535. člen OZ

Citirana zakonska ureditev je namenjena predvsem varovanju zakonitih predkupnih pravic predkupnih upravičencev iz 23. člena ZKZ, zato se zastavlja vprašanje, ali je mogoče s pogodbeno odkupno pravico izključiti učinke zakonite predkupne pravice. Slednja pride v poštev le, če lastnik nepremično sam prodaja. Pri pogodbeni odkupni pravici pa ni lastnik tisti, ki se odloči za prodajo nepremičnine, ampak odkupni upravičenec z enostransko izjavo volje oblikuje prodajno-pogodbeno razmerje, ki lastnika zavezuje, da opravi prenos lastninske pravice na odkupnega upravičenca. Ker vknjižena odkupna pravica učinkuje tudi zoper novega pridobitelja nepremičnine, bi lahko prišlo do položaja, da bi lahko odkupni upravičenec uveljavljal svojo odkupno pravico tudi zoper zakonitega predkupnega upravičenca, kar pa bi v preveliki meri pomenilo možnost izigravanja zakonitih predkupnih pravic, ki so določene v javnem interesu. Posledično je potrebno dati prednost zakoniti predkupni pravici. Zato četudi je kavza konkretnega posla neločljivo povezana s subjektivnim odnosom med pravdnima strankama, kot to trdi pritožba, slednje ni in ne more biti razlog za obid kongetnih zakonskih določb ZKZ o prometu s k

Sodišči prve in druge stopnje sta zmotno uporabili drugi odstavek 51. člena ZZZDR, ker nista upoštevali, da sta bili sporni parceli pridobljeni z delom v času trajanja zunajzakonske skupnosti pravdnih strank, zaradi tega pa je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Primerjava kupnine s tržno vrednostjo nepremičnin namreč utemeljuje zaključke, da je pavni posel predstavljal tudi darilo in je šlo za mešano pogodbo, mešano darilo (535. člen Obligacijskega zakonika), saj je tožničina mama očitno želela z izročitvijo nepremičnin, ki po vrednosti presegajo višino kupnine, obdariti tožnico. V tem delu torej nepremičnine niso bile pridobljene z delom bivših zunajzakonskih partnerjev. Sodišči pa nista presojali, v kolikšnem delu so bile nepremičnine pridobljene z delom pravdnih strank in v kolikšnem kot darilo tožnici.

Predkupno pravico (kot pove že njeno ime) je mogoče uveljaviti le pri prodaji stvari, ne pa tudi pri prenosu lastništva na podlagi drugih pravnih poslov (na primer darilne ali menjalne pogodbe). Pri mešani prodajno-darilni pogodbi predkupne pravice ni mogoče uveljavljati. Tretji odstavek 50. člena OZ pride v poštev npr. takrat, ko oseba, ki je stvar pridobila na podlagi fiktivnega pravnega posla, le-to naprej odsvoji z nefiktivnim pravnim poslom dobroverni tretji osebi, ali pa, ko je navidezna pogodba sklenjena z namenom, da se nekoga oškoduje oziroma prikrajša. Tožnika kot predkupnega upravičenca s sklenitvijo darilne pogodbe niti pojmovno ni mogoče oškodovati, saj lastnika ni mogoče prisiliti, da stvar nekomu proda, če jo želi podariti. Z davčnimi »optimizacijami« bi lahko bila oškodovana kvečjemu država, vendar je v novejši sodni praksi utrjeno stališče, da plačilo davka ni predpostavka za veljavnost pogodbe. Gre za javnopravno obveznost, ki nastane po sklenitvi posla, zato na samo veljavnost pogodbe ne more vplivati. Drugače povedano: tudi, če bi šlo za kršitve davčnih ali finančnih predpisov, tožniku ta okoliščina ne more koristiti.

