822. člen ZOR

Ne le jezikovna razlaga, ki kaže na različno podlago plačil, ki gredo tožeči stranki po pogodbi, tudi način, na katerega sta pogodbeni stranki izpolnjevali pogodbo, sicer imenovano pogodba o zastopanju, kažeta, da tožeča stranka ni bila le zastopnik ali posrednik v klasičnem civilnopravnem pomenu, pač pa agent igralca košarke z obveznostjo povezovanja toženca s klubi z namenom sklenitve pogodbe o igranju košarke in obenem pravico do plačila ne le v obliki posredniške provizije, pač pa tudi v obliki določenega deleža od toženčevih dohodkov. Takšno razlago ponuja tudi dopolnilno pravilo 101. člena ZOR za primer, če bi pogodbenega določila ne mogli opredeliti za jasnega.

Predlog ne izpolnjuje pogojev iz prvega odstavka 367. a člena ZPP.

Ravnanje tožeče stranke ni bilo dovolj profesionalno, saj se je pri posredovanju pri prodaji stanovanja zadovoljila s kopijami kupoprodajne pogodbe in tako toženca spravila v stik z osebo, ki ni bila lastnica stanovanja, ponujenega tožencu v nakup. Zavajanje prodajalke gre zato tožeči stranki v breme, saj bi ob zahtevani skrbnosti do zapleta ne prišlo.

Določba 2. odstavka 822. člena ZOR, da sodišče samo določi višino plačila posredniku, je uporabna le za primere, če plačilo sploh ni dogovorjeno. V obravnavanem primeru pa je bilo plačilo dogovorjeno v višini 4 % od pričakovane realizacije prometa in se je izplačevalo ob posameznih izstavitvah računov za izvoženo blago. Ker pa tožeča stranka ni izkazala potrebnih elementov za izračun le-tega, je tožbeni zahtevek tožeče stranke pravilno zavrnjen.

Tudi za posredništvo velja načelo prostega urejanja obligacijskih razmerij, niso izključeni dogovori o udeležbi pri dobičku, npr., če se doseže posebej visoka cena, dogovori o kombiniranju dveh načinov, npr. provizija in dogovor o udeležbi pri dobičku, ali dogovori o neenotno dogovorjeni proviziji, ki raste ali pada glede na uspeh posrednika. Brez naročiteljevega zahtevka pa sodišče ne sme po lastni iniciativi znižati plačila, tudi če ugotovi, da je pretirano visoko, razen v primeru oderuške pogodbe.

Toženca nista uspela dokazati, da tožeča stranka ni ravnala s potrebno profesionalno skrbnostjo oziroma, da jima je pri posredovanju škodila.

V potrdilu z dne 6.7.1992 zapisani znesek 8.195 USD pomeni le izračun višine dolga iz naslova dogovorjenega in že izvršenega posredovanja pri pridobitvi posla v Varšavi, ki je bil nato tudi realiziran, njegova cena znana in je zato tudi bil mogoč izračun točne višine provizije. Ne pomeni pa zapis navedenega zneska v potrdilu, da naj bi bila šele takrat sklenjena pogodba o posredovanju, ki naj bi se zato nanašala na neke druge bodoče posle, kot je skušal prikazati toženec. Tožnik se je zavezal spraviti toženčevo družbo v stik z naročnikom dela v Varšavi, to je tudi storil, saj je bila pogodba o opravi del sklenjena, zaradi česar je toženec dolžan plačati provizijo, kot se je v dogovoru s tožnikom osebno zavezal.

Pravna teorija je izoblikovala stališče, da gre za ničnostno sankcijo zaradi nedopustnosti le v primeru, če bi bila nedopustnost predpisana v splošnem interesu, ne pa, kadar gre za relativno nedopustnost med strankami. Tedaj pridejo v poštev druge sankcije, kot npr. delna ničnost ali prilagoditev razmerja. Zakon za kršitev načela enakovrednosti dajatev predpisuje drugačne sankcije kot ničnost. Specialno pravno pravilo za pogodbo o posredovanju oz. za sankcioniranje neenakih dajatev posrednika in naročnika je uzakonjeno v 3. odst. 822. čl. ZOR. Ta daje naročniku možnost, da od sodišča zahteva znižanje pretirano visoko dogovorjenega plačila posrednika, če plačilo (dajatev naročnika) bistveno presega posrednikov trud in storitev (dajatev posrednika). Navedena možnost pravzaprav specifično za pogodbo o posredovanju izpeljuje splošna pravna pravila o čezmernem prikrajšanju ali oderuški pogodbi, ki jih ZOR predvideva kot sredstvi za sanacijo kršitve temeljnega pravnega in moralnega načela enakosti dajatev.

