi stavbe ni bil veljavno sprejet in zato ne velja, predlagatelj ne more zahtevati njegove razveljavitve.

SZ-1, ki je nadomestil prejšnji SZ, ne določa, da bi pogodbe o upravljanju, sklenjene po določbah SZ, z uveljavitvijo SZ-1 samodejno prenehale. Šele novela SZ-1E je v 41. členu določila, da etažni lastniki večstanovanjske stavbe, ki imajo na dan uveljavitve tega zakona določenih več upravnikov (po vhodih), v petih letih od uveljavitve tega zakona določijo enega upravnika. Iz te določbe jasno izhaja, da prejšnje pogodbe o upravljanju (sklenjene po vhodih) ob uveljavitvi SZ-1 niso samodejno postale neveljavne. Zato sklenjena pogodba o upravljanju še vedno zavezuje, tožnik pa je še vedno upravnik večstanovanjske stavbe.

Toženec se sicer v pritožbi obširno sklicuje na novelo SZ-1E z dne 26. 5. 2021, ki je izrecno določila, da se pogodba o upravljanju sklene za eno večstanovanjsko stavbo in ne več na ravni posameznega vhoda ter je etažnim lastnikom določila rok 5 let, v katerem naj takšna stanja ustrezno uredijo (prvi odstavek 41. člena SZ-1E). V nasprotju s toženčevim prepričanjem pa je (ravno) iz te določbe in dejstva, da je določila prehodno obdobje, da se takšna neurejena stanja uredijo, jasno razvidno, da prej sklenjene pogodbe o upravljanju še vedno veljajo (in da je bilo možno, da je imela stavba z več vhodi tudi več upravnikov). Pri tem ne vzdrži pritožbeni očitek, da naj bi ta določba urejala le primere, ko ima vsak vhod v večstanovanjski stavbi drugega upravnika. Takšna razlaga je preozka. Tudi v konkretnem primeru, ko so etažni lastniki obeh vhodov izbrali istega upravnika, je ključno to, da so odločitve o imenovanju upravnika sprejeli za vsak posamezni vhod posebej. Na nivoju vsakega posameznega vhoda so sklenili tudi samostojne pogodbe o upravljanju. Upravnik je pri obračunu in delitvi stroškov ogrevanja prostorov vezan samo na podatek, ki izhaja iz uradnih evidenc, to je neto

SZ-1, ki je pričel veljati 14. 10. 2003 in je nadomestil prejšnji SZ iz leta 1991, ne določa, da bi pogodbe o upravljanju, sklenjene po določbah SZ, z uveljavitvijo SZ-1 samodejno prenehale, ali da bi jih bilo treba prilagoditi. Zato je tožnik še vedno upravnik večstanovanjske hiše na naslovu B. 7 in pogodba iz leta 1995 zavezuje stranki. Ker upravnika in etažne lastnike zavezuje pogodba o upravljanju, sklenjena na ravni vhoda, je pravilno, da se tudi obratovalni stroški oziroma stroški, povezani z upravljanjem, delijo na ravni vhoda. Tožnik od uporabnikov ni zahteval nobenih dokazil o spremembi števila uporabnikov v stanovanju, temveč se je zadovoljil z njihovim golim obvestilom (elektronskim sporočilom). Takšno postopanje ni ustrezno. Njegova evidenca o številu oseb v posledici ne more biti verodostojna in pravilnost obračuna stroškov ni izkazana.

Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da glede na okoliščine obravnavanega primera, za odločitve v zvezi z rezervnim skladom za vhod na naslovu Ulica 7 zadostuje večina etažnih lastnikov na omenjenem naslovu in ne na ravni celotne stavbe. Ker so etažni lastniki vhoda na naslovu Ulica 7 leta 1995 sklenili pogodbo o upravljanju, ki z uveljavitvijo SZ-1 ni prenehala veljati, in je bila tožeča stranka stranka imenovana za upravnika vhoda (in ne celotne večstanovanjske stavbe), ni v nasprotju s SZ-1, če do ureditve enotnega rezervnega sklada vodi sredstva obveznega rezervnega sklada posebej za ta vhod. Zavzeto stališče sodišča prve stopnje dodatno potrjuje tudi dejstvo, da je novela SZ-1E v 41. členu uredila situacije, kot je obravnavana. V prvem odstavku namreč določa, da etažni lastniki večstanovanjske stavbe, ki imajo na dan uveljavitve tega zakona določenih več upravnikov (po vhodih), v petih letih od uveljavitve tega zakona določijo enega upravnika, ki za večstanovanjsko stavbo vzpostavi en rezervni sklad. Določbe ni mogoče razlagati tako ozko, da bi moral biti za vsak vhod imenovan drug upravnik, temveč je bistveno to, da so etažni lastniki odločitve