VSK sodba Cpg 159/2011

Pritožba tožene stranke se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka je dolžna v 15 dneh povrniti tožeči stranki stroške pritožbenega postopka v znesku 131,52 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka izpolnitvenega roka do plačila.

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje: I.) toženi stranki naložilo, da mora na podlagi odstopa od najemne pogodbe z dne 9.4.1998 v 15 dneh izprazniti poslovne prostore na naslovu T. in jih proste od oseb in stvari izročiti tožeči stranki; II.) toženi stranki naložilo, da mora v 15 dneh povrniti tožeči stranki pravdne stroške v znesku 889,02 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka do plačila.

Proti navedeni sodbi je tožena stranka po svojem pooblaščencu vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala njeno razveljavitev ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo obravnavanje. Trdi, da je bilo nerazumljivo postopanje sodišča, ko ni ugodilo predlogu tožene stranke za zavarovanje dokaza z zaslišanjem prič A.F. in I.F. v zvezi z ugotavljanjem dejstva, da je toženec odkupil del stavbe z ustno pogodbo in plačilom 5.000 DEM ter da od leta 1998 ni bil najemnik ampak dejansko lastnik na podlagi ustne a realizirane darilne pogodbe. Še manj pa je razumljivo, da sodišče ni izvedlo dokazov z zaslišanjem notarja D.F. o okoliščini, da je bil tožencu del stavbe (7 m²) prodan za 5.000 DEM, preostali del kleti, ki jo je preuredil v poslovni prostor, pa podarjen kot posledica skrbi za A.F. in I.F., ter tudi priči zakonca B., ki sta bila prisotna, ko sta brat in sestra F. dejansko izročila v last z ustno darilno pogodbo prostor, ki ga ima v posesti toženec. Sodišče tudi ni ocenilo predloženi račun za investicije in ostale dokaze povezane z investicijo, ki jo je toženec vložil v sporni prostor leta 1989 v višini 894.850.000.- takratnih novih dinarjev, samo za gradbena dela, poleg tega pa še investicije v elektro napeljavo in ostalo. Ti dokazi dokazujejo, da je dejansko vlagal velika finančna sredstva v sporni prostor in ga preuredil v poslovni prostor in tako ustvaril novo stvar (iz brezvredne kleti nov poslovni prostor). Tožeča stranka je trdila, da je lastnica spornega prostora na podlagi prodajne pogodbe in to dokazovala z izpiskom iz zemljiške knjige. Ni pa pojasnila, ali so ji bili s prodajno pogodbo prostori tudi izročeni v posest oziroma, zakaj ji posest ni bila izročena, saj prostore poseduje toženec. Po ustaljeni sodni praksi Vrhovnega sodišča RS se načelo zaupanja v podatke zemljiške knjige ne nanaša samo na poznavanje zemljiškoknjižnega stanja, ampak tudi na nepoznavanje izvenknjižnega stanja. Tožeča stranka je vedela za drugačno izvenknjižno stanje. Sama je trdila v tožbi, da je toženec zasedel nepremičnino na podlagi najemne pogodbe iz leta 1998 in da obveznosti iz te pogodbe ne izpolnjuje že več let. Ker je najemno pogodbo očitno prebrala, je tudi videla, da je ta sklenjena le do 31.12.1998. In ob dejstvu, da druge najemne pogodbe ni, je vedela, da se toženec nahaja v lokalu po nekem drugem pravnem naslovu, posebej ker ne plačuje najemnine. Zato bi pred nakupom morala preveriti, na kateri podlagi ima toženec posest lokala. Že iz teh dejstev ni mogoč zaključek, da je bila tožeča stranka dobroverna. Toženec pa je zatrjeval, da je zgradil novo stvar in postal lastnik že z gradnjo na tujem, najmanj pa s priposestvovanjem in za to predlagal ustrezne dokaze, ki jih sodišče ni izvedlo. Zatrjeval je tudi, da sta F. takoj po sklenitvi najemne pogodbe aprila 1998 dejala, da ni potrebno, da več plačuje najemnino, ker je lokal njegova last in da se bo zadeva s prepisom uredila pri notarju F. Ni razumljivo, zakaj sodišče teh dokazov ni izvajalo, saj gre za pomembno vprašanje zakonite in dobroverne posesti kot predpogoja priposestvovanja v času od aprila 1998 do aprila 2008, zato je protispisna navedba sodišča, da do priposestvovanja v desetletni dobi ni moglo priti, ker da je bila najemna pogodba sklenjena 9.4.1998, tožba pa je bila vložena 18.11.2008. Neresnična je navedba sodišča, da tožena stranka ni prerekala navedb tožeče stranke o tem, da si je sporne prostore tožeča stranka ogledala z nepremičninskim posrednikom in da jo je toženec celo peljal po prostorih in da ni omenil, da je to njegovo. Iz drugega odst. na strani 4 zapisnika z dne 11.5.2011 je razvidno, da je toženec prerekal tudi te navedbe tožeče stranke. Če sledimo razlogom prvega sodišča, da naj bi se najemna pogodba sprevrgla v pogodbo za nedoločen čas, potem sodišče prezre, da najemna pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki ni veljavna ter, da je za nastanek pogodbe za nedoločen čas bistven predpogoj, da najemnik poleg uporabe lokala tudi plačuje najemnino. Toženec pa najemnine ni plačeval že od aprila 1998 zaradi tega, ker se je smatral za lastnika. Najemna pogodba izkazuje najem kletnih prostorov. Iz navedb tožeče stranke na naroku 11.5.2011 izhaja, da je videla poslovno stanovanjski objekt. Iz podatkov zk izpiska, ki ga je predložila tožeča stranka pa ne izhaja, da je v stavbi poslovni prostor. To so okoliščine, ki bi morale vzbuditi pozornost pri tožeči stranki, ki ni pridobila posesti z nakupom.

