1. člen ZKZ

Tako prodajalec A. A. kot tožnik sta se zavedala, da je bil dogovor o prodaji z dne 1. 2. 2008 sklenjen brez upoštevanja pravil, ki veljajo za pravni promet s kmetijskimi zemljišči, pa tudi dejstva, da A. A. ni lastnik nepremičnine. Tožniku ni uspelo izkazati nikakršnega protipravnega ravnanja toženca, zato je bil zahtevek pravilno zavrnjen. Tožnik bi ga moral, če je za sporno parcelo res plačal kupnino, uveljavljati zoper drugo osebo.

Zakonita predkupna pravica predstavlja določeno omejitev lastninske pravice v javno korist, vendar 67. člen URS predpisuje, da zakon določa način pridobivanja in uživanja lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija. Zakon lahko torej predvidi omejitev lastninske pravice. ZKZ in ZG tako predstavljata zakonsko podlago za omejitev lastninske pravice. Zakonita predkupna pravica je ena najšibkejših oblik omejevanja lastninske pravice na nepremičninah in ne posega bistveno v svobodo do razpolaganja. Ne omejuje lastnika pri odločitvi o prodaji nepremičnine, temveč ga omeji zgolj pri tem, komu jo bo prodal. Skladno z navedenim prisilne določbe ZG in ZKZ ne posegajo nedopustno v ustavno pravico druge toženke do zasebne lastnine (33. člen URS).

Lastnik in uporabnik tega zemljišča je tožnik, ki je ob njegovem nakupu vedel, da gre za gozdno in kmetijsko zemljišče. To ga postavlja v položaj inšpekcijskega zavezanca, ki mora gozdno in kmetijsko zemljišče uporabljati skladno z namenom, ki ga za tovrstna zemljišča predpisujeta Ustava in ZKZ. Na kmetijskem zemljišču je dopustno postavljati le objekte, ki jih določa 3.č člen ZKZ in je njihova postavitev dopustna na podlagi akta lokalne skupnosti. V obravnavanem primeru ne gre za takšen objekt, tega tožnik tudi ne zatrjuje. Navaja, da se kmetijsko in gozdno zemljišče že ob nakupu nista uporabljala skladno z namensko rabo. Tudi, če je bilo temu res tako, mu to ne daje pravice, da je na tem zemljišču nasul pesek in postavil ograjo z lučmi. Takšna uporaba gozdnega in kmetijskega zemljišča ni skladna z njegovim namenom po določbah ZKZ.

Revizija se dopusti glede vprašanj: 1. Ali sta sodišči sprejeli materialnopravno pravilno odločitev, ko sta zavrnili tožnikov zahtevek za povračilo vlaganj v zemljišča tožene stranke na podlagi določb Zakona o kmetijskih zemljiščih? 2. Ali je višje sodišče sprejelo pravilno odločitev, ko je štelo tožnikove navedbe glede obstoja dovoljenja za gradnjo, kot pritožbeno novoto in jih zaradi tega pri odločanju o pritožbi, ni upoštevalo?

Strukturna, funkcionalna in zgodovinska povezanost stavbnih zemljišč z ostalimi kmetijskimi zemljišči narekuje pri prodaji njihovo obravnavo kot zaključeno celoto. To hkrati pomeni, da drugi toženki o namenu prodaje parcel (niti stavbnih) ni bilo treba še posebej osebno obveščati pravne prednice tožnikov. Zadoščala je javna objava prodajne ponudbe po ZKZ. Zahtevka glede ničnosti prodajne pogodbe tožnika nista postavila, zato je odveč razpravljanje o moralnosti in nedopustnosti te pogodbe. Tudi tu pa bi se takoj postavilo vprašanje pravnega interesa, ko tožnika nista bila uspešna glede zahtevka na sklenitev pogodbe z njima.

Sama izdaja zemljiškoknjižnega dovolila še ne pomeni spremembe lastništva na nepremičninah. Zemljiškoknjižno dovolilo šele daje možnost, da bo lahko kupec (tožnik) poskusil z vpisom lastninske pravice v zemljiško knjigo. Ali bo pri tem uspešen ali ne, pa ne more biti vprašanje, ki bi vplivalo na odločitev sodišča, ko gre za uveljavljanje tožbenega zahtevka na izdajo zemljiškoknjižnega dovolila (na podlagi veljavne prodajne pogodbe). Če kupec (tožnik) pri vpisu lastninske pravice na nepremičninah ne bo uspešen, ker bo vpis zavrnjen, ker izdajatelj zemljiškoknjižnega dovolila ni lastnik nepremičnine, bo lahko na podlagi sodbe še vedno zahteval ustrezne nadomestke in vse sankcije, ki izvirajo iz neupravičene neizpolnitve pogodbene obveznosti.

