178. člen SZ-1

Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo vsa odločilna dejstva, na podlagi katerih je tožnica kot predkupna upravičenka na opisno opredeljenem stanovanju upravičena zahtevati razveljavitev med toženci sklenjene kupoprodajne pogodbe z dne 4. 6. 2004 z dodatkom in sklenitev kupoprodajne pogodbe s prvotoženko za to stanovanje in za dislocirano stranišče.

Sodni depozit je bil položen v zvezi s postopkom uveljavlja predkupne pravice. Pritožnik utemeljeno opozarja na ustavnopravno nevzdržnost položaja (kršitev pravice do sodnega varstva ter kršitev pravice do lastnine), po katerem bi sodni depozit zaradi uporabe zastaral že pred izčrpanjem vseh pravnih sredstev v postopku, v zvezi s katerim je bil sodni depozit položen. Vse dotlej namreč razlogi za položitev depozita sploh še niso odpadli. Iz tega razloga tudi pravica do prevzema depozita ne more zastarati niti zastaranje ne more začeti teči.

Tožnica je uveljavljala zahtevek za razveljavitev prodajne pogodbe. Ta spor je mogoče po zakonu rešiti samo na enak način za kupca in prodajalca. Ni mogoče odločiti o razveljavitvi pogodbe tako, da bi bila odločitev za obe pogodbeni stranki različna. Kupec in prodajalec sta v tem primeru nujna in enotna sospornika. Zahtevek, vložen le proti eni pogodbeni stranki, ni utemeljen zato, ker ni tožena prava stranka. Gre za vprašanje stvarne in ne procesne legitimacije.

Zahteva, da mora predkupni upravičenec izkazati kršitev predkupne pravice oziroma učinkovitost (veljavnost in obstoj) prodaje v času odločanja o stvari, je utemeljena. Predkupna pravica je šibka omejitev lastninske pravice, ki lastnika omejuje le v delu njegove razpolagalne pravice, in sicer v tem, komu bo stvar prodal. Predkupna pravica ne vsebuje pravice do odkupa. Namen sankcije za njeno kršitev ni v tem, da mora predkupni zavezanec v določeni situaciji prodati stvar predkupnemu upravičencu, temveč v tem, da lahko predkupni upravičenec vstopi na mesto kupca. V nasprotju z opisanim namenom sankcije bi bil položaj, v katerem razpolaganje prodajalca zaradi nastopa različnih okoliščin ni učinkovito. V konkretni zadevi so toženke sicer s sporazumno razvezo prodajne pogodbe same odpravile kršitev predkupne pravice, vendar samo na tej podlagi zadeve ni mogoče razlikovati od primerov, kjer kršitev predkupne pravice ne obstoji zaradi drugega razloga (npr. uspešno uveljavljane izpodbojnosti ali ničnosti).

Toženci so sklenili kupoprodajno pogodbo v nasprotju s prisilnimi predpisi zaradi kršitve zakonite predkupne pravice, ki jo ima tožnica na stanovanju. Predkupne pravice ni mogoče pogojevati z etažno lastnino. Če etažna lastnina ni vzpostavljena, za uveljavljanje predkupne pravice na stanovanju zadostuje njegova dovolj določna opredelitev. Tožnica ima predkupno upravičenje v obsegu, kot izhaja iz najemne pogodbe, sklenjene s prvo toženko.

Predlogu se ugodi in se revizija tožnice dopusti glede vprašanja ali v primeru sporazumne razveze protipravne prodaje preneha pravica predkupnega upravičenca zahtevati sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji.

Smisel predkupne pravice najemnika pri prodaji stanovanja je v tem, da se prepreči prodaja stanovanja in s tem morebiten negotov položaj najemnika, če je najemnik sam interesent, da bi postal lastnik stanovanja. Takšne negotovosti pa ni več, če se z vidika predkupnega upravičenca stanje v ničemer ne spremeni. Toženke so s tem, ko so sporazumno razveljavile pogodbo, preprečile sankcije zaradi kršitve predkupne pravice.

Neplačilo sodnega depozita ima enake posledice, kot če tožba ne bi bila vložena v zakonskem roku.

V primeru tožbe na podlagi 178. člena SZ-1 je obvezna priloga tožbe tudi listina, ki izkazuje, da je tožnik položil znesek zapadle kupnine oziroma ustrezno garancijo. To ne pomeni, da mora vsakokratni predkupni upravičenec obvezno položiti kupnino ali njen del oziroma garancijo. To mora storiti le v primeru, če je kupnina do dneva vložitve tožbe zapadla, kar pomeni, da tožnik zadosti zahtevam zakona tudi v primeru, ko predloži listino, da kupnina še ni zapadla. Sodišče lahko zavrže vlogo tudi v primeru, ko stranka dopolni vlogo, pa ta dopolnitev po presoji sodišče ni ustrezna.

Odločitev je zmotno oprlo na določbo 178. čl. SZ-1, po katerem se spornega razmerja ne more presojati. Sodišče prve stopnje je zavrglo tožbo zaradi razveljavitve prodajne pogodbe zaradi kršitve predkupne pravice in sklenitve pogodbe s tožnikom pod istimi pogoji, ker je zaključilo, da je bila vložena po izteku enoletnega objektivnega roka, ki ga določa 4. odst. 178. čl. SZ-1. Tožnik je zakoniti predkupni upravičenec po določbi 124. čl. SPZ. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev zmotno presojalo po določbah 178. čl. SZ-1. Omenjena določba je uvrščena v prehodne in končne določbe SZ-1 v poglavje VIII.2. Posebne pravice najemnika – prejšnjega imetnika stanovanjske pravice. V obravnavanem primeru ne gre za kršitev predkupne pravice najemnika - prejšnjega imetnika stanovanjske pravice, ampak za kršitev predkupne pravice, ki jo tožniku kot etažnemu lastniku daje določba 124. čl. SPZ, in se razlikuje od predkupne pravice, ki jo je v korist najemnika - prejšnjega imetnika stanovanjske pravice določil SZ-1. Pravne posledice kršitve predkupne pravice iz konkretnega razmerja določa 512. čl. OZ.

Položitev zneskov, ki so na račun kupnine, po sklenjeni pogodbi zapadli v plačilo do vložitve tožbe, ali garancije zanje pri sodišču, je procesna predpostavka za vložitev tožbe zaradi kršitve predkupne pravice.