583. člen ZOR

Ni mogoče zavrniti tožbenega zahtevka za plačilo najemnine le zato, ker se je tožeča stranka sklicevala v računih na najemno pogodbo iz leta 1999, ki ni podpisana, čeprav je bila v veljavi za uporabo istega poslovnega prostora najemna pogodba z dne 17.5.1991.

Pravnomočno je zavrnjen zahtevek na ugotovitev, da je najemno razmerje prenehalo, kar pomeni, da še vedno traja. Iz samega pojma najemne pogodbe (567. člen ZOR) izhaja, da zakupnik sme uporabljati tujo (zakupodajalčevo) stvar v skladu s sklenjeno pogodbo (581. člen ZOR), zakupnik pa mu mora za to plačevati določeno zakupnino (583. člen ZOR). Ker mu pravica uporabljati tujo stvar pripada po pogodbi, ne gre za uporabo tuje stvari in zato ne pridejo v poštev določila ZOR o neupravičeni pridobitvi (210.-219. člen ZOR). Tožeča stranka bi lahko zahtevala le plačilo najemnine v skladu s pogodbo, tega pa ni zahtevala in tudi za obračuna vtoževanega zneska ni navedla, da bi bil v skladu z najemno pogodbo. Tudi dejanska podlaga tožbe ne meri na plačilo najemnine v skladu s pogodbo.

Pravilno je materialnopravno stališče o veljavnosti zakupne pogodbe ne glede na to, ali je bil zakupodajalec lastnik zemljišča ali ne. Pogodba o zakupu je pogodba obligacijskega prava. Pravice in obveznosti iz pogodbe zato nastanejo samo za pogodbeni stranki. Lastninska pravica zakupodajalca na stvari, ki jo daje v zakup, zaradi tega ni pogoj za veljavnost pogodbe.

Ker je sodišče prve stopnje zmotno presodilo listine, nanašajoče se na sporni račun iz novembra 1995 in v posledici sprejelo napačno odločitev, je pritožbeno sodišče tožnikovi pritožbi ugodilo in sodbo v izpodbijanem delu spremenilo. Stroški najemnine, obratovanja in vzdrževanja prostorov niso t.i. realno breme (terjatev, ki je vezana na določeno nepremičnino), temveč jih je dolžan poravnati uporabnik prostorov (prim. 3. odst. 570. čl. in 583. čl. ZOR). Teh obveznosti tožeča stranka niti ne bi imela pravice terjati od novega lastnika, razen v primeru izrecnega dogovora.

Nobena pogodbena stranka ne more enostransko spreminjati s pogodbo določene najemnine.

Zmotna uporaba materialnega prava se kaže v napačni pravni presoji spora. Ta je podana, kadar sodišče na ugotovljeno dejansko stanje ne uporabi določb materialnega prava, ki bi jih moralo uporabiti. Po oceni revizijskega sodišča očitek zmotne uporabe materialnega prava ni utemeljen. Predmet pravne presoje so bila pravno odločilna dejstva, uveljavljana v tožbi in ki so predstavljala dejansko podlago sodbe zaradi izostanka. Dejstva kot so, da je bila med pravdnima strankama sklenjena najemna pogodba za poslovni prostor, da je bila dogovorjena mesečna najemnina po 1.500 DEM v tolarski protivrednosti in da toženec najemnine za tri mesece (junij, julij in avgust 1994) ni plačal, so utemeljevala na drugi in prvi stopnji sprejeto odločitev. Namreč udeleženci v obligacijskem razmerju so dolžni izpolniti svojo obveznost in odgovarjajo za njeno izpolnitev (prvi odstavek 17. člena zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR), najemnik pa je dolžan plačati dogovorjeno najemnino za najeti lokal (po določbah zakona o poslovnih stavbah in prostorih in po določbah ZOR, ki urejajo zakup, posebno 583. člen ZOR).

Po ugotovitvah sodišč prve in druge stopnje je toženec prebival v dijaškem domu od 14.6.1990 do 19.8.1993. Tožeča stranka je zaračunavala stroške bivanja po ceniku, ki ga je potrdila občina vsako leto, stroške za elektriko pa po porabi. Dolgovanih zneskov ni plačal kljub pozivom in opominom tožeče stranke. Z izjavo z dne 1.7.1993 se je zavezal, da bo dolgovani znesek plačal v obrokih po 20.000,00 SIT, vendar je plačal le obrok ob podpisu izjave. Odločitev sodišč, da mora toženec plačati vtoževane zneske skupaj s pripadajočimi obrestmi, je materialnopravno pravilna.

Ker sta sodišči nižjih stopenj ugotovili, da toženka ni plačala celotne dogovorjene najemnine za lokal, je naložilo le-tej, da tožnici plača dolžno razliko. Taka odločitev ima pravno podlago tako v določilih 567. in 583. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) kot v določilu 19. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. list SRS, št. 18/76 in 34/88). Po teh določilih mora namreč zakupnik plačevati zakupodajalcu zakupnino (najemnino) v pogodbeno dogovorjenih rokih oziroma do 5. v mesecu za tekoči mesec. Ti roki pa so glede na zapadlo obveznost v letih od 1991 do 1992 že potekli. Sodišči druge in prve stopnje sta zato glede na ugotovljeno dejansko stanje v celoti pravilno uporabili materialno pravo.

Leasingodajalec je upravičen do plačila vseh neplačanih obrokov po pogodbi o leasingu avtomobila, če je leasingojemalec brez utemeljenega razloga po treh obrokih prenehal z odplačevanjem nadaljnjih obrokov. Toženec se potem, ko je v zamudi z izpolnitvijo denarne obveznosti in potem, ko je ta v celoti zapadla, ne more uspešno sklicevati na spremenjene okoliščine, za katere smiselno navaja le, da bi morda lahko onemogočile doseči namen pogodbe.