603. člen OZ

Dediči do delitve upravljajo in razpolagajo z dediščino skupno. Posamezen dedič sicer lahko zahteva izpolnitev določenih obveznosti, a v korist celotne skupnosti dedičev. Tožnica v svojem imenu in za svoj račun ni bila upravičena zahtevati izpolnitve zapadlih obveznosti, opomin zato ni bil v skladu s tretjim odstavkom 103. člena SZ-1, zato tudi odpoved pogodbe za stanovanje ni bila utemeljena. Enako velja za garažo.

Ker je stranka z interesom zakupnino plačala še pred obvestilom o prenehanju zakupnega razmerja, tožnica zakupne pogodbe ni mogla odpovedati. Pogodba ostaja v veljavi, ker je zakupnik dolžno najemnino plačal, preden mu je bila sporočena odpoved. Nenazadnje tožnica dejstvu, da je stranka z interesom plačala dolžni znesek 6. 12. 2021, ne ugovarja. Za presojo, ali je stranka z interesom tožnici dolžna plačati še del zakupnine oziroma zamudne obresti, je pristojno sodišče. Toženka je pravilno štela, da iz predložene zakupne pogodbe in ravnanja strank ne izhaja, da sta se dogovorili, da je pogodba, če zakupnik ne plača zakupnine do 30. 11. tekočega leta, ex lege razdrta. V zadevi niso sporna pravno relevantna dejstva, katerim ugotavljanju je namenjena ustna obravnava, ampak uporaba predpisa oziroma razlaga pogodbenih določil. O uporabljeni pravni podlagi pa se je tožnica lahko pisno izrekla pred izdajo izpodbijane odločbe, saj jo je organ z dopisom z dne 6. 4. 2022 seznanil s svojo razlago pogodbe oziroma predpisa. Poleg tega je sodišče v zadevi razpisalo obravnavo, na kateri je imela tožnica možnost, da bi dodatno pojasnila svoja pravna naziranja.

Ker tožeča stranka trditvenemu bremenu o relevantnih dejstvih ni zadostila, je zaključek sodišča prve stopnje, da je odpoved dana zakonito in v skladu s Pogodbo, materialnopravno zmoten. Pogodba je del materialnega prava, na katerega sta se sklicevali obe pravdni stranki in ga mora zato tudi sodišče ustrezno upoštevati. Ker sodišče prve stopnje glede na trditve tožeče stranke in ugotovljeno dejansko stanje ni pravilno uporabilo določbe 5. člena Pogodbe, je pritožba utemeljena.

Ne drži, da je sodišče prve stopnje zavzelo stališče, da se šteje, da je (bila) med pravdnima strankama sklenjena nova najemna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja. Na koncu 10. točke obrazložitve sodbe je sodišče prve stopnje le citiralo določbo prvega odstavka 615. člena OZ o sklenitvi nove najemne pogodbe za nedoločen čas, ni pa zaključilo, da je do tega prišlo tudi v konkretnem primeru. Tudi sicer za odločitev v predmetni zadevi ni pravno pomembno, za koliko časa je bila nazadnje sklenjena najemna pogodba med pravdnima strankama (za določen ali nedoločen čas). Bistveno je, da je tožnik (najemodajalec) toženki (najemnici) najemno pogodbo odpovedal iz krivdnega razloga - zaradi njenega neplačila zapadlih najemnin (glej 8. člen najemne pogodbe z dne 14. 12. 2005 in primerjaj 603. člen OZ).

Kljub temu, da jo je na njeno dokazno breme opozorilo tudi sodišče prve stopnje, tožeča stranka pred zaključkom prvega naroka ni predlagala najbolj očitnega dokaza, to je zaslišanja osebe, s katero naj bi se dogovarjala. Res je ta dokazni predlog pravočasno postavila nasprotna stranka (ki pa ga je nato umaknila), vendar to ne pomeni, da tožeči stranki predloga, s katerim izpolnjuje svoje dokazno breme, ni treba podati. Vsaka stranka mora namreč predlagati dokaze za dokazovanje svojih trditev. Dokazni predlog za zaslišanje priče, postavljen šele na zadnjem naroku, je zato prepozen. Nobenega dvoma pa ni, da predlog za zaslišanje priče, za katero je šele treba pridobiti osebne podatke iz tujine, in ki je podan na zadnjem naroku, pomeni, da bi izvedba tega dokaza zavlekla reševanje spora (tožba je bila vložena 2015, dejstvo, ali je tožeča stranka z mobilnimi hišicami sploh razpolagala, pa je sporno vse od odgovora na tožbo).

Tožnik je v skladu s pogodbenim dogovorom pravno veljavno odstopil od pogodbe.

V tovrstnih pravdah solastniki stanovanja nimajo položaja nujnih sospornikov, zato je tožnica lahko vložila tožbo sama. Toženec v zvezi z zatrjevanimi stvarnimi napakami najetega stanovanja zoper tožnico v pravdi ni uveljavljal ustreznega (oblikovalnega) zahtevka za znižanje najemnine, zato se ne more izogniti plačilu dolgovane najemnine, še manj zahtevani izselitvi, saj za uporabo najetega stanovanja nima več pravne podlage.

Za odpoved najemne pogodbe v skladu s 1. odstavkom 603. člena OZ zadostuje izvensodna enostranska izjava najemodajalca in učinkuje, odkar jo prejme najemnik, o utemeljenosti odpovedi pa sodišče odloča kot o predhodnem vprašanju in se do tega opredeli zgolj v obrazložitvi. Za primer, da sodišče ne odloči o vseh postavljenih zahtevkih, je predvidena dopolnilna sodba. Na podlagi 1. odstavka 325. člena ZPP je toženec imel možnost v petnajstih dneh od prejema izpodbijane sodbe predlagati sodišču prve stopnje, naj odloči še o oblikovalnem zahtevku, vendar je ni izkoristil. Zato se oblikovalni tožbeni zahtevek, o katerem sodišče prve stopnje ni odločilo, šteje za umaknjenega.

Plačilo zapadle najemnine po prejemu odpovedi najemne pogodbe, ne more sanirati kršitve najemne pogodbe.

Ker je primarna obveznost najemnika vrnitev predmeta najema, v primeru nevračila predmeta najema najemodajalec ne more zahtevati plačila vrednosti nevrnjenega predmeta (kot škodo), če prej ni zahteval vračila predmeta.