182. člen ZIZ

Drži sicer, da predkupni upravičenec po ZIZ ne more biti oproščen plačila varščine, je pa lahko oproščen njenega plačila upnik. Vendar pa navedeno ni ovira, da upnik, ki je hkrati tudi predkupni upravičenec, pri prijavi na spletno javno dražbo v vlogi predkupnega upravičenca označi, da (kot hkrati upnik) uveljavlja oprostitev plačila varščine. Upnik A. A. je namreč v konkretnem primeru skladno z drugim odstavkom 8. člena Pravilnika ob prijavi na spletno dražbo kot predkupni upravičenec storil prav to. Kasneje pa je svojo vlogo spremenil in se označil kot upnika. Sodišče prve stopnje je pravilno štelo, da je pritožnik v portalu e-dražbe svojo vlogo na spletni dražbi spremenil po lastni volji, čeprav je že prej kot predkupni upravičenec in hkrati upnik oprostitev plačila varščine (kot upnika) lahko uveljavljal oziroma je imel možnost uveljavljati. Povedano še drugače, tudi če je predkupni upravičenec hkrati upnik, ki je po ZIZ (za razliko od predkupnega upravičenca) lahko oproščen plačila varščine, glede na določbe Pravilnika ni v ničemer prikrajšan oziroma ni v slabšem položaju, kot če bi bil zgolj predkupni upravičenec. Drži sicer, da mora udeleženec spletne javne dr

Zakonita predkupna pravica se res ne vpisuje v zemljiško knjigo, vendar pa bi morala biti v zemljiški knjigi, da bi sodišče tretjo lahko obravnavalo kot solastnico nepremičnine in s tem kot predkupno upravičenko, vpisana vsaj solastnina, tj. idealni delež do 1/2 bi moral biti pisan na tretjo. Izvršilno sodišče je namreč vezano na stanje v zemljiški knjigi in le na tak način bi lahko "vedelo", da je tretja predkupna upravičenka ter bi jo moralo vabiti na javno dražbo. Ker pa tretja ni poskrbela za vpis sebe kot solastnice sporne nepremičnine, izvršilno sodišče ni imelo podlage, da jo vabi na javno dražbo in jo šteje kot predkupno upravičenko.

Predkupni upravičenec v izvršilnem postopku varuje svojo predkupno pravico. Ker varuje svojo pravno korist, ima v izvršilnem postopku položaj materialnopravnega udeleženca. V izvršilnem postopku v določenih fazah postopka vstopajo osebe, ki v postopku izvršbe ali zavarovanja uveljavljajo kakšno svojo pravico ali pravno korist, pa niso stranke postopka. Mednje spada tudi imetnik zakonite predkupne pravice in imetnik vknjižene pogodbene predkupne pravice. Torej predkupni upravičenec vstopi kot udeleženec v postopek v fazi izvedbe prodaje. Da mu to zagotovi, mu mora sodišče pred tem vročiti odredbo o prodaji, nato pa pri prodaji z javno dražbo po zadnjem rednem koraku omogočiti, da sprejme nakup po tej ceni. Če se predkupni upravičenec želi udeležiti javne dražbe kot predkupni upravičenec, mora plačati varščino (prvi odstavek 182. člen ZIZ). Ker sodišče prve stopnje predkupnemu upravičencu ni vročilo odredbe o prodaji, ni bilo pogojev za opravo dražbe in je pritožba predkupnega upravičenca utemeljena. Že iz tega razloga je bilo treba izpodbijani sklep o izročitvi razveljaviti, posledično pa razveljaviti tudi sklep o domiku in elektronsko javno dražbo opravljeno 14. 1. 2022 (3

Predkupni upravičenec v izvršilnem postopku varuje svojo predkupno pravico. Varuje torej svojo pravno korist. Zato ima v izvršilnem postopku položaj materialnopravnega udeleženca. V izvršilnem postopku v določenih fazah postopka vstopajo osebe, ki v postopku izvršbe ali zavarovanja uveljavljajo kakšno svojo pravico ali pravno korist, pa niso stranke postopka. Mednje spada tudi imetnik zakonite predkupne pravice in imetnik vknjižene pogodbene predkupne pravice. Torej predkupni upravičenec vstopi kot udeleženec v postopek v fazi izvedbe prodaje. Da mu to zagotovi, mu mora sodišče pred tem vročiti odredbo o prodaji, nato pa pri prodaji z javno dražbo po zadnjem rednem koraku omogočiti, da sprejme nakup po tej ceni.

