823. člen ZOR

Določilo 8. člena posredniške pogodbe je nesorazmerno strogo do druge stranke. Gre za vnaprej tipizirano določbo, ki jo je v pogodbo vnesla tožeča stranka, nanjo pa toženec ni mogel vplivati. Gre torej za splošni pogoj pogodbe, njegovo uporabo pa sodišče lahko zavrne skladno z 2. odstavkom 143. člena ZOR med drugim tudi, če je to nepravično oziroma pretirano strogo. Določilo 8. člena ureja pogodbeno dogovorjeno odškodnino za primer kršitve pogodbe, ta pa je po določilu 1. odstavka 266. člena ZOR lahko dogovorjena le v takšni višini, ki bi jo nasprotna stranka morala pričakovati ob sklenitvi pogodbe kot nujno posledico kršitve pogodbe in torej določeni znesek odškodnine ne sme biti v očitnem nesorazmerju s škodo (3. odstavek 265. člena ZOR). Zato je v pogodbi dogovorjena odškodnina v višini za 100 % povečane provizije, do katere bi bila stranka upravičena, če bi pogodbo v celoti izpolnila, nedvomno pretirano visoka in je uporabo takšnega določila sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo. Osmega člena pogodbe ni mogoče razlagati kot pogodbene kazni, saj je bila toženčeva obveznost kot naročnika iz 6. člena pogodbe plačilo posredniške provizije, torej denarna obveznost, za krš

Pravica do nagrade za posredovanje (provizije) lahko ni odvisna le od tega, ali je bil posel med strankama, ki sta na podlagi posredovanja prišli v stik, sklenjen, ali ne. Pogojena je (drugi odstavek 823. člena ZOR) z realizacijo kredita, ki je bil predmet posredovanja, z izrecno zavezo posrednika (tožene stranke), da avans (provizijo) tožeči stranki vrne, če realizacije v 40 dneh ne bo.

Toženec je zavezan k plačilu, saj je narava posredniške pogodbe mešana in vsebuje tudi elemente mandatne pogodbe oziroma pogodbe o delu. Nobenega razloga ni videti, da naj bi preklic pooblastila posredniku tri dni pred sklenitvijo pogodbe o posredovanem poslu in kljub nadaljnjemu sodelovanju posrednika vse do podpisa te pogodbe kakorkoli vplival na višino pogodbenih obveznosti iz posredniške pogodbe.

Tožeča stranka zahteva plačilo provizije po posredniški pogodbi za prodajo nepremičnine. Tožena stranka pa se brani, da se je javila na oglas tožeče stranke, ki je oglašala za prodajalca prodajo hiše, in da tožeča stranka zanjo ni storila drugega, kot da ji je omogočila ogled hiše. S tem je podala ugovor, da tožeča stranka pogodbe ni izpolnila, zaradi česar toženi stranki ni treba plačati provizije. Sodišče prve stopnje o tem ni zavzelo stališča v izpodbijani sodbi, ampak je le oprlo svojo odločitev na pogodbo, ki je bila podpisana ob priliki ogleda hiše.

Ker je sodišče prve stopnje na podlagi ocene vseh izvedenih dokazov prišlo do ugotovitve, da je bilo stanovanje toženca prodano S. d.o.o., Ljubljana, na podlagi storitev in informacije, ki jih je posredovala tožnica G.-ju, je tožbeni zahtevek za plačilo provizije po temelju utemeljen. Vprašanje, ali se je toženec v času sklepanja prodajne pogodbe zavedal, da je stanovanje prodal zaradi posredovanja tožnice, ni pravno relevantno.

Ne glede na to, ali je naročnik posredovanja lastnik stanovanja, za prodajo katerega posredovanja naroči, ali ne, mora ob izpolnitvi obveznosti posrednika plačati plačilo za posredovanje (provizijo).

Toženka se je kot naročnica zavezala tožeči stranki kot posredniku plačati v primeru uspešnega posredovanja pri prodaji nepremičnine 2% od dogovorjene kupnine pri prodaji nepremičnine kot posredniško plačilo, drugačnega ustnega dogovora o dolžnosti plačila provizije od dogovorjene kupnine samo za polovico vrednosti nepremičnine, pa v postopku ni dokazala.

Pravdni stranki sta sklenili pogodbo o posredovanju, pri čemer gre za vnaprej sestavljeno pogodbo na formularju s splošnimi pogoji, ki jih je določil prvi pogodbenik, torej tožeča stranka.

Posrednik ima po posredniški pogodbi, ki je lahko ustna, pravico do provizije, tudi če sta stranki prodajne pogodbe kasneje od nje odstopili. Posrednik ima pravico do plačila posredniške provizije od obeh strank, če je bilo tako določeno v posredniških pogodbah.

