VSLJ Sklep Cst 118/2026

Pritožbi se delno ugodi tako, da se izpodbijani sklep z dne 11. 3. 2026 delno spremeni tako, da se ugovoru zoper II. točko sklepa sodišča prve stopnje o prodaji - prvi z dne 5. 1. 2026 ugodi tako, da se navedeni sklep v II. točki izreka razveljavi.

V ostalem se pritožba zavrne in se izpodbijani sklep v delu, v katerem je bil zavrnjen ugovor proti I. točki sklepa o prodaji prvi z dne 5. 1. 2026, potrdi.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo ugovor dolžnika z dne 3 2. 2026 (p.d. 376) proti sklepu o prodaji - prvi z dne 5.1. 2026 (p.d. 373). S sklepom o prodaji (p.d. 373) je odločilo o prodaji dolžnikovega solastniškega deleža do 1/2 celote nepremičnine parcelne številke ... k.o. ..., na kateri stoji stanovanjska stavba št. ..., na naslovu ..., tako, da se prodaja opravi na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb, ter določilo izhodiščno ceno v višini 20.500,00 EUR ter varščino v višini 2.050,00 EUR (I.). Hkrati je še odločilo, da mora stečajni dolžnik v treh mesecih po prejemu tega sklepa izprazniti v I. točki izreka navedeno nepremičnino in jo izročiti upravitelju (II.).

Zoper navedeni sklep se je pritožil stečajni dolžnik. V pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge iz 1. odstavka 338. člena ZPP.

Stečajni upravitelj se je v odgovoru na pritožbo skliceval na navedbe iz odgovora na dolžnikov ugovor.

Pritožba je delno utemeljena.

Pritožnik neutemeljeno napada v v izpodbijanem sklepu določeno izklicno ceno nepremičnine. Sodišču prve stopnje očita, da naj bi spregledalo ključno dejstvo, da cenitev te nepremičnine, ki je bila opravljena v letu 2020, ob odločanju v letu 2026 objektivno ne more več odražati dejanske tržne vrednosti nepremičnine, ker naj bi med letoma 2020 in 2026 prišlo do bistvenih sprememb na nepremičninskem trgu, kar je splošno znano dejstvo. Pritožbeno sodišče temu splošno znanemu dejstvu (konstantni rasti cene nepremičnin) sicer ne oporeka, a pritožba sama ugotavlja, da se v konkretnem primeru ni ustrezno odrazilo na doseženi ceni prve polovice te iste nepremičnine v letu 2023. Kljub splošnemu trendu rasti cen nepremičnin tudi v obdobju od leta 2020 do 2023, se je prva polovica te iste nepremičnine v letu 2023 prodala za ceno 20.500,00 EUR, kar je bistveno manj od ocenjene tržne vrednosti polovice nepremičnine po domnevno zastareli cenitvi iz leta 2020 (40.909,31 EUR po cenitvi sodne cenilke A. A. z dne 15.12.2020). Opozoriti je še, da se je prva polovica nepremičnine od 15. 12. 2021 do 21. 9. 2023, ko je bila končno prodana, (neuspešno) prodajala v osmih zaporednih poskusih prodaje z vsakokratnim znižanjem izhodiščne cene. Odločitev sodišča prve stopnje, ki je sledilo predlogu upravitelja, da se izhodiščna cena druge polovice nepremičnine določi na podlagi v letu 2023 dosežene prodajne cene prve polovice, je bila zato tudi po mnenju pritožbenega sodišča smotrna.

Pritožba sodišču prve stopnje očita napačno presojo pomena pretekle prodaje, ki naj bi mu sodišče pripisalo značaj tržnega kriterija, pri čemer pa naj ne bi upoštevalo, da je pri prejšnji prodaji kot kupec nastopila občina kot predkupna upravičenka in da takšna prodaja po svoji naravi ne predstavlja svobodnega tržnega oblikovanja cene. S tem pritožbenim argumentom se pritožbeno sodišče v celoti strinja in ugotavlja, da ga je pravilno upoštevalo tudi sodišče prve stopnje, saj občina tudi pri zdajšnji prodaji druge polovice nepremičnine nastopa kot predkupna upravičenka. Okoliščina, da se (je) obakrat prodajal le solastni delež (zasedene) stanovanjske hiše, je nedvomno vplivala na njeno "tržnost".

Nenazadnje pa je upoštevati, da predstavlja izklicna ali izhodiščna cena le najnižjo ceno, pod katero se nepremičnina ne sme prodati in da ni nobene ovire, da zainteresirani kupci zanjo ne ponudijo več, še zlasti, ker pri javnem zbiranju ponudb posamezni ponudnik ne ve za ceno, ki so jo ponudili ostali ponudniki, kar ga sili v višanje ponudbene cene.

Utemeljena pa je pritožba zoper zavrnitev ugovora zoper odločitev sodišča o izpraznitvi in izročitvi nepremičnine, četudi ne iz razlogov, ki jih uveljavlja. V skladu z enotno sodno prakso je namreč izpraznitev in izročitev nepremičnine dolžniku mogoče naložiti samo v primeru, če je stečajni dolžnik izključni lastnik te nepremičnine, v drugih primerih pa le, če so tudi ostali solastniki v postopku osebnega stečaja in se nepremičnina prodaja hkrati (VSL sklepi Cst 69/2022, Cst 294/2022, Cst 143/2022). V primeru solastnine je razdeljena le lastninska pravica, ne pa stvar sama, zato dolžnik upravitelju ne more izročiti le 1/2 stvari. Za odločanje o izročitvi druge polovice solastne nepremičnine pa v drugem odstavku 395. člena ZFPPIPP ni podlage.

Iz navedenih razlogov je pritožbeno sodišče pritožbi delno ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo tako, kot izhaja iz izreka tega sklepa.