175. člen ZIZ

Priglasitev stranske intervencije kljub morebitnemu izkazanemu pravnemu interesu, v izvršilnem postopku glede na ustaljeno sodno prakso, ni možna. Tretje osebe v izvršilnem postopku lahko svoje pravice oziroma pravne koristi uresničujejo kot udeleženci v okviru procesnih položajev, ki jih izrecno opredeljuje ZIZ (npr. predkupni upravičenec, hipotekarni dolžnik, tretji itd.). Po določbi drugega odstavka 192. člena ZIZ je sodišče dolžno pri odločitvi, da se prodana nepremičnina izroči kupcu in se po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi nanj vpiše lastninska pravica ter se brišejo pravice in bremena, za katere je bilo to določeno v sklepu o izročitvi, odločiti tudi, kdaj je dolžnik dolžan izprazniti nepremičnino in jo prazno oseb in stvari izročiti kupcu. Takšen sklep predstavlja izvršilni naslov zoper dolžnika, ne pa tudi zoper tretje osebe (najemniki), ki stanovanje uporabljajo na podlagi veljavne najemne pogodbe. Morebitne tretje osebe, ki živijo v prodani nepremičnini oziroma stanovanju lahko v morebitnem kasnejšem izvršilnem postopku na izročitev nepremičnine uveljavljajo ugovore tretjih oseb. Samo najemno razmerje s prodajo nepremičnine ne preneha. Kupec vstopi v pr

Trditve toženk o sklenjeni najemni pogodbi s takratno lastnico spornih nepremičnin so dopustne, za odločitev (glede na citirane določbe 107. člena SZ-1 in 175. člena ZIZ) relevantne in ob zgoraj navedenih nespornih dejstvih (strinjanje takratne lastnice spornih nepremičnin s selitvijo toženk vanje v letu 2013 v zvezi s posojilnimi pogodbami s tožničinim direktorjem) tudi ne očitno neutemeljene. Zato bi se moralo sodišče prve stopnje do teh trditev toženk opredeliti. Ker se sodišče prve stopnje do njih ni opredelilo in ni ugotavljalo nobenih dejstev glede vprašanja obstoja najemne pogodbe, sklenjene med partnerko tožničinega direktorja kot takratno lastnico spornih nepremičnin in toženkama, je kršilo njuno pravico do izjavljanja, saj je prezrlo njune bistvene navedbe in onemogočilo njihovo dokazovanje. Zato je podana uveljavljana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

V postopku izvršbe je bil prodan ter domaknjen in izročen kupcu solastniški delež nepremičnin, zaradi česar dolžnik ni več solastnik teh nepremičnin in nima več nobene pravne podlage za uporabo oziroma za bivanje v tej nepremičnini. Upnik - kupec je lastninsko pravico na prodanih solastninskih deležih namreč pridobil originarno, že s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi. Ne drži, da se 192. člen ZIZ lahko uporablja le pri izpraznitvi cele nepremičnine, ne bi pa tudi bilo narobe, če bi sodišče odločilo, naj dolžnik izprazni nepremičnino kot celoto, saj nobenega njenega dela nima več pravice zasedati. Dolžnik zmotno meni, da nepremičnino zaseda na podlagi upravičene pravne podlage - dosmrtnega užitka, ki je bil v zemljiško knjigo vpisan 3. 1. 2019. S prodajo nepremičnine namreč ne ugasnejo le osebne služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice, ki so bile vpisane v zemljiški knjigi pred pravicami zastavnih upnikov oziroma upnika, na čigar predlog je sodišče dovolilo izvršbo ter upniki zemljiškega dolga (drugi odstavek 174. člena ZIZ). V tej zadevi je bil že 30. 9. 2022 izdan celo izvršilni naslov na izselitev, še toliko prej je upnik pridobil hipoteko, zato šele dne 3. 1. 201

Sicer pa je takó najemno pogodbo za poslovne prostore kot najemno pogodbo za stanovanjske prostore mogoče odpovedati. Najemna pogodba je bila sodno odpovedana; v času sklepanja najemne pogodbe veljaven ZPSPP je v 26. členu zahteval sodno odpoved najemnega razmerja. SZ-1 odpoved najemnega razmerja ureja v 112. členu.