Da bi preprečil delitev oziroma drobitev srednje velikih kmetij (samo te so predmet zaščite), je zakonodajalec omejil promet po dveh kriterijih: (1) glede na premoženje (tako, da dovoljuje fizično delitev v obliki odtujitve določene nepremičnine iz zaščitene kmetije, če ta postane del druge zaščitene kmetije ali kmetije oziroma kmetijskega zemljišča v lasti kmetijske organizacije ali samostojnega podjetnika, če se odtujijo stavbna zemljišča ali zemljišča, ki jih je po predpisih o dedovanju kmetijskih gospodarstev dovoljeno nakloniti z oporoko) ter (2) glede na pridobitelja (tako, da lahko lastnik zaščiteno kmetijo odtuji v korist katerega od pridobiteljev, določenih z zakonom). V obeh primerih velja še dodatna omejitev, da mora zaščitena kmetija po razpolaganju še nadalje izpolnjevati pogoje po predpisih o dedovanju kmetijskih gospodarstev (prvi odstavek 18. člena ZKZ). Ti so določeni v prvem odstavku 2. člena ZDKZ, in sicer pogoj velikosti (najmanj 5 ha in največ 100 ha primerljive površine) in pogoj lastništva (biti mora v lasti ene fizične osebe, v lasti dveh oseb pa je lahko le, če gre za zakonca, zunajzakonska partnerja ali partnerja registrirane istospolne partnerske skupn

V ZKZ/79 ni pravne podlage za ugoditev zahtevku za izvedbo dostopa oziroma povrnitev stroškov za njegovo izvedbo do dodeljene parcele, ne glede na to, ali je pred uvedbo komasacijskega postopka dostop do nje obstajal.

Opiranje na podatke potrdila o namenski rabi zemljišča iz 105. člena ZPNačrt je tudi v postopku za odobritev pravnega posla (in sploh prometa s kmetijskimi zemljišči po določbah ZKZ) po mnenju sodišča pravilno. Drugostopenjski organ je za potrdili z dne 17. 9. 2008 in 24. 9. 2009, v katerih je potrjena namembnost predmetnih zemljišč za izkoriščanje rudnin, ker izvor podatkov ni razviden (v potrdilih navedeni podatki niso podprti z grafičnim delom prostorskega akta), pravilno presodil, da take namembnosti zemljišč ne izkazujeta, ter se oprl kot na verodostojno potrdilo z dne 18. 9. 2009, ki navaja, da so zemljišča po namenski rabi kmetijska zemljišča in na odgovor občine z dne 7. 3. 2011, da so ne glede na izdanih več različnih potrdil predmetna zemljišča po namenski rabi kmetijska zemljišča.

S pravnomočno sodbo naložena izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila bi na podlagi 5. točke 1. odst. 40. člena ZZK-1 zadoščala za vpis v zemljiško knjigo, če ne bi bila nepremičnina, ki je predmet prodajne pogodbe, ki jo nadomešča pravnomočna sodba, kmetijsko zemljišče. Pravnomočna sodba ne more nadomeščati odobritve pravnega posla, ki je v pristojnosti upravnega organa in ki glede na določbo 2. odst. 38. člena ZZK-1 predstavlja listino, ki mora biti predložena zemljiškoknjižnemu dovolilu.

Rabo kmetijskih zemljišč, njihovo varstvo, promet in zakup, agrarne operacije in skupne pašnike ureja ZKZ (prvi odstavek 1. člena ZKZ), kar pomeni, da je glede prometa s kmetijskimi zemljišči v razmerju do OZ specialen predpis. Promet s temi zemljišči je pod kontrolo države, zato so v ZKZ določene posebnosti glede zakonite predkupne pravice ter določene posebnosti pri sami prodaji kmetijskih zemljišč. Čeprav ZKZ izrecnih določb o pravnih učinkih sprejema ponudbe nima, kar bi kazalo na uporabo določb OZ, pa že upoštevajoč zgoraj opisani poseben postopek prodaje, zlasti ko lahko ponudbo sprejme več oseb (akceptantov), med katerimi se nato oblikuje prednostni vrstni red (23. člen ZKZ), ob hkratnem upoštevanju, da je kot pogoj za veljavnost pravnega posla določena odobritev upravne enote (19. člen ZKZ), ni mogoče šteti, da je pogodba sklenjena že s samim sprejemom ponudbe oz. s prejemom naslovnikove izjave o sprejemu ponudbe, kot to predvidevajo splošna določila OZ (prvi odstavek 21. člena OZ in 28. člen OZ). S sprejemom ponudbe nastane za prodajalca le zaveza, da z osebo, ki je sprejela ponudbo, sklene prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe. Dana ponudba namreč veže in se n

ZKZ, ki določa način in postopek prodaje, omogoča lastniku, ki želi prodati kmetijsko zemljišče, da ga lahko proda po postopku, ki je urejen v 23. in 24. členu ZKZ, se pravi da pri upravni enoti da ponudbo, torej predlog za sklenitev prodajne pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da se s sprejemom ponudbe lahko sklene pogodba (31. in 32. člen ZOR). V 21. členu pa ZKZ v prvem odstavku določa, da lahko uveljavljajo prednostno pravico za nakup prednostni upravičenci in šele, če nihče od njih ne uveljavlja prednostne pravice, potem lahko lastnik proda ponujeno nepremičnino tudi drugim kupcem, ki so sprejeli ponudbo.

Sporni parceli sta po 2. členu ZSZ opredeljeni kot nezazidano stavbno zemljišče že pred sprejetjem Uredbe o lokacijskem načrtu za avtocesto na odseku Kozina - Klanec (Ur. l. RS, št. 48/98), zato razlaščencu pripada odškodnina za vrednost stavbnega zemljišča. Samo če bi bili parceli določeni kot stavbno zemljišče šele z navedeno uredbo, bi razlaščencu pripadala le odškodnina za kmetijsko zemljišče, glede na njuno dotedanjo rabo in kulturo.