67. člen ZOR

Tudi če bi bil dokazan obstoj aneksa oziroma dogovora o spremembi pravne pripadnosti nepremičnin z vlaganji, tožnika na njegovi podlagi ne bi mogla pridobiti solastninske pravice. Dogovor o priznanju solastninskega deleža je po funkciji v sistemu vlagateljeve oziroma graditeljeve lastninske pravice in v tem podoben pogodbi o prodaji in drugim pogodbam o odsvojitvi. Obravnavana nepremičnina je postala lastnina preoblikovane občine oziroma toženke na podlagi 5. člena ZLNDL. Za vsako nepremičnino v družbeni lastnini je do tedaj, ko je bila olastninjena, veljal pravni režim družbene lastnine in z njim povezane omejitve glede razpolaganja. V navedenem obdobju je promet z nepremičninami urejal ZPN, ki je določal, da mora biti pogodba, s katero se prenese pravica uporabe oziroma lastninska pravica na nepremičnini, pismena (prvi odstavek 5. člena ZPN). Določal je še, da je pogodba, ki je sklenjena v nasprotju s prejšnjim odstavkom, nična (drugi odstavek 5. člena ZPN). Namen pismene oblike kot konstitutivnega elementa je bil v tem, da se je omogočila družbena kontrola prometa nepremičnin. Pri tem za dosego tega namena zadostuje, da je v pismeni pogodbeni listini vsebovan sporazum strank

Podani so pogoji za izdajo zavrnilne zamudne sodbe. Iz dejstev, ki so navedena v tožbi, utemeljenost tožbenega zahtevka ne izhaja in gre za neodpravljivo nesklepčnost. Če zakon določa, da mora biti pogodba sklenjena v določeni obliki, to velja tudi za vse njene poznejše spremembe ali dopolnitve. Prvotna pogodba o dosmrtnem preživljanju bi zato morala biti, da bi bil njen predmet tudi kasneje pridobljena nepremičnina, ustrezno spremenjena oziroma dopolnjena v obliki notarskega zapisa. Pri pogodbi o dosmrtnem preživljanju ne gre za razpolaganje z zapuščino (s premoženjem, ki obstaja v trenutku zapustnikove smrti), ampak s preživljalčevim premoženjem, ki obstaja v trenutku sklenitve pogodbe. Poleg tega je oporoka enostranska, preklicna, v predpisani obliki in strogo osebna dana izjava volje, s katero oseba razpolaga s svojim premoženjem za primer smrti, pri pogodbi o dosmrtnem preživljanju pa gre za dvostransko obligacijsko razmerje z elementi odplačnosti, kar se izključuje z neodplačno naravo oporočnega razpolaganja.

Vrhovno sodišče je že izreklo (sodba III Ips 40/2008 z dne 23. 1. 2012), da „pretežnost izpolnitve“ predstavlja pravni standard, katerega konkretizacija pri časovno odloženih obveznostih ne more biti samo količinska, saj bi takšna razlaga omogočala nepošteno ravnanje in špekuliranje strank. Preprečevanje takšnega ravnanja pa je ravno predmet varstva uzakonjenega pravila teorije o realizaciji oblikovno pomanjkljivih pogodb. In še, da je pomembna okoliščina, da sta obe stranki določeno časovno obdobje izpolnjevali vsaka svojo obveznost, zaradi česar se je stranka lahko upravičeno zanesla, da (druga) stranka šteje oblikovno pomanjkljivo pogodbo za veljavno. Pri takšni razlagi pojma „pretežnost izpolnitve“ se je sodišče sklicevalo tudi na načelo vestnosti in poštenja.

Varuhinja M. je opustila dolžno skrbnost, ker se je oddaljila od deklic za 3 - 4 m, čeprav je pred tem videla, da deklici rišeta po pesku z zašiljeno paličico. Revizijske navedbe, da je to storila, da bi se posvetila ostalim osmim otrokom v njeni skupini, vrtca ne razbremenijo odškodninske odgovornosti.

Pravdni stranki sta sicer določili tako vrsto pogodbe (sprememba kreditne pogodbe) kot tudi vsebino (znesek, pogoji), prav tako je izjava namenjena točno določenemu naslovniku – toženki, vendar pa na strani P., d.d., ni bila podana prava in resnična volja za sklenitev spremembe obeh kreditnih pogodb, pač pa (kvečjemu) volja za sklenitev spremembe kreditnih pogodb v bodočnosti.

