41. člen ZVEtL-1

ZVEtL-1 ureja postopek za vzpostavitev etažne lastnine na stavbah, ne na kakšnih drugih objektih, ki niso stavbe. To, ali je sporni objekt samostojna stavba, je prvo dejstvo, ki ga mora sodišče prve stopnje ugotoviti, da lahko pravilno uporabi določbe ZVEtL-1. Pomožni objekti oziroma objekti zunanje ureditve (drugi odstavek 23. člena ZVEtL-1), kot na primer zunanje garaže, namreč načeloma nimajo svojega pripadajočega zemljišča. Zaradi načela povezanosti zemljišča in objekta je predmet stvarnih pravic v primeru, ko na objektu ni vzpostavljena etažna lastnina oziroma ustanovljena stavbna pravica, zemljiška parcela, na kateri objekt stoji. Kljub temu, da za prekluzije pritožbenih novot v predlagalnih postopkih, kot je obravnavani, glede na namen teh postopkov, ne veljajo enako strogi kriteriji kot v pravdnem postopku, pa morajo biti navedbe, ki jih udeleženci prvič podajajo v pritožbenem postopku, vseeno konkretizirane in substancirane.

Nepravilna je tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da pritožnika s svojim predlogom ne izpolnjujeta pogojev po 41. členu ZVEtL-1. Trdita namreč, da sta lastnika garaže, št. 7950, pri čemer na zatrjevanem pripadajočem zemljišču kot lastnika te garaže nimata vknjižene lastninske pravice. Ta je vknjižena le v korist etažnih lastnikov stavbe, št. 689. Ker predlagatelja zahtevata ugotovitev skupnega pripadajočega zemljišča k tej stavbi in garaži, morajo biti udeleženci postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča neizogibno tudi etažni lastniki stavbe, št. 689 (prvi odstavek 48. člena ZVEtL-1). Pri tem je v tej fazi bistveno, da za presojo obstoja procesne predpostavke za začetek in izvedbo postopka po 41. členu ZVEtL-1 ni pomembno, ali gre pri zahtevanem zemljišču zares za pripadajoče zemljišče stavbe v lasti lastnika stavbe ali ne, niti to, ali bo tej stavbi pripadajoče zemljišče sploh mogoče vknjižiti. Pomembno je le, da predlagatelj to zatrjuje. Ali to drži, pa je glavno vprašanje postopka, ki ga sodišče v fazi predhodnega preizkusa ne razrešuje.

Dejstvo je, da obstoji utemeljen dvom v dopustnost izvršbe na solastne deleže dolžnika A. A. na nepremičninah, na katere je bila v tem postopku dovoljena izvršba, saj je v teku nepravdni postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča v zvezi s temi istimi nepremičninami. Če bi se izkazalo, da gre v naravi dejansko za pripadajoče zemljišče k stavbi, bi to pomenilo, da izvršba na te predmete ne bi bila dopustna. Nedopustna pa izvršba ne bi bila le zato, ker bi na predmetu izvršbe obstajala pravica tretjega, ki preprečuje izvršbo, temveč že zato, ker bi šlo za stvari izven pravnega prometa. Da se na takšne stvari ne vodi izvršba, mora izvršilno sodišče paziti že po uradni dolžnosti. Te okoliščine pri presoji predmetnega predloga tretjih za odlog izvršbe ni mogoče spregledati. Poleg tega se ne sme zanemariti niti interesa morebitnega kupca v izvršbi, da z nakupom na javni dražbi dejansko lahko originarno pridobi lastninsko pravico na nepremičnini brez pravnih napak. Sodišče prve stopnje obojemu navedenemu ni pripisalo zadostne teže. Čeprav sicer drži, da je trditveno in dokazno breme o pogojih za odlog izvršbe na tretjem, ki odlog predlaga, gre vendarle v obravnavani zadevi za

Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, so sedanji etažni lastniki stavbe svoje kupoprodajne pogodbe sklepali v letu 1996, v času predpisane kogentne vezanosti stavbe in zemljišča, ki je bilo potrebno za njeno redno rabo. Pravilno je navedlo, da je takrat veljal še ZPN, a ga je napačno uporabilo. ZPN je v 7. členu med drugim določal, da se s prenosom lastninske pravice na stavbi, ki je na zemljišču, na katerem je lastninska pravica, prenese tudi lastninska pravica na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno uporabo. Šlo je za kogentno vezanost, saj morebitni drugačni pogodbeni dogovori ali odsotnost izrecnega dogovora o prehodu pravice na pripadajočem zemljišču ob prenosu pravice na stavbi te zakonske ureditve niso mogli derogirati. Če je do prehoda pravic na stavbi prišlo v času, ko je za pravice na pripadajočem zemljišču stavbe veljala kogentna akcesornost pravicam na stavbi, pridobitelj stavbe za pridobitev pravice na tem zemljišču ni potreboval posebnega pravnega naslova še za pridobitev ustrezne pravice na zemljišču (četudi tega ni bilo, je pravica na zemljišču nanj prešla po samem zakonu).

Ni nujno, da bi moral predlagatelj za ugotovitev obstoja svoje lastninske pravice na pripadajočem zemljišču stavbe zoper zemljiškoknjižne lastnike nepremičnin, ki naj bi se ugotovile kot pripadajoče zemljišče k stavbi, vložiti tožbo. Do leta 2008 je bilo res tako, od tedaj dalje pa je za tovrstna vprašanja predpisan poseben nepravdni postopek po določbah ZVEtL. Pri tem ZVEtL ni ukinil možnosti, da se tovrstne situacije rešujejo v pravdi, temveč je le predpisan dodatni postopek, v katerem je ta vprašanja mogoče reševati. Izbira, kateri postopek bo začel, pa je prepuščena upravičencu.

Pripadajoče zemljišče k stavbi, za (del) katerega predlagateljica v tem nepravdnem postopku predlaga, da se določi kot pripadajoče, je z dnem 25. 7. 1997 že postalo last lastnika stavbe, ta pa je nato že v času veljavnosti SPZ s svojo lastninsko pravico na tem zemljišču kot edini lastnik veljavno razpolagal (2004).

Z dodatno ugotovitvijo izpodbijanega sklepa, da sta sporni parceli pomožna nepremičnina glavne nepremičnine (parcele, na kateri stoji nevpisana stavba z naslovom A.), ni v ničemer vsebinsko poseženo v bistvo odločitve, ki jo je sodišče prve stopnje sprejelo in obrazložilo že v sklepu z dne 27. 10. 2022: bistven je zaključek, da sta navedeni parceli potrebni in namenjeni za redno rabo predlagateljičine nepremičnine in da sta zato njena last. Upoštevaje uvodoma pojasnjeni širši in smiselni kontekst uporabe določb ZPP v nepravdnih postopkih ter posebno naravo postopkov po ZVEtL-1, v katerih se varuje tudi javni interes, pritožbeno sodišče ugotavlja, da z izpodbijanim popravnim sklepom ni bilo vsebinsko poseženo v odločitev iz sklepa sodišča prve stopnje z dne 27. 10. 2022, temveč je bila popravljena oziroma spremenjena zgolj nomotehnična označitev pravice, katere vsebina je ostala ves čas enaka.

Za izkazovanje in ugotovitev pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe je bistvena zgolj presoja, ali pridobitelj izpolnjuje pogoje, ki so veljali za pridobitev lastninske pravice v času sklenitve pravnega posla oziroma nastanka pravnega naslova po SZ. Predlagateljica je takšne pogoje izkazala (oziroma najmanj zatrjevala) in njena aktivna legitimacija v postopku ne more biti vprašljiva. Njen pravni naslov (prodajna pogodba) je v trenutku, ko je bil pridobljen (ko je bila pogodba sklenjena), učinkoval proti takratni lastnici. Zatrjevani naknadni pravnoposlovni prenos lastninske pravice na nasprotnega udeleženca (in v posledici spornost lastništva nepremičnine) ji aktivne legitimacije ne more odvzeti. Sodišče prve stopnje bo moralo o njenem predlogu vsebinsko odločati. Izbira načina pravnega varstva ne glede na spornost določenih vprašanj ostaja posamezniku, sodišče pa ga nudi upoštevajoč materialno pravo in ustrezne procesne predpise izbranega postopka. Čeprav se nasprotni udeleženec s spremembo predloga ni strinjal, to ni ovira za odločanje o popravljenem predlogu. V nepravdnem postopku zahtevek ni bistvena sestavina predloga, zato je sodišče na predlog vezan