Pritožnik utemeljeno opozarja na četrti odstavek 112. člena SZ-1, ki določa, da rok za izselitev ne sme biti krajši kot 30 dni in ne daljši od 60 dni. Pritožbeno sodišče je zato spremenilo izpodbijano sodbo glede dolžine izpraznitvenega roka in ga določilo na 30 dni. Glede na nesporno dejstvo, da je toženec tožnikovo odpoved prejel že leto in pol nazaj, je ta minimalni rok zadosten in ustrezen, daljši (pritožnik se zavzema za 90 dnevnega), pa ne bi bil upravičen.

Pritožnik ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da je nepremičnine v letu 2008 oddal najemniku in je najemno razmerje še vedno v veljavi, vsaj do 10. 9. 2024, o čemer bi moralo sodišče prve stopnje odločiti, on pa zato ne more izprazniti in izročiti nepremičnin kupcu. Konkretno sklenjeno najemno razmerje namreč ni breme, o katerem bi moralo sodišče prve stopnje odločiti s sklepom o izročitvi nepremičnin. Dolžnikova obveznost pa je v tem, da mora nepremičnino izprazniti vseh svojih premičnih stvari in jo izročiti v posest novemu lastniku, medtem ko najemna razmerja s prodajo nepremičnine ne prenehajo (175. člen ZIZ) in kupec vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca, torej dolžnika, in je nadaljevanje najemnega razmerja stvar dogovorov med kupcem kot novim lastnikom in najemnikom.

Na podlagi prvega odstavka 175. člena ZIZ najemno razmerje s prodajo ne preneha, ima pa kupec v predmetni zadevi, glede na to, da je najemno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice, možnost, da pogodbo o najemu odpove z odpovednim rokom enega meseca. Gre torej za to, da ZIZ ne predvideva, da bi pri domiku nepremičnine kupcu sodišče odločalo o prenehanju najemnega razmerja, ampak zakon v 175. členu posebej ureja usodo najemnega in zakupnega razmerja po prodaji nepremičnine v izvršbi. Bistveno je, da najemno in zakupno razmerje s prodajo stvari ne prenehata, da kupec stopi v pravice in obveznosti najemodajalca in da lahko kupec v primeru, če je najemno ali zakupno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice, ne glede na zakonske in pogodbene roke odpove najemno (zakupno) pogodbo z odpovednim rokom enega meseca.

Res prvi odstavek 192. člena ZIZ določa, da sodišče o izročitvi nepremičnine kupcu odloči po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine, vendar pa to ne pomeni, da obeh sklepov ni mogoče izdati hkrati, na isti dan. Sodišče dolžniku ni vročilo svojih pisanj in pisanj drugega najugodnejšega ponudnika med postopanjem po tretjem odstavku 191. člena ZIZ, ko se torej po tem, ko najugodnejši ponudnik ne plača kupnine, na upnikov predlog k položitvi kupnine pozove naslednjega najugodnejšega ponudnika. ZIZ vročanja teh pisanj dolžniku niti ne predpisuje, poleg tega pa se dolžnikov položaj v takih primerih sam po sebi v ničemer ne spreminja – dolžnikova nepremičnina je še vedno prodana z namenom poplačila njegove obveznosti, spremeni se le kupec, ki se mu nepremičnina domakne in nato izroči. Na dolžniku je zato breme, da pojasni in konkretizira, kako je nevročitev teh pisanj vplivala na njegov položaj in možnost uveljavljanja njegovih pravic v smislu, da mora ob uveljavljanju take kršitve opredeljeno povedati, kaj bi uveljavljal v morebitni izjasnitvi do pisanj sodišča in naslednjega najugodnejšega ponudnika in predvsem, ali in kako bi njegove navedbe vplivale na izpodbijano odl

Sodišče prve stopnje se je pravilno sklicevalo na pravno teorijo, da za obrazloženega velja odgovor, v katerem je toženec navedel dejstva, s katerimi ga utemeljuje, iz njih pa mora biti razvidno vsaj ali nasprotuje tožbenemu zahtevku v celoti ali deloma in v katerem delu. V določbi tega člena res ni izrecne zahteve, da bi toženec moral povedati, zakaj nasprotuje zahtevku, temveč le v kakšnem obsegu mu nasprotuje. Vseeno je treba iz celotnega konteksta določila razumeti, da ima tožena stranka dolžnost, da se izjavi o navedbah tožeče stranke, izjaviti pa se mora obrazloženo. Upoštevati je mogoče le substancirano prerekanje.