Posrednik ima pravico zahtevati plačilo posredniške provizije od obeh strank, če je bilo tako določeno v posredniških pogodbah. Stranka mora uveljavljati zahtevo za znižanje provizije najkasneje na prvem naroku za glavno obravnavo.

Posredniška pogodba je lahko sklenjena tudi ustno. Pogoj za presojo veljavne sklenitve take pogodbe pa je ugotovitev, ali sta se stranki zedinili o bistvenih sestavinah pogodbe (26. čl. ZOR). To pa je pri posredniški pogodbi dogovor, da bo tožnica posredovala pri sklenitvi kupne pogodbe za nepremičnino in da bo imela pravico do provizije, ko bo pogodba sklenjena. Za veljavnost sklenitve posredniške pogodbe pa ni potrebno, da je dogovorjena tudi višina provizije, kajti to lahko določi sodišče (prim. 1. in 2. odst. 822. čl. ZOR).

1. Določilo 3. odst. 822. čl. ZOR ureja situacijo, ki se tiče ugovarjanega nesorazmerja med višino dogovorjene provizije na eni strani in vložkom dela posrednika (njegovo storitvijo) v pogodbenem razmerju na drugi strani. Za zahtevek iz 3. odst. 822. čl. ZOR tako niso značilne pomanjkljivosti storitve, ki se tičejo kvalitete storitve in so lahko podlaga odškodninskemu zahtevku po 820. čl. ZOR, pač pa ugovori, ki zadevajo obseg posrednikovega dela in truda. Odškodninskega zahtevka zato po prepričanju pritožbenega sodišča ni moč (avtomatično) presojati v okviru zahtevka po 3. odst. 822. čl. ZOR. 2. Ž samo besedilo 1. odst. 820. čl. ZOR nakazuje, da mora v prvi vrsti (ne le za sklenitev temveč tudi) za objektivno možnost izpolnitve posredovanega pogodbenega razmerja skrbeti posrednik.

Ne glede na to, ali je naročnik posredovanja lastnik stanovanja, za prodajo katerega posredovanja naroči, ali ne, mora ob izpolnitvi obveznosti posrednika plačati plačilo za posredovanje (provizijo).

Toženka se je kot naročnica zavezala tožeči stranki kot posredniku plačati v primeru uspešnega posredovanja pri prodaji nepremičnine 2% od dogovorjene kupnine pri prodaji nepremičnine kot posredniško plačilo, drugačnega ustnega dogovora o dolžnosti plačila provizije od dogovorjene kupnine samo za polovico vrednosti nepremičnine, pa v postopku ni dokazala.

Prvostopno sodišče je pravilno ugotovilo vrednost toženčevega stanovanja kot osnovo za določitev višine posredniškega plačila.

Pravdni stranki sta sklenili pogodbo o posredovanju, pri čemer gre za vnaprej sestavljeno pogodbo na formularju s splošnimi pogoji, ki jih je določil prvi pogodbenik, torej tožeča stranka.

Ker je med pravdnima strankama spor o tem, ali je šlo za dogovorjeno provizijo z devizno klavzulo in ker tožena stranka ugovarja previsoko provizijo, je bilo treba sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

Pravilno je izhodišče, da je treba pri razlagi pogodbe najprej izhajati iz narave same pogodbe, to je njene kavze. Pravilna je argumentacija v obeh sodbah, da je bistvo pogodbe o posredovanju določeno v 816. členu ZOR, po katerem lahko naročitelj prekliče naročilo za posredovanje kadarkoli hoče, če se temu ni odpovedal in če preklic ni v nasprotju s poštenjem. Ta določba opredeli pravno podlago posredniške pogodbe. Določbe v pogodbi, ki posegajo vanjo (še posebej, če gre za adhezijsko pogodbo), pa zahtevajo strogo razlago.

Dogovor, po katerem pogodba o posredovanju dopolnjuje pogodbo o zastopanju, ni izključen, predvsem pa ni v nasprotju z ustavnimi načeli, prisilnimi predpisi in moralo.

Dogovor, po katerem pogodbo o posredovanju dopolnjuje pogodba o zastopanju, ni v nasprotju z ustavnimi načeli, prisilnimi predpisi in moralo, in je torej dopusten.

Prvo sodišče je povsem utemeljeno zaključilo, da sta tako I. T. kot kasneje kupec D. (v izjavi imenovan M.) K. razpolagala z informacijami o prodaji toženčeve nepremičnine zaradi aktivnosti tožnika. V konkretnih okoliščinah in glede zadevnega posla je I. T. ne glede na to, da je bil sicer stranka tožnika, nastopal kot njegov podposrednik. Posredniška pogodba o tem sicer nima izrecnih določb, kar pa tudi pomeni, da takšen prenos posredniškega posla na podposrednika ni bil posebej prepovedan.