Predlagateljica kot lastnica stavbe, ki jo je zgradila na tujem zemljišču, je trdila in v postopku na prvi stopnji tudi dokazala, da njena solastninska pravica na pripadajočem zemljišču ni pravilno vknjižena (vknjižena je le kot solastnica do 1/4, ne pa na ostalem pripadajočem zemljišču), to je poleg dejstva, da gre za ugotavljanje pripadajočega zemljišča k stavbi, ki je bila zgrajena pred 1. 1. 2003 edini pogoj za vodenje postopka po določilih ZVEtL-1. ZVEtL-1 ni samostojna podlaga za pridobitev lastninske pravice na pripadajočem zemljišču, ampak sodišču daje podlago, da najprej ugotovi obseg pripadajočega zemljišča, nato pa še, ali so lastniki stavbe po materialnem pravu, ki je veljalo do uveljavitve SPZ pridobili lastninsko pravico na tem zemljišču. Na podlagi prostorskih aktov, veljavnih v času gradnje stavbe oziroma upravnih dovoljenj, ni mogoče določiti obsega zemljišča, ki naj bi bilo v času gradnje neposredno namenjeno za redno rabo stavbe. Upravna dovoljenja ne obstajajo, prostorski akti pa ne vsebujejo sestavin, iz katerih bi bilo mogoče to ugotoviti. Zato je logičen zaključek, da se je sodišče v zvezi z obsegom zemljišča z normalno redno rabo stavbe prvens

Vzpostavitev etažne lastnine pomeni spremembo pravnega režima na nepremičnini, in hkrati spremembo identitete nepremičnine. Nobeden od neločljivo povezanih elementov etažne lastnine (ne lastnina posameznega dela zgradbe ne solastnina skupnih delov) nima enake vsebine kot lastninska pravica na zemljiški parceli. Po pravilni oceni in ugotovitvi sodišča prve stopnje v dosedanjih pravdah etažna lastnina oziroma z njo povezano ugotavljanje akcesorne lastninske pravice na obravnavanem zemljišču še ni bilo predmet sodnega varstva. V pravdah na ugotovitev (so)lastninske pravice in pravice uporabe, za ugotovitev neveljavnosti zemljiškoknjižnih vpisov, za ugotovitev prave vsebine pogodb in za prenehanje posegov v lastninsko pravico se je vprašanje funkcionalnega zemljišča obravnavalo le kot predhodno vprašanje, medtem ko vprašanje, ali in če da, v kakšnem obsegu, obravnavano zemljišče sploh služi redni rabi stavbi, še ni bilo obravnavano niti o njem odločeno. Ne le tožbeni predlogi, temveč tudi dejansko stanje dopuščajo presojo, da potrebne objektivne identitete spora ni.

Ugotovitev sodišča prve stopnje, da pritožnik za ugotovitev individualnega pripadajočega zemljišča k stavbi nima več pravnega interesa, ker etažni lastniki navedene stavbe v zemljiški knjigi že imajo vpisano lastninsko pravico na navedenem zemljišču, kot skupnem pripadajočem zemljišču, je pravilna. Pravnomočnost ni ovira za nov predlog samo takrat, kadar se z njo uveljavlja enak predlog, ampak tudi če je novi predlog v neposrednem nasprotju s predlogom, o katerem je bilo pravnomočno odločeno, tako da utemeljenost prvega izključuje možnost, da bi bil drugi predlog utemeljen. Za tak primer gre v obravnavani zadevi: isto zemljišče ne more biti hkrati individualno pripadajoče zemljišče k eni večstanovanjski stavbi ter skupno pripadajoče zemljišče k več večstanovanjskim stavbam.

Izvedenka je ugotovila, da sporna parcela ni bila del pripadajočega zemljišča k stavbi. Vendar je menila, da je prišlo do prestavitve parkiranja na sporno parcelo, ko je bila zgrajena javna cesta. Ker lastnik ceste in lastnik sporne parcele nista ista in ker o tem zamenjavi stranke različno zatrjujejo, je bila odločitev sodišča prve stopnje preuranjena. Za pravilno uporabo 42. in 43. člena ZVEtL-1 je le treba ugotoviti pravno podlago za prenos lastninske pravice iz ene parcele na drugo, saj samo raba parcele čez cesto ne zadostuje.

