440. člen OZ

Neutemeljeno je pritožbeno stališče o neizpolnjenosti zakonskega pogoja o sočasnosti izjave o uveljavitvi predkupne pravice in položitvi kupnine pri sodišču. Po prvem odstavku 508. člena OZ mora predkupni upravičenec v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila obvestiti prodajalca o svoji odločitvi glede uveljavitve predkupne pravice. Po drugem odstavku istega člena mora hkrati z izjavo, da kupuje stvar, plačati kupnino ali jo položiti pri sodišču. Ne more biti dvoma, da je predpostavka sočasnosti izjave in položitve kupnine izpolnjena, če sta obe ravnanji izvršeni v zakonskem roku 30 dni. Zakonsko besedilo ne nudi opore zoženemu razumevanju določbe, za katero se zavzemata pritožnika, in ki bi predkupnemu upravičencu otežila uveljavitev svoje pravice. 30-dnevno obdobje je po zakonu tisto, v katerem je v primeru obstoja predkupne pravice prodajalec dolžan počakati s prodajo, razen če se ji upravičenec prej odpove. Nenazadnje ob uveljavitvi predkupne pravice upravičenec ne more vedeti, da prodajalec ne bo pripravljen sprejeti kupnine in da mu bo ostala le možnost sodnega pologa, ni pa zakonske podlage, da bi ga silili v dodatne stroške, povezane s položitvijo pri sodišču.

V primeru odvzema pogodbenega predmeta ne pride v poštev uporaba 495. člena OZ, ki določa rok za uveljavljanje kupčeve pravice iz pravnih napak oziroma pravic do odstopa od pogodbe ali pravice do sorazmernega znižanja kupnine in pravice do povračila škode. Po prvem odstavku 490. člena OZ velja, če druga oseba kupcu stvar vzame, domneva, da je kupec z nastopom tega pravnega dejstva uresničil pravico odstopiti od pogodbe, ki jo OZ izrazi z besedami "je pogodba razdrta po samem zakonu".

Breme odgovornosti za prepozno vložen odgovor na tožbo ni moč prelagati na sodišče prve stopnje, ki je toženo stranko ob vročitvi ji tožbe izrecno opozorilo na rok, v katerem mora biti vložen odgovor in jo hkrati opozorilo na vse posledice v primeru nevložitve odgovora.

Za veljavnost dogovora o brezplačni uporabi nepremičnine, kot ga zatrjujeta toženca, ni potrebno, da bi imela tožnica na predmetu uporabe lastninsko pravico. Zatrjevan dogovor je obligacijski pravni posel, v katerem nastanejo pravice in obveznosti med pogodbenima strankama. Ob upoštevanju zatrjevane vsebine dogovora, je bila dolžnost tožnice omejena na to, da tožencema omogoči brezplačno rabo stanovanja, pri čemer je tako rabo dolžna zagotavljati do izgradnje hiše obeh tožencev (razen če bi A. A. stanovanje želela ponovno sama uporabljati). OZ ne določa, da bi tak dogovor lahko sklenil le lastnik nepremičnine, in tudi ni prepovedan. Tožnico je torej dogovor, če je bil sklenjen, zavezoval že v času, ko je bil lastnik nepremičnine njen oče, zavezuje pa jo tudi sedaj, ko je njena lastnica sama.

Jezikovna razlaga prvega odstavka 512. člena OZ precej zanesljivo kaže, da nastopi položaj kršitve predkupnega upravičenja, če prodajalec stvar odsvoji oziroma prenese lastninsko pravico na tretjega. Kar je bistveno, da je mogoče govoriti o kršitvi predkupne pravice, je, da pred iztekom roka, v katerem se predkupni upravičenec lahko izjavi, lastninska pravica v relativnem razmerju med odsvojiteljem in pridobiteljem preide v premoženjskopravno sfero pridobitelja. Takšna razlaga tudi ne nasprotuje jezikovni razlagi besedila prvega odstavka 512. člena OZ.

