141. člen SPZ

Ob izhodišču, da se predpostavke za veljavnost zavezovalnega pravnega posla presojajo po pravilih obligacijskega prava, je sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi pravilno pojasnilo, da so sporne nepremičnine v času sklenitve sporazuma o zavarovanju terjatve obstajale, zato predmet obveznosti (izpolnitveno ravnanje) po sporazumu ni bil nemogoč ali nedopusten (35. in 37. člen OZ). Tožnik ni uveljavljal drugih ničnostnih razlogov. Tudi pritožbeni poudarek, da so bile hipotekarno obremenjene nepremičnine, ki sodijo v sklop zaščitene kmetije, ne terja drugačne presoje. Javnopravne omejitve, katerih cilj je zagotavljanje delovanja kmetij ter preprečevanje drobitve kmetijskih zemljišč, veljajo (le) v primeru dedovanja in pravnoposlovnih razpolaganj, ki so podlaga za pridobitev lastninske pravice. Ker je šlo v obravnavanem primeru za razpolaganje nelastnika, pa razlogi, ki se nanašajo na veljavnost zavezovalnega pravnega posla, na podlagi katerega je bila ustanovljena hipoteka, niti niso pravno odločilni.

Zemljiškoknjižno dovolilo je nujni sestavni del sporazuma o ustanovitvi notarske hipoteke. Zato v takšnem primeru pooblastilo za sklenitev pravnega posla o ustanovitvi hipotek v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa obsega tudi pooblastilo za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Brez izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila hipotek ne bi bilo mogoče ustanoviti. Prav z namenom ustanovitve hipotek pa je bilo pooblastilo dano. Če pooblastilo ne bi obsegalo izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila, pooblaščenec ne bi mogel opraviti tisto, za kar je bil pooblaščen - sklenitev sporazuma, ki je vsebovalo zemljiškoknjižno dovolilo in s tem za zastavo nepremičnin.

Zveza med zavarovano terjatvijo in hipoteko se vzpostavi s pravnim poslom, v katerem hipoteka nastane, tj. zastavno pogodbo. Hipoteka ima sicer pravno naravo akcesorne pravice v odnosu do zavarovane terjatve, vendar je pravna podlaga njenega nastanka zastavna pogodba. Pravna podlaga za nastanek predmetnih hipotek tako ni kreditna pogodba s spremembami, kot bi bilo mogoče razbrati iz obrazložitve izpodbijane sodbe, pač pa Sporazumi o zavarovanju denarne terjatve v notarskih zapisih, ki imajo vse elemente zavezovalnega in razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižno dovolilo). Izjave zastaviteljev, da ostajajo doslej dogovorjena zavarovanja in pogoji nespremenjeni in veljajo še naprej, imajo samo obligacijskopravni učinek in lahko ustvarijo le novo zavezo glede ustanovitve nove hipoteke za zavarovanje nove terjatve, nimajo pa same po sebi stvarnopravnih učinkov, ki lahko nastanejo le po strogih pravilih stvarnega prava, in so odločilni za utemeljenost hipotekarne tožbe. V primeru, da so poroki, ki so obenem tudi zastavitelji, s poroštvom prevzeli večje obveznosti, kot z zastavno pravico (tudi zaradi stroge obličnosti stvarnega prava), ni dopustno na tej osnovi širit

Za notarski zapis se analogno uporablja 356. člen OZ in tako terjatev, ki izvira iz notarskega zapisa, zastara v desetih letih. Medtem ko je za zamudne obresti treba uporabiti drugi odstavek 356. člena OZ, po katerem vse občasne terjatve, ki izvirajo iz odločb ali poravnav in zapadejo v bodoče, zastarajo v roku, določenem za zastaranje občasnih terjatev. Pravno zmotno dolžnica v pritožbi napada ugotovitev sodišča prve stopnje, da z notarskim zapisom SV 02 z dne 16. 11. 2010, ni prišlo do prevzema dolga v višini 400.000,00 EUR s strani B. A. Pogodba o prevzemu dolga je namreč pogodba med dolžnikom in prevzemnikom, v katero je privolil upnik in na podlagi katere prevzemnik stopi na mesto prvotnega dolžnika, s čimer je slednji prost obveznosti. Z notarskim zapisom SV 02, ki so ga sklenili takratni upnik, posojilodajalec E. E., posojiljomalec A. A. in B. A., pa so se pogodbene stranke dogovorile, da B. A. pristopi k posojilni pogodbi kot solidarni porok in plačnik, pri čemer odgovarja za polovico obveznosti po posojilni pogodbi, to je za znesek v višini 400.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Hkrati se je B. A. zavezal, da bo v zavarovanje celotne navedene svoje obvezn

