5. člen ZLPP

Potrdila o namenski rabi zemljišč oz. lokacijske informacije ne omogočajo ugotovitve dejanske namembnosti nepremičnin, saj gre v obeh primerih za povzetek podatkov iz uradne evidence, kar pa seveda ne izkazuje dejanske namembnosti, ampak namembnost, kot izhaja iz uradne evidence. Ta pa, kot je že bilo uvodoma pojasnjeno, lahko odstopa od dejanske.

Iz prvega odstavka 5. člena ZLPP izhaja, da pred ugotovitvijo družbenega kapitala podjetje izloči iz sredstev podjetja kmetijska zemljišča in gozdove, ki postanejo z dnem uveljavitve tega zakona last Republike Slovenije oziroma občin in se v skladu s posebnim zakonom prenesejo v upravljanje SKZG oziroma občin /.../. Po tretjem odstavku 14. člena ZSKZ pa se za kmetijska zemljišča, kmetije in gozdove (med drugim) po 5. členu ZLPP štejejo tudi nezazidana stavbna zemljišča, ki 11. 3. 1993 niso bila določena kot nezazidana stavbna zemljišča v prostorskem izvedbenem aktu po 21. členu ZUN. V obravnavani zadevi ni sporno, da predmetne nepremičnine predstavljajo po namenski rabi nezazidana stavbna zemljišča. Navedeno dovoljuje zaključek, da predmetne nepremičnine niso prešle ex lege v last Republike Slovenije oziroma občine in se torej niso lastninile po 14. členu ZSKZ.

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je pravilno stališče sodišč nižjih stopenj glede statusa zemljišč, in glede na to - ali je na podlagi 14. člena ZSKZ Republika Slovenija postala ex lege lastnica v IV. točki izreka sodbe sodišča prve stopnje navedenih nepremičnin.

Predlog se zavrne.

Sodišče druge stopnje soglaša, da določbi 5. člena ZLPP in 17. člena ZSKZG urejata specifično situacijo, kot posledico vzpostavitve državne lastnine na določenih kmetijskih zemljiščih ter sta omogočili prejšnjim upravljalcem sklenitev zakupnih pogodb s Skladom kmetijskih zemljišč in gozdov (tožnik) za podržavljena zemljišča ter jim (prejšnjim upravljalcem), v primeru, da so sklenili zakupno pogodbo, omogočili pobot kupnine (zneska, ki so ga upravljalci plačali za zemljišča, ki so po ZLPP postala last države).

Tožena stranka je na podlagi prodajne pogodbe o nakupu poslovne celote postala univerzalni pravni naslednik stečajnega dolžnika pri opravljanju dejavnosti nasada drevesnic, nanjo pa na podlagi 5. člena ZLPP in 17. člena ZSKZ ter drugega odstavka 4. člena Zakupne pogodbe (priloga A3) ni prešla pravica do pobota kupnine za odplačno pridobljena zemljišča z zakupnino za ta zemljišča.

Tožnica ne uveljavlja izločitvene pravice po določbah ZFPPIPP, zato ni pravno pomembno dejstvo, da je zamudila 30-dnevni rok za vložitev tožbe za uveljavljanje sicer pravočasno prijavljene izločitvene pravice. Ker je izpodbijano odločitev sodišče prve stopnje utemeljilo na določbah ZFPPIPP, je ta nepravilna, ker ni uporabljeno pravilno materialno pravo.