Pobudo za nadaljevanje postopka lahko da vsak udeleženec v postopku, čigar v interesu je dokončna ureditev razmerij, v konkretnem primeru glede spornega vprašanja lastništva parcele. Na splošno velja, da so v postopku zaradi ugotovitve pripadajočega zemljišča, ki sledi postopku zaradi vzpostavitve etažne lastnine, udeleženci vsaj tisti, ki so nastopali v prvotnem postopku. Sodišče torej s procesnimi odločitvami, kot sta ločeno obravnavanje predlogov za vzpostavitev etažne lastnine in ugotovitev pripadajočega zemljišča ter prednostna odločitev o prvem predlogu, na obstoj pravnega interesa udeležencev ne more vplivati.

Postopek za določitev pripadajočega zemljišča po določbah ZVEtL-1 je namenjen predlagateljem - lastnikom stavb, zgrajenih pred 1. 1. 2003, da na enostaven način dosežejo uskladitev nepremičninskih evidenc s pravim dejanskim in pravnim stanjem. Sodišče v postopku ugotavlja, katero zemljišče je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini, gradnje na tujem svetu oziroma na podlagi drugih, za takšne primere upoštevnih, predpisov, veljavnih pred 1. 1. 2003 ter nato z odločbo ugotovi obstoj pravic na spornem zemljišču ter zagotovi uskladitev zemljiške knjige z ugotovitveno odločbo.

V primeru spornega obsega pripadajočega zemljišča k stavbi, zgrajeni pred 1. 1. 2003, mora sodišče ugotoviti obseg pripadajočega zemljišča in nato presoditi, ali so lastniki stavbe po materialnem pravu pridobili in zadržali lastninsko pravico na njem. V zvezi s tem se pritožba neutemeljeno sklicuje na ZGO-1 in SZ. Navedeno sklicevanje le dodatno potrjuje, da je z upravičenjem na delu stavbe bilo že po zakonu vedno zvezano tudi pripadajoče upravičenje na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, potrebnem za njeno redno rabo. SZ je navedeno zemljišče opredelil kot funkcionalno zemljišče, ZGO-1 kot gradbeno parcelo, ZVEtL-1 pa kot pripadajoče zemljišče. Vsi navedeni pojmi so sopomenke za tisto zemljišče, ki je potrebno za redno rabo stavbe ZGO-1 in SZ sta določala pripadajoče upravičenje tudi na zemljišču, potrebnem za njeno redno rabo, kar pa ne pomeni, da postopek po ZVEtl-1 ni več dopusten, saj pripadajoče zemljišče še ni bilo določeno.

Sodišče prve stopnje je v izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da iz gradbenega dovoljenja, uporabnega dovoljenja, lokacijskega dovoljenja in odločbe Območne G.u.M.S. izhaja, da je parc. št. …., za katero je predlagateljica predlagala, da se določi kot pripadajoče zemljišče k stavbi, nastala iz parc. št. ….. k.o. Murska Sobota, ki predstavlja eno izmed parcel, na katerih se je dovolila gradnja poslovnega centra - objekta "A" in "B". V Pogodbi o medsebojnih razmerjih št. KO-01/A/06 so v 10. členu navedeni skupni deli stavbe. V 12. členu pogodbe je določeno, da je posebni skupni del, ki služi tej stavbi, zemljišče pred poslovnimi prostori, ki se nahajajo v pritličju stavbe, in sicer parc. št. ….... in …..........

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je po ZVEtL-1 dopustno določanje pripadajočega zemljišča k objektu, ki ne ustreza več pojmu stavbe.

Merila in pogoji iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 za ugotavljanje pripadajočega zemljišča k stavbam, ki so bila zgrajena pred 1. 1. 2003, so navedeni primeroma. Za ugotovitev obsega zemljišča, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe (prvi odstavek 42. člena ZVEtL-1) jih je potrebno upoštevati celovito. Podanost posameznega avtomatsko še ne pomeni pripadajočega zemljišča. Za redno rabo stavbe morajo biti potrebni in pomembni, da izpodbijejo zakonsko domnevo iz drugega odstavka 43. člena ZVEtL-1 o pripadajočem zemljišču v obsegu, določenem z upravno odločbo o funkcionalnem zemljišču ali gradbeni parceli. Pritožbene navedbe te domneve, ki jo je uporabilo tudi sodišče prve stopnje, ne morejo uspešno izpodbiti.