Ker je sodišče prve stopnje v obravnavanem primeru ugotovilo obstoj ustnega dogovora, po katerem je K. tožeči stranki zagotovila poračun pri najemnini oziroma njihovo povrnitev za vsa tista vlaganja v nepremičnine, za katere ji je dala predhodno ustno soglasje oziroma jih sproti ali naknadno odobrila, ni bilo pravnih ovir, ki bi preprečevale veljavnost takšnega dogovora.

Pravdni stranki sta pogodbo tudi po odstopu pogodbe med S. d.o.o. in S. K. d.o.o. (tožena stranka) dne 02. 01. 1995 še naprej izpolnjevali enako kot poprej. S tem je tožena stranka s konkludentnimi dejanji izrazila soglasje k odstopu pogodbe in s tem tudi k sporazumu o pristojnosti. Sodišče druge stopnje se ne strinja, da je navedena odškodnina nesorazmerno visoka. Gre za odškodnino, ki bi jo tožena stranka kot možno posledico kršitve pogodbe morala pričakovati glede na dejstva, ki bi ji morala biti znana. Če pa tožena stranka z navedbami, da bi tožeča stranka, potem ko ji tožena stranka ni več dobavljala svojih proizvodov, te lahko nabavljala pri novih ekskluzivnih dobaviteljih, meri na dolžnost zmanjševanja škode, je treba povedati, da je sodna praksa zavzela nasprotno stališče. Če lahko povzročitelj škode sam odpravi vzrok za nastanek škode, ne more zahtevati od oškodovanega, da zmanjšuje škodo namesto njega. V takšnem primeru oškodovanega ne zadene dolžnost zmanjševanja škode. Izgubljeni dobiček je razlika med dobavno in prodajno ceno proizvodov, ki so bili predmet pogodbe, in sicer po odbitku od omenjene razlike samo tistih stroškov, ki jih tožeča stranka

Toženec je od tedaj dalje, ko je bil o spremembi lastništva obveščen, dolžan najemnino plačevati tožniku. Toženec zato ni prišel v zamudo s plačilom najemnine.

Ustno dogovorjena sprememba pisne najemne pogodbe za poslovne prostore je veljavna kljub pomanjkljivi obliki, ker je bila v celoti realizirana.

Na revizijski stopnji neizpodbojna dejanska ugotovitev, da sta se pravdni stranki dogovorili, da bo toženec prevzel celotno vodenje lokala in posloval za svoj račun, utemeljuje sklep, da je v notranjem razmerju na podlagi medsebojnega dogovora prevzel poravnavanje vseh obveznosti v zvezi s poslovanjem, kar vključuje tudi izplačilo plač zaposlenim.

Za preužitkarske pogodbe velja, da jih je treba presojati po pravilih civilnega prava. Za pogodbe obligacijskega prava pa oblika načeloma ni zahtevana (67. člen ZOR); pisna pogodba je potrebna le za zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice ne nepremičninah, čemur pa je bilo v obravnavanem primeru zadoščeno. Tehtno je sicer mnenje revidentke, da morajo biti pri takšnih pogodbah obligacijskega prava zavarovane izročevalčeve koristi. Gotovo je tudi iz teh razlogov zakonodajalec v novem OZ uvedel za pogodbe o preužitku notarski zapis kot pogoj za njihovo veljavnost, vendar pa takšna ureditev ne more veljati za nazaj, torej za konkretno razmerje (1060. člen OZ).

Ker ni šlo za poseben bančni posel, za katerega bi zakon določal pisno obliko, velja zanj osnovno načelo konsenzualnosti, skladno s katerim se ne zahteva nikakršna oblika (prvi odstavek 67. člena ZOR). Ne glede na to, da je bila prvotna izjava tožene stranke dana pisno, jo je mogoče naknadno dopolniti ali kako drugače spremeniti tudi z neobličnim sporazumom.

