590. člen OZ

Omenjeni primer nemožnosti rabe ni povsem identičen z v tej zadevi obravnavanim, saj: 1. ukrepov, ki so bili razlog za omejitve rabe lokala, ni sprejel tretji, temveč tožeča stranka kot najemodajalka in 2. se ukrepi ne nanašajo na gostinsko dejavnost samo, temveč je bilo njeno opravljanje zaradi omejitve obiskov onemogočeno oziroma omejeno. Je pa primerljiv, zlasti z vidika ravnanj, ki omejujejo rabo za namen, zaradi katerega je bila najemna pogodba sklenjena, in ki niso protipravna. Primera se torej v lastnostih, ki so ratio legis zgoraj navedene določbe OZ, ujemata. Zato ima tožena stranka po presoji pritožbenega sodišča ob analogni uporabi tretjega odstavka 599. člena OZ pravico do znižanja najemnine.

Kar pritožnica očita kot kršitve po 14. točki (da ker se sodišče prve stopnje ni opredelilo do njenih argumentov, sama ne more vedeti, ali jih ni prezrlo), je po vsebini očitek kršitev po 8. točki prvega odstavka 339. člena ZPP. To ima v tej zadevi daljnosežne posledice. Ker na slednje od navedenih dvojih kršitev pritožbeno sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, je pritožnikovo breme večje. Med drugim mora prikazati, v kateri vlogi ali na katerem naroku je navedel (in konkretno kaj), kar naj bi bilo v izpodbijani sodbi prezrto. Preden lahko pogodbeno pravo "zaživi" kot materialno pravo, ga morajo stranke jasno zatrjevati (in če je sporno, dokazati), v tej razsežnosti pa ima procesnopravne značilnosti dejstva. Ker vsebina določb treh točk splošnih pogojev v izpodbijani sodbi ni bila ugotovljena, ta vsebina ni del dejanskega stanja tiste sodbe. Okoliščina, da se pritožnica nanje zdaj sklicuje in jih citira, je enakovredna nedovoljenemu uveljavljanju pritožbenih novot. Molk je lahko zgovoren, zgolj kadar na določeno vsebino volje kaže zanesljivo, česar pa toženki v ugotovljenih okoliščinah te zadeve ni mogoče pripisati.

Postopek v zadevi I Pg 319/2018 se je začel pred obravnavano zadevo, kar pomeni, da bi odločitev o morebitni združitvi postopka morala biti sprejeta v zadevi I Pg 319/2018, ne pa v obravnavani zadevi. Tudi višje sodišče ocenjuje, da bi bila združitev postopkov sicer smiselna, tožeča stranka pa se je s tem, ko ni že v zadevi I Pg 319/2018 ob pobotnem ugovoru vložila tudi nasprotne tožbe, sama izpostavila temu, da zadevi morda ne bosta združeni v skupno obravnavanje. Glede na stanje stvari, in če v zadevi I Pg 319/2018 ne bo sprejet sklep o skupnem obravnavanju zahtevkov, pa višje sodišče ocenjuje, da je vsekakor prekinitev postopka na mestu, saj si je težko predstavljati različne odločitve o v bistvu istem zahtevku (za škodo zaradi zamakanja oziroma vdora vode). Znižanje najemnine v Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) ni urejeno, zato se uporabljajo določila Obligacijskega zakonika (OZ). Zakupnina se zniža v sorazmerju s tem, koliko je bila zaradi napak stvari raba omejena v primerjavi s tem, če stvar (skladišča) napak ne bi imela (478. člen OZ in 590. člen OZ). Enako velja tudi v primeru, ko bi imel najemnik pravico do znižanja najemnine zaradi višje

Vprašanje, ali je tožeča stranka izpolnila svoje obveznosti po Pogodbi, na obveznost tožene stranke plačati najemnino v dogovorjeni višini ne vpliva. Najemnik namreč zgolj zato, ker najemodajalec ne izpolnjuje svojih obveznosti po Pogodbi, ni odvezan dolžnosti plačevati najemnino. Dokler Pogodba velja, jo mora izpolnjevati tako, kot se glasi. Če pogodba za najem poslovnega prostora ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna. Predpisana oblika velja tudi za vse njene kasnejše spremembe oziroma dopolnitve. Zatrjevani ustni dogovor o reinvestiranju 80 % plačane najemnine v energetsko obnovo objekta z namenom, da se doseže zmanjšanje stroškov obratovanja in s tem omogoči rentabilno poslovanje toženi stranki tudi v zimski sezoni, se nanaša na bistvene sestavine najemne pogodbe (predmet najemna in višina najemnine), saj se z njim pravzaprav zmanjšuje obveznost tožene stranke, hkrati pa povečuje obveznost tožeče stranke, ki za oddajo prejme bistveno manjšo odmeno. Glede na to, da ne gre za stranske točke pogodbe, ni mogoče uporabiti tretjega in četrtega odstavka 51. člena ter drugega in tretjega odstavka 56. člena OZ. Namen določbe 110. člena OZ je preprečitev prenehanja pogo

Skrite napake, tudi v primeru pravočasnega grajanja, tožene stranke ne bi odvezale dolžnosti plačevanja najemnine oziroma ji ne bi omogočale, da plačevanje samovoljno opusti. EZ, ki je lastnike večstanovanjskih stavb in stavb z več kot 4 posameznimi deli, zavezal k vzpostavitvi sistema za merjenje dejanske porabe, ne vpliva na položaj stranke, ki se je z najemno pogodbo zavezala k plačevanju stroškov v pavšalnem znesku. EZ ureja položaj lastnikov. Kakšen dogovor o obračunavanju stroškov ti sklenejo z najemniki, ni stvar zakonskega urejanja.

Če toženec najetih prostorov (zaradi prenove strehe) ni mogel uporabljati, bi lahko zahteval znižanje dogovorjene najemnine ali pa bi odstopil od pogodbe; ker tega ni storil, je najemnino dolžan poravnati. Pravnomočna odločitev o plačilu najemnine zoper poroka, ki je pristopil h najemni pogodbi, toženca ne odvezuje plačila najemnine. Gre namreč za solidarno obveznost; ko bo tožnik v celoti poplačan, bo toženec (v izvršbi) lahko ugovarjal, da je njegova obveznost že prenehala.