842. člen OZ

Posrednik se torej praviloma ne pogaja namesto stranke in, kar je bistveno, ohranja nevtralen položaj, zato ne svetuje in ne pomaga stranki pri pogajanjih na način, da bi le-ta pridobila nepremičnino po čim nižji ceni. Ker je bil tožnik po pogodbi zavezan opraviti storitve, ki ne spadajo v okvir posredniške pogodbe, je zaključek sodišča, da pri sporni pogodbi ne gre za posredniško pogodbo in da ni omejitve po ZNPosr glede višine provizije pravilen.

Naročitelj Pogodbe o posredovanju ni sklenil v imenu tožene stranke, temveč v svojem imenu. V takih okoliščinah pa o naknadni odobritvi iz 73. člena OZ ni mogoče govoriti. Vprašanje strank sklenjene pogodbe ni vprašanje materialnega prava, temveč dejansko vprašanje. Gre namreč za dejansko ugotavljanje prave pogodbene volje strank pri sklenitvi pravnega posla in ne za razlago pogodbe. Nesprejetje določene trditve kot dokazane in s tem resnične ter pravilne, ni enako neopredelitvi oziroma neupoštevanju te trditve. Sodišče namreč izvede dokazni postopek ravno iz razloga, da ugotovi, katero dejstva so dokazana (resnična) in katera ne ter na podlagi tako ugotovljenega dejanskega stanja odloči o zadevi. Zato zgolj dejstvo, da sodišče prve stopnje določenim trditvam tožeče stranke ni sledilo, ne pomeni, da je kršilo načelo kontradiktornosti oziroma, da je obrazložitev izpodbijane sodbe pomanjkljiva (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Z njimi tožeča stranka pravzaprav izpodbija dokazno oceno sodišča prve stopnje.

Tožnici s toženko nista bili v nikakršnem poslovnem odnosu in nista imeli podlage, da bi jo sprejemali kot posrednico. Ob sklepanju poslov zato nista mogli pričakovati, da bo toženka zanju preverila varnost naložbe in ne moreta naknadno, ko jima je posel prinesel izgubo, odgovornost za preveč tvegano vlaganje prevaliti na toženo stranko.

Za odločitev o utemeljenosti zahtevka je odločilna aktivnost tožeče stranke v zvezi z lokacijo, ki je bila predmet kasneje sklenjene najemne pogodbe. Predhodne zatrjevane dejavnosti tožene stranke v zvezi z drugimi zemljišči niso pravno odločilne. Dejavnost posrednika je opravljanje dejanskih poslov, ki so potrebni za to, da bi se bila tretja oseba z naročiteljem pripravljena pogajati za sklenitev določenih poslov, torej da bi tretja oseba pridobila (oblikovala) interes za sklenitev te pogodbe s posrednikovim naročiteljem.

OZ izrecno ne omejuje sklepanja posredniških pogodb na določen krog oseb, je pa iz določila glede skrbnosti posrednika možno zaključiti, da posrednik dejavnost posredovanja opravlja poklicno. Od osebe, ki se s posredništvom ne ukvarja poklicno in se kot taka tudi ne predstavlja v stikih s strankami, ni mogoče zahtevati in pričakovati ravnanja, ki ustreza standardu dobrega gospodarstvenika, niti ni mogoče nanjo na tej podlagi prevaliti odgovornosti za škodo, ki je morebiti nastala zaradi opustitve določenih ravnanj, ki sicer pritičejo dobremu gospodarstveniku.

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da je med pravdnima strankama sklenjena ustna posredniška pogodba. Da ta velja, kljub določbi 13. čl. ZNPosr, ki določa pisnost pogodbe, je sodišče prve stopnje pravilno obrazložilo z dejstvom, da je bil posredniški posel realiziran v celoti ter z namenom, ki ga je zakonodajalec želel doseči v ZNPosr s predpisano obličnostjo pogodbe.