Iz dikcije četrtega odstavka 481. člena ZGD-1 izhaja, da imajo družbeniki v družbi z omejeno odgovornostjo predkupno upravičenje samo v razmerju do drugih oseb, ki niso družbeniki, če z družbeno pogodbo ni drugače določeno. Da z Družbeno pogodbo, ki je del materialnega prava, ni drugače določeno, izhaja iz njenega 18. člena. Ker predkupna pravica pri prenosih znotraj družbe ne velja, preostali družbeniki (med njimi tudi upnica) ne morejo uveljavljati predkupnega upravičenja, če eden od družbenikov proda delež drugemu družbeniku v družbi. To pa pomeni, da upnica v obravnavani zadevi (ko je šlo za prenose med družbeniki) ne more uspeti s sklicevanjem na kršitev njene predkupne pravice iz 481. člena ZGD-1 (po četrtem odstavku citiranega člena imajo družbeniki prednost le pri prodaji drugim osebam) in 18. člena Družbene pogodbe. Da se dolžno obvestilo iz petega odstavka 481. člena ZGD-1 nanaša na četrti odstavek citiranega člena, pa izhaja tako iz stališč sodne prakse (odločbi VSL I Cpg 385/2001 z dne 28. 3. 2001 in VSK 124/2000 z dne 28. 9. 2000), kot tudi stališč pravnih teoretikov (B. Zabel, Veliki komentar Zakona o gospodarskih družbah, 3. knjiga, stran 105). Niso pa družbeniki

Predkupna pravica se nanaša na tretjo osebo S.B. zakonca dolžnice, ki ima edini pravni interes, da kot solastnik zahteva njeno varstvo v izvršilnem postopku. Zakonita predkupna pravica solastnika iz tretjega odstavka 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) je namreč individualna materialnopravna pravica imetnika, da kupi preostali solastniški delež za enako ceno, kot je bila pri prodaji sicer ponujena s strani zainteresiranega kupca. Ta se varuje tudi pri prisilni prodaji na javni dražbi v izvršilnem postopku, a le, če je predkupni upravičenec aktiven pri njenem uveljavljanju tako, da najpozneje tri delovne dni pred dražbo položi varščino in nato na poziv sodišča takoj po koncu dražbe izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji kot najugodnejši ponudnik (prvi odstavek 182. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju - v nadaljevanju ZIZ).

Za presojo zakonitosti in pravilnosti izpodbijanega sklepa o izročitvi, ki ga je sodišče izdalo po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine, je relevantno zgolj, ali je bila prodaja nepremičnine opravljena po pravilih iz 181. do 189. člena ZIZ, ali je bil sklep o domiku izdan skladno z določbo 189. člena ZIZ ter ali je kupec položil kupnino kot to določa 191. člen ZIZ.

Stališče, da predkupni upravičenec nima pravice do pritožbe proti sklepu o soglasju k sklenitvi prodajne pogodbe, če tega ni, pa proti sklepu o izročitvi, zato ker v prvem odstavku 344. člena ZFPPIPP ni omenjen, je v sodni praksi preseženo. Zmotno je stališče, da bi morala upraviteljica po tem, ko je po uspešni javni dražbi sklenila prodajno pogodbo z najboljšo ponudnico, to naknadno ponuditi v sklenitev še predkupni upravičenki. Tako bi morala ravnati, če bi bila prodaja izvedena z zavezujočim zbiranjem ponudb ali neposrednimi pogajanji.

V postopku odobritve pravnega posla prodaje zemljišča se v sodnem izvršilnem postopku preverja le, ali so podane v 19. členu ZKZ taksativno naštete ovire, zaradi katerih odobritev ni mogoča. V zvezi z ugotavljanjem izpolnjevanja pogojev, ali je promet potekal po postopku in na način, določen z ZKZ in ali je upoštevan prednostni vrstni red kupcev po 23. členu ZKZ pa v primeru prodaje kmetijskega zemljišča na javni dražbi navedenih pogojev ni mogoče ugotavljati v postopku za odobritev pravnega posla. Pri prodaji nepremičnine na javni dražbi je pravica predkupnega upravičenca varovana po 182. členu ZIZ (ki daje zakonitemu predkupnemu upravičencu prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če takoj po končani dražbi izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji) ter tako v tem primeru postopek uveljavljanja predkupne pravice specialno ureja ZIZ. Promet oziroma pridobitev lastninske pravice v teh primerih usmerja izvršilno sodišče.

Zoper udeleženca je bila uvedena generalna izvršba, v okviru katere upnik še naprej, glede na njegovo pridobljeno ločitveno pravico na nepremičnini, vodi postopek izterjave za terjatev, ki jo je pred tem izterjeval v tem izvršilnem postopku zoper udeleženca in jo še izterjuje v tem izvršilnem postopku zoper dolžnico. Udeleženec je v odnosu do upnika glede na vzporedni stečajni postopek še zmeraj dolžnik.

V odredbi o prodaji morajo biti med drugim določeni tudi pogoji za prodajo. S tem se zagotavlja enakopravnost udeležencev dražbe in zato teh pogojev načeloma na samem naroku ni mogoče enostransko spreminjati, izjemo od tega pa predstavlja določba četrtega odstavka 178. člena ZIZ, zato mora odredba o prodaji vsebovati posebno opozorilo, da se vrednost nepremičnine dokončno ugotovi na prodajnem naroku.