Pogoji iz prvega odstavka 367.a člena ZPP niso izpolnjeni.

Prodaja tuje stvari sama po sebi namreč ni ničen pravni posel, ker ni prepovedana, posebej o tem govori določba 440. člena OZ. Pravilno pa je stališče sodišča prve stopnje, da se na načelo zaupanja v zemljiško knjigo lahko sklicuje le dobroverni pridobitelj in pritožbeno sodišče pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje, ki temelji na pravilni dokazni oceni izvedenih dokazov in neprerekanih trditvah tožnice, da toženka pri sklepanju prodajne pogodbe z družbo S. d.o.o. dne 19. 10. 2004 ni bila dobroverna.

Vrhovno sodišče dopusti revizijo, če je od njegove odločitve mogoče pričakovati odločitev o pravnem vprašanju, pomembnem za zagotovitev pravne varnosti, enotne uporabe prava ali za razvoj prava preko sodne prakse (prvi odstavek 367.a člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). V konkretni zadevi zastavljeni vprašanji teh meril ne izpolnjujeta. Pogoji za dopustitev revizije tako niso izpolnjeni, zato je Vrhovno sodišče predlog zavrnilo (drugi odstavek 367.c člena ZPP).

Predlog se zavrne.

Prodajalec krši svojo pogodbeno obveznost, če je zemljiškoknjižno dovolilo za vknjižbo lastninske pravice izstavil tudi v korist druge osebe (ne le v korist kupca). Pravna napaka nastane, če se ta druga oseba uspe vknjižiti v zemljiško knjigo prej kot kupec. Bistveno je torej, da po stanju zemljiške knjige vknjižba lastninske pravice na podlagi izdanega zemljiškoknjižnega dovolila v korist tožnika kot kupca ne bi bila (več) mogoča (to pravno možnost preprečuje solastninska pravica toženčeve žene), in da je takšno pravno stanje zakrivil toženec. Ker tožnik ne more več uresničiti interesa, da bo na nepremičninah, ki so bile predmet prodaje, pridobil izključno lastninsko pravico, ima (so)lastninska pravica, vknjižena v korist toženčeve žene, značilnost pravne napake. Nepošteni pridobitelj, to je tisti, ki je vedel ali bi moral vedeti, da je brez podlage obogaten na tuj račun, dolguje zamudne obresti od dneva pridobitve, oziroma od dneva nedobrovernosti, če je ta nastala pozneje. Dobra vera se domneva, nedobrovernost mora biti s strani nasprotne stranke zatrjevana in dokazana. Tožbene trditve (o razlogih za realizacijo odstopnega upravičenja) ne omogočajo materialnopravne pres

V konkretnem primeru se je toženka s prodajno pogodbo zavezala prenesti na tožnico solastninski delež na obravnavani nepremičnini, ki pa ne samo, da v trenutku sklenitve pogodbe ni bila v njeni solasti, nepremičnina je bila takrat že tožničina. To pa pomeni, da je toženkino pogodbeno obveznost, zaradi katere se je tožnica zavezala plačati toženki kupnino, nemogoče izvršiti. Prevzeta pogodbena obveznost tožnice za plačilo kupnine je zato brez kavze. Ker podlage za obveznost tožnice ni, je pravilna presoja sodišča prve stopnje, da je prodajna pogodba na podlagi četrtega odstavka 39. člena OZ nična. Razlog za ničnost prodajne pogodbe ni v tem, da je toženka prodala tujo stvar, temveč v tem, da je bila tožnica v trenutku sklepanja prodajne pogodbe že lastnica predmetne nepremičnine. Kaj sta pravdni stranki glede obstoja kavze mislili oziroma kaj sta vedeli ali bi morali vedeti glede lastništva obravnavane nepremičnine, z vidika ničnosti pogodbe ni odločilno.

