591. člen ZOR

Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da po razvezi in izselitvi zakonca - najemnika iz stanovanja, mora drugi zakonec - uporabnik z najemodajalcem skleniti novo najemno pogodbo, lastnik stanovanja pa je po samem zakonu z njim dolžan tako pogodbo skleniti. Ni torej sporno, da novi lastnik stanovanja vstopi v pravni položaj najemodajalca, ki po samem zakonu pridobi položaj stranke v obstoječem najemnem razmerju, odločilna razlikovalna okoliščina glede na navedeni zakonski dejanski stan in okoliščine konkretnega primera je v tem, da se je toženčeva žena kot najemnica izselila iz stanovanja, v stanovanju pa je na podlagi dogovora ostal njen mož - toženec. Toženec je s tem dobil upravičenje, da kot nosilec te pravice zahteva od lastnika stanovanja sklenitev najemne pogodbe, hkrati pa je bilo njegovo dolžnostno ravnanje kot nosilca pravice, da uporablja stanovanje, da pozove lastnika stanovanja, da z njim sklene najemno pogodbo. Prvi odstavek 111. člena SZ-1 namreč določa, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. Interes toženca je torej bil, d

Toženec je bil imetnik stanovanjske pravice na podlagi sklenjene najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino. Toženec zakonito zaseda stanovanje, zato zahtevek za izpraznitev in izročitev stanovanja ne more biti utemeljen.

Tožeča stranka mora v primeru tožbe za ugotovitev ničnosti pogodbe z njo zajeti vse pogodbene stranke, ki so nujni sosporniki, sicer ni tožena prava stranka in je potrebno tožbeni zahtevek zavrniti. Vendar pa to ne pomeni, da mora biti tožba vložena zoper vse pravne prednike pogodbenih strank, temveč da mora biti vložena zoper vse pogodbene strani. Po odsvojitvi nepremičnine novi lastnik kot najemodajalec vstopi v celoten pravni položaj prejšnjega najemodajalca, v vse njegove pravice in obveznosti, ki izhajajo iz najemne pogodbe. V pogodbenem razmerju novi lastnik tako v celoti nadomesti prejšnjega lastnika kot najemodajalca. Izogibanje posledicam, ki jih imajo izvršilni postopki na položaj najemnika nepremičnin, je v nasprotju z moralnimi načeli.

Odločilno dejstvo, torej dejstvo zasedenosti stanovanj, med dedinjama v postopku sploh ni bilo sporno. Sodišče prve stopnje tako pred izdajo napotitvenega sklepa ni ugotavljalo, ali in katera dejstva so med dedinjama sporna, zato je navedeni sklep v delu, ki se je nanašal na navedeno napotitev, izdalo preuranjeno. Ob nespornem dejstvu zasedenosti stanovanj in le iz tega razloga zatrjevane manjvrednosti stanovanj, razloga za napotitev na pravdni postopek ni.

Odškodninsko odgovornost drugotožene stranke je iskati v kršitvi njene pogodbene obveznosti, ker je ravnala v nasprotju s 26. členom ZPSPP, po katerem se najemna pogodba lahko odpoveduje le sodno. Dejstvo, da je bila občina seznanjena s postopkom izpraznitve in so se v njenih prostorih o tem vršili sestanki, še ne pomeni, da bi ji bilo mogoče očitati protipravno ravnanje. Občina oziroma župan kot njen zakoniti zastopnik nista dajala navodil ali usmeritev v zvezi z nezakonito izpraznitvijo kegljišča. Prav nasprotno, iz njegovega zaslišanja izhaja, da je občina soglašala le s tako izpraznitvijo, ki bi imela podlago v sodni odločbi. V kolikor iz izvedenih dokazov ne izhaja taka višina škode, kot je opredeljena v tožbi, je to stvar dokazne ocene, torej vprašanja, ali in v kolikšni meri je tožnica zmogla dokazno breme glede višine vtoževane škode in ne vprašanje sklepčnosti tožbe.

V sporih o pravicah in koristih lastnikov po SZ je upravnik zgolj njihov zastopnik, zato lahko toži na plačilo najemnine le v imenu zastopanega in ne kot stranka. Mogoče pa je, da bi upravnik za konkretni primer pridobil materialno pravna upravičenja lastnika stanovanja - bodisi z izrecnim določilom v pogodbi o upravljanju bodisi z izdatkom za drugega (218. čl. ZOR oziroma 197. čl. OZ).

