5. člen ZZK

Če si nasproti stopita neskrbna in nepoštena stranka, ne more biti dvoma, da je treba dati varstvo prvi, čeprav ni izkazala potrebne skrbnosti, pa bi jo sicer mogla in morala. Za ta namen ji je treba zagotoviti učinkovito sodno varstvo, če ga zakon ne predvideva, tudi z njegovo ustavno skladno razlago.

Izjava o sprejemu ponudbe je pravilno podana in veljavna, če se v bistvenih sestavinah sklada s ponudbo, tako da se z vsebino, kot izhaja iz ponudbe, in izjavo o sprejemu take ponudbe lahko sklene pogodba za nakup zemljišč. Temu pa tožnikova izjava ni ustrezala, saj se ponudba prodajalcev in tožnikov sprejem ponudbe v delu, ki se nanaša na prodajno ceno, ne krijeta. To pa pomeni bistveno spremembo ponudbe in posledično njeno zavrnitev. Vprašanje pravice razpolaganja z nepremičninami je odvisno od trenutka sklenitve pravnega posla, tedaj pa v zemljiški knjigi ni bila vpisana oziroma ni učinkovala zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve predmetnih nepremičnin. Glede na datum sprejema ponudbe, torej sklenitve pravnega posla in datum učinkovanja vpisa o začasni odredbi v zemljiški knjigi so se lahko ponudniki in sprejemnik ponudbe utemeljeno zanesli na podatke v zemljiški knjigi.

V skladu s prvim odstavkom 107. člena SPZ etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo.

Načelo zaupanja v zemljiško knjigo je veljalo že v času pred uveljavitvijo SPZ in ZZK-1. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo, ne varuje brezpogojno, potrebna je namreč dobra vera. Ta se domneva. Izhodiščni položaj je namreč v načelu zaupanja v zemljiško knjigo, slaba vera pa je izjema, ki jo mora zatrjevati in dokazati nasprotnik. V zvezi s tem je treba upoštevati, da ima novi pridobitelj nepremičnine t. i. poizvedovalno (raziskovalno) dolžnost, ki se izkazuje skozi potrebno skrbnost, da razišče zunanje okoliščine, ki lahko kažejo na že obstoječo ali vsaj pričakovano pravico, s katero je nepremičnina, ki jo pridobiva, obremenjena. Toženec je dolžan z ustrezno mero skrbnosti poizvedovati o morebitnih pravicah tretjih zgolj, v kolikor na takšno možnost nakazujejo določene okoliščine.

Za določitev trenutka, od katerega zaznamba izvršbe učinkuje, je pomemben le trenutek, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo sklep o izvršbi. Pred tem vpisane plombe ne varujejo vrstnega reda vpisa zaznambe izvršbe.

V konkurenci originarno pridobljene lastninske pravice in pogodbeno ustanovljene zastavne pravice je ključnega pomena načelo zaupanja v zemljiško knjigo, kar pomeni, da tisti, ki v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisane v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. Tožeča stranka bi s svojim zahtevkom lahko uspela le, če bi izpodbila domnevo, da toženi stranki nista vedeli, da podatki v zemljiški knjigi ne odražajo realnega stanja, torej da nista vedeli, da je tožnica solastnica oz. skupna lastnica spornih nepremičnin.

Bistveno in pravno odločilno je namreč toženkino vedenje v času ob nakupu nepremičnine. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da toženki ni moč očitati, ob nespornem dejstvu nevknjižene stvarne pravice (zatrjevane služnosti), neskrbnega ravnanja ob nakupu nepremičnine. Ker v naravi zatrjevana pot ni bila vidna, razen do razpadajočega gospodarskega poslopja in njene hiše, kot je že zgoraj navedeno, ji ni moč naložiti večje raziskovalne dolžnosti, pri čemer tožnica v postopku ni zatrjevala, da bi toženka že pred oziroma ob nakupu vedela oziroma na kakršenkoli drug način morala vedeti za obstoj zatrjevane služnosti.

Odmero funkcionalnega zemljišča je mogoče opraviti tudi v pravdnem postopku.

Določba 5. odstavka 102. člena ZZK ne določa roka za vložitev izbrisne tožbe v primeru nedobroverne pridobitve knjižne pravice. Toženca sta vedela, da sporna nepremičnina ni last njunih pravnih prednikov in torej pokojna A. B. oziroma prvotoženec z njo ne moreta razpolagati, zato takšno razpolaganje z nepremičnino nasprotuje moralnim normam, pogodbi, sklenjeni v nasprotju z moralnimi normami, pa sta nični.

Ker ugasnitev zavarovane terjatve (v primeru maksimalne hipoteke pa zavarovanega pravnega razmerja) hipoteko vsebinsko izvotli in ji odvzame ves smisel, bi bilo pripisovanje prevelikega pomena dejstvu, da hipoteka formalno sicer še vedno obstoji, v nasprotju s samim bistvom akcesornosti tovrstnega zavarovanja. Pravni učinki vknjižbe po vsebini odmrle hipoteke zato nikakor niso absolutni, temveč ostajajo v okviru dometa načela javnosti (in publicitete) zemljiške knjige, ki – izhajajoč iz namena načela zaupanja v zemljiško knjigo - ne sega preko zagotavljanja varstva dobrovernih udeležencev v pravnem prometu z nepremičninami. Posledica tega je, da imajo zastavitelji (t.i. realni dolžniki), ki niso hkrati tudi dolžniki zavarovanih terjatev (t.i. osebni dolžniki), v primeru hipotekarne tožbe zastavnega upnika zoper slednjega na razpolago tudi ugovore, ki temeljijo na neobstoju oziroma prenehanju zavarovane terjatve. Ko pa je tako, sodišče zahtevku iz hipotekarne tožbe ne more ugoditi tudi, kadar iz tožbenih navedb same tožeče stranke izhajajo dejstva, ki jasno kažejo, da sta zavarovano pravno razmerje in iz njega izvirajoča terjatev ugasnila, preden je bila tožba vložena.