Tudi če bi bila lastnica sporne nepremičnine občina (pa se to ni izkazalo), ne le v primeru, če bi tožnica morala imeti dvom, ali je prodajalec res lastnik, nakup takšne nepremičnine ne pomeni nemoralnega ravnanja. Prodaja tuje stvari namreč ni prepovedana, zato ni nedopustnosti ali nezakonitosti predmeta pogodbe in podlage pogodbe ter prodajna pogodba ni nična. OZ v 440. členu izrecno določa, da prodaja tuje stvari veže pogodbenika. Neobstoj razpolagalnega upravičenja tako ni ovira za veljavno sklenitev zavezovalnega posla in posledično tudi ne podlaga za ničnost pogodbe. Po današnjem splošnem razumevanju družbene morale nikakor ni nemoralen nakup nepremičnine, če je storjen zgolj zaradi zasledovanja ekonomske koristi.

Drugi odstavek 44. člena SPZ varuje le tistega, ki je nepremičnino pridobil s pravnim poslom. Pri dedovanju gre za izvedeni način pridobitve, kar pomeni, da dediči pridobijo lastninsko pravico v trenutku zapustnikove smrti v enakem obsegu, kot jo je imel pred tem zapustnik.

Opirajoč se na 440. člen OZ, po katerem prodaja tuje stvari veže pogodbenika, se je v sodni praksi utrdilo tudi stališče, da neobstoj razpolagalnega upravičenja ni ovira za veljavno sklenitev zavezovalnega posla in posledično tudi ne podlaga za ničnost pogodbe. S tem je sodna praksa presegla dotlej uveljavljeno stališče sodne prakse, da ponovna prodaja sporne nepremičnine, ki jo je lastnik prodal in dejansko izročil prvemu kupcu, pomeni kršitev moralnih norm in utemeljuje zahtevek za ugotovitev ničnosti takega posla zoper nedobrovernega drugega kupca. Sodna praksa Vrhovnega sodišča je pred kratkim zavzela jasno stališče, da zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine ni ustrezno pravno sredstvo za vračilo nepremičnine, odsvojene na podlagi nične pogodbe. Če se bo izkazalo, da je pogodba, sklenjena med tožencema, iz razlogov, ki jih uveljavlja tožnik in o katerih se izpodbijana sodba še ni izrekla, nična, bo vknjižbo lastninske pravice na svoje ime mogel doseči z uveljavitvijo izbrisne tožbe (zoper osebe, vknjižene za njim). Sodna praksa Vrhovnega sodišča se še ni izrecno opredelila o vprašanju, kakšen zahtevek (če sploh) ima na razpolago resnični lastnik,

V primeru, da je pogodba o prodaji nepremičnine veljavno nastala (in ni prenehala), mora sodišče dolžnika obsoditi na izpolnitev. Negativen odgovor na vprašanje, ali je toženka dejansko zmožna izpolniti pogodbeno obveznost, ne more vplivati na presojo sodišča o tem, ali jo je dolžna izpolniti. Postopanje sodišč nižjih stopenj, ki sta v ugotovitveni del zahtevka oziroma izreka dodali odložni pogoj, upoštevajoč specifiko tovrstnih pravd in položaj, ki je v času po sprejemu načelnega pravnega mnenja z dne 6. 4. 2012 nastal v sodni praksi, ne more pomeniti kršitve načela dispozitivnosti (prvi odstavek 2. člena ZPP).

Zmotno je tožnikovo stališče, da pobot ni realiziran in da pobotanje ni izvedljivo, ker se tožnik ne more vpisati v zemljiško knjigo kot lastnik kupljenih nepremičnin. Po izjavi o pobotu se šteje, da je pobot nastal takrat, ko so se stekli pogoji zanj (drugi odstavek 312. člena OZ); ti pogoji pa so bili v obravnavanem primeru izpolnjeni (311. člen OZ). Tožnikova terjatev, ki je zaradi pobota prenehala, ne more naknadno „oživeti“, čeprav toženec ni izpolnil obveznosti, ki jih je prevzel s prodajno pogodbo.