Druga dolžnica je zgolj najemnica in položaj najemnikov v izvršbi ureja 175. člen ZIZ. Je le udeleženka v izvršilnem postopku na nepremičnino in ni dolžnica v pravem pomenu besede, da bi se lahko sklicevala na pravico do odloga izvršbe. Kako bo z nepremičnino in uporabniki ravnal morebitni kupec ni stvar izvršilnega postopka.

Zahtevek po prenehanju najemnega razmerja in izročitvi stanovanja predstavlja nedeljivo obveznost, kadar je upnikov več. Lastninska pravica na solastnem deležu do 107/1000 predmetnega stanovanja je v razmerju med tožnikom in njegovim pravnim prednikom prešla z izročitvijo overjenega zemljiškoknjižnega dovolila.

Tožeča stranka mora v primeru tožbe za ugotovitev ničnosti pogodbe z njo zajeti vse pogodbene stranke, ki so nujni sosporniki, sicer ni tožena prava stranka in je potrebno tožbeni zahtevek zavrniti. Vendar pa to ne pomeni, da mora biti tožba vložena zoper vse pravne prednike pogodbenih strank, temveč da mora biti vložena zoper vse pogodbene strani. Po odsvojitvi nepremičnine novi lastnik kot najemodajalec vstopi v celoten pravni položaj prejšnjega najemodajalca, v vse njegove pravice in obveznosti, ki izhajajo iz najemne pogodbe. V pogodbenem razmerju novi lastnik tako v celoti nadomesti prejšnjega lastnika kot najemodajalca. Izogibanje posledicam, ki jih imajo izvršilni postopki na položaj najemnika nepremičnin, je v nasprotju z moralnimi načeli.

Sodišče je dolžno pri odločitvi, da se prodana nepremičnina izroči kupcu in se po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi nanj vpiše lastninska pravica ter se brišejo pravice in bremena, odločiti tudi, kdaj je dolžnik dolžan izprazniti nepremičnino ter jo prazno oseb in stvari izročiti kupcu. Upnikov predlog za izselitev dolžnika zato ni potreben, saj zakon sam daje podlago za takšno odločitev sodišča. Zato odločitev, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti iz stanovanja, ni vezana na predlog strank oziroma udeležencev, temveč sodišče o tem odloči uradoma. Ker 15-dnevni rok za vložitev predloga za izdajo dopolnilne sodbe oziroma v izvršilnem postopku sklepa, veže le stranko, ni ovire, da ne bi sodišče sámo, brez predloga stranke sklep o izročitvi nepremičnine kupcu, v katerem ni hkrati odločilo tudi o tem, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti, kasneje dopolnilo s takšno odločitvijo. Rok za izpraznitev nepremičnine izrecno z zakonom ni določen, gre za prosto in svobodno odločitev sodišča o tem, kakšen rok bo dolžniku naložilo. Pri odločitvi o postavitvi roka, v katerem mora dolžnik nepremičnino izprazniti in jo izročiti kupcu v posest, pa so pomembne tudi okoliščine posameznega p

Določila pogodbe (glede obveznosti tožene stranke in glede možnosti odpovedi najemnega razmerja) so bila jasna in nedvoumna, navedba tožene stranke glede ustnega dogovora s pravnim prednikom tožeče stranke, da bo toženo stranko pustil na miru, pri čemer niti ni navedla konkretnih trditev o vsebini ustnega dogovora oziroma ni pojasnila, kako naj bi takšen dogovor vplival na njeno obveznost plačevanja najemnine, pa povsem pavšalna in neupoštevna. Glede na navedeno in upoštevajoč 175. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju je tožeča stranka kot kupec vstopila v pravice in obveznosti najemodajalca (pravnega prednika) iz sklenjene (pisne) najemne pogodbe, ne pa v morebitne drugačne (ustne) dogovore od tistih, ki izhajajo iz najemne pogodbe.