V konkurenci originarno pridobljene lastninske pravice in pogodbeno ustanovljene hipoteke je ključnega pomena načelo zaupanja v zemljiško knjigo, kar pomeni, da tisti, ki v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic. Tožeča stranka bi lahko s svojim zahtevkom uspela, v kolikor bi izpodbila domnevo, da je prvotoženec oziroma njegov pravni prednik vedel, da podatki v zemljiški knjigi ne odražajo realnega stanja, to je, da je vedel, da je tožnica solastnica sporne nepremičnine.

Tudi, če bi tožnica izkazala vse pogoje za pridobitev lastninske pravice s priposestovanjem, v predmetni pravdi s svojim zahtevkom zoper toženca kot zemljiškoknjižnega lastnika ne bi mogla uspeti, saj toženca ščiti njegova dobra vera.

S sklicevanjem na slabo vero, nepošteno oziroma nemoralno ravnanje pred njo vknjiženega hipotekarnega upnika bi tožnica lahko uspela le, če bi dokazala, da je praktično vsa upravičenja, ki vsebinsko izhajajo iz (so)lastninske pravice (posest, dejansko uporabo in dejansko razpolaganje s spornim delom nepremičnin), pridobila in izvrševala na podlagi pravnega posla z zemljiškoknjižnim lastnikom, še preden je ta s spornima nepremičninama razpolagal v korist toženčevega pravnega prednika, slednji pa je za predhodno razpolaganje vedel.

Na načelo zaupanja v zemljiško knjigo se lahko sklicuje le pošteni pridobitelj, ki je bil v dobri veri. V kolikor bo sodišče v novem sojenju ugotovilo, da je četrta toženka vedela, da vpisano stanje ne ustreza dejanskemu, in presodilo, da četrta toženka ni bila v dobri veri, da torej ni ravnala pošteno, tedaj ne bo varovana z načelom zaupanja v zemljiško knjigo. Nato bo presojalo tožničin zahtevek za ugotovitev solastninske pravice glede na pravila o pridobitvi (so)lastninske pravice na podlagi zakona in če bo ocenilo, da je četrta toženka ravnala pošteno, se bo morala morebitna tožničina zunajknjižna zakonita pridobitev (so)lastninske pravice umakniti načelu zaupanja v zemljiško knjigo in tožnica svoje (so)lastninske pravice ne bo mogla uveljavljati proti četrti toženki.

Zaradi velikega skupnega vložka obeh zakoncev v nepremičnino enega zakonca je postala ta nepremičnina skupno premoženje. Ob pravilnem zaključku o dobrovernosti drugega toženca ni utemeljen zahtevek za razveljavitev kupoprodajne pogodbe o prodaji nepremičnine, ki jo je drugi toženec kupil v zaupanju v zemljiškoknjižno stanje.

Okoliščina, da je tožnica materialnopravno gledano postala solidarna dolžnica terjatve, uveljavljane v obravnavanem izvršilnem postopku, tej ne odvzema položaja tretje v tem izvršilnem postopku. Tudi solidarni dolžnik, proti kateremu upnik (še) ni predlagal izvršbe, lahko v izvršilnem postopku, ki se vodi proti drugemu solidarnemu dolžniku, vloži ugovor tretjega, če verjetno izkaže, da ima na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo (1. odstavek 64. člena ZIZ). Pod pogoji iz tretjega odstavka 65. člena ZIZ lahko vloži tudi tožbo za ugotovitev nedopustnosti izvršbe. Za določitev trenutka, od katerega učinkuje zaznamba izvršbe na nepremičnini, je pomemben le trenutek, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo sklep o izvršbi. Zato zaznamba izvršbe ne more učinkovati pred izdajo sklepa o izvršbi.

Podana je nesklepčnost tožbe, saj gre za popolno neskladje med trditveno podlago in tožbenim zahtevkom, ki bi se moral glasiti na zemljiškoknjižni izbris neveljavne vknjižbe zastavne pravice ter prepovedi odtujitve in obremenitve. Pomanjkljiva je tudi sama trditvena podlaga, saj manjka zatrjevanje odločilnega dejstva, ki bi preprečilo upoštevanje načela zaupanja v zemljiško knjigo, to je trditve o neupoštevnosti oziroma nedobrovernosti tožene stranke pri sklepanju pogodbe o zastavi nepremičnine.

Zaradi načela zaupanja v zemljiško knjigo in zaradi varstva pravnega prometa ima hipoteka prednost in se izvršba na nepremičnini opravi tudi proti tistemu, ki je to nepremičnino pridobil pozneje.

Na načelo zaupanja v zemljiško knjigo se lahko sklicuje le tisti, ki ni vedel in tudi ni mogel vedeti, da je lastnik neka druga oseba. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo se ne nanaša samo na poznavanje zemljiškoknjižnega stanja, ampak tudi na nepoznavanje izvenknjižnega stanja. Zato se nanj ne more sklicevati tisti, ki je vedel, da se zemljiškoknjižno stanje ne ujema z izvenknjižnim oz. se nanj lahko sklicuje samo tisti, ki ni vedel, ali ni mogel vedeti, da se izvenknjižno stanje ne ujema z zemljiškoknjižnim stanjem.

Pravica do poplačila terjatve, ki jo je upnik pridobil z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi, nima prednosti pred na originaren način pridobljeno lastninsko pravico na nepremičnini v zemljiško knjigo nevpisanega zakonca.