Ker je pogodba veljavno nastala, zavezuje prodajalca, zavezuje ga tudi, če ni lastnik nepremičnine (440. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ), vprašanje, ali je toženec dejansko zmožen (ali nezmožen) izpolniti obveznost iz pogodbe, pa ne more vplivati na odločitev, to je ali je glede na veljavno sklenjeno pogodbo (zavezovalni posel, ki sicer velja pod odložnim pogojem odobritve) dolžan pogodbo izpolniti, ker gre za nepremičnino, izdati zemljiškoknjižno dovolilo (razpolagalni posel glede nepremičnin, ki vsebuje izjavo pravnoposlovne volje prodajalca, da dovoljuje vknjižbo lastninske pravice na kupca).

Podlaga odškodninskega zahtevka ni podana v 103. členu OZ, marveč v četrtem odstavku 239. člena OZ. Ta določa: „Dolžnik je odgovoren tudi za delno ali popolno nemožnost izpolnitve, čeprav zanjo ni kriv, če je nastopila potem, ko je prišel v zamudo, za katero odgovarja.“. Razlaga navedene določbe v luči načela vestnosti in poštenja privede do pravila, da dolžnik, ki je za okoliščine, iz katerih izvira delna nezmožnost izpolnitve, vedel že ob sklenitvi pogodbe (iz česar sledi neizogiben sklep, da je zanje kriv) za takšno začetno nezmožnost tudi odgovarja. Iz trditvene podlage tožbe takšna zavest tožene stranke tudi izhaja. Odgovornost, o kateri govori četrti odstavek 239. člena OZ, je (tudi) odškodninska, če tako ustreza varstvu interesov pogodbi zveste stranke. Ker ob predpostavki nezmožnosti izpolnitve nevarnosti, da bi upnik kumuliral odškodninski in izpolnitveni zahtevek, ni, odstop od pogodbe ni predpogoj za uveljavljanje odškodninskega zahtevka.

V času sklenitve kupoprodajne pogodbe je bila v zemljiško knjigo vpisana zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve v korist D. Š., ki tožeči stranki izbrisnega dovoljenja v zvezi s prepovedjo odtujitve in obremenitve teh nepremičnin v njeno korist ni dala. Zaradi navedenega bremena tožeča stranka ni mogla doseči pogodbenega namena, saj vknjižba in s tem pridobitev lastninske pravice na predmetu pogodbe ni bila mogoča, zato je bila pogodba zaradi nezmožnosti izpolnitve razdrta po samem zakonu. Za uveljavljanje zahtevka za vrnitev kupnine zaradi razdrte pogodbe pa prekluzivni rok iz 1. odstavka 495. člena OZ ne pride v poštev.

Tožeča stranka je bila ob sklenitvi Predpogodbe seznanjena, da nepremičnine niso v lasti prvotožene stranke kot prodajalca. Sama okoliščina, da prvotožena stranka ni bila lastnik nepremičnin, ne bi izključevala veljavnosti kupoprodajne pogodbe kot obligacijskopravnega posla, v kolikor bi bila sklenjena. Takšna pogodba bi ustvarjala zavezo prvotožene stranke, da na tožečo stranko prenese v last predmetne nepremičnine, kar bi lahko storila le s sklenitvijo ustrezne pogodbe z dejanskim lastnikom nepremičnin, ki je vpisan v zemljiški knjigi. Sodišče prve stopnje je dopustilo tožbo glede istovrstnega tožbenega zahtevka zoper tretjetoženo stranko in v okviru točke II. izreka izpodbijane sodbe zavrnilo podrejeni tožbeni zahtevek, je s tem v okviru iste sodbe dvakrat odločilo o istem tožbenem zahtevku. S tem je storilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 12. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.