Določba 88. člena ZDen začasno, v primeru pravočasne vložitve zahteve za denacionalizacijo do zaključka denacionalizacijskega postopka, omejuje promet s premoženjem, glede katerega obstoji zgolj možnost vrnitve.

Za pravilen odgovor na vprašanje, ali je tožena stranka z odtujitvijo v najem dane stvari kršila najemno in franšizno pogodbo, je treba upoštevati posebnosti, ki veljajo pri prenosu najemnega razmerja. ZOR določa, da lahko najemodajalec z lastninsko pravico razpolaga, vendar pa zakon določa posebno varstvo zakupnikove terjatve. Le ta učinkuje tudi proti pravnim naslednikom zakupodajalca tako, da prenos lastninske pravice ne vpliva na vsebino zakupnega razmerja, razen da novi lastnik vstopi na mesto zakupodajalca (primerjaj s prvim in drugim odstavkom 591. člena ZOR).

Za presojo aktivne legitimacije tožeče stranke so odločilna dejstva in okoliščine, ki obstojijo v času vložitve tožbe. Odločilno namreč je, ali je bila tožeča stranka najemodajalka oziroma lastnica spornih prostorov, ko je tožbo vložila. Le od tega dejstva je odvisno upravičenje za vložitev odpovedi najemne pogodbe in izpraznitev poslovnih prostorov. Morebitna kasnejša izguba lastništva za presojo aktivne legitimacije tožeče stranke ni odločilna.

Ker je v konkretnem primeru tožena stranka pred iztekom pogodbenega časa trajanja najema z izvršbo zahtevala spraznitev tistih prostorov, ki jih nima v posesti dolžnik, pač pa najemnik, te pravice pa po oceni pritožbenega sodišča nima, ker uživa posestnik posestno varstvo tudi nasprotni poznejšim pridobiteljem nepremičnine, je tožbeni zahtevek tožeče stranke na nedopustnost izvršbe na teh prostorih utemeljen.

Pravilno je materialnopravno stališče o veljavnosti zakupne pogodbe ne glede na to, ali je bil zakupodajalec lastnik zemljišča ali ne. Pogodba o zakupu je pogodba obligacijskega prava. Pravice in obveznosti iz pogodbe zato nastanejo samo za pogodbeni stranki. Lastninska pravica zakupodajalca na stvari, ki jo daje v zakup, zaradi tega ni pogoj za veljavnost pogodbe.

Najemna pogodba preneha veljati z odpovedjo (ali morebitnim pretekom odpovednega roka po odpovedni izjavi). Najemodajalec postane nepošteni pridobitelj vnaprej plačane najemnine od dneva izteka odpovednega roka (214. člen Zakona o obligacijskih razmerjih). Od tedaj naprej tečejo zamudne obresti od vnaprej plačane najemnine. Drugačni so učinki pri razdrtju pogodbe. Če je nasprotna stranka prejela denar, ga mora vrniti z obrestmi od dneva prejema izplačila naprej in ne od trenutka, ko začne izjava učinkovati.

Tožena stranka poslovnega prostora nima več v posesti. Svojo izpraznitveno obveznost je torej sama izpolnila, ne čakajoč na sodbo. Glede na to, da je tožeča stranka poslovni prostor, ki je bil predmet najema, prodala, pa tožeča stranka tudi nima več zahtevka na izročitev poslovnega prostora sebi. Lahko bi zahtevala samo (še) izročitev predmeta najema kupcu.

Prenos predmeta najema na drugega najemodajalca ni odstop pogodbe po 145. členu ZOR. Zato za njegovo veljavnost ni potrebna privolitev najemnika. Na ničnost po uradni dolžnosti pa pazi sodišče samo v okviru, v katerem se lahko sklicuje nanjo stranka. Ta pa se lahko sklicuje na ničnost samo, če je za to zainteresirana.

Splošno načelo, ki izhaja iz koncepta najemne pogodbe v posebnem delu Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR, ureditev stanovanjskih najemnih razmerij pa od tega ne odstopa, je, da sprememba lastnika ne vpliva na najemno razmerje, ampak pridobitelj stvari stopi na mesto najemodajalca (primerjaj 591. člen ZOR). To načelo je v SZ resda izrecno poudarjeno samo v primeru najemnika, ki je predkupni upravičenec na stanovanju, ki mu je bilo dano v najem za nedoločen čas (21. člen SZ), vendar to ne pomeni, da se na ostale najemnike ne nanaša. Na podlagi sklepanja od manjšega k večjemu, ki ima v konkretnem primeru oporo v splošnih načelih obligacijskega prava, lahko zaključimo, da načelo o enakem položaju najemnika v primeru spremembe lastništva stanovanja velja ne le za predkupne upravičence, ampak za vse najemnike najemnih stanovanj.