Pritožbeno sodišče se v celoti strinja z obrazložitvijo sodišča prve stopnje, da je tožena stranka ob sklenitvi najemne pogodbe zasledovala namen, ki je v nasprotju s prisilnimi predpisi, pa tudi z moralnimi načeli, zato je pogodba v skladu z drugim odstavkom 39. člena OZ nična. Šesta alineja 1. člena pogodbe določa, da se pogodba sklepa „z namenom zavarovanja pravnih interesov najemnika (tožene stranke) v primeru prodaje nepremičnin na javni dražbi, to je, da bo lahko najemnik nemoteno uporabljal nepremičnine v celoti tudi v primeru spremembe lastništva“. Okoliščine, da je bila pogodba sklenjena v času, ko je bila v izvršilnem postopku že izdana odredba o prodaji nepremičnine, ob dogovorjeni mesečni najemnini 50,00 EUR za celotno poslovno stavbo, sklenitvi najemne pogodbe za 50 let ter pogodbeni kazni 3,000.000,00 EUR, v kolikor kupec nepremičnine najemno pogodbo odpove, tudi po presoji pritožbenega sodišča dajejo podlago za zaključek, da taka pogodbena ureditev ne more pomeniti nič drugega kot namen tožene stranke, da se izigrajo pravila izvršilnega postopka in novemu kupcu onemogoči izvrševanje vseh pravic, ki izhajajo iz njegovega solastniškega deleža.

Kadar sodišče odloči, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti iz družinske stanovanjske hiše ali stanovanja, je tak sklep izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Izpraznitev se lahko nanaša le na dolžnika in na stanovanjske bivalne prostore ter ne more obsegati tudi vseh z dolžnikom živečih oseb in celo izselitev iz gospodarskega poslopja. Morebitne tretje osebe, ki živijo z dolžnikom v stanovanjski hiši, bodo lahko uveljavljale ugovor tretjega v morebitni kasnejši izvršbi na podlagi izvršilnega naslova.

Iz 1. odstavka 64. člena ZIZ in 175. člena ZIZ jasno izhaja, da najemojemalec ni tretji udeleženec v smislu 1. odstavka 64. člena ZIZ. Določba 2. odstavka 192. člena ZIZ, ki določa obveznost izpraznitve in izselitve dolžnika, se uporablja skupaj z določbami 175. člena ZIZ. Kupec je vstopil v pravni položaj najemodajalca (dolžnika kot pravnega prednika kupca). Zato se glede najemojemalčevega položaja uporabljajo pravila, ki urejejo najemno razmerje (pogodbeni in zakonski statut).

Sodišče v sklepu o izročitvi nepremičnine kupcu tudi odloči, kdaj je dolžnik dolžan izprazniti poslovni prostor. Sklep je izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Primeren rok je paricijski rok, v katerem je mogoče pričakovati, da bo dolžnik poslovne prostore lahko izpraznil sam. Sodišče rok določi na podlagi 313. člena ZPP ob upoštevanju 11. člena ZIZ, po katerem mora sodišče v izvršilnem postopku postopati hitro. Smiselna uporaba 2. odstavka 24. člena ZPSPP ne pride v poštev, saj se nanaša na najemno razmerje, v konkretnem primeru pa gre za prisilno prodajo dolžnikovih nepremičnin oziroma njegovih poslovnih prostorov in zato ta določba ni primerljiva.

Ker sodnica v izvršilnem postopku po pravnomočnosti sklepa o domiku nepremičnine in plačilu kupnine ni izdala sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu in torej ni ravnala v skladu z določbo 1. odst. 192. člena ZIZ, ki je jasna in ne dopušča različnih interpretacij, je ravnala protipravno, kar utemeljuje odškodninsko odgovornost RS.

Glede na višino taksne obveznosti, dohodke in premoženje dolžnika je sodišče očitno ocenilo, da s plačilom taks v predmetnem izvršilnem postopku ne bodo občutno zmanjšana sredstva, s katerimi se preživlja dolžnik in njegov družinski član, zato dolžnika plačila taks ni oprostilo. Za izpolnitev dolžnikove obveznosti po izvršilnem naslovu ne zadošča, da se dolžnik le izseli iz stanovanjske hiše, ki je bila pravnomočno izročena novemu lastniku, temveč mora stanovanjsko hišo tudi izprazniti vseh svojih premičnih stvari in jo izročiti v posest novemu lastniku, to pa lahko stori le s predajo ključev stanovanjske hiše novemu lastniku. Upnik ima proti dolžniku izvršilni naslov zgolj za izpraznitev in izročitev družinske stanovanjske hiše, ne pa tudi za izročitev ostalih nepremičnin iz sklepa o izročitvi. Glede na to, da sklep o izročitvi nepremičnin kupcu predstavlja le izvršilni naslov proti dolžniku kot osebi, ki ji je bil postavljen rok za izselitev iz stanovanjske hiše, ne pa tudi proti drugim osebam, ki stanovanjsko hišo uporabljajo brez pravne podlage, lahko izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev stanovanjske hiše velja le v razmerju do dolžnika, ne pa tudi