Sklep o dedovanju je ugotovitvena sodna odločba in kot tak sam zase ne more biti podlaga za izvršbo. Lahko pa je v njem zajet tudi dedni dogovor in le-ta ima lahko značaj sodne poravnave, ki je v 1. točki drugega odstavka 17. členu ZIZ določena kot eden od izvršilnih naslovov. Niso pa vsi dedni dogovori sodne poravnave. Izvršba se lahko dovoli tudi zoper hipotekarnega dolžnika, ki ni hkrati osebni oziroma obligacijski dolžnik. A v obravnavani zadevi tudi na tej podlagi sklepa o izvršbi zoper B. B. in C. C. ni mogoče izdati. Neposredno izvršbo s prodajo nepremičnine zoper (hipotekarnega) dolžnika je dopustno dovoliti le v primerih, ki jih določa zakon. Skladno s 142. členom SPZ se tako lahko dovoli neposredna izvršba na podlagi hipoteke, nastale na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa, v katerem je zastavitelj soglašal, da se terjatev zavaruje z vknjižbo hipoteke na zastaviteljevi nepremičnini in da se po zapadlosti terjatve opravi poplačilo terjatve iz kupnine, dosežene s prodajo ter izpraznitev in izročitev nepremičnine v enem mesecu po prodaji. Neposredna izvršljivost notarskega zapisa se zaznamuje v zemljiški knjigi in učinkuje tudi proti vsakemu kasnejšemu

Pravilna pa je tudi prvostopenjska pravna presoja, da tožnica plačila za na toženkinem objektu opravljena gradbena dela od nje ne more terjati niti na osnovi določb o neupravičeni pridobitvi.

Tožeča stranka je tožbo vložila zoper družbo, ki je postala lastnica spornih nepremičnin že po vknjižbi maksimalne hipoteke. Sodišče prve stopnje bo moralo najprej presoditi, ali je tožeča stranka po nasprotni tožbi izkazala, da je bila zaradi vknjižbe maksimalne hipoteke kršena njena lastninska pravica in v primeru, če ugotovi, da je tožena stranka, tožeča po nasprotni tožbi, aktivno legitimirana, ponovno presojati trditve o ničnosti pravnega posla tudi v luči določb OZ o ničnosti pogodbe.

Od zastavnega upnika, ki se sklicuje na zaupanje v zemljiško knjigo, se ne pričakuje, da si bo zastavljeno nepremičnino ogledal v naravi, da bi raziskoval, ali morebiti obstajajo pravice tretjih oseb, ki iz zemljiške knjige niso razvidne.

Stranki sta sklenili pogodbo o zastavi toženkine nepremičnine za tuj dolg (128. člen Stvarnopravnega zakonika). Toženka je dovolila vknjižbo hipoteke. Zemljiškoknjižnega dovolila ni overila, to pa je potrebno, da bi se hipoteka lahko vpisala v zemljiški knjigi (23. člen SPZ). Že v prejšnji razveljavitveni odločbi je sodišče druge stopnje poudarilo, da sta se stranki očitno dogovorili za "nekaj več", in sicer notarsko hipoteko, s čimer se nadomešča klasično zemljiškoknjižno dovolilo (primerjaj 142. člen SPZ), in ni ovire, da tožeča stranka zahteva klasično overitev v smislu 23. člena SPZ, za vknjižbo v zemljiški knjigi, s čemer bosta stranki dosegli namen pogodbe o ustanovitvi hipoteke, ki se ustanovi ne že s pravnim poslom, pač pa šele z vknjižbo.

Pogodbena pridobitev hipoteke učinkuje tudi zoper nevpisanega skupnega lastnika pod pogojem, da je pridobitelj v dobri veri. V skladu z načelom kavzalnosti ima neveljavnost dogovora o ustanovitvi hipoteke za posledico neveljavnost ustanovitve hipoteke. Ravnanje drugega toženca je najmanj neskrbno, ker od tožnice kot imetnice nevpisane lastninske pravice ni pridobil pisnega soglasja za sklenitev pogodbe in vpis hipoteke v zemljiško knjigo. Zato ob koliziji nasproti si stoječih pravic, in sicer pogodbeno pridobljene hipoteke in originarno pridobljene lastninske pravice tožnice, drugotoženi ne more imeti prednosti pred tožnico, ker vsa prizadevanja tožnice, s katerimi je bil drugotoženi kot udeleženec pravdnega postopka v letu 2011 seznanjen, ne dajejo podlage za zaključek, da je bil ob sklepanju druge prodajne pogodbe, ki je vsebovala tudi pogodbo o ustanovitvi hipoteke, dobroveren.

V našem pravu zaradi učinkovanja načela akcesornosti (po katerem stranske stvari oziroma pravice delijo pravno usodo glavne stvari oziroma pravice) ni predvidena možnost prenosa že ustanovljene, vendar zaradi plačila ali drugega razloga izpraznjene hipoteke, na novo terjatev oziroma možnost zamenjave zavarovane terjatve.

Če sta se stranki dogovorili še za „nekaj več“, to je notarsko hipoteko, s čimer se nadomešča klasično zemljiškoknjižno dovolilo, ni ovire, da bi tožeča stranka zahtevala zgolj „klasično“ overitev v smislu 23. člena SPZ. Izrek sodbe, ki glasi na izstavitev listine, sposobne za vpis v zemljiški knjigi, vsebinsko obsega tudi obveznost overitve podpisov. Sodna odločba, ki nadomešča zemljiškoknjižno dovolilo, mora v izreku opredeliti izjavo volje, ki je zemljiškoknjižno dovolilo. Ko gre za hipoteko, mora biti označena tako nepremičnina, na kateri se hipoteka ustanavlja, kot tudi višina in zapadlost zavarovane terjatve.