Dogovor o znižanju najemnine zaradi vlaganj najemnika v kakovostno izboljšanje poslovnih prostorov zavezuje tudi novega najemodajalca, ki je stopil v pravice in obveznosti prejšnjega na podlagi z odločbo o denacionalizaciji mu v last vrnjene nepremičnine - poslovnega prostora.

Res ZDen lastninska razmerja ureja le z učinkom za naprej, vendar to ne pomeni, da denacionalizacijski upravičenec nima tistih upravičenj, ki mu jih daje sam zakon še pred pridobitvijo lastninske pravice na denacionaliziranem premoženju. Tako upravičenje zakon daje denacionalizacijskemu upravičencu prav v določbi drugega odstavka 72. člena. Daje ga tistemu upravičencu, ki zahtevo za denacionalizacijo vloži in v denacionalizacijskem postopku tudi uspe. Za denacionalizacijskega upravičenca zato uspešen izid denacionalizacijskega postopka pomeni, da mu upravičenje do odškodninskega zahtevka gre od trenutka, ko mu to pravico daje zakon sam, torej od dneva uveljavitve zakona. Eden od elementov za ugotavljanje koristi, ki bi jo upravičenec dosegel, če bi bila nepremičnina v njegovi uporabi oziroma upravljanju, je lahko najemnina, kot sta jo ugotovili obe nižji sodišči, ni pa to edini element. Ta najemnina ne bi v celoti ostala upravičencu, saj bi imel v zvezi z uporabo oziroma upravljanjem nepremičnine tudi določene stroške, ki jih je potrebno odšteti. Zato je treba najemnino zmanjšati za odstotek, ki bi šel za davščine, ki bi jih ob normalnem teku stvari moral upravičenec

Kdaj je pogodba (njen del) oderuška, določa 1. odstavek 141. člena ZOR. Dejstva, ki opredeljujejo pogodbo kot oderuško, mora zatrjevati in dokazati tisti, ki zatrjuje oderuštvo. Najemniku ni treba z novim najemodajalcem, ki je zaradi nakupa predmeta najema vstopil v obstoječo najemno pogodbo, skleniti nove pogodbe, če nobena stranka najemne pogodbe tega ne zahteva. Ker v obravnavanem primeru ni trditve, da je takšna zahteva bila, tožeči stranki ni bilo treba plačevati novim najemodajalcem višje najemnine od tiste, ki je bila določena z najemno pogodbo.

S tem, ko je toženčeva mati kot nekdanja imetnica stanovanjske pravice privolila, da odkupi stanovanje toženčev brat, to je tožnik, po 117. členu SZ in je ta tudi sklenil kupoprodajno pogodbo dne 12.7.1993, je pravica, ki je izhajala iz ZSR, za toženca ugasnila. Po 147. členu bi toženec kot nekdanji uporabnik lahko zahteval sklenitev najemne pogodbe le v primeru, če bi mati kot nekdanja imetnica stanovanjske pravice ne privolila v odkup, temveč želela skleniti najemno pogodbo, pa bi jo pri tem smrt prehitela. 56. člen SZ obveznosti sklenitve najemne pogodbe ne ureja. To pomeni, da toženec njene sklenitve tudi po sodni poti ne more izsiliti.

Situacije, kakršna je konkretna (toženki sta kot bivši imetnici stanovanjske pravice v skladu s SZ sklenili najemni pogodbi z bivšo občino kot takratno lastnico spornih stanovanj za nedoločen čas ter za neprofitno najemnino, po sklenitvi teh najemnih pogodb pa je bila s sklepom sodišča zaplenjena nepremičnina, ki zajema tudi sporni stanovanji, vrnjena prejšnjemu lastniku, ki sedaj od toženk zahteva plačilo najemnine za čas od pravnomočnosti odločbe o vrnitvi zaplenjene nepremičnine dalje), ne ureja noben predpis. Pravno praznino je treba zato zapolniti z analogijo. Pri tem so uporabne zlasti določbe 21. čl. in 1. odst. 125. čl. SZ ter 1. odst. 591. čl. ZOR.