602. člen OZ

Ravnanje toženke, ki je sicer nesporno kršila pogodbo in na nedovoljen način brez plačila parkirnine zapustila parkirno hišo, na to ne more vplivati oziroma ne more privesti do utemeljenosti zahteve na izpolnitev pogodbene obveznosti, ki temelji na ničnem pogodbenem pogoju.

Bistvene lastnosti občasnih terjatev so, da izvirajo iz istega pravnega naslova (v konkretnem primeru najemne pogodbe s kasnejšimi aneksi), a je mogoče s posamezno terjatvijo vseeno samostojno razpolagati, da je njihova višina določljiva oziroma določena in da dospejo periodično. Najemnine v obravnavani zadevi zapolnijo vse navedene značilnosti. Kot je sodišče jasno obrazložilo, je zastaranje terjatev iz zakupnine (najemnine) posebej urejeno s 351. členom OZ iz razloga izenačitve položaja med najemninami, ki dospejo v plačilo v enkratnem znesku ter najemninami, ki dospejo v plačilo občasno, da ne bi najemnine, ki izpolnjujejo pogoje za občasne terjatve (in zato zanje velja triletni zastaralni rok) zastarale v krajšem roku, od najemnin določenih v enkratnem znesku. Ob obrazloženem je pravilen nadaljnji zaključek sodišča prve stopnje, da za občasne terjatve velja 348. člen OZ, ki določa kdaj zastara sama pravica, iz katere slednje izvirajo. Namen te določbe je varstvo dolžnika, v izogib nakopičenju njegovih dospelih terjatev. Četrti odstavek 301. člena ZFPPIPP določa (pravna fikcija), da upnikov predlog za nadaljevanje prekinjenega pravdnega postopka vsebuje tudi izjavo o um

Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijane sodbe povsem jasno opredelilo obdobje, za katero je toženec dolžan plačati najemnino in obdobje, za katero je dolžan plačati uporabnino na podlagi 198. člena OZ, ker je imel od uporabe tožničinega poslovnega prostora korist in ker je ključe tega poslovnega prostora vrnil šele avgusta 2018.

Sodna praksa je sicer zavzela stališče, da najemnik, ki v pravdi nastopa kot tožena stranka in ki na podlagi 597. in 598. člena OZ odklanja plačilo dela najemnine, v primeru, če želi uveljaviti zahtevek za znižanje najemnine, ni dolžan vložiti nasprotne (oblikovalne) tožbe, saj za uveljavitev takšnega upravičenja zadošča ugovor, vendar tožena stranka tovrstnega ugovora ni (pravočasno) podala (prim. VSS sklep III Ips 28/2017).

Tožnica je dejstvo, da je toženec dejansko bival v najetih prostorih od 10. 4. 2010 naprej dokazovala tudi s pričama B. B. in A. A. Navedena dokazna predloga je sodišče prve stopnje zavrnilo kot nepotrebna, češ da je kasnejše nebivanje toženca pri tožnici ugotovljeno z drugimi, tudi listinskimi dokazi. V takšnem primeru, ko je tožnica z navedenima dokaznima predlogoma želela dokazovati nasprotno, in sicer da je toženec v najetih prostorih bival tudi od 10. 4. 2010 dalje, zavrnitev dokaznih predlogov iz razloga, da se je sodišče že na podlagi drugih dokaznih predlogov prepričalo, da toženec od poletja 2010 pri tožnici ni bival, pomeni vnaprejšnjo dokazno oceno.

V tovrstnih pravdah solastniki stanovanja nimajo položaja nujnih sospornikov, zato je tožnica lahko vložila tožbo sama. Toženec v zvezi z zatrjevanimi stvarnimi napakami najetega stanovanja zoper tožnico v pravdi ni uveljavljal ustreznega (oblikovalnega) zahtevka za znižanje najemnine, zato se ne more izogniti plačilu dolgovane najemnine, še manj zahtevani izselitvi, saj za uporabo najetega stanovanja nima več pravne podlage.

