66. člen SZ-1

Priključnina za vodo, urejanje okolice in stroški vodenja rezervnega sklada so bili pravilno obračunani na posamezno enoto. To velja kljub temu, da je bilo glede čiščenja okolice določeno drugače (po solastniškem deležu), saj so določila Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, kongentne narave, torej obvezna.

Tožene stranke k plačilu ne zavezuje niti dejstvo, da je prav ona imetnica računa na katerem se vodijo sredstva rezervnega sklada za sporno stavbo in iz katerega je bilo plačilo izvedeno. Povsem običajno je namreč, da so imetniki računov za rezervni sklad večstanovanjskih stavb upravniki. To pa ne pomeni, da so tudi lastniki sredstev, ki se na njih nahajajo. Nasprotno. To so sredstva etažnih lastnikov, s katerimi je mogoče razpolagati le na v zakonu (SZ-1) urejen način.

Etažni lastniki so tisti, ki skrbijo za delitev stroškov v večstanovanjski stavbi, saj to v njihovem imenu oziroma za njih stori upravnik, ne pa dobavitelj. Iz navedenega pa tudi sledi, da so z načinom delitve stroškov etažni lastniki seznanjeni, saj ta delitev izhaja iz mesečnega obračuna stroškov, ki ga pripravi upravnik stavbe.

V sodni praksi se je ustalilo stališče, da za sklepčnost tožbe zadošča, da upravnik navede katere stroške vtožuje, za katero obdobje in način delitve stroškov, nadaljnja konkretizacija terjatve pa je odvisna od vsebine in sklepčnosti ugovora toženca in vpliva na dokaznost njenega obstoja in višine (na vprašanje utemeljenosti zahtevka).

Stanovanjski zakon ne daje pravne podlage za sklep, da je upravnik aktivno legitimiran, da od etažnega lastnika zahteva plačilo obratovalnih stroškov v svojem imenu in za svoj račun.

Upoštevajoč dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje, da so pogodbo o upravljanju podpisali etažni lastniki z več kot 50 % solastniškim deležem, ki ne more biti predmet pritožbenega preizkusa, je zaključek sodišča prve stopnje o veljavni sklenitvi pogodbe o upravljanju pravilen. Ker so objavljeni predpisi, kot je tudi zadevni pravilnik, znani vsem in veljajo za vse enako, se toženka na nepoznavanje ključa delitve stroškov obratovanja, kot izhaja iz navedenega pravilnika, povsem neutemeljeno sklicuje.

Ker materialno pravo določa način delitve stroškov, je na toženi stranki trditveno breme izpodbijanja pravilnosti v spis vloženih razdelilnikov, podkrepljenih z dokazi o višini stroškov, ki jih je upravnik razdelil.

Dimnikarske storitve za večstanovanjske stavbe so posli obratovanja, stroški, ki v zvezi s tem nastanejo, pa so obratovalni stroški, katere mora upravnik razdeliti med vse etažne lastnike. Obveznost upravnika, da tretji osebi (dobavitelju) izpolni denarno obveznost, nastopi šele po tem, ko prejme plačilo od posameznega etažnega lastnika, do česar pa po ugotovitvah pritožbenega sodišča v obravnavani zadevi seveda še ni prišlo. Šele če posamezni etažni lastnik svoje obveznosti ne izpolni, nastopi obveznost upravnika, da na zahtevo tretje osebe le-tej posreduje podatke o neplačniku.