Obstoj sorodstvenega razmerja med dejanskim kupcem nepremičnine in osebo, za katero je posredovala tožeča stranka, še ne zadostuje za nastanek pogodbene obveznosti toženke kot sopogodbenice tožeče stranke iz pogodbe o posredovanju.

Če je plačilo provizije vezano na sklenitev kooperacijske pogodbe in do njene sklenitve ne pride, tožnik nima pravice do plačila provizije.

Pravilno je izhodišče, da je treba pri razlagi pogodbe najprej izhajati iz narave same pogodbe, to je njene kavze. Pravilna je argumentacija v obeh sodbah, da je bistvo pogodbe o posredovanju določeno v 816. členu ZOR, po katerem lahko naročitelj prekliče naročilo za posredovanje kadarkoli hoče, če se temu ni odpovedal in če preklic ni v nasprotju s poštenjem. Ta določba opredeli pravno podlago posredniške pogodbe. Določbe v pogodbi, ki posegajo vanjo (še posebej, če gre za adhezijsko pogodbo), pa zahtevajo strogo razlago.

Dogovor, po katerem pogodba o posredovanju dopolnjuje pogodbo o zastopanju, ni izključen, predvsem pa ni v nasprotju z ustavnimi načeli, prisilnimi predpisi in moralo.

Dogovor, po katerem pogodbo o posredovanju dopolnjuje pogodba o zastopanju, ni v nasprotju z ustavnimi načeli, prisilnimi predpisi in moralo, in je torej dopusten.

Ker v pogodbi o posredovanju ni bilo dogovorjeno, da ima posrednik pravico do provizije, tudi če njegovo priznanje ostane brezuspešno, je sklenitev posla pogoj za priznanje provizije.

V skladu z določbo prvega odstavka 339. člena ZPP (1977) bi moralo sodišče izdati dopolnilno sodbo, saj sodišče s sodbo z dne 10.11.1997 ni odločilo, o vseh zahtevkih, o katerih se mora odločiti s sodbo. Tožena stranka za stanovanje ni sklenila prodajne pogodbe, zato ni zavezana k plačilu provizije.

Odločitev, da gre za pogodbo o delu oz. za podjemniško pogodbo in ne za posredovanje je pravilna, saj iz 1. člena pogodbe izhaja, da prevzemnik posla ni iskal primerne stranke, ki bi jo spravil v stik s toženo stranko, ker je bila stranka dobro znana: šlo je za podjetje S., ki ga je bilo treba pripraviti k temu, da bi pod ugodnimi pogoji odprodal prostore poslovno-trgovskega centra v Š. pri K. Iz tega sledi, da ni moglo iti za posredovanje, kjer pripade posredniku pravica do nagrade za opravljeno delo tedaj, ko je sklenjena pogodba (prvi odstavek 823. člena ZOR), ker ni bilo strahu, da bi posrednik povezal komitenta s komerkoli in dobil nagrado tudi v primeru, ko ne bi bilo nobene realne možnosti za sklenitev pogodbe. Poleg tega naloga prevzemnika posla ni bila samo v posredovanju, marveč je tudi svetoval glede strategije pogajanj in je v pogajanjih aktivno sodeloval, česar ni mogoče pričakovati od posrednika, ki mora skrbeti za interese obeh pravdnih strank, med katerima posreduje, in sme sprejeti naročilo za posredovanje od obeh strank (825. člen ZOR).

Sklepčnost pomeni, da iz dejstev, ki jih je tožnik navedel v tožbi, izhaja tista pravna posledica, ki jo tožnik zatrjuje v zahtevku. Gre za materialnopravno predpostavko za izdajo sodbe zaradi izostanka. Posrednik pridobi pravico do plačila s sklenitvijo pogodbe, za katero je posredoval (813. člen), če ni drugače dogovorjeno. Za posredniško pogodbo je značilno tudi to, da posrednik nima pravice sprejemati kupnine oz. sprejemati za naročitelja izpolnitev obveznosti iz pogodbe, sklenjene z njegovim posredovanjem. Pravico do tega ima le, če ima za to posebno pismeno pooblastilo. Še manj ima posrednik pravico v svojstvu posrednika sklepati "sporazum" ali "predpogodbo" v lastnem imenu (s samim seboj). Če pa že to vendarle stori, nima pravice do povračila stroškov "za posredovanje in izdelavo pogodb".

Posrednik ni odgovoren za škodo, če je posredoval za podjetje, za katero ni vedel in ni mogel vedeti, da ne bo moglo izpolniti obveznosti. Ker s pogodbo o posredovanju ni bilo dogovorjeno plačilo za primer realizacije pogodbe, je posrednik upravičen do provizije že tedaj, ko je bila sklenjena pogodba, za katero je posredoval. Ker ni bilo izkazano, da bi posrednik delal v nasprotju s pogodbo oz. interesi svojega naročitelja za drugo stranko, ni izgubil pravice do posredniškega plačila.