Menjalna pogodba je bila sklenjena v skladu s takratnim Zakonom o kmetijskih zemljiščih (Uradni list SRS št. 1/79 - uradno prečiščeno besedilo, v nadaljevanju ZKZ73). Tretja alineja prvega odstavka 70. člena ZKZ73 določa, da lahko arondacijski upravičenci vložijo predlog za arondacijo, če nudijo lastniku, ki ni kmet, za odvzeto zemljišče drugo zemljišče enake vrednosti, ki ga tak lastnik lahko ima v lasti, če pa takšnega zemljišča nimajo, pa odškodnino po predpisih o razlastitvi. V pogodbi je bilo dogovorjeno, da arondacijska zavezanka sporne nepremičnine, na katerih je imela sicer pravico uporabe, izroči arondacijski zavezanki v last tako, da bo na njih pridobila lastninsko pravico. Glede na to, da je arondacijska zavezanka upravičenki izročila kmetijska zemljišča, na katerih je imela lastninsko pravico, je samo tak prenos upravičenj ob še dodatnem plačilu zavezanke lahko uravnotežil medsebojno zamenjavo nepremičnin. Z realizacijo menjalne pogodbe, ki ji je iz razlogov, ki so bili na strani arondacijske upravičenke, manjkala zgolj še zemljiškoknjižna izvedba, je prenehala družbena lastnina na spornih nepremičninah, ki so po menjalni pogodbi pripadle tožnikovi materi.

Menjalna pogodba je bila sklenjena v skladu s takratnim Zakonom o kmetijskih zemljiščih (Uradni list SRS št. 1/79 - UPB, ZKZ-73). Tretja alineja prvega odstavka 70. člena ZKZ-73 določa, da lahko arondacijski upravičenci vložijo predlog za arondacijo, če nudijo lastniku, ki ni kmet, za odvzeto zemljišče drugo zemljišče enake vrednosti, ki ga tak lastnik lahko ima v lasti, če pa takšnega zemljišča nimajo, pa odškodnino po predpisih o razlastitvi. V pogodbi je bilo dogovorjeno, da arondacijska zavezanka sporne nepremičnine, na katerih je imela sicer pravico uporabe, izroči arondacijski zavezanki v last tako, da bo na njih pridobila lastninsko pravico. Glede na to, da je arondacijska zavezanka upravičenki izročila kmetijska zemljišča, na katerih je imela lastninsko pravico, je samo tak prenos upravičenj ob še dodatnem plačilu zavezanke lahko uravnotežil medsebojno zamenjavo nepremičnin. Z realizacijo menjalne pogodbe, ki ji je iz razlogov, ki so bili na strani arondacijske upravičenke, manjkala zgolj še zemljiškoknjižna izvedba, je prenehala družbena lastnina na spornih nepremičninah, ki so po menjalni pogodbi pripadle tožnikovi materi.

Odgovor na vprašanje ali je pred uveljavitvijo SPZ zaradi pravil o pripadnosti (akcesornosti), po katerih je funkcionalno zemljišče "sledilo" zgradbi (12. člen ZTLR ter prvi odstavek 6. člena Zakona o pravicah na delih stavb), tožeča stranka že s tem, ko je v otvoritveno bilanco vključila (samo) zgradbe, pridobila pravico do lastninjenja funkcionalnega zemljišča, je po presoji Vrhovnega sodišča nikalen.

Lastninjenje nepremičnin v družbeni lastnini.

Posledica ugotovljenega neveljavnega odstopa od pogodbe je, da pogodba do nadaljnjega ostane v veljavi. Če pogodba še vedno velja, pa ima upnik na voljo le izpolnitveni zahtevek na izvršitev tistega, kar je vsebina obveznosti po sklenjeni pogodbi. Namesto njega ne more uveljavljati odškodninskega zahtevka zaradi neizpolnitve, saj z neizpolnitvijo pogodbena obveznost ne preide v odškodninsko.