Po presoji Vrhovnega sodišča je subjektivna prvina kavze v obravnavani zadevi tako močna, da posel ni združljiv s postopkom varovanja predkupne pravice po ZKZ. Tak posel je bila odsvojiteljica pripravljena skleniti le s pridobiteljico. Velik razkorak med konkretno kupnino in tržno vrednostjo izključuje sklep, da je šlo v tem primeru za obid kogentnih določb. Če bi bila primorana odsvojiteljica po tej ceni prodati svoj solastninski delež nekemu drugemu predkupnemu upravičencu, tedaj bi bila premoženjsko prikrajšana (vse do višine tržne vrednosti), obenem pa nepremoženjskega cilja, odsvojiti delež sestri dvojčici, tudi ne bi dosegla. Če bi ji pravni red dopuščal zgolj to, da delež odsvoji sestri dvojčici v celoti neodplačno (kar bi bilo z vidika ZKZ dopustno in z vidika predkupnih upravičencev nepreprečljivo), pa znova ne bi dosegla svojega ekonomskega (in pravno zavarovanega) interesa, da na rovaš svojega deleža tudi sama užije za desetino zvrhan milijon dolarjev.

Revizija se dopusti glede pravnih vprašanj: - ali je materialnopravno pravilna presoja sodišča druge stopnje, da gre pri pravnem poslu, sklenjenem med A. A. in B. B., glede prenosa lastninske pravice na 1/3 deležu nepremičnin, ki so bile predmet darilne pogodbe z dne 25. 11. 2008, za mešano darilo, - ali je materialnopravno pravilna presoja sodišča druge stopnje, da kogentne določbe Zakona o kmetijskih zemljiščih glede načina in postopka prodaje gozdnih in kmetijskih zemljišč ter zakonske določbe o predkupnih upravičencih v okoliščinah konkretnega primera ne pridejo v poštev.

Izključna pristojnost na podlagi dogovora o pristojnosti se delno razlikuje od izključne pristojnosti po določbah 24. člena Uredbe prav po tem, da lahko stranki dogovor spremenita. To lahko storita tudi s konkludentim ravnanjem, med ostalim tako, da se tožena stranka kljub temu, da tožba ni bila vložena pred sodiščem dogovorjene pristojnosti, spusti v pravdanje. V predmetni zadevi pa tožena stranka ni podala odgovora na tožbo, zato ni mogoče ugotoviti, da bi se spustila v pravdanje. Če je tako, ugovor pristojnosti slovenskega sodišča zaradi izključne pristojnosti sodišča druge države, podan šele v pritožbi zoper zamudno sodbo, ni prepozen in ga je treba obravnavati.

Predkupno pravico je mogoče uveljaviti zgolj v primeru prodaje stvari, ne pa tudi v primeru prenosa lastništva na podlagi drugih pravnih poslov (na primer darilne ali menjalne pogodbe). Prodajna pogodba, kjer se stvar proda po bistveno nižji ceni, je glede presežka darilna pogodba (mešano darilo, mešani pravni posel), če je bil namen prodajalca, da z nižjo ceno nakloni kupcu brezplačno premoženjsko korist. Tretji odstavek 50. člena OZ varuje pošteno osebo, ki bi zaradi navideznosti pogodbe utrpela kakšno škodo oziroma bila prikrajšana za kaj, kar bi ji sicer po zakonu pripadalo. Če se je nepremičnina prodala za ceno, bistveno nižjo od tržne z darilnim namenom (mešano darilo), bi bilo uveljavljanje predkupne pravice tudi v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja ter prepovedjo neupravičene obogatitve na škodo drugega.

V novejši sodni praksi je v luči ustavne pravice do zasebne lastnine prišlo do spremembe sodne prakse glede učinkov kasneje odpadle pogodbene podlage na darilno pogodbo, ki se je ustvarila na podlagi pravnega mnenja Vrhovnega sodišča SRS z dne 21. in 22. decembra 1987. Vendar v predmetni zadevi tožnika darilne pogodbe nista preklicala le na podlagi kasneje odpadle podlage, ampak tudi na podlagi hude nehvaležnosti toženca do njune hčerke.

Odločilno merilo za razlikovanje med izročilno pogodbo in pogodbo o preužitku je, ali ima pogodba pretežno odplačni, ali neodplačni značaj. Pri tem pa je bistven sam dogovor strank, in ne ocenjevanje vrednosti opravljenih dajatev ali storitev ene in druge pogodbene strani.