Prvostopenjsko sodišče je pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek, ki se nanaša na nedopustnost izvršbe, ki teče na predlog prve toženke. Za to odločitev je ključnega pomena ugotovitev sodbe, da je bila prva toženka ob sklenitvi sporazuma o ustanovitvi zastavne pravice, dobroverna. V skladu z ustaljeno sodno prakso pogodbena pridobitev zastavne pravice učinkuje tudi zoper nevpisanega lastnika pod pogojem, da je pridobitelj v dobri veri.

Pritožnica ne more uspeti z navedbo, da glavno izpolnitev tožnice, to je plačilo za opravljeno delo, pogojuje s tem, da se uskladi pogodbena kazen, izdaja menice za odpravo napak in deponiranje izbrisne pobotnice. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da gre v tem primeru za stranske obveznosti, ki ne morejo zadrževati izpolnitve glavne obveznosti (to je plačila za opravljeno delo) ene od strank.

S tem, ko je tožeča stranka spremenila v zahtevku navedbo, komu naj tožena stranka izpolni zahtevek, je šlo za spremembo tožbe, in sicer za objektivno spremembo tožbe v smislu drugega odstavka 184. člena ZPP. Vendar, ker je do te spremembe tožbe prišlo zaradi okoliščin, ki so nastale po vložitvi tožbe (takrat, ko je tožeča stranka odstopila terjatev stranskemu intervenientu), gre v tem primeru za privilegirano spremembo tožbe, za katero privolitev tožene stranke ni potrebna (186. člen ZPP).

Dopustna je ustanovitev dveh ali več maksimalnih hipotek na istih nepremičninah v korist istemu zastavnemu upniku. Maksimalna hipoteka je pač takšna hipoteka, s katero so zavarovane terjatve določene vrste. Ker pa ni nujno, da je že ob ustanovitvi hipoteke določeno, katera konkretna terjatev je zavarovana s hipoteko , mora to biti določeno vsaj v zahtevi, s katero hipotekarni upnik uveljavlja svojo pravico. Ker je tožeča stranka uveljavljala ločitveno pravico, to je maksimalno hipoteko, bi morala določno opredeliti terjatve, ki se naj bi poplačale iz zastavljenih nepremičnin.

Upravičenje upnika do poplačila iz zastavljene nepremičnine pridobljeno z ustavitvijo prisilne hipoteke je sicer enako upravičenju, ki ga pridobi upnik s pogodbeno (prostovoljno) hipoteko (141. člen Stvarnopravnega zakonika; v nadaljevanju SPZ), vendar je pri pogodbeni hipoteki najprej potrebna hipotekarna tožba, s katero upnik zahteva, da se njegova terjatev poravna s prodajo zastavljene nepremičnine

Tožnica in razvezani zakonec sta glede sporne nepremičnine sklenila pravni posel (sporazum o delitvi skupnega premoženja), ki izkazuje tudi zemljiškoknjižno dovolilo tožnici za vpis njene lastninske pravice v zemljiško knjigo, tožnica pa ima sporne nepremičnine v posesti, zato so določena stvarno pravna upravičenja s sklenitvijo pogodbe prešla na tožnico, s čimer je tožnica izkazala stvarno pravna upravičenja, ki preprečujejo izvršbo. Gre za lastninsko pravico v pričakovanju, ki preprečuje izvršbo. Na zemljiškoknjižno stanje in zaupanje v zemljiškoknjižne podatke lahko sklicuje le tisti, ki je pridobil pogodbeno zastavno pravico, ne pa tisti, ki je zastavno pravico pridobil šele ob zaznambi sklepa o izvršbi v zemljiško knjigo.

Razpolagalno upravičenje odsvojitelja je predpostavka za začetek učinkovanja zemljiškoknjižnega dovolila v tem pomenu, da kot sestavina razpolagalnega pravnega posla povzroči pridobitev stvarne pravice s polnimi učinki v razmerju do vseh z vpisom stvarne pravice v korist pridobitelja v zemljiško knjigo na njegovi podlagi. To pomeni, da sporazum, ki združuje oba posla, zgolj zato ne more biti ničen. Pomeni lahko le, da razpolaganje ne bo učinkovito, torej, da razpolagalni pravni posel ne bo imel nobenih učinkov.

V konkretni zadevi toženka hipoteke ni pridobila s pravnim poslom, temveč z vknjižbo na podlagi odločbe sodišča, zaključek o toženkini (ne)dobrovernosti tudi po presoji revizijskega sodišča ne more vplivati na (ne)utemeljenost tožbenega zahtevka. Dobra vera se domneva. Dobrovernost pravne osebe se presoja po dobri veri organov in drugih oseb, za katere je glede na njihovo področje pomembno, da stvar pripada pravni osebi (46. člen SPZ), pri čemer je presoja dobrovernosti odvisna od védenja ključnih oseb v pravni osebi.