Tožeča stranka je po svojem pooblaščencu odgovorila na pritožbo, predlagala njeno zavrnitev in uveljavljala povrnitev stroškov.

Pritožba tožene stranke ni utemeljena.

Tožena stranka je v postopku na prvi stopnji zatrjevala, da je z A.F. in I.F. že v letu 1989 sklenila najemno pogodbo za sporni prostor in je že tedaj izvedla gradbena dela v najetem prostoru ter zgradila nov poslovni lokal, za kar je porabila sredstva, ki so po računu znašala tedanjih 894.850.000 din. Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem pravilno navedlo, da najemnik s preurejanjem najetega prostora ne more pridobiti lastninske pravice na takšnem prostoru, ne glede na višino vloženih sredstev, brez ustrezne pravno poslovne podlage, ki je ni toženec niti zatrjeval. Sklepanje najemnih pogodb za sporni prostor v obdobju od leta 1989 do leta 1998 pa kaže, da je toženec vedel, da vlaga v tuje premoženje. Navedeno pa izključuje možnost pridobitve lastninske pravice na prostoru na originaren način po določbah tedaj veljavnega Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) o gradnji na tujem svetu, kot je utemeljeno zaključilo sodišče prve stopnje, kar se pa tiče ustvaritve nove stvari, gre za institut premičninskega prava, zato takšna pravna podlaga v obravnavanem primeru niti ne prihaja v poštev. Ob tem je sodišče prve stopnje vseeno ocenilo predloženi račun za zatrjevane investicije v lokal in ugotovilo, da ni razvidno, da bi se ta nanašal na sporni poslovni prostor, tako da niso utemeljene niti v tem delu nasprotne pritožbene trditve.

Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je toženec sklenil najemno pogodbo z dne 9.4.1998 za sporni prostor z A.F. in I.F. V njej je jasno navedeno, da je sklenjena za čas do 31.12.1998, da sta lastnika prostorov, ki so predmet najemne pogodbe izključno A.F. in I.F. in da je toženec za najem teh prostorov dolžan plačevati najemnino. V primerjavi s temi jasno zapisanimi določili (ki jih toženec ni izpodbijal, ni napr. zatrjeval, da bi bila navedena najemna pogodba navidezna), se dejansko izkažejo za nelogične in neživljenjske trditve toženca o tem, da naj bi se z A.F. in I.F. dogovoril o prodaji in darilu iste nepremičnine, torej da naj bi šlo za dogovor, ki je v popolnem nasprotju s tistim, kar je napisano v najemni pogodbi. V posledici tega je utemeljen zaključek sodišča prve stopnje, da takšen dogovor ni bil sklenjen.