Tožnik je toženki za plačane najemnine in obveznosti vedno izdal pisno potrdilo. Za sporno obdobje pa toženka pisnih potrdil o plačilu najemnine in stroškov ni predložila. Njenim pojasnilom, da potrdil o plačilu nima, ker jo je tožnik 3. 10. 2014 nasilno deložiral, hkrati pa odtujil dokazila o plačilih za vtoževano obdobje, prvostopenjsko sodišče utemeljeno ni sledilo, ker ni logično, da bi se manjkajoča dokazila natančno pokrivala s tožnikovo evidenco neplačanih najemnin in stroškov, ob tem, da je tožnik tožbo na plačilo spornih zneskov vložil že pred izselitvijo toženke.

Za veljavnost najemne pogodbe ni pomembno, ali je najemodajalec lastnik stvari. Pogodba o najemu je pogodba obligacijskega prava, zato pravice in obveznosti iz pogodbe nastanejo le za pogodbeni stranki. Najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje po poteku odpovednega roka, ki ne sme biti krajši od enega leta. Do odpovedi najemnega razmerja torej lahko pride tudi, kadar ne obstajajo krivdni razlogi na eni ali drugi strani.

Ker tožena stranka o zatrjevanih napakah ni obvestila tožeče stranke, tako kot ji nalagata določili prvega in drugega odstavka 596. člena OZ, je izgubila pravico do povračila škode in izgubljenega dobička, vsakokrat po 2.832,04 EUR, zato v pobot uveljavljena terjatev ne obstaja.

Realizacijo, zaradi katere je oblikovno imperfektna pogodba vendarle lahko veljavna, osmišlja celotna ali pretežna izpolnitev pogodbenih obveznosti (58. člen OZ), ki so za najemnika zajete predvsem v plačevanju (povišane, ustno dogovorjene) najemnine in ne morda le v uporabi stanovanja (587. in 602. člen OZ). Še posebej, ker je bila toženka do uporabe stanovanja upravičena na podlagi predhodne pogodbe oziroma aneksov, in sicer za pisno dogovorjeno najemnino v višini 100,00 EUR.

Z zakupnim razmerjem sta prostovoljno nadaljevali, v takšnem primeru pa pride v skladu z določbo prvega odstavka 615. člena OZ do sklenitve nove zakupne pogodbe pod enakimi pogoji za nedoločen čas. Iz Obligacijskega zakonika s komentarjem (posebni del), M Juhart, 3. knjiga, stran 714, izhaja, da prvi odstavek 615. člena OZ določa posebno domnevo, da obstaja soglasje volj za sklenitev zakupne pogodbe, na kar je mogoče sklepati iz ravnanja obeh strank pogodbe, ki je pred tem prenehala (na eni strani uporaba stvari - na drugi strani pa dopuščanje njene uporabe).

Občina je s tožencema sklenila veljavno zakupno pogodbo. Gre torej za civilnopravno (obligacijsko) razmerje, v katerem občina ne nastopa kot oseba javnega prava, pač pa kot tožnikoma enakovredna, prirejena udeleženka tega razmerja. Ker je obveznost tožene stranke asfaltiranje ceste po že obstoječi trasi in ne ureditev neke nove cesto, katere potek (trasa) in obseg bi ne bila znana, je tožbeni zahtevek opisno dovolj določen z označbo odseka ceste in navedbo približne dolžine ceste, ki jo je treba asfaltirati. Tudi natančen opis izvedbe asfaltiranja ni potreben.

Ne gre za podrejeni zahtevek, temveč gre le za podrejeno pravno podlago zahtevka. Gre namreč za zahtevek za plačilo istega zneska, glede utemeljenosti zahtevka pa je tožeča stranka pač navedla več pravnih podlag, podlago iz 198. člena OZ je navedla le podrejeno, če bi sodišče spoznalo, da ni utemeljen zahtevek iz zatrjevane podlage po 602. členu OZ. Pri tem pa ni šlo za druga dejstva, temveč je dejanska podlaga tožbenega zahtevka ves čas ista. Zato niti ni moglo iti za spremembo tožbe.

Dokler je najemna pogodba veljala (veljavna pa je bila tudi v času, na katerega se nanašajo vtoževani računi) je bila tožena stranka dolžna plačevati dogovorjeno najemnino.

Čeprav tožnica govori o uporabnini, je iz trditvene podlage tožeče stranke razvidno, da sta se pravdni stranki dogovorili o toženkini uporabi tožničine hiše (bivanju) za mesečno uporabnino 200,00 EUR, ki ima zato značaj najemnine. Določitev predmeta rabe (najema) in višine najemnine sta bistveni sestavini najemne pogodbe.