Iz drugega stavka tretjega odstavka 14. člena ZSKZ namreč jasno izhaja, da tisti del kmetijskih zemljišč in gozdov (nezazidana stavbna zemljišča, ki na dan 11.3.1993 v prostorskem izvedbenem aktu niso bila določena kot nezazidana stavbna zemljišča), ki je bil na dan 11.3.1993 v upravljanju občine, postane s tem dnem last občine, na območju katere leži, preostala kmetijska zemljišča in gozdovi pa preidejo na dan 11.3.1993 v last Republike Slovenije. Prav tako je sodišče prve stopnje prepričljivo ugotovilo (na podlagi arhivskih posnetkov Geodetskega inštituta Slovenije na dan 16.6.1991), da gre pri omenjenih nepremičninah iz točke I izreka izpodbijane sodbe za zemljišča, po katerih so že pred letom 1991 potekale občinske ceste in poti (to izhaja tudi iz priloženih potrdil o namenski rabi, potrdil o kategorizaciji občinskih cest in rednih izpiskov iz zemljiške knjige). To pa pomeni, da gre za nezazidana stavbna zemljišča, ki se štejejo za kmetijska zemljišča in gozdove in ki so bila na dan 11.3.1993 v upravljanju tožeče stranke (drugi odstavek 39. člena Zakona o cestah). Nobenega dvoma tudi ni, da gre za nepremičnine, ki ležijo na območju tožeče stranke.

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali se 14. člen ZSKZ uporablja tudi za kmetijska zemljišča v lasti pravnih oseb, ki se niso lastninsko preoblikovale, ker med svojimi sredstvi niso imele nenominiranega družbenega kapitala.

Za uveljavljanje upravičenj po 73. členu ZDen je bistveno, da predlagatelj glede na določbe ZLPP in ZSKZ zaradi njihovega ex lege prenosa na državo že ob uveljavitvi navedenih zakonov ni mogel postati lastnik kmetijskih zemljišč niti zavezanec za njihovo vrnitev.

Pritožbeno sodišče soglaša z razlago 5. člena ZLPP in sedmega odstavka 17. člena ZSKZ, kakršna izhaja iz izpodbijane sodbe. Gre za specialna predpisa, ki urejata vprašanje odškodnine za zemljišča, prenesena na tožečo stranko ali občine po določbi 5. člena ZLPP. Edina oblika odškodnine, do katere so bili prejšnji imetniki pravice uporabe upravičeni, je pobotanje z najemnino za ta zemljišča. Sklenitev zakupnih (najemnih) pogodb pa ni bila avtomatična, temveč je zakon upravičencem dajal zgolj opcijo, da sklenejo najemno pogodbo (po drugi strani pa tožeča stranka sklenitve zakupne pogodbe, če so bili izpolnjeni pogoji iz 5. člena ZLPP in 17. člena ZSKZ, ni mogla odkloniti). Če bi torej tožena stranka že od začetka najemno pogodbo sklenila le za 11,04 % zemljišč, bi takrat imela pravico do pobota le s kupnino, ki jo je plačala za teh 11,04 % zemljišč. Nič drugače ne more biti, če pride med trajanjem najema do razveze pogodbe glede zemljišč.

Revizija se dopusti glede vprašanj: - ali je škoda, ki naj bi tožnici nastala zaradi zatrjevane protipravne odpovedi najemne pogodbe, pravno priznana škoda, in - ali ima tožnica v takšnem primeru pravico terjati povračilo škode v višini razlike med plačano kupnino in že pobotanimi zneski najemnine.

Tako ZLPP kot ZSKZ, ki sta glede na OZ specialna predpisa, tožnici za podržavljena zemljišča ne dajeta pravice do odškodnine, pač pa ji kot kompenzacijo nudita zgolj sklenitev najemne oziroma zakupne pogodbe, posledično pa pobotavanje najemnine oziroma zakupnine z zneskom kupnine, ki ga je tožnica plačala za navedena kmetijska zemljišča. S prenehanjem najemnega razmerja preneha tudi pravica do pobota najemnine oziroma zakupnine s plačano kupnino. Ne 5. člen ZLPP ne 17. člen ZSKZ namreč ne določata, da gre tožnici v primeru prenosa kmatijskih zemljišč na RS oziroma na toženca pravica do odškodnine, po analogiji pa ji ta pravica tudi ne more iti v primeru, da najemno razmerje med pravdnima strankama preneha kasneje.