S trditvami o obstoju dogovora o prodaji oziroma darilu spornega prostora in zatrjevani toženčevi dobroverni posesti nad prostorom v času od aprila 1998 do septembra 2008, utemeljuje tožena stranka pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi priposestvovanja (28. čl. ZTLR). Vendar pa je sodišče prve stopnje v zvezi s tem pravilno navedlo, da četudi bi tožena stranka sporni prostor priposestvovala, svojih pravic, pridobljenih na tej podlagi, od trenutka, ko je tožeča stranka v dobri veri nepremičnino kupila in lastninsko pravico na njej vpisala v zemljiško knjigo, ne more več uveljavljati; Stvarnopravni zakonik (SPZ) namreč v 2. odst. 44. čl. določa, da pravica, pridobljena s priposestvovanjem, ne sme biti na škodo tistemu, ki je v dobri veri in zaupanju v javne knjige pridobil pravico, še preden je bila s priposestvovanjem pridobljena pravica vpisana v javno knjigo. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila tožeča stranka pri pridobitvi lastninske pravice na sporni nepremičnini na podlagi pravnega posla dobroverna, pri čemer je pravilno zaključilo, da je bilo na toženi stranki trditveno in dokazno breme o nedobrovernosti tožeče stranke. Pri tem pa je tožena stranka trditev o nedobrovernosti tožeče stranke utemeljevala s tem, da je bil toženec posestnik predmetnega prostora in da se tožeča stranka ni prepričala, zakaj ji nepremičnina ni bila izročena v posest. Sodišče prve stopnje je na to odgovorilo z ugotovitvami, da je tožeča stranka pridobila najemno pogodbo, sklenjeno med odsvojiteljema nepremičnine, ki sta bila zemljiškoknjižna lastnika in toženo stranko in da je to pogodbo tudi predložila sodišču ob vložitvi tožbe. Nadalje je ugotovilo tudi, da si je celotno nepremičnino, vključno s pritličjem, kjer se nahaja sporni poslovni prostor, pred nakupom tožeča stranka ogledala skupaj z nepremičninskim posrednikom in da je toženec zakonitega zastopnika tožeče stranke peljal po pritličju, kjer se nahaja sporni poslovni prostor, ni pa nikoli omenil, da bi bilo to njegovo; glede teh ugotovitev je neutemeljena pritožbena trditev, češ da je navedbe tožeče stranke v tem delu tožena stranka prerekala, iz zapisnika z glavne obravnave dne 11.5.2011 to ni razvidno. Tam je kot reakcija tožene stranke navedeno le njeno opozorilo, češ da tožeča stranka ni podala dokaznega predloga, s katerim bi dokazovala, da je bila v trenutku, ko si je zakoniti zastopnik tožeče stranke sporne prostore ogledoval, tožena stranka najemnik teh prostorov.

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da glede na zgoraj ugotovljene okoliščine kakšna dodatna skrbnost tožeče stranke kot kupca nepremičnine, v smislu raziskovanja izvenknjižnega stanja, ni bila potrebna. Takšne okoliščine ne predstavlja niti dejstvo, da je bila sporna najemna pogodba sklenjena za določen čas do 31.12.1998. Ker pa najemodajalec po izteku časa v roku enega meseca ni zahteval izpraznitve, je bila najemna pogodba glede na 27. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) obnovljena za nedoločen čas. Napačno je razlogovanje pritožnika, da bi morala biti v takšnem primeru najemna pogodba sklenjena v pisni obliki in da je za njen nastanek bistven predpogoj, da najemnik poleg uporabe lokala tudi plačuje najemnino (toženec pa je ni plačeval že od aprila 1998).

Iz gornje obrazložitve je razvidno, da je utemeljena tudi odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi dokaznih predlogov za zaslišanje zakoncev B., A.F. in notarja F., s katerimi je tožena stranka utemeljevala obstoj dogovora o prodaji oziroma darilu spornega prostora, glede na to, da dejstvo, ki naj bi se na podlagi teh dokazov ugotovilo, v obravnavani zadevi ni relevantno.

Ker je sodišče prve stopnje v izčrpni, temeljiti in pregledni sodbi pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, nanj pravilno uporabilo materialno pravo, pri tem pa ni zagrešilo niti v pritožbi zatrjevanih in niti po uradni dolžnosti upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP). Hkrati je na podlagi 1. odst. 154. čl. in 1. odst. 155. čl. ZPP odločilo, da mora tožena stranka povrniti tožeči stranki stroške v zvezi z odgovorom na pritožbo v znesku 131,52 EUR (sestava odgovora na pritožbo, materialni stroški in DDV), vključno z uveljavljenimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.