26. člen ZNPosr

Tožeča stranka je trdila, da je bila pogodbena kazen dogovorjena za primer, če bi tožena stranka brez vednosti tožnice sama sklenila pogodbo z nasprotno stranko, s katero jo je seznanila tožeča stranka, kar se je v obravnavanem primeru tudi zgodilo. Vendar pa tožeča stranka zaradi zadevne kršitve pogodbe o posredovanju s strani tožene stranke ni izgubila temeljnega izpolnitvenega zahtevka. Nasprotno, drugi odstavek 26. člena ZNPosr posredniku v takem primeru nudi izrecno upravičenje, da od kršitelja zahteva izpolnitev posredniške pogodbe, enako kot, če kršitve ne bi bilo in bi bila ta pravilno izpolnjena. Tožena stranka pa ima kljub temu, da je sklenila kupoprodajno pogodbo oziroma pogodbo o prenosu poslovnega deleža s prodajalcem brez sodelovanja posrednika, dolžnost, da posredniku-tožeči stranki plača v posredniški pogodbi dogovorjeno provizijo. Edina obveznost naročitelja iz sklenjene posredniške pogodbe je torej denarna, plačati mora provizijo ne glede na to, ali pogodbo s tretjo osebo, s katero ga je posrednik spravil v stik, sklene s posredovanjem posrednika ali brez njega, s kršitvijo posredniške pogodbe. Zato ima pritožba prav, da si je tožeča stranka v splošnih pogojih

Tožnica je za naročitelja opravila zgolj tiste dejavnosti, ki so vodile do vzpostavitve stika med naročiteljem (tožencem) in tretjo osebo – to je preverjanje dejanskega in pravnega stanja nepremičnine, oglaševanje prodaje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja, izvajanje ogledov nepremičnine s strani tretjih oseb in komuniciranje s strankami (primerjaj drugi odstavek 15. člena ZNPosr). Drugih dejavnosti, ki sodijo pod storitev pogajanj in priprav za sklenitev prodajne pogodbe (kot npr. sodelovanje pri pogajanjih med strankama, seznanjanje naročitelja in tretje osebe o poteku pogajanj, hramba listin, spremljanje priprav na sklenitev prodajne pogodbe, sestava prodajne pogodbe), tožnici ni bilo treba opraviti. Zaradi manjšega obsega dela od običajno predvidenega je tožnica prihranila določena sredstva oziroma stroške, ki bi ji nastali v primeru izvedbe dodatnih storitev. Zato bi bilo nepravično, če bi toženec moral plačati polno vrednost v pogodbi dogovorjene provizije.

Obširna in ustaljena sodna praksa izraža stališča, da je pisna oblika pogodbe o nepremičninskem posredovanju določena le v interesu pogodbenih strank (forma ad probationem (op. sodišče prve stopnje zmotno govori o formi ad valorem, ki pa je strožja obličnost, zato so ostali pravni zaključki sodišča prve stopnje pravzaprav še bolj utemeljeni)) in da lahko pride do konvalidacije neoblično sklenjenih pogodb, do neobličnega sklepanja in podaljševanja pogodb o nepremičninskem posredovanju. Tožnica storitev ni izvajala na podlagi poslovodstva brez naročila, ampak na podlagi veljavne pogodbe o posredovanju.

Na pravno naravo pravnega razmerja med pravdnima strankama ne vpliva niti dejstvo, da tožeča stranka ni nepremičninski posrednik, da ne izpolnjuje pogojev za nepremičninskega posrednika in nima zavarovane svoje odgovornosti. Le zato, ker tožeča stranka ne izpolnjuje pogojev, ki jih zakon zahteva od posrednika v prometu z nepremičninami, namreč ni mogoče zaključiti, da zanjo kogentna določila o varnem in skrbnem poslovanju pri nepremičninskem posredovanju, ki jih določa ZNPosr v III. Poglavju, ne veljajo. Takšno stališče bi bilo v izrecnem nasprotju z namenom zakonodajalca ob sprejemanju ZNPosr. Namen zakonodajalca je namreč bil podrobneje pravno urediti področje storitev nepremičninskega posredovanja predvsem s ciljem udejanjanja varstva šibkejše stranke (naročitelja), kar posledično med drugim zahteva tudi prepoved opravljanja te dejavnosti subjektom, ki ne izpolnjujejo zakonskih pogojev. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je pri odločitvi v tem primeru treba upoštevati določila ZNPosr, saj bi v nasprotnem primeru, v kolikor bi sledilo trditvam tožeče stranke, da je bila njena volja in volja pravne prednice tožene stranke skleniti običajno posredn

Za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju, če ni v ZNPosr drugače določeno (drugi odstavek 13. člena ZNPosr). Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala (prvi odstavek 25. člena ZNPosr). Če do sklenitve pogodbe ne pride, ima posrednik pravico do povračila stroškov, ki jih je imel pri izpolnjevanju naročila le tedaj, če sta se stranki pogodbe tako dogovorili (prvi odstavek 848. člena OZ).

Tožeča stranka ni zatrjevala, da bi se stranki pred sklenitvijo Sporazuma strinjali, naj dotedanja obveznost ugasne, tožena stranka pa je trdila prav nasprotno, da je namreč Sporazumu nasprotovala prav zato, ker sta stranki že imeli sklenjeno Pogodbo. Če pa stranki nista izrazili namena, naj dotedanja obveznost ugasne, ko sta ustvarjali novo, potem prejšnja obveznost ne preneha, temveč obstaja še naprej poleg nove (324. člen OZ). Zato višje sodišče pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje, da Pogodba s potekom časa ni prenehala in je predstavljala veljavno podlago za plačilo provizije toženi stranki. Ne glede na to, da na ničnost sicer sodišče pazi po uradni dolžnosti, je pri tem vezano na trditve pravdne stranke. To pomeni, da jo mora sodišče upoštevati (četudi se zainteresirana oseba nanjo sploh ne sklicuje), a le, če stranka navede pravno relevantna dejstva, ki tvorijo podlago za zatrjevano ničnost. Zato višje sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje prekoračilo trditveno podlago tožene stranke, ko je ugotovilo, da pri podpisu Sporazuma ni bilo prave in resnične volje druge tožene stranke, zaradi česar je Sporazum ničen. Tožena stranka o takih pravno odločilnih dej

Ogleda prvotoženkinega stanovanja za drugotoženo stranko tožnik ni opravil v času ustno sklenjene pogodbe o posredovanju, niti ni opravil drugih dejanj posredovanja med toženima strankama, zato mu provizija za posredovanje ne gre.

Tožnica kljub temu ni upravičena do plačila provizije za posredovanje, saj toženca ni seznanila z možnostjo nakupa stanovanja A2-S2 in ga ni obvestila, da so bili sprejeti splošni pogoji prodaje, opr. št. SV 175/08 z dne 25. 9. 2008, s sprejetjem katerih je predmetno stanovanje vstopilo na nepremičninski trg. Zgolj vzpostavitev stika med prodajalcem nepremičnine (tretjo osebo) in potencialnim kupcem (naročnikom) na splošno, brez sodelovanja pri pogajanj in pripravah za sklenitev konkretnega pravnega posla v zvezi z določeno nepremičnino, nepremičninske družbe ne opravičuje do prejema plačila za posredovanje.