Zaznamba sklepa o izvršbi v sodni register predstavlja že eno od izvršilnih dejanj za opravo izvršbe na delež družbenika, zato je pravilno stališče prvostopenjskega sodišča, da bi morebitne nepravilnosti v zvezi z izdajo izvršilnega sklepa kot podlage za opravo izvršbe, pritožnica morala uveljavljati v izvršilnem postopku z izpodbijanjem sklepa o izvršbi.

Ugovori tožeče stranke, da je na parc. št. 526/1 pot do stanovanjske stavbe na parc. št. 523/4, kjer živi, in ji bo zaradi prodaje te parcele onemogočen dostop, pa niso ugovori, ki bi jih lahko uveljavljala v postopku odobritve pravnega posla. Po vsebini z njimi nasprotuje prodaji parcele kot takšni. Če naj bi bila ta parcela izvzeta iz izvršbe (177. člen ZIZ), je bil to njen ugovorni razlog zoper sklep o dovolitvi izvršbe (7. točka 55. člena ZIZ). Tak ugovor bi torej morala uveljavljati v sodnem izvršilnem postopku, v upravnem postopku odobritve pravnega posla pa z njim ne more biti uspešna.

Pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, ki je predmet izvršbe, je originarna pridobitev lastninske pravice z odločbo državnega organa v smislu 42. člena SPZ. Kontrolna funkcija prometa s kmetijskimi zemljišči s tem ni opuščena, le izvaja jo v tem primeru sodišče.

Čeprav iz besedila 182. člena ZIZ izrecno ne izhaja, da v primeru, ko najboljši ponudnik izkoristi pravico iz 4. odstavka 182. člena ZIZ, sodišče ponovno da možnost predkupnemu upravičencu, da izjavi, da nepremičnino kupuje pod enakimi (novimi) pogoji, je treba upoštevati, da je 182. člen ZIZ namenjen tako varstvu pravic predkupnega upravičenca kot doseganju namena prodaje dolžnikovega premoženja, to pa je čim višja cena zaradi čim ugodnejšega poplačila upnikov. Oboje pa se lahko doseže le tako, da se predkupnemu upravičencu v primeru, da najboljši ponudnik v primeru izenačitve ponudbe ponudi višjo ceno, omogoči ponovna izenačitev ugodnejše ponudbe po 1. odstavku 182. člena ZIZ, najboljšemu ponudniku pa nato ponovno uveljavljanje njegovih pravic.

Sodišče mora predkupnemu upravičencu dati možnost, da po končani javni dražbi uveljavi svojo predkupno upravičenje.

Upnik je pridobil zastavno pravico na nepremičnini (hipoteko), ki se pridobi na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe z vpisom v javno knjigo, kar pomeni, da sme hipotekarni upnik zahtevati poravnavo svoje terjatve iz vrednosti obremenjene nepremičnine na način, ki je predviden z zakonom. Dolžnik v pravdnem postopku ni uspel dokazati, da bi pridobljena zastavna pravica prenehala veljati, zato je upnik upravičen svojo terjatev poplačati iz kupnine, dosežene s prodajo zastavljenih nepremičnin. Zakonec dolžnika, ki ni poskrbel za vpis svoje pravice iz skupnega premoženja na nepremičnini, ki je zato vpisana v zemljiški knjigi le na njegovega zakonca – dolžnika, pa v izvršbi na to nepremičnino ne more uspešno izločiti svojega deleža na tem premoženju in torej ne more z izločitveno tožbo uspešno zahtevati ugotovitev, da je nedopustna izvršba na njegovem deležu premoženja, če je upnik ravnal pošteno. Na zemljiškoknjižno stanje in dobro vero se namreč lahko sklicuje le tisti, ki je na tej podlagi pridobil veljavno pogodbeno pravico (hipoteko) na nepremičnini, to pa je upnik v tej zadevi. Tega ne more spremeniti niti pravnomočna sodba, na katero se sklicuje tretja, s katero je ugotovl

Določba čl. 182/I ZIZ jasno določa, da mora predkupni upravičenec uveljavljati predkupno pravico takoj po končani javni dražbi, torej na naroku, na katerem se je javna dražba opravila.

Predkupni upravičenec se dražbe ni udeležil, zato mu varščine ni bilo potrebno plačati, je pa imel pravico svojo predkupno pravico uveljaviti takoj po končani javni dražbi in to brez predhodnega plačila varščine, saj na javni dražbi ni sodeloval kot dražitelj. Sodišče prve stopnje je predkupnega upravičenca, ki je prava neuka stranka in na naroku za tretjo javno dražbo ni imel pooblaščenca, takoj seznanilo, da ne more uveljavljati svoje predkupne pravice, ker ni plačal varščine, nato pa je predkupni upravičenec izjavil, da želi kupiti nepremičnino ter da zanjo ponuja svojo stanovanjsko hišo in svoj solastniški delež na drugi nepremičnini.