Namen, zaradi katerega je sklenitev pogodbe o odsvojitvi poslovnega deleža predpisana v obliki notarskega zapisa, izključuje uporabo teorije o realizaciji. Obličnost je v primeru odsvojitve poslovnega deleža namreč predpisana v javnem interesu, iz določbe pa izhaja namen, zaradi katerega je predpisana stroga obličnost, in sicer zakonodajalec stremi k ohranjanju razmerji med obstoječimi družbeniki in otežuje vstop novih. Ker je zakonodajalčev namen stroge obličnosti jasno in prepoznavno razviden, prodajna pogodba za poslovni delež v obravnavanem primeru, kljub temu da je bila realizirana v pretežnem delu (pa tudi, če bi bila izpolnjena v celoti), ni veljavno sklenjena in nima pravnega učinka, zato tožnik s tožbenim zahtevkom, ki terja toženčevo izpolnitev obveznosti na podlagi te pogodbe, ne more uspeti.

Med pravdnima strankama je bil tudi glede plačila navedenega zneska, ki predstavlja povračilo stroškov, ki jih je imela tožeča stranka, ko je kuhala družini tožene stranke, sklenjen ustni dogovor.

Vendar pa ZOR v 73. členu uzakonja teorijo o realizaciji, po kateri je pogodba, za katero se zahteva pismena oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen, če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega. Navedeno pravilo pa velja tudi za kasnejše spremembe pogodbe, torej za situacijo, obravnavano v 2. odst. 67. člena ZOR.

Za presojo razmerja je bistveno to, kako sta pogodbeni stranki izpolnjevali obveznosti in uresničevali pravice v medsebojnem razmerju, dokler ni med njima prišlo do spora. Po 4.odst. 67.čl. ZOR so veljavni tudi poznejši ustni dogovori, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali druge stranke v pisni pogodbi. Vlaganja niso bila v nasprotju z izrecno izraženo voljo tožnika. Če je tožnik tožencu dopuščal, da je lokal preurejal in je zaradi njegovih vlaganj bilo tožnikovo premoženje obogateno, ima toženec pravico do tožnika terjati povračilo tistih izdatkov, ki pomenijo korist za tožnika.

ZGD zahteva strogo obličnost pogodbe o prodaji poslovnega deleža in sicer notarski zapis. Lastnost notarskega zapisa ima tudi pogoda, ki ni del notarskega zapisa, je pa z njim spojena in je potrjena pri notarju.

Čeprav ZOR za poroštveno pogodbo ne zahteva pisne oblike (primerjaj 997. člen ZOR v zvezi s 1. odstavkom 67. člena ZOR), sta pogodbeni stranki sklenili pisno pogodbo. Pač pa mora biti poroštvena izjava podana pisno (998. člen ZOR). Zakon ne določa načina, na katerega mora porok izdati pisno izjavo. Ta je lahko inkorporirana v sami poroštveni pogodbi.

Posredniška pogodba je lahko sklenjena tudi ustno. Pogoj za presojo veljavne sklenitve take pogodbe pa je ugotovitev, ali sta se stranki zedinili o bistvenih sestavinah pogodbe (26. čl. ZOR). To pa je pri posredniški pogodbi dogovor, da bo tožnica posredovala pri sklenitvi kupne pogodbe za nepremičnino in da bo imela pravico do provizije, ko bo pogodba sklenjena. Za veljavnost sklenitve posredniške pogodbe pa ni potrebno, da je dogovorjena tudi višina provizije, kajti to lahko določi sodišče (prim. 1. in 2. odst. 822. čl. ZOR).

Tožnica je poslovni prostor prevzela in se ob prevzemu zavezala, "da bo stvar dokončala sama do priprave za uporabno dovoljenje". Ta zaveza res ni bila sklenjena v pisni obliki, kot je bila, v skladu z določbo 630. člena ZOR, sklenjena temeljna pogodba, vendar pa kljub pomanjkanju obličnosti ni brez pravnih učinkov. 14. člen temeljne pogodbe je dovoljeval spremembo pogodbenih določil in prodajalcu celo nalagal, da v okviru tehničnih možnosti upošteva morebitne tožničine želje glede obdelave in opremljenosti poslovnega prostora, v primerih, ko je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank, pa je mogoče obveznosti ene ali druge pogodbene stranke zmanjšati ali olajšati tudi s poznejšimi ustnimi dogovori (četrti odstavek 67. člena ZOR). Tožnica je izpolnitev prevzela, kasnejše dokončanje gradnje (in s tem seveda tudi kasnejša pridobitev uporabnega dovoljenja) pa je posledica okoliščin na njeni strani. Zato tudi do plačila pogodbene kazni ni upravičena (